Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 marca 2025 r. (data wpływu 7 marca 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. A.

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B. B.

Opis zdarzenia przyszłego

O wydanie interpretacji indywidualnej występuje A. A. (dalej jako: Wnioskodawca). Wnioskodawca wraz z małżonką (dalej jako: Zainteresowana) nabyli nieruchomość gruntową 24 lutego 2022 roku aktem notarialnym sporządzonym w (…) przed Notariuszem (...) Rep. A Nr (…).

Wspomniana nieruchomość o powierzchni 0,11 ha, objęta jest KW (…) i oznaczona była w ewidencji gruntów i budynków jako grunt orny. Nie była ona wcześniej wykorzystywana do celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta ze środków pochodzących z majątku wspólnego. Zarówno Wnioskodawca, jak i jego małżonka są jej właścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Przedmiotowa nieruchomość została przez małżonków nabyta dla celów prywatnych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą.

Zakup ww. nieruchomości opodatkowany był podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca wraz z małżonką planowali wybudować na przedmiotowej działce dom jednorodzinny, który początkowo miał być przeznaczony na ich własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawcy odstąpili, jednak od tego pomysłu i zdecydowali się sprzedaż nieruchomość po zakończeniu budowy. Spółka X Sp. z o.o. w grudniu 2024 roku rozpoczęła inwestycję budowlaną na przedmiotowej nieruchomości będącej własnością Wnioskodawcy i Zainteresowanej, polegającą na budowie domu jednorodzinnego.

Wnioskodawca poczynił odpowiednie kroki zmierzające do przeprowadzenia inwestycji, tj. został złożony wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, zostało uzyskane pozwolenie na budowę, decyzja o środowiskowych warunkach inwestycji oraz wykonane zostało uzbrojenie terenu w przyłącze elektryczne.

W momencie składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wykonane już zostały pierwsze prace budowlane.

Wnioskodawca wraz z małżonką planują sprzedaż nieruchomości osobie fizycznej po zakończeniu inwestycji, prawdopodobnie jeszcze w 2025 roku lub na początku 2026 roku.

W związku z powyższym sprzedaż zostanie przeprowadzona przed upływem 5 lat od dnia zakupu nieruchomości, przed pierwszym zasiedleniem.

Zgodnie z projektem X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wybuduje na gruncie należącym do Wnioskodawcy i jego małżonki budynek - dom jednorodzinny o powierzchni mniejszej niż 300 m². Wnioskodawca wraz z małżonką nie dokonywali dotychczas sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą „B.” i jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej jest wykonywanie instalacji elektrycznych. Zainteresowana (żona Wnioskodawcy) nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca jest także wspólnikiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością - X Spółka z o.o. Wspólnikiem ww. Spółki jest również żona Wnioskodawcy. Spółka powstała na podstawie umowy Spółki z 16 stycznia 2024 roku. Spółka ma siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i podlega (oraz na moment zaistnienia zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku będzie podlegać) nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (zwanej dalej „Ustawą o CIT”).

Wspólnikami Spółki są wyłącznie osoby fizyczne. Spółka jest (oraz na moment zaistnienia zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku będzie) czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem przeważającej działalności Spółki są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (PKD 41). Wspólnicy nie przewidują likwidacji Spółki. Wspomnianej Spółce powierzono budowę domu Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 3 marca 2025 r.

Czy planowana przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie ostatecznie sformułowane w piśmie z 3 marca 2025 r.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż dotyczy majątku osobistego Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów i wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem dostawa towarów (w rym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania.

Wnioskodawca wskazuje, że dokonując wraz z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania dostawy nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym będzie korzystał z prawa do rozporządzenia własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnia przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tej czynności.

Zatem sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)  określone udziały w nieruchomości,

2)  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej także zabudowanej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

1.  Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2.  Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Rozstrzygając powyższe zagadnienie należy odnieść się również do przepisów prawa wspólnotowego, przede wszystkim art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE zgodnie z którym:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, będą Państwo spełniać przesłanki do uznania za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Pan A. A. wraz z małżonką nabyli nieruchomość gruntową. Nie była ona wcześniej wykorzystywana do celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta ze środków pochodzących z majątku wspólnego. Zarówno Pan A. A., jak i jego małżonka są jej właścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Przedmiotowa nieruchomość została przez małżonków nabyta dla celów prywatnych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Pan A. A. wraz z małżonką planowali wybudować na przedmiotowej działce dom jednorodzinny, który początkowo miał być przeznaczony na ich własne cele mieszkaniowe. Pan A. A. wraz z żoną odstąpili, jednak od tego pomysłu i zdecydowali się sprzedaż nieruchomość po zakończeniu budowy. Spółka X sp. z o.o. w grudniu 2024 roku rozpoczęła inwestycję budowlaną na przedmiotowej nieruchomości będącej własnością Pana A. A. i Zainteresowanej, polegającą na budowie domu jednorodzinnego. Pan A. A. poczynił odpowiednie kroki zmierzające do przeprowadzenia inwestycji, tj. został złożony wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, zostało uzyskane pozwolenie na budowę, decyzja o środowiskowych warunkach inwestycji oraz wykonane zostało uzbrojenie terenu w przyłącze elektryczne. W momencie składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wykonane już zostały pierwsze prace budowlane. Pan A. A. wraz z małżonką planują sprzedaż nieruchomości osobie fizycznej po zakończeniu inwestycji, prawdopodobnie jeszcze w 2025 roku lub na początku 2026 roku. W związku z powyższym sprzedaż zostanie przeprowadzona przed upływem 5 lat od dnia zakupu nieruchomości, przed pierwszym zasiedleniem. Zgodnie z projektem X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wybuduje na gruncie należącym do Pana A. A. i jego małżonki budynek - dom jednorodzinny o powierzchni mniejszej niż 300 m². Pan A. A. wraz z małżonką nie dokonywali dotychczas sprzedaży nieruchomości. Pan A. A. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą „B.” i jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Pan A. A. jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej jest wykonywanie instalacji elektrycznych. Zainteresowana (żona Pana A. A.) nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Pan A. A. jest także wspólnikiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością X Spółka z o.o. Wspólnikiem ww. Spółki jest również żona Pana A. A.. Wspólnikami spółki są wyłącznie osoby fizyczne. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem przeważającej działalności Spółki są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (PKD 41). Wspólnicy nie przewidują likwidacji Spółki. Wspomnianej Spółce powierzono budowę domu Pana A. A. i Zainteresowanej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pana oraz Pana żony za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych także zabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjęli Państwo w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

W niniejszej sprawie konieczne jest zatem ustalenie, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości zabudowanej nowo wybudowanym domem jednorodzinnym podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana oraz Pana żony za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroków TSUE i NSA prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana A. A. oraz Pana żony nieruchomości zabudowanej nowo wybudowanym domem jednorodzinnym należy uznać za działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu realizacji inwestycji w postaci budowy domu jednorodzinnego będą Państwo podejmować działania podobne do czynności wykonywanych przez podmioty profesjonalne zajmujące się wznoszeniem oraz sprzedażą nieruchomości.

Wskazać należy, że nabyli Państwo nieruchomość gruntową 24 lutego 2022 roku. Spółka w której są Państwo wspólnikami powstała na podstawie umowy Spółki z 16 stycznia 2024 roku. Przedmiotem przeważającej działalności Spółki są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (PKD 41). Następnie Spółka X Sp. z o.o. (w której są Państwo wspólnikami) w grudniu 2024 roku rozpoczęła inwestycję budowlaną na przedmiotowej nieruchomości będącej Państwa własnością, polegającą na budowie domu jednorodzinnego. Kolejno Pan A. A. poczynił odpowiednie kroki zmierzające do przeprowadzenia inwestycji. Wskazali Państwo, że w momencie składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wykonane już zostały pierwsze prace budowlane. Planują Państwo sprzedaż nieruchomości osobie fizycznej po zakończeniu inwestycji, prawdopodobnie jeszcze w 2025 roku lub na początku 2026 roku. Tym samym, sprzedaż zostanie przeprowadzona przed upływem 5 lat od dnia zakupu nieruchomości, przed pierwszym zasiedleniem.

A zatem, oceniając powyżej podejmowane przez Państwa działania wskazać należy, że realizując proces inwestycyjny polegający na budowie domu jednorodzinnego na sprzedaż osobie fizycznej, Państwa celem nie będzie tworzenie własnego zasobu mieszkaniowego a działalność gospodarcza zarobkowa podobna do działalności gospodarczej wykonywanej przez dewelopera. Podjęte przez Państwa wyżej przedstawione działania polegające na złożeniu wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, uzyskaniu pozwolenia na budowę, decyzji o środowiskowych warunkach inwestycji oraz wykonaniu uzbrojenia terenu w przyłącze elektryczne, jak również późniejsze powierzenie budowy domu Spółce, w której Pan i Pana małżonka są jedynymi wspólnikami spowodowały w istocie wyłączenie posiadanej przez Państwa nieruchomości z przeznaczeniem na działalność gospodarczą.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zbiorem zorganizowanych działań, zatem sprzedaż przez Państwa działki zabudowanej nowo wybudowanym budynkiem jednorodzinnym, o którym mowa we wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedstawione okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują na zamiar sprzedaży przez Państwa działki zabudowanej nowo wybudowanym budynkiem mieszkalnym w sposób profesjonalny i z zyskiem.

Opisane powyżej działania, które zostały przez Państwa podjęte, nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Państwa czynności wskazuje jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Wbrew Państwa twierdzeniu planowaną sprzedaż działki zabudowanej nowo wybudowanym budynkiem mieszkalnym należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na jej handlowy i niewątpliwie zarobkowy charakter.

Dokonując opisanych we wniosku czynności należy stwierdzić, że podjęli Państwa działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W świetle zaprezentowanych rozważań TSUE nie ma większego znaczenia okoliczność, że przedmiotowa nieruchomość została przez małżonków nabyta dla celów prywatnych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Zgodnie z orzecznictwem, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Zatem pomimo tego, przedmiotowa nieruchomość została przez małżonków nabyta dla celów prywatnych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą, to późniejszy sposób zadysponowania nieruchomością, tj. utworzenie w styczniu 2024 r. Spółki (której przedmiotem działalności są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków), powierzenie w grudniu 2024 r. budowy domu jednorodzinnego Spółce, złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, uzyskanie pozwolenia na budowę, decyzję o środowiskowych warunkach inwestycji oraz uzbrojenie terenu w przyłącze elektryczne, a następnie sprzedaż nieruchomości osobie fizycznej po zakończeniu inwestycji, prawdopodobnie jeszcze w 2025 roku lub na początku 2026 roku, wyklucza możliwość uznania zbywanego majątku za majątek prywatny.

Planowane przez Państwa czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Państwa majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej podjętej w celach zarobkowych, co zostało wykazane już powyżej.

Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to będzie ona stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo wystąpią dla tej czynności w charakterze podatników podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji planowana przez Państwa sprzedaż działki zabudowanej nowo wybudowanym budynkiem jednorodzinnym wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wniosku wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.