Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

   - nieprawidłowe w zakresie braku opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej,

   - prawidłowe w zakresie zwolnienia sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek uzupełniła Pani pismem z 26 marca 2025 r. (data wpływu 27 marca 2025 r.) oraz pismem z 25 kwietnia 2025 r. (data wpływu 30 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”) jest osobą fizyczną, posiadającą - jako własność prywatną (osobistą) - nieruchomość będącą przedmiotem przyszłej transakcji sprzedaży. Wnioskodawca jest jednocześnie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w zakresie usług medycznych zgodnie z PKD 86.22.Z, a sprzedaż lub obrót nieruchomościami nie jest przedmiotem jakiejkolwiek części aktywności i działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wnioskodawca zamierza zbyć na rzecz podmiotu, zarejestrowanego jako podatnik VAT czynny (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”), prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...), dzielnica (...), obręb ewidencyjny nr (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę nr (...) o obszarze 7,651 m², wraz z prawem własności wszelkich naniesień położonych na przedmiotowej nieruchomości, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, dla której Sąd Rejonowy (...) - (...) w (...), XI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Poniżej, Wnioskodawca przedstawia szczegółowo sposób nabycia Nieruchomości oraz sposób jej wykorzystywania na przestrzeni lat,

 1. W dniu 09.12.1993 r. Umową sprzedaży przeniesiono prawo wieczystego użytkowania na rzecz małżeństwa M. i A.B. w ustawowej wspólności majątkowej nieruchomości przy ul. (...) (Akt notarialny Rep. A (...)). Przedmiotem transakcji zgodnie z Aktem były wieczyste użytkowanie przedmiotowej nieruchomości gruntowej oraz odrębna własność zlokalizowanych tam budynków,

 2. Państwo M. i A.B. zakupili nieruchomość od (...) Przedsiębiorstwo (...) z siedzibą w (...), a nabycia własności dokonali za środki pochodzące z ich majątku dorobkowego,

 3. Sposób korzystania określony jest jako działka gruntu w wieczystym użytkowaniu zabudowana budynkami stanowiącymi odrębne nieruchomości,

 4. Działka (...) sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów i budynków jako Bi - teren zabudowany inny (powierzchnia 0,7651 m²), jest działką zabudowaną budynkiem biurowo-socjalnym i budynkami garażowymi,

 5. Działka nie była i nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

 6. Dla działki były wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w tym prawomocne, o które wystąpiły osoby trzecie, w tym Zainteresowany tj. Strona przyszłej transakcji, natomiast Wnioskodawca o takie warunki zabudowy nie występował.

 7. Nie były wydawane pozwolenia na budowę wynikające z uzyskanych warunków zabudowy.

 8. Działka nie ma dostępu do drogi publicznej, leży w zasięgu pełnego uzbrojenia technicznego,

 9. Nieruchomość zostało w roku 1995 nieodpłatnie oddana przez małżeństwo M i A.B. w użytkowanie - na podstawie umowy najmu - nieistniejącej już firmie „(...)” Spółka z o.o.,

10. Od roku 1994 do 2007 udziałowcami firmy „(...)” byli kolejno M.B., J.M., A.B. (Zarząd wieloosobowy),

11. W roku 04.07.2006 r. podpisano Akt notarialny Umowy majątkowej małżeńskiej dot. rozdzielności majątkowej małżeństwa M. i A.B. (Rep. (...)),

12. W dniu 01.08.2006 r. nieruchomość tj. działka nr (...) wraz z budynkami zostały oddane w nieodpłatne zarządzanie (...) (...) Sp. z o.o. (dalej: „(...)”) w (...) (Umowa o zarządzanie),

13. W latach 2005-2009 (...) nie była powiązana kapitałowo z właścicielami nieruchomości,

14. Od 2010 roku 100% udziałowcem (...) była Pani M.B. do 11 maja 2023 roku. Przy czym Pani M.B. nie pełniła żadnych funkcji zarządczych w (...), nie była w niej zatrudniona, nie pobierała żadnych wynagrodzeń, jak również dywidendy. Wynik finansowy przekazywany był na kapitał rezerwowy lub pokrycie strat z lat poprzednich,

15. Od dnia 09.01.2015 r. tj. w wyniku ustalenia odrębności majątkowej małżeństwa B.M. i A.B. ustanowili podział majątku (Umowa o częściowy podział majątku wspólnego, Rep. A (...), z dn. 09.01.2015r.) w wyniku czego jedynym użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości jest Pani M.B.,

16. W dniu 11.05.2023 r. Pani M.B. dokonała darowizny 50% udziałów w (...) na rzecz małżonka A.B. M.B. i A.B. posiadają po 50% udziałów www. Spółce (Rep. A (...)),

17. Umowa o zarządzanie przez (...) Nieruchomością z dnia 01.08.2006 r. jest nadal obowiązująca i nie uległa zmianie ani po zmianach właścicielskich dla Nieruchomości (rozdzielność majątkowa), ani po zmianach właścicielskich (50% udziałów) w (...),

18. Działka nie była oddana w najem lub dzierżawę na podstawie innych umów niż ta wyżej opisana,

19. Z nieruchomości zarządzanej zgodnie z ww. umową o zarządzanie z dnia 01.08.2006 r. przychód z tytułu najmu osobom trzecim powierzchni biurowych i placu parkingowego osiąga (...) i jest on w całości zaliczany do przychodów (...), nie jest kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni,

20. Działka nigdy nie stanowiła majątku w indywidualnej działalności gospodarczej M.B. (usługi medyczne) oraz (...), gdzie Wnioskodawczyni jest udziałowcem,

21. Nieruchomość nie była przedmiotem amortyzacji, nie prowadzono na niej nakładów inwestycyjnych,

22. Przy nabyciu działki nie była wystawiona faktura VAT a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego,

23. Pani M.B. prowadzi działalność gospodarczą, nie związaną z obrotem nieruchomościami i nie wykorzystywała nieruchomości w swej działalności. Jest czynnym podatnikiem VAT w usługach medycznych. Pan A.B. nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej.

24. Działka nie była nabyta z zamiarem dalszej sprzedaży, o czym może świadczyć fakt, że Wnioskodawczyni jest w jej posiadaniu od roku 1993, czyli 32 lata.

Przedmiotowa Nieruchomość zostanie nabyta w celu realizacji na niej - przez Kupującego, bez udziału Sprzedającej - inwestycji deweloperskiej, wobec czego będzie przez Kupującego wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych.

W przypadku, gdy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca wraz z Kupującym, rozważają złożenie, oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wskazała Pani, że:

Ad. 1

Działka nabyta w 1993 r. w celu posiadania pierwszej, własnej rodzinnej nieruchomości, która wykorzystywana miała być jako miejsce garażowania aut rodziny, przechowywania sprzętów sportowych, mebli oraz jako miejsce rodzinnych spotkań sportowych, wypoczynkowych itp., a w przyszłości nieruchomość miała posłużyć - po modernizacji i przebudowie - jako budynek rodzinny.

Ad. 2

Nabycie nieruchomości tj. działki (...) wraz z zabudową było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Umowa kupna nieruchomości z 09.12.1993 r. zawierała zapis, iż jest to „sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, które zgodnie z Ustawą z 08.01.1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym nie podlega opodatkowaniu VAT (rozdz. 1, art. 3, ust. 1 ustawy). Zgodnie z zapisem w Akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości została opłacona - ze środków osobistych M. i A.B. - obowiązująca wówczas opłata skarbowa.

Ad. 3

Wnioskodawcy nie przysługiwało odliczenie podatku VAT w związku z nabyciem działki i nie została wystawiona faktura VAT gdyż była czynnością niepodlegającą opodatkowaniu VAT (jak w pkt 2).

Ad. 4

Jak w pkt 1.

Ad. 5

Zawierając umowę najmu nieruchomości z firmą (...) sp. z o.o. Wnioskodawca nie pobierał czynszu najmu. Firma (...) pokrywała koszty opłaty za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości oraz pokrywała koszty opłat za media (woda, energia). W przypadkach niemożności dokonania opłaty za użytkowanie wieczyste i zapłatę podatku - ze względu na sytuację finansową, brak płynności w (...) - zobowiązania te uiszczane były przez M i A.B. z rachunku osobistego. 

Ad. 6

Koszty utrzymania nieruchomości w oparciu o Umowę o zarządzanie z firmą (...) (...) Sp. z o.o. (...) są ponoszone przez Zarządcę - firmę (...) - dotyczy to opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości oraz media. (...) Sp. z o.o. pobiera pożytki z podnajmu nieruchomości. Nie otrzymuję czynszu najmu lub innych tego typu opłat.

Ad. 7

W związku z zawarciem Umowy o zarządzanie Wnioskodawca nie otrzymuj i nie otrzymywał pożytków (czynszu najmu) z nieruchomości.

Ad. 8

Podpisując Umowę najmu i Umowę o zarządzanie - czynności tych dokonywało małżeństwo B. poprzez działającego w swoim imieniu A.B. oraz A.B. działającego w imieniu M.B.. Ze strony (...) Sp. z o. o. podpis na umowie złożony został przez Prezesa zarządu - W.K..

Ad. 9

W związku z zawarciem w 2006 r. rozdzielności majątkowej Wnioskodawcy przysługuje wyłącznie prawo użytkowania wieczystego działki oraz Wnioskodawca jest jedynym właścicielem wszelkich budynków, budowli i obiektów znajdujących się na przedmiotowej działce.

Ad. 10

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym budynku biurowo-socjalnego i budynków garażowych, w stosunku do których przysługiwałoby prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

a) powyższe dotyczy budynku socjalno-biurowego,

b) powyższe dotyczy także budynków garażowych.

Ad. 11

Wnioskodawca nie ponosił takich wydatków.

Ad. 12

Wnioskodawca nie ponosił takich wydatków.

Ad. 13

Wnioskodawca nie ponosił takich wydatków.

Ad. 14

Poszczególne budynki zlokalizowane na działce w różnych okresach ich funkcjonowania były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT oraz były wykorzystywane na cele działalności nie podlegającej w ogóle opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast nie były wykorzystywane na cele działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W kolejnym uzupełnieniu wskazała Pani, że:

Ad. 1

Na działce (...) znajdują następujące budynki w rozumieniu art. 3, pkt 2 Prawa budowlanego wymienione w pierwotnym Wniosku:

- Budynek administracyjno-socjalny o pow. zabudowy 332 m² i kubaturze 1062 m³,

- Garaże o pow. zabudowy 74,7 m² i kubaturze 241 m³,

- Magazyn o pow. zabudowy 112 m² i kubaturze 371 m³,

Magazyn jest de facto dalszą częścią wymienionych powyżej zespołu garaży i pełni podobną funkcję dlatego też nie wyodrębniono go i potraktowano jako garaże w pierwotnym wniosku o interpretację podatkową (w księdze wieczystej działki (...) wymieniony odrębnie).

- Budynek stróżówki-hydroforni o pow. zabudowy 6,5 m²,

Budynek stróżówki-hydroforni jest małym budynkiem technicznym pełniącym funkcję zabudowy przyłącza wody dla działki (...) (wymieniony w księdze wieczystej działki (...)).

a)

- budynek administracyjno-socjalny - nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

- budynki garaży - nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

- magazyn o pow. zabudowy 112 m² - nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

- budynek stróżówki-hydroforni o pow. 6,5 m² - nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

b)       

- budynek administracyjno-socjalny - zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

- budynki garaży - zakupione w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

- magazyn o pow. zabudowy 112 m² - zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

- budynek stróżówki-hydroforni o pow. zabudowy 6,5 m² - zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby.

c)

- budynek administracyjno-socjalny - powierzchnia wynajmowana i użytkowana przez firmy (...) sp. z o.o., a następnie zgodnie z umową o zarządzanie (...) Sp. z o.o.

d)

- budynki garaży - powierzchnia wynajmowana i użytkowana przez firmy (...) sp. z o.o., a następnie zgodnie z umową o zarządzanie (...) Sp. z o.o.,

- magazyn o pow. zabudowy 112 m² - powierzchnia wynajmowana i użytkowana przez firmy (...) Sp. z o.o., a następnie zgodnie z umową o zarządzanie (...) Sp. z o.o.,

- budynek stróżówki-hydroforni - budynek był wynajmowany i użytkowany przez firmy (...) sp. z o.o., a następnie zgodnie z umową o zarządzanie (...) Sp. z o.o.

e)

   - budynek administracyjno-socjalny - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - budynki garaży - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - magazyn o pow. zabudowy 112 m² - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - budynek stróżówki-hydroforni 6,5 m² - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

f)

- budynek administracyjno-socjalny - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

- budynki garaży - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

- magazyn o pow. zabudowy 112 m² - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

- budynek stróżówki-hydroforni - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

g)

- budynek administracyjno-socjalny - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

- budynki garaży - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

- magazyn o pow. zabudowy 112 m² - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

- budynek stróżówki-hydroforni - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

h)

- budynek administracyjno-socjalny - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

- budynki garaży - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

- magazyn o pow. zabudowy 112 m² - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

- budynek stróżówki-hydroforni - nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

i)

Ww. budynki zlokalizowane na działce w różnych okresach ich funkcjonowania były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT oraz były wykorzystywane na cele działalności nie podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast nie były wykorzystywane na cele Pani działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Ad. 2 

Działka (...) jest zabudowana budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale związanymi z gruntem.

Ad. 3

Działka (...) jest zabudowana następującymi budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

a) Oświetlenie terenu - słupy żelbetowe, wyłączone z użytkowania.

   - a)) nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - b)) zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

   - d)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - e)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

    - f)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

   - g)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

b) Ogrodzenie terenu działki (...):

   - a)) nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - b)) zakupiony w dniu 09.12.1993r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

   - d)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - e)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

    - f)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

   - g)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

c) Sieć wody pitnej :

       - a)) nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

       - b)) zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

       - d)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałabym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

        - e)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia, 

         - f)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

        - g)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

d) Sieć kanalizacyjna :

   - a)) nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - b)) zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

   - d)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - e)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

    - f)) nie ponosiła pani wydatków na ulepszenia,

    - g)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

e) Zewnętrzna sieć ciepłownicza :

   - a)) nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - b)) zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

   - d)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, sieć ciepłownicza była jednak modernizowana przez najemcę tj. spółkę (...), modernizacja została ukończona w 2002 r., wydatki poniesione na modernizację przez najemcę przekraczały 30% wartości modernizowanej budowli; po ulepszeniu korzystanie z budowli nastąpiło od momentu zakończenia ww. modernizacji w 2002 r.

   - e)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

    - f)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

   - g)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

f) Linia zasilająca do 1kV:

   - a)) nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - b)) zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

   - d)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - e)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

    - f)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

   - g)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

g) Sieci elektroenergetyczne :

   - a)) nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - b)) zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

   - d)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - e)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

    - f)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

   - g)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

h) Sieć teletechniczna :

   - a)) nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - b)) zakupiony w dniu 09.12.1993 r., rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby,

   - d)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałabym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - e)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

    - f)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia,

   - g)) nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenia.

4.        

Na działce (...) znajdują się następujące obiekty stanowiące urządzenia budowlane w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

a) Droga utwardzona wewnętrzna i place utwardzone, żużlowe wewnętrzne.

5.

Urządzenia budowlane (droga wewnętrzna i place utwardzone) posadowione na działce (...) związane są z następującymi budynkami i budowlami:

 a) Budynek administracyjno-socjalny o pow. zabudowy 332 m² i kubaturze 1062 m³,

 b) Garaże o pow. zabudowy 74,7 m² i kubaturze 241 m³,

 c) Magazyn o pow. zabudowy 112 m² i kubaturze 371 m³

 d) Budynek stróżówki-hydroforni o pow. zabudowy 6,5 m².

Dodatkowo pragnie Pani wskazać, że wszystkie budynki, budowle i urządzenia budowlane wskazane powyżej znajdujące się na działce gruntu nr (...) były wynajmowane wraz z całą działką gruntu wymienionym poniżej najemcom, w następujących okresach:

a) w okresie 1995 r. – 2006 r. - „(...)” Sp. z o.o.;

b) w okresie od 01.08.2006 r. do dnia dzisiejszego - (...) Sp. z o.o.

Pytania

 1. Czy przyszła transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeżeli Wnioskodawca i Kupujący złożą wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania nr 1)

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a umowa sprzedaży nieruchomości - jako majątku osobistego Sprzedającej nie będzie podstawą do jego naliczenia.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 1)

Należy analizować kryteria i kierować się nimi przy ocenie konkretnej sprzedaży - czy stanowi ona podstawę do naliczenia podatku VAT, czy też jest poza jego zakresem. Ustawa o VAT nie precyzuje wskazówek w tym zakresie. Należy zatem sięgnąć do dostępnego orzecznictwa, w którym dominuje teza, iż sprzedaż majątku prywatnego, dokonywanego w ramach zwykłego zarządu prawem własności, sama w sobie nie stanowi działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu VAT.

Jeżeli natomiast sprzedaż ma charakter zbliżony do handlu profesjonalnego w zakresie obrotu nieruchomościami, a osoba sprzedająca podejmuje szereg aktywnych działań oraz angażuje dodatkowe środki oraz czynności w zakresie takiego odpłatnego zbycia, transakcja ta może zostać zakwalifikowana jako podlegającą VAT.

W przypadku Wnioskodawcy - po uwzględnieniu opisanego powyżej zakresu prowadzonej przez Nią indywidualnej działalności gospodarczej oraz działań podejmowanych z i na Nieruchomości od czasu jej zakupu - taka sytuacja jednak nie zachodzi.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO „Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym”.

Dodatkowo w wyroku NSA z 6 lipca 2018 roku, I FSK 1986/16, można przeczytać: „To, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Reasumując zdaniem Wnioskodawcy fakty, które mogą wskazywać, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomości, ogniskują się wobec takich okoliczności jak: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę; jego uzbrojenie; wydzielenie dróg wewnętrznych; podział działki, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia; uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu; wystąpienie o pozwolenie na budowę; świadczenie usług w zakresie zbliżonym do deweloperskich.

Analizie podlegać jednak powinien ogół podejmowanych czynności przez podatnika. Wystąpienie pojedynczej czynności (np. samo wystąpienie o warunki zabudowy) nie może być kryterium decydującym, które z automatu determinuje działalność gospodarczą i podleganie opodatkowaniu VAT, a nie podatkowi od czynności cywilno-prawnych (PCC).

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania nr 2)

Dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeżeli Wnioskodawca i Kupujący złożą wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 2)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w ww. przepisie, rozumie się zgodnie z art. 7 ust. 1 przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem sprzedaż nieruchomości należy traktować w kategorii towaru, która podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, iż sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla sprzedaży budynków lub budowli na nim posadowionych. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Co do zasady sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wyżej wskazano, zwolnienie to dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Pamiętać przy tym należy, że interpretacja definicji pierwszego zasiedlenia uległa w praktyce organów podatkowych (oraz sądów administracyjnych), zasadniczej zmianie, a potwierdzona została dodatkowo przez orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości UE (TSUE) z dnia 16 listopada 2017 r., w sprawie Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-308/16). W orzeczeniu tym TSUE orzekł, że przepisy polskiej ustawy o VAT są niezgodne z regulacjami unijnymi w zakresie warunków zwolnienia z VAT dostawy budynków, stwierdzając m.in., że pojęcie „pierwszego zasiedlenia" nie może zostać ograniczone do czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, że pierwszym zasiedleniem może być również użytkowanie budynku/budowli dla własnych celów. Nie oznacza to jednak, iż użytkowanie budynku ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone również w wielu interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym np. w interpretacji z 28 marca 2017 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.212.2016.3.MŁ) oraz z 11 lipca 2017 r. (o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.88.2017.2.PG), jak również w orzecznictwie, m.in. w wyroku WSA z 7 grudnia 2021 r. (sygn. I SA/GI 1058/21), a także wyroku NSA z 23 listopada 2017 r. (sygn. I FSK 312/16).

W związku z powyższym, skoro jak wskazał Wnioskodawca Nieruchomość została w roku 1995 nieodpłatnie oddana przez małżeństwo M i A.B. w użytkowanie - na podstawie umowy najmu - nieistniejącej już firmie „(...)” sp. z o.o., uznać należy iż okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości jest niewątpliwie dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym dostawa Nieruchomości korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego strony planowanej transakcji zrezygnują w trybie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Zatem, dostawa działki nr (...) będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeżeli Wnioskodawca i Kupujący złożą wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

   - nieprawidłowe w zakresie braku opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej,

   - prawidłowe w zakresie zwolnienia sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

   1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

  2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

  3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

  4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

  5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

  6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

  7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż nieruchomości objętej wnioskiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w zakresie usług medycznych. Zamierza Pani zbyć na rzecz podmiotu, zarejestrowanego jako podatnik VAT czynny prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...). Działka (...) jest działką zabudowaną budynkiem biurowo-socjalnym i budynkami garażowymi. W dniu 9 grudnia 1993 r. umową sprzedaży przeniesiono prawo wieczystego użytkowania na rzecz małżeństwa tj. Pani i Pani męża A.B. w ustawowej wspólności majątkowej nieruchomości. Przedmiotem transakcji zgodnie z Aktem były wieczyste użytkowanie przedmiotowej nieruchomości gruntowej oraz odrębna własność zlokalizowanych tam budynków. Nie przysługiwało Pani odliczenie podatku VAT w związku z nabyciem działki i nie została wystawiona faktura VAT gdyż była czynnością niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Pani wraz z mężem zakupili nieruchomość od (...) Przedsiębiorstwo (...) z siedzibą w (...), a nabycia własności dokonali za środki pochodzące z  majątku dorobkowego. Działka została nabyta w 1993 r. w celu posiadania pierwszej, własnej rodzinnej nieruchomości, która wykorzystywana miała być jako miejsce garażowania aut rodziny, przechowywania sprzętów sportowych, mebli oraz jako miejsce rodzinnych spotkań sportowych, wypoczynkowych itp., a w przyszłości nieruchomość miała posłużyć - po modernizacji i przebudowie - jako budynek rodzinny. Nieruchomość została w roku 1995 nieodpłatnie oddana przez Panią i Pani męża w użytkowanie - na podstawie umowy najmu - nieistniejącej już firmie „(...)” Spółka z o.o. Od roku 1994 do 2007 udziałowcami firmy „(...)” byli kolejno Pani, J.M., A.B. (Zarząd wieloosobowy). W związku z zawarciem w 2006 r. rozdzielności majątkowej jest Pani jest jedynym właścicielem nieruchomości i obiektów znajdujących się na przedmiotowej działce. W dniu 1 sierpnia 2006 r. nieruchomość tj. działka nr (...) wraz z budynkami zostały oddane w nieodpłatne zarządzanie (...)mu (...) Sp. z o.o. („(...)”) (Umowa o zarządzanie). Od 2010 roku 100% udziałowcem (...) była Pani M.B. do 11 maja 2023 r. Umowa o zarządzanie przez (...) Nieruchomością z dnia 1 sierpnia 2006 r. jest nadal obowiązująca i nie uległa zmianie ani po zmianach właścicielskich dla Nieruchomości (rozdzielność majątkowa), ani po zmianach właścicielskich (50% udziałów) w (...). Zawierając umowę najmu nieruchomości z firmą (...) sp. z o.o. nie pobierała Pani czynszu najmu. Firma (...) pokrywała koszty opłaty za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości oraz pokrywała koszty opłat za media (woda, energia). Koszty utrzymania nieruchomości w oparciu o Umowę o zarządzanie z firmą (...) (...) Sp. z o.o. (...) są ponoszone przez Zarządcę - firmę (...) - dotyczy to opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości oraz media.

Pani wątpliwości dotyczą uznania, czy sprzedaż ww. zabudowanej działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano powyżej uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią działki zabudowanej nr (...), zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby wykorzystywała Pani przedmiotową nieruchomość wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych. W analizowanej sprawie działka nr (...) zabudowana budynkiem biurowo-socjalnym i budynkami garażowymi oraz budowlami i urządzeniami budowlanymi została w roku 1995 nieodpłatnie oddana przez Panią i Pani męża w użytkowanie - na podstawie umowy najmu - nieistniejącej już firmie „(...)” Spółka z o.o., w której od roku 1994 do 2007 udziałowcami była Pani, J.M., A.B. (Zarząd wieloosobowy), a firma (...) pokrywała koszty utrzymania nieruchomości tj. opłaty za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości oraz pokrywała koszty opłat za media (woda, energia). Ponadto od 1 sierpnia 2006 r. nieruchomość tj. działka nr (...) wraz z budynkami oraz budowlami i urządzeniami budowlanymi, została oddana w nieodpłatne zarządzanie (...) Sp. z o.o. (Umowa o zarządzanie), która użytkuje nieruchomość do dnia dzisiejszego. Koszty utrzymania nieruchomości w oparciu o Umowę o zarządzanie z firmą (...) (...) Sp. z o.o. są ponoszone przez Zarządcę - firmę (...) - dotyczy to opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości oraz media. Ponadto, charakter budynków - status budynku administracyjno-socjalnego, garaży, magazynów oraz budynku stróżówki-hydroforni – znajdujących się na przedmiotowej działce, świadczy o tym, że budynki te przeznaczone są do wykorzystywania ich w działalności gospodarczej, co potwierdza ich przekazanie w użytkowania firmie (...) Sp. z o.o. w latach 1995 – 2006. oraz w okresie od 1 sierpnia 2006 r. do dnia dzisiejszego (...) Sp. z o.o. Zatem z powyższe jednoznacznie wskazuje, że nieruchomość ta nie była wykorzystana przez Panią na cele tzw. osobiste/prywatne.

Ponadto jak Pani wskazała koszty utrzymania działki nr (...) tj. opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości, koszty opłat za media nie były ponoszone przez Panią tylko przez Spółki (...) i (...) co jest kolejnym argumentem świadczącym o braku wykorzystywania tej nieruchomości na Pani cele osobiste. Jednocześnie, skoro obciążała Pani najemców opłatami za użytkowanie wieczyste, podatkiem od nieruchomości, to nie można zgodzić się z Panią, że najemcy użytkowali nieruchomość nieodpłatnie.

Zatem powyższe, nie może świadczyć o działaniu zmierzającym do wykorzystywania przedmiotowej Nieruchomości w ramach Pani majątku osobistego na potrzeby prywatne. Tym samym, opisane wyżej działania bezspornie wskazują, że zabudowana działka nr (...) utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie przez Panią działań przed sprzedażą nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o czym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Jak wskazuje TSUE C-291/92 majątek prywatny powinien być wykorzystywany do celów osobistych Sprzedającego w całym okresie posiadania i Sprzedający musi wykazać zamiar wykorzystania go do celów prywatnych. Natomiast podjęte przez Panią działania, wykluczają zaliczenie przedmiotowej zabudowanej działki nr (...) do majątku, który ma zaspokajać Pani cele prywatne/osobiste. 

Zatem mając na uwadze całokształt okoliczności przedstawionych w niniejszej sprawie, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego. Dokonując sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr (...), nie będzie Pani korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podejmowane przez Panią działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr (...) w ramach zarządu majątkiem osobistym. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości będzie Pani działać w charakterze podatnika VAT.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki (...), podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

Przy czym, czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Wskazała Pani, że na działce nr (…), która będzie przedmiotem sprzedaży znajdują się budynek administracyjno-socjalny, garaże, magazyn, budynek stróżówki-hydroforni. Budynek administracyjno-socjalny, budynki garaży, magazyn, budynek stróżówki-hydroforni zostały zakupione w dniu 9 grudnia 1993 r. i rozpoczęła Pani ich użytkowanie na własne potrzeby. Na przedmiotowe budynki nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto działka (...) jest zabudowana następującymi budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oświetlenie terenu - słupy żelbetowe, ogrodzenie terenu, sieć wody pitnej, sieć kanalizacyjna, zewnętrzna sieć ciepłownicza, linia zasilająca, sieci elektroenergetyczne, sieć teletechniczna. Przedmiotowe budowle zostały zakupione w dniu 9 grudnia 1993 r. i rozpoczęła Pani ich użytkowanie na własne potrzeby. Na przedmiotowe budowle nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miałaby Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na działce (...) znajdują się następujące obiekty stanowiące urządzenia budowlane w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane: droga utwardzona wewnętrzna i place utwardzone, żużlowe wewnętrzne. Urządzenia budowlane (droga wewnętrzna i place utwardzone) posadowione na działce (...) związane są z następującymi budynkami i budowlami: budynkiem administracyjno-socjalny, garażami, magazynem, budynki stróżówki-hydroforni  Wszystkie budynki, budowle i urządzenia budowlane wskazane powyżej znajdujące się na działce gruntu nr (...) były wynajmowane wraz z całą działką gruntu w następujących okresach w okresie 1995 r. – 2006 r. - „(...)” Sp. z o.o.; w okresie od 1 sierpnia 2006 r. do dnia dzisiejszego - (...) Sp. z o.o.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przy czym, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, jak stanowi art. 29 ust. 8 ustawy:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynku/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i stan prawny, należy wskazać, że w stosunku do ww. budynków i budowli doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i jednocześnie od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Przy tym, od momentu nabycia przedmiotowych budynków i budowli do planowanej sprzedaży nie poniosła Pani wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zatem dostawa budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Z powyższego zwolnienia będzie również korzystać dostawa drogi wewnętrzna i placów utwardzonych stanowiących urządzenia budowlane znajdujących się na przedmiotowej działce związanych z obiektami znajdującymi się na tej działce.

W konsekwencji również zbycie prawa użytkowania wieczystego działki nr (...), na której posadowione są ww. budynki, budowle i urządzenia budowlane, przy uwzględnieniu art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy prawa użytkowania działki nr (...) zabudowanej budynkami, budowlami oraz urządzeniami budowlanymi.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ocena prawna Pani stanowiska w zakresie pytania nr 3 została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  -Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.