Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

   - prawidłowe w zakresie uznania, że planowane zbycie Nieruchomości, tj. działek gruntu zabudowanych Budynkami oraz Budowlami w ramach Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, 

   - prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż działek gruntu nr (...) stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

   - nieprawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż działki gruntu nr ABC stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

   - prawidłowe odnośnie uznania, że w zakresie w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 30 stycznia 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej, który w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy ustalenia:

   - czy planowane zbycie Nieruchomości, tj. działek gruntu zabudowanych Budynkami oraz Budowlami w ramach Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT,

   - czy sprzedaż Nieruchomości (działek gruntu), na których znajdują się Budynki oraz Budowle stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

   - czy w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji,

    - wpłynął 30 stycznia 2025 r. Wniosek – w odpowiedzi na wezwanie Organu – uzupełnili Państwo pismem z 5 marca 2025 r. (data wpływu: 5 marca 2025 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1. Zainteresowany będący stroną postępowania - (...),

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania - (...).

Opis zdarzenia przyszłego (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

1. Wstęp

Niniejsze zapytanie interpretacyjne składane jest w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości i jej celem jest potwierdzenie skutków podatkowych w podatku VAT i podatku od czynności cywilnoprawnych przez strony planowanej transakcji - tj. (...) jako zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz (...) jako zainteresowanego niebędącego stroną postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej.

W dalszej części wniosku (...) oraz (...) określani będą łącznie „Zainteresowanymi” lub „Wnioskodawcami”.

2. Kupujący

(...) z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”) jest spółką polskiego prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości. Kupujący należy do grupy o ugruntowanej pozycji na polskim rynku nieruchomości zajmującej się, poprzez spółki celowe, profesjonalnym najmem komercyjnym. W celu poszerzenia portfolio nieruchomości, Kupujący planuje nabyć od spółki (...) opisaną w dalszej części wniosku zabudowaną nieruchomość gruntową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą, zlokalizowaną w miejscowości (...) („Transakcja”).

Kupujący jako podmiot prowadzący działalność opodatkowaną VAT i zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny, zamierza zrealizować Transakcję w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

3. Sprzedający

Sprzedający prowadzi działalność gospodarcza pod firmą (...) z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedający”) jako zarejestrowany czynny podatnik VAT. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (68.20.Z). Obecnie Sprzedający jest właścicielem opisanej w dalszej części niniejszego wniosku, zabudowanej nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w miejscowości (...). Nieruchomość ta jest wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej podlegającej VAT. Sprzedający jest stroną umów najmu na podstawie których odpłatnie oddaje w najem opisywaną w niniejszym wniosku nieruchomość. Na majątek Sprzedającego oprócz przedmiotowej nieruchomości, składają się także: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Ponadto, Sprzedający posiada tajemnice handlowe, firmę, księgi rachunkowe, a także pozostałą dokumentację finansową, księgową i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług zewnętrznych podmiotów. Po sprzedaży nieruchomości, Sprzedający zamierza kontynuować działalność w sektorze nieruchomości. Na dzień składania niniejszego zapytania interpretacyjnego Sprzedający nie rozważa likwidacji.

4. Nieruchomość

4.1 Opis Nieruchomości

W 2025 roku Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w miejscowości (...) w województwie (...) w skład której wchodzi 16 działek gruntu ujawnionych odpowiednio w trzech księgach wieczystych, tj.:

        i. działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznej powierzchni ok. (...) m², położone w (...) w województwie (...), dla których Sąd Rejonowy w (...),Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

       ii. działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznej powierzchni ok. (...) m², położone w (...) w województwie (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

      iii. działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznej powierzchni ok. (...) m², położone w (...) w województwie (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

W dalszej części niniejszego wniosku działki te będą określane łącznie „Gruntem”.

Grunt zabudowany jest budynkami w ten sposób, że:

- na działkach o nr ewid. (...) posadowiona jest hala magazynowa o łącznej powierzchni zabudowy (...) m² (dalej: „Hala 1”),

- na działce o nr ewid. (…) posadowiony jest budynek portierni (dalej: „Portiernia”),

- na działkach o nr ewid. (…) posadowiona jest hala magazynowa o łącznej powierzchni zabudowy (…) m² (dalej: Hala 2”).

Każdy z wymienionych wyżej budynków - Hala 1, Portiernia i Hala 2 (obejmująca również część rozbudowaną Hali 2) - spełnia definicję budynku w świetle Prawa budowlanego. W dalszej części niniejszego wniosku budynki te będą określane łącznie „Budynkami”.

Na działkach wchodzących w skład Gruntu znajdują się także inne niż Budynki obiekty budowlane, w tym w szczególności budowle i urządzenia budowlane takie jak parking, plac składowy, oświetlenie, ogrodzenie oraz dodatkowe elementy infrastruktury technicznej (sieć kanalizacyjna, sieć energetyczna, sieć teletechniczna, sieć wodociągowa i sieć ciepłownicza) będące własnością Sprzedającego. Obiekty budowlane znajdujące się na Gruncie (wymienione również w tabeli poniżej) spełniają definicję budowli lub urządzenia budowlanego w świetle Prawa budowlanego. W dalszej części niniejszego wniosku obiekty te będą określane łącznie „Budowlami”.

W celu zapewnienia większej przejrzystości, Zainteresowani zdecydowali o przedstawieniu szczegółowego opisu obiektów znajdujących się na Gruncie w formie tabeli. Tabela zawiera pełną charakterystykę poszczególnych elementów infrastruktury tj. Budynków i Budowli, usytuowanych na konkretnych działkach wchodzących w skład Gruntu, co umożliwia dokładną analizę ich statusu zabudowy na potrzeby niniejszego zapytania interpretacyjnego.

[Organ zwraca uwagę, że poniższa tabela stanowi tabelę poprawioną, tj. przedstawioną w uzupełnieniu wniosku, a nie we wniosku pierwotnym].

W dalszej części wniosku Grunt, Budynki i Budowle będą łącznie określane „Nieruchomością”.

Zgodnie z wyżej przedstawionym opisem, wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości są działkami zabudowanymi w świetle Prawa budowlanego.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – tj. ulicy (...).

Nieruchomość jest własnością Sprzedającego i jest obecnie wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT – Sprzedający jest stroną umowy najmu na podstawie, której odpłatnie oddaje Nieruchomość w najem.

4.2 Historia Nieruchomości

W (…) 2000 r. (...) nabył Grunt na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2000 r. zawartej z Miastem (...) jako sprzedającym. Następnie, (...) w drodze aportu wniósł przedmiotowy Grunt tytułem pokrycia udziałów w podwyższonym kapitale spółki (...) Przedmiotem nabycia przez (...) były wówczas działki gruntu wraz z budowlami. Transakcja ta została udokumentowana fakturą VAT i opodatkowana tym podatkiem.

W związku z późniejszymi zmianami własnościowymi i przeprowadzonymi przekształceniami spółki (...), spółka ta obecnie prowadzi działalność i figuruje pod firmą (...).

Sprzedający jako właściciel Gruntu:

      (i) w latach 2000-2001 realizował budowę Hali 1 wraz z budynkiem biurowym i zapleczem technicznym, drogami, ukształtowaniem terenu, instalacjami wewnętrznymi i przyłączami do sieci zewnętrznych, która pierwotnie została oddana do użytkowania w 2001 roku,

      (ii) następnie, po rozbudowie Hali 1 w latach 2004-2005, uzyskano potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania w dniu (…) r. (rozbudowana część określona jest jako budowa Hali 2, obejmująca budowę Hali 2 wraz z zapleczem socjalnym i technicznym, placami manewrowymi, parkingami oraz infrastrukturą towarzyszącą),

     (iii) w 2001 roku wybudował Portiernię, która została oddana do użytkowania tego samego roku,

     (iv) w latach 2015-2016 realizował rozbudowę Hali 2 wraz z Portiernią i towarzyszącą infrastrukturą techniczną, budowę placu składowego oraz dwóch zjazdów publicznych – po zakończeniu prac w tym zakresie, obiekty zostały oddane do użytkowania (…) 2016 r.

Od daty oddania ww. Budynków do użytkowania były one i są nadal przedmiotem umów najmu i dzierżawy, tj. wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT Sprzedającego. Jednocześnie, Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Podczas wszelkich prac budowlanych związanych z budową (i ew. remontami) Hali 1, Hali 2, Portierni czy Budowli wchodzących w skład Nieruchomości – Sprzedający był uprawniony do odliczania podatku VAT naliczonego i podatek ten odliczał. Sprzedający w ciągu ostatnich dwóch lat nie ponosił wydatków na ulepszenie któregokolwiek z Budynków lub którejkolwiek z Budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w wartościach przekraczających 30% wartości początkowej któregokolwiek z nich. Sprzedający nie planuje ponosić takich wydatków również od momentu złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej do dnia planowanej Transakcji.

Zgodnie z powyższym, Budynki i Budowle, a także infrastruktura techniczna wchodzące w skład Nieruchomości były realizowane na różnych etapach realizacji inwestycji przez Sprzedającego, niemniej jednak wszystkie obiekty (Budynki, Budowle, infrastruktura) zostały oddane do użytkowania w okresie przekraczającym okres dwóch lat od dnia składania niniejszego zapytania interpretacyjnego (okres ten będzie przekraczał dwa lata również na dzień planowanej Transakcji). Dodatkowo, Budynki zlokalizowane na Nieruchomości wyposażone są w rzeczy ruchome, należące do Sprzedającego i służące do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (np. gaśnice).

Nieruchomość nie była i nie jest w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniona jako dział, wydział lub oddział Sprzedającego.

5. Opis Transakcji

W zakresie planowanej Transakcji, zamiarem Wnioskodawców jest podpisanie (i) przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, a następnie (ii) ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, w rezultacie której prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego za cenę uzgodnioną w tej umowie.

W ramach planowanej Transakcji nastąpić ma przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

   - prawa własności Nieruchomości,

   - prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynków oraz rzeczy ruchomych służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemcy,

   - majątkowe prawa autorskie i prawa zależne od projektów budowlanych i architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową lub zrealizowanymi modernizacjami i remontami Nieruchomości/ewentualne inne prawa z umów z autorami tych projektów,

   - prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu Nieruchomości,

   - dokumentacja związana z Nieruchomością (tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowa najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja dotycząca procesu budowlanego, techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynków oraz Budowli i towarzyszącej infrastruktury, książki obiektu budowlanego, kart dostępu oraz wszelkich kodów, kluczy, sterowników, a także świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynków oraz pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne).

Jednocześnie, przedmiotem Transakcji nie będą:

   - prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomości, którą Sprzedający ma zawartą z podmiotem trzecim (rozwiązanie ww. umowy przed datą sprzedaży ma być bowiem jednym z warunków dojścia do skutku umowy sprzedaży Nieruchomości, natomiast po realizacji Transakcji Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy),

   - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego,

   - firma przedsiębiorstwa Sprzedającego,

   - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji),

   - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcą),

   - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, w tym środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji,

   - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa prawnego czy podatkowego,

   - zakład pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego (z wyjątkiem umowy najmu). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający, niemniej warunki świadczenia usług przez tych dostawców zostaną wynegocjowane i ustalone na nowo z Kupującym.

Po finalizacji Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości dotychczasowemu najemcy. Działalność prowadzona przez Kupującego w tym zakresie będzie podlegać opodatkowaniu VAT i Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych, intencją obu podmiotów jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT. Sprzedający złożył do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wniosek o wydanie interpretacji podatkowej (UPP(…)) w zakresie potwierdzenia stanowiska, że (i) opisana Transakcja w zakresie wybranych działek będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą VAT oraz że (ii) w tym też zakresie przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa Sprzedającego. Na dzień składania niniejszego zapytania interpretacyjnego Sprzedający nie otrzymał jeszcze interpretacji podatkowej odpowiadającej na złożone przez niego zapytanie. W związku z powyższym, biorąc pod uwagę, że Sprzedający podjął decyzję o wspólnym wystąpieniu o interpretację podatkową razem z Kupującym, jego zapytanie interpretacyjne zostanie wycofane na dzień składania niniejszego wniosku wspólnego.

Celem Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji VAT, a więc kluczowym dla Wnioskodawców jest potwierdzenie stanowiska w zakresie wszystkich działek wchodzących w skład Nieruchomości mających być przedmiotem Transakcji.

Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku Budynków i Budowli znajdujących się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, względem sprzedaży których zastosowanie będzie miało zwolnienie z opodatkowania VAT, Kupujący i Sprzedający zamierzają wspólnie zrezygnować z takiego zwolnienia na podstawie złożonego do aktu notarialnego (umowy sprzedaży) oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT oraz wyborze opodatkowania VAT.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Organ zadał Państwu następujące pytanie:

Proszę, żeby wskazali Państwo w odniesieniu do wszystkich szesnastu działek, które z obiektów wymienionych w tabeli (rodzaj zabudowy) stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), a które urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego? Proszę, żeby jednoznacznie wskazali Państwo, który konkretnie obiekt, znajdujący się na której konkretnie działce (nr działki) stanowi budowlę lub urządzenie budowlane w rozumieniu powołanych przepisów.

W ramach odpowiedzi na pytanie przedstawili Państwo zaktualizowaną tabelę, która przedstawiona została wyżej (w zaktualizowanej formie z uzupełnienia wniosku) z odniesieniem do budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych zgodnie z definicjami na gruncie Prawa budowlanego.

Ponadto, w odpowiedzi na powyższe pytanie wskazali Państwo:

Przy tym, należy wskazać, że w świetle Prawa budowlanego:

 a) obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 ustawy prawo budowlane);

 b) budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy prawo budowlane);

 c) budowla to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy prawo budowlane)

 d) urządzenie budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane).

Wnioskodawca zwraca uwagę, że przepis art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane wymienia ogrodzenia wśród urządzeń budowlanych, tj. urządzeń technicznych związanych z obiektem budowlanym, zapewniających możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. W analizowanym przypadku ogrodzenie wykonane zostało w celu korzystania z Nieruchomości. Za jego pomocą nastąpiło wydzielenie działek ówczesnego inwestora z przestrzeni ogólnodostępnej, co umożliwia w pełni korzystanie z hal magazynowych oraz placów składowych znajdujących się na terenie Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane zapewniające możliwość użytkowania Nieruchomości jako obiektu przeznaczonego do wykonywania działalności gospodarczej zgodnie z jego przeznaczeniem. Z kolei – w definicji budowli z art. 3 pkt 3 ustawy prawa budowlanego wymieniono m.in. sieci techniczne. Ustawodawca nie zdefiniował tych pojęć. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 maja 2010 r. sygn. akt II FSK 2049/09 „pomocne dla zrozumienia tych pojęć może być odwołanie się do dalszych postanowień ustawy prawo budowlane (art. 29 ust.1 pkt 2) - z jej przepisów wynika np., iż do obiektów budowlanych zalicza się m.in. sieci elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne”.

Dodatkowo, posiłkując się także definicją urządzenia budowlanego z ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (art. 1a ust. 1 pkt 2c) urządzenie budowlane jest wymienione jako jeden z rodzajów budowli.

Na pytanie Organu:

Czy na którejś z ww. działek, na której nie znajdują się budynki i/lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowane, znajdują się wyłącznie urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, zapewniające możliwość użytkowania budynków i/lub budowli posadowionych na innych działkach zgodnie z ich przeznaczeniem? Jeśli tak, proszę wskazać, w odniesieniu do którego budynku lub budowli przyporządkowane jest dane urządzenie i na której działce dany budynek lub budowla się znajdują?

Wskazali Państwo:

Co do zasady nie. Wnioskodawca jednak wskazuje, że na działce o numerze ewidencyjnym ABC oprócz urządzenia budowlanego (ogrodzenie) należącego do Sprzedającego, znajduje się także kanalizacja deszczowa (budowla), która jednak zgodnie z wyjaśnieniami Wnioskodawcy jest własnością gminy. W konsekwencji, gdyby patrzeć wyłącznie z perspektywy „własnościowej” na działce o numerze ewidencyjnym ABC znajduje się wyłącznie urządzenie budowlane Wnioskodawcy, choć formalnie, z perspektywy prawnej, działka zabudowana jest też nienależącą do Wnioskodawcy budowlą. Wnioskodawca stoi jednak na stanowisku, iż z perspektywy planowanej Transakcji i przepisów ustawy o VAT – sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym ABC (wchodzącej w skład Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, szczególnie jeśli obie strony złożą stosowne oświadczenie o wyborze jej opodatkowania VAT.

Na pytanie Organu:

W przypadku działek, na których nie znajdują się ani budynki, ani budowle proszę wskazać, jakie jest przeznaczenie gruntu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Proszę o podanie oznaczenia każdej z tych działek.

Wskazali Państwo:

Zgodnie z przedstawioną tabelą, niniejsze zapytanie interpretacyjne nie dotyczy żadnej działki, która nie byłaby zabudowana budynkiem lub budowlą. Dodatkowo, w kolumnie „Uwagi/wyjaśnienia” Wnioskodawca przedstawił status i szczegółowy opis każdej z działek.

Na pytanie Organu:

Proszę o wyjaśnienie, na postawie jakich przepisów Prawa budowlanego stwierdzili Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że: „Zgodnie z wyżej przedstawionym opisem wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości są działkami zabudowanymi w świetle Prawa budowlanego”? Proszę o wskazanie definicji określenia „działka zabudowana”.

Wskazali Państwo:

Wnioskodawca posługując się terminem „działki zabudowane” odnosił się do działek gruntu na których zlokalizowane są naniesienia spełniające definicję obiektów budowlanych w świetle Prawa budowlanego (art. 3 pkt 1 ustawy prawo budowlane). W ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego opisanego w zapytaniu interpretacyjnym, żadna z działek nie jest działką bez naniesień w postaci obiektów budowlanych zgodnie z definicjami tych pojęć na gruncie Prawa budowlanego. W konsekwencji, jeśli na gruncie znajduje się obiekt spełniający definicję obiektu budowlanego z art. 3 Prawa budowlanego to należy uznać, że jest to grunt zabudowany. Przedstawiona interpretacja jest spójna z zasadą wykładni logicznej.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 1) Czy planowane zbycie Nieruchomości, tj. działek gruntu zabudowanych Budynkami oraz Budowlami w ramach Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

 2) Czy sprzedaż Nieruchomości (działek gruntu), na których znajdują się Budynki oraz Budowle stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

 3) Czy w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawców, planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż działek gruntu, na których znajdują się Budynki oraz Budowle będzie stanowić odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Wnioskodawcy będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad. 3

W zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegać VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz (ii) do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym lub do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Uwagi wstępne

Na gruncie przepisów ustawy o VAT, opodatkowanie transakcji będącej przedmiotem wniosku podatkiem VAT jest możliwe przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek:

1) dostawa towarów dokonywana jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem posiada status podatnika podatku od towarów i usług;

2) transakcja musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z kolei przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stosownie do brzmienia art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. Z kolei zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w każdym przypadku, gdy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czynność taka nie podlega regulacjom ustawy o VAT.

(i) Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Niemniej jednak, pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 55¹ k.c. Stosownie do treści przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części, nazwa przedsiębiorstwa,

   - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

   - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

   - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

   - koncesje, licencje i zezwolenia,

   - patenty i inne prawa własności przemysłowej,

   - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

   - tajemnice przedsiębiorstwa,

   - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W przekonaniu Wnioskodawców, planowanej Transakcji nie można uznać za dostawę przedsiębiorstwa. Za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można bowiem przyjąć Transakcji mającej za przedmiot ściśle określone składniki majątkowe tj. w tym przypadku składniki w postaci Nieruchomości.

Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która jest zdolna do realizowania celów gospodarczych.

Należy natomiast wskazać, iż Transakcja nie będzie obejmować szeregu składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa określonych chociażby w przywołanej wyżej definicji z art. 55¹ k.c. Jak bowiem wskazano w opisie stanu przyszłego przedmiotem Transakcji nie będą m.in. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego, środki pieniężne, licencje zezwolenia, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, umowy na świadczenie usług prawnych czy księgowych, czy zobowiązania Sprzedającego (inne niż wynikające z umowy najmu). Wskazać należy, że zgodnie ze stanowiskiem przyjmowanym przez organy podatkowe (np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 23 czerwca 2020 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.207.2020.2.EJU) zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym, czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres zbywanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”. Potwierdza to także najnowsze orzecznictwo sądowe. Np. w wyroku z dnia 14 marca 2023 r., sygn. I FSK 2093/18, NSA wskazał, że: „W art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie chodzi o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze”.

Przedmiot analizowanej Transakcji nie będzie jednak tworzył takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, gdyż jak zostało to wykazane powyżej, zobowiązania i należności, a także szereg innych ważnych elementów służących Sprzedającemu do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej (w tym m.in. umowa o zarządzanie), nie zostaną przejęte przez Kupującego. W świetle powyższego nie sposób uznać, aby w ramach planowanej Transakcji miało dojść do zbycia przedsiębiorstwa Sprzedającego.

(ii) Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W świetle przywołanego przepisu zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki:

a) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

b) zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

c) zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

d) zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

e) zespół ten mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

a) Przesłanka zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

W praktyce interpretacyjnej organów podatkowych przyjmuje się, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie te umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa.

Przedmiotem Transakcji objęte będzie natomiast przeniesienie Nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży nie będą z kolei m.in. indywidualne oznaczenie przedsiębiorstwa Sprzedającego, wierzytelności, środki pieniężne na rachunkach bankowych, księgi rachunkowe ani w zdecydowanej większości zobowiązania Sprzedającego (z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy Tym samym nie sposób uznać, że warunek ten zostanie spełniony.

Wnioskodawcy wskazują także, że w ich ocenie pozostałe kryteria opisujące zorganizowaną część przedsiębiorstwa, również nie mają zastosowania w niniejszej sprawie.

b) Warunki wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego

Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowić na moment Transakcji formalnie odrębnego przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie została i nie zostanie wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych. Organizacyjne wyodrębnienie w istniejącym przedsiębiorstwie oznacza wydzielenie w strukturze przedsiębiorstwa jako odrębny dział, wydział, oddział, a Nieruchomość nie została w żaden sposób wyodrębniona w strukturze wewnętrznej Sprzedającego jako odrębny dział czy wydział, stąd też przedmiotowa przesłanka wydzielenia organizacyjnego nie została i nie zostanie spełniona.

Przez wyodrębnienie finansowe należy rozumieć sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Odrębność finansową, według Wnioskodawców, należy zatem rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Nieruchomość, która ma być przedmiotem Transakcji nie jest w żaden sposób wyodrębniona finansowo, gdyż nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, wewnętrzny bilans, ani rachunek zysków i strat. W niniejszej sprawie nie może być więc mowy o odrębności finansowej Przedmiotu Transakcji.

c) Kryteria wyodrębnienia funkcjonalnego i możliwości samodzielnej realizacji zadań gospodarczych

Wyodrębnienie funkcjonalne oznacza przeznaczenie danego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych do realizacji określonych zadań gospodarczych. Powszechnie podkreśla się, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych, do realizacji których służy w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Podkreślenia wymaga fakt, że sama Nieruchomość nie będzie wystarczająca do samodzielnego prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego.

Kupujący nie będzie w stanie realizować zadań gospodarczych wyłącznie w oparciu o składniki majątku mające być Przedmiotem Transakcji. W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe ,,Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej jako: ,,Objaśnienia”), które to mają służyć zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Takie okoliczności występują, gdy:

1) istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

2) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów stwierdził, że celem weryfikacji istnienia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych wchodzących w skład Transakcji należy ustalić czy na nabywcę przenoszone są wszystkie wskazane poniżej elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, umowa sprzedaży nie będzie obejmowała umowy o zarządzenie, przedmiotem Transakcji nie będą także środki pieniężne związane z przenoszonym majątkiem, znajdujące się na rachunku bankowym Sprzedającego. Umowa sprzedaży nie będzie obejmować także przeniesienia praw i obowiązków z umów na finansowanie inwestycji.

Ponadto Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników ,,umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sytuacji opisanej we wniosku stwierdzić należy, że Kupujący z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego, zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki Transakcji. O ile zatem Kupujący może planować kontynuowanie działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Sprzedającego bez podejmowania dodatkowych działań – m.in. zawarcia przez Kupującego nowej umowy o zarządzenie Nieruchomością.

W świetle powyższego, po dokonanej analizie treści przesłanek z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozwalających określić czy w ramach Transakcji mamy do czynienia ze zbyciem ZCP oraz lekturze Objaśnień i odniesieniu wskazówek interpretacyjnych Ministra Finansów do realiów przedmiotowej sprawy, zdaniem Zainteresowanych zbywane składniki majątku nie stanowią ani przedsiębiorstwa, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Za słusznością stanowiska Wnioskodawców przemawiają liczne interpretacje podatkowe wydane w zbliżonych stanach faktycznych dotyczących transakcji dostawy nieruchomości komercyjnych, przykładowo:

- interpretacja indywidualna z dnia 10 listopada 2023 r. 0111-KDIB3-2.4012.522.2023.3.ASZ;

- interpretacja indywidualna z dnia 16 sierpnia 2023 r. 0112-KDIL3.4012.360.2023.2.MBN;

- interpretacja indywidualna z dnia 30 marca 2023 r. 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK;

- interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2021 r. 0114-KDIP4-1.4012.510.2021.2.BS;

- Interpretacja indywidualna z dnia 20 września 2019 r. 0114-KDIP1-1.4012.413.2019.2.KBR;

- interpretacja indywidualna z dnia 18 września 2019 r. 0114-KDIP1-1.4012.401.2019.2.AM.

W związku z powyższym, uznać należy, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod stosowania ustawy o VAT.

Ad. 2

Skoro w ramach powyższego punktu Wnioskodawcy wykazali, że Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP i tym samym nie jest wyłączona z VAT, należy określić na jakich zasadach opodatkowany zostanie przedmiot Transakcji.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy w pierwszej kolejności wskazać, że Nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W związku ze sprzedażą Kupujący nabędzie prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel. Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny sprzedaży. Tym samym planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W dalszej kolejności analizy wymaga, czy w związku z Transakcją Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Sprzedający posiada status czynnego podatnika VAT.

Przedmiot jego działalności obejmuje m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Tym samym w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT.

Podsumowując powyższe, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatnika VAT.

Nie przesądza to jednak automatycznie, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ustawodawca określił bowiem w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT katalog czynności zwolnionych przedmiotowo z opodatkowania.

Sprzedaż Nieruchomości i brak zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Dostawa Nieruchomości w zakresie Budynków (Hali 1, Hali 2, Portierni) oraz Budowli nie będzie objęta zwolnieniem podatkowym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedmiotowe przesłanki do zastosowania opisywanego zwolnienia muszą być spełnione łącznie. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Odnosząc powyższy przepis do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy w pierwszej kolejności wskazać, że Wnioskodawcy wskazał w opisie sprawy, że Nieruchomości były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT tj. do czynności obejmujących usługi najmu czy dzierżawy.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ nie został spełniony warunek w zakresie wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Przedstawione powyżej stanowisko znajduje aprobatę organów podatkowych – m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 stycznia 2021 r. 0114-KDIP4-2.4012.640.2020.1.MB.

Sprzedaż Nieruchomości – zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W ramach opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wskazano, że przedmiotem Transakcji mają być działki gruntu zabudowane Budynkami (Halą 1, Halą 2, Portiernią) oraz Budowlami. Z tej przyczyny w zakresie ww. działek gruntu (Nieruchomości) nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, na mocy którego zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, gdyż niewątpliwie stanowią one tereny zabudowane.

Dalej należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia ,,budynku”, ,,budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.) – dalej jako: ,,p.b.”

W myśl art. 3 pkt 1 p.b., ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 p.b., budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 p.b., przez pojęcie budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Mając na względzie literalną treść rzeczonych przepisów wskazać należy, że niewątpliwie Hala 1, Hala 2 oraz Portiernia stanowią budynki. Natomiast obiekty infrastruktury znajdujące się na Nieruchomości stanowią budowle.

Istotne pozostaje zatem dalej rozważenie możliwości zastosowania w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek gruntu na których posadowiona została Hala 1, Hala 2, Portiernia oraz Budowle zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego od momentu oddania Budynków oraz Budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub wykorzystywania ich na własne potrzeby Wnioskodawcy minęło znacznie więcej niż 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków oraz Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. W szczególności wydatki na ulepszenie w ww. wartościach nie zostały poniesione w okresie ostatnich dwóch lat, aby można było mówić o realizacji przesłanki tzw. kolejnego pierwszego zasiedlenia.

Tym samym planowana dostawa działek gruntu na których znajdują się Budynki oraz Budowle nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie od pierwszego zasiedlenia do planowanej dostawy upłynął okres przekraczający 2 lata. Nie doszło także do kolejnego pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa działek gruntu na których znajduje się Budynki oraz Budowle będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zaznaczyć należy, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT możliwość rezygnacji z tego zwolnienia. Stosownie do treści ww. przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

   a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

   b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przyjmując zatem, że Zainteresowani na dzień zawarcia Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, będą oni uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości tj. działek gruntu, na których znajdują się Budynki oraz Budowle na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części w terminach i na zasadach zakreślonych w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT. Oświadczenie takie może zostać zawarte także w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z realizacją Transakcji, tj. zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT odnosi się do dostawy budynków, budowli i ich części, nie referuje natomiast do gruntów, w tym miejscu należy odnieść się również do treści art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że jeśli przedmiotem dostawy są budynek lub budowla, wówczas cała transakcja jest opodatkowana według zasad właściwych dla sprzedaży budynku (budowli). Jeżeli więc dostawa budynku (budowli) będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, wówczas zwolnienie będzie miało zastosowanie w stosunku do pełnej wartości transakcji.

Jeśli natomiast Wnioskodawcy zrezygnują ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, wówczas cała wartość transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej. Prawidłowość takiego stanowiska potwierdzają organy podatkowe – np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 1 kwietnia 2022 r. znak sprawy 0114-KDIP1-3.4012.87.2022.1.PRM: Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków/budowli, a gdy dostawa budynków/budowli będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji.

Podsumowując powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości obejmujących działki gruntu zabudowane Budynkami oraz Budowlami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Jednocześnie w warunkach opisanych powyżej możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad. 3

Elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowanymi czynnym podatnikami VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Kupującego - po dokonaniu Transakcji (sprzedaży Nieruchomości) i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony odpowiednio przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedającego lub prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

   - prawidłowe w zakresie uznania, że planowane zbycie Nieruchomości, tj. działek gruntu zabudowanych Budynkami oraz Budowlami w ramach Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT,

   - prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż działek gruntu nr (...) stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

   - nieprawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż działki gruntu nr ABC stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

   - prawidłowe odnośnie uznania, że w zakresie w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia czy planowane zbycie Nieruchomości, tj. działek gruntu zabudowanych Budynkami oraz Budowlami w ramach Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący - (...), należy do grupy o ugruntowanej pozycji na polskim rynku nieruchomości zajmującej się, poprzez spółki celowe, profesjonalnym najmem komercyjnym. W celu poszerzenia portfolio nieruchomości, Kupujący planuje nabyć od spółki (...) zabudowaną nieruchomość gruntową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą, zlokalizowaną w miejscowości (...).

W 2025 roku Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w miejscowości (...) w województwie (...) w skład której wchodzi 16 działek gruntu ujawnionych odpowiednio w trzech księgach wieczystych, tj.:

        i. działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznej powierzchni ok. (...) m², położone w (...) w województwie (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

       ii. działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznej powierzchni ok. (...) m², położone w (...) w województwie (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

      iii. działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznej powierzchni ok. (...) m², położone w (...) w województwie (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...)

W zakresie planowanej Transakcji, zamiarem Wnioskodawców jest podpisanie (i) przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, a następnie (ii) ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, w rezultacie której prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego za cenę uzgodnioną w tej umowie.

W ramach planowanej Transakcji nastąpić ma przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

   - prawa własności Nieruchomości,

   - prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynków oraz rzeczy ruchomych służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemcy,

   - majątkowe prawa autorskie i prawa zależne od projektów budowlanych i architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową lub zrealizowanymi modernizacjami i remontami Nieruchomości/ewentualne inne prawa z umów z autorami tych projektów,

   - prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu Nieruchomości,

   - dokumentacja związana z Nieruchomością (tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowa najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja dotycząca procesu budowlanego, techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynków oraz Budowli i towarzyszącej infrastruktury, książki obiektu budowlanego, kart dostępu oraz wszelkich kodów, kluczy, sterowników, a także świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynków oraz pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne).

Jednocześnie, przedmiotem Transakcji nie będą:

   - prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomości, którą Sprzedający ma zawartą z podmiotem trzecim (rozwiązanie ww. umowy przed datą sprzedaży ma być bowiem jednym z warunków dojścia do skutku umowy sprzedaży Nieruchomości, natomiast po realizacji Transakcji Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy),

   - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego,

   - firma przedsiębiorstwa Sprzedającego,

   - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji),

   - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcą),

   - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, w tym środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji,

   - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa prawnego czy podatkowego,

   - zakład pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Zgodnie z tym co zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego - Nieruchomość nie była i nie jest w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniona jako dział, wydział lub oddział Sprzedającego.

Z wniosku nie wynika również aby Nieruchomości będące przedmiotem planowanej dostawy były wyodrębnione w sensie finansowym i funkcjonalnym, należy bowiem zauważyć, że same w sobie nieruchomości, nie są zdolne do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, czego w niniejszym przypadku nie zmienia fakt, że Kupujący przejmie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Dodatkowo po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego (z wyjątkiem umowy najmu). Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający, niemniej warunki świadczenia usług przez tych dostawców zostaną wynegocjowane i ustalone na nowo z Kupującym. Po finalizacji Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości dotychczasowemu najemcy, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W odniesieniu do powyższego wskazać należy, że zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,(…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została również zawarta m.in. w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. I FSK 1127/17.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż Nieruchomości (działek gruntu), na których znajdują się Budynki oraz Budowle stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi dostawa nieruchomości zabudowanych, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych działek będących przedmiotem wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem budynków posadowionych na tych nieruchomościach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego i jego uzupełnienia wynika, że działki nr: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) są zabudowane budynkami i/lub budowlami należącymi do Sprzedającego.

Grunt, Budynki i Budowle są łącznie określane przez Państwa jako Nieruchomość. Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości.

Jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego wszystkie obiekty (Budynki, Budowle, infrastruktura) zostały oddane do użytkowania w okresie przekraczającym okres dwóch lat od dnia składania niniejszego zapytania interpretacyjnego, okres ten będzie przekraczał dwa lata również na dzień planowanej Transakcji.

Ponadto Sprzedający w ciągu ostatnich dwóch lat nie ponosił wydatków na ulepszenie któregokolwiek z Budynków lub którejkolwiek z Budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w wartościach przekraczających 30% wartości początkowej któregokolwiek z nich. Sprzedający nie planuje ponosić takich wydatków również od momentu złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej do dnia planowanej Transakcji.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata w zakresie budynków i/lub znajdujących się na zabudowanych działkach będących przedmiotem wniosku, tj. na działkach nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i jednocześnie Sprzedający nie ponosił w odniesieniu do tych obiektów wydatków, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, to w odniesieniu do sprzedaży tych obiektów zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są budynki i/lub budowle będące własnością Sprzedającego posadowione na działkach nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, podobnie jak faktyczne urządzenia budowlane znajdujące się na przedstawionych działkach, które jak już wyjaśniono – nie mają samodzielnego bytu i są funkcjonalnie związane z innym obiektem będącym budynkiem lub budowlą.

Zatem, transakcja sprzedaży zabudowanych działek nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż budynków i/lub budowli posadowionych na tych Nieruchomościach będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i/lub budowli.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego zarówno Kupujący jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku Budynków i Budowli znajdujących się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, względem sprzedaży których zastosowanie będzie miało zwolnienie z opodatkowania VAT, Kupujący i Sprzedający zamierzają wspólnie zrezygnować z takiego zwolnienia na podstawie złożonego do aktu notarialnego (umowy sprzedaży) oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT oraz wyborze opodatkowania VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie przedmiotowa dostawa budynków i lub budowli, a także przynależnego do tych obiektów gruntu – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Należy również zauważyć, że z uzupełnienia do wniosku wynika, że działka nr ABC nie jest zabudowana żadnym budynkiem ani należącą do Sprzedającego budowlą. Na działce nr ABC znajduje się kanalizacja deszczowa stanowiąca budowlę należącą do Gminy (...) oraz ogrodzenie będące urządzeniem budowlanym należące do Sprzedającego. W konsekwencji, gdyby patrzeć wyłącznie z perspektywy „własnościowej” na działce o numerze ewidencyjnym ABC znajduje się wyłącznie urządzenie budowlane Wnioskodawcy, choć formalnie, z perspektywy prawnej, działka zabudowana jest też nienależącą do Wnioskodawcy budowlą.

W takiej sytuacji zauważyć należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

Tak więc, w przypadku dostawy działki nr ABC przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, z posadowionym na nim urządzeniem budowlanym, którego jesteście Państwo właścicielem. Rzeczonego gruntu nie można jednak uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Do dostawy tej działki nie znajdzie również zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, które dotyczy tylko dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zasadne jest zatem przeanalizowanie czy dostawa działki nr ABC będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w  art.  43  ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że Nieruchomość, przez którą zgodnie z Państwa wskazaniem należy rozumieć Grunt, Budynki i Budowle nigdy nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku VAT.

W związku z tym, nie został spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, co jest wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż działki nr ABC nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z tego przepisu.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr ABC będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. Zatem w odniesieniu do tej działki nie można uznać za prawidłowe Państwa stanowiska, zgodnie z którym uważają Państwo, że jej dostawa będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Podsumowując więc, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest:

   - prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż działek gruntu nr (...) stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

   - nieprawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż działki gruntu nr ABC stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

Powyższe oznacza, że sprzedaż wszystkich omawianych działek będzie w rzeczywistości stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną właściwą stawką podatku VAT, jednak biorąc pod uwagę konstrukcję Państwa pytania i stanowiska nie można było uznać go za w pełni prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących tego czy w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Po finalizacji Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości dotychczasowemu najemcy. Działalność prowadzona przez Kupującego w tym zakresie będzie podlegać opodatkowaniu VAT i Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto w przypadku Budynków i Budowli znajdujących się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, względem sprzedaży których zastosowanie będzie miało zwolnienie z opodatkowania VAT, Kupujący i Sprzedający zamierzają wspólnie zrezygnować z takiego zwolnienia na podstawie złożonego do aktu notarialnego (umowy sprzedaży) oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT oraz wyborze opodatkowania VAT, zatem – jak wykazano w niniejszej interpretacji, transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku.

W konsekwencji, w zakresie w jakim planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, w związku z tym, że Kupujący i Sprzedający zamierzają wspólnie złożyć oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, to Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym lub do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.