Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 9 kwietnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.29.2025.4.DS

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

prawidłowe w zakresie uznania Pani za podatnika w związku z planowaną dostawą Nieruchomości oraz zwolnienia od podatku tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a także nieuznania Pani za podatnika w związku z dostawą Ruchomości znajdujących się na działce 1, oraz
nieprawidłowe w kwestii konieczności wliczenia wartości dostawy Nieruchomości do limitu sprzedaży zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w Nieruchomości stanowiącej działkę 1. Uzupełniła go Pani pismem z 24 marca 2025 r. (wpływ 24 marca 2025 r.) oraz pismem z 3 kwietnia 2025 r. (wpływ 3 kwietnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - A.A. wraz z B.B. (matka Wnioskodawcy) oraz C.C. (siostra Wnioskodawcy) są współwłaścicielkami, w udziale wynoszącym 4/6 dla B.B., 1/6 dla A.A. i 1/6 dla C.C., zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę numer 1, o powierzchni 2,0237 ha, położonej (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Wnioskodawca wraz z matką i siostrą planują sprzedaż swoich udziałów w powyższej nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 2 kwietnia 2004 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. (…) przez B.B. i D.D. (małżonków) na prawach wspólności ustawowej, na cele prowadzonej przez D.D. działalności gospodarczej od Y. Sp. z o.o.

Transakcja kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości była zwolniona od podatku VAT. Z treści powyższego aktu notarialnego wynika, że B.B. i D.D. nabyli prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1 oraz prawo własności znajdujących się na tej działce budynków stanowiących odrębną nieruchomość, tj.:

1)budynku biura o powierzchni ogólnej 770 m²,

2)budynku warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²,

3)magazynu o powierzchni ogólnej 724,7 m²,

4)magazynu o powierzchni ogólnej 518,1 m²,

5)magazynu o powierzchni ogólnej 29,9 m²,

6)wiaty o powierzchni ogólnej 82,7 m²,

7)garaży o powierzchni ogólnej 33,6 m²,

8)magazynu smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m²,

9)portierni o powierzchni ogólnej 10 m².

Z zapisów księgi wieczystej wynika, że 31 sierpnia 2012 r. (…) Miasta (…) wydał decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności.

Nieruchomość stanowiąca zabudowaną działkę nr 1 służyła prowadzonej przez D.D. działalności gospodarczej pod nazwą: E. i stanowiła środek trwały w tej działalności. Ponadto, D.D. w ramach prowadzonej działalności wynajmował na rzecz podmiotu trzeciego pomieszczenie magazynowe znajdujące się w jednym z budynków posadowionych na działce nr 1 oraz wydzierżawiał na rzecz podmiotu trzeciego fragment działki nr 1 o powierzchni 1.425 m².

Po śmierci D.D. (męża B.B., ojca A.A. i C.C.), która nastąpiła w listopadzie 2020 r., przedmiotowa nieruchomość stanowiąca zabudowaną działkę nr 1 nabyta została przez Wnioskodawcę oraz matkę i siostrę Wnioskodawcy do majątków prywatnych w drodze spadkobrania na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (…) z dnia 14 grudnia 2020 r.

Ponadto, B.B. w trakcie trwania małżeństwa z D.D. była współwłaścicielem (wspólność majątkowa małżeńska) ww. nieruchomości. W dniu 30 grudnia 2020 r. Wnioskodawca wraz z matką i siostrą, celem kontynuacji umów najmu i dzierżawy zawartych przez zmarłego D.D., zawarły z Dzierżawcą i Najemcą nowe umowy, w których jako Wynajmujący/ Wydzierżawiający występuje Wnioskodawca wraz z matką i siostrą. Przedmiotowe umowy zostały zawarte w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca - A.A. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą: G. Stosowaną formą opodatkowania jest zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej prowadzonej przez A.A. jest „Pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej, gdzie indziej niesklasyfikowana” (PKD 86.90.E).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej A.A. świadczy usługi psychologiczne oraz wynajmuje na rzecz podmiotu trzeciego lokal użytkowy (PKD 68.20.Z - kod PKD nie jest ujęty we wpisie A.A. w CEiDG) - świadczenie dokumentuje wystawianymi fakturami stosując zwolnienie z VAT. W ramach działalności gospodarczej rozlicza również przychody z tytułu wynajmu pomieszczenia magazynowego w budynku znajdującym się przy (…) (budynek znajdujący się na nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży). Budynek ten nie jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi jej majątek prywatny. Przychody z tytułu wynajmu lokalu oraz budynku magazynowego opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

A.A. jest podatnikiem VAT zwolnionym podmiotowo (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT) oraz przedmiotowo. W prowadzonym przez Ministerstwo wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT widnieje jako podatnik zwolniony.

Wnioskodawca, wraz z matką i siostrą, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie korzystała z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. A.A. samodzielnie, własnym kosztem, umieściła liczne ogłoszenia i oferty dotyczące sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na internetowych portalach z ogłoszeniami. Po umieszczeniu ogłoszeń poinformowała matkę i siostrę o powyższych działaniach. Ponadto, zmarły D.D. wraz z A.A. również umieścił ogłoszenie o planowanej sprzedaży nieruchomości w internetowym portalu z ogłoszeniami.

Zarówno zmarły D.D., jak i Wnioskodawca wraz z matką i siostrą nie ponosili żadnych nakładów na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działce nr 1. W celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży A.A. samodzielnie wystawiła ogłoszenia na portalach internetowych za co płaciła własnymi środkami z prywatnego konta. Po umieszczeniu ogłoszeń poinformowała matkę i siostrę o powyższych działaniach. Na nieruchomość nie były ponoszone żadne inne nakłady w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

Wnioskodawca w jednym pomieszczeniu budynku biura przechowuje swoje rzeczy.

Na nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży znajdują się następujące obiekty:

1)budynek biura o powierzchni ogólnej 770 m² - budynek;

2)budynek warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m² - budynek;

3)magazyn o powierzchni ogólnej 724,7 m² - budynek;

4)magazyn o powierzchni ogólnej 518,1 m² - budynek;

5)magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m² - budynek;

6)wiata o powierzchni ogólnej 82,7 m² - budowla;

7)garaże o powierzchni ogólnej 33,6 m² - budynek;

8)magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m² - budynek;

9)portiernia o powierzchni ogólnej 10 m² - budynek.

Na nieruchomości znajdują się następujące urządzenia budowlane:

przyłącze wodociągowe - powiązane z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m² oraz budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²;
przyłącze kanalizacyjne - powiązane z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m² oraz budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²;
przyłącze elektryczne - powiązane z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m², budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m², magazynem o powierzchni ogólnej 724,7 m², magazynem o powierzchni ogólnej 518,1 m², magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m², magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m², portiernia o powierzchni ogólnej 10 m²;
instalacja elektryczna - powiązana z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m², budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m², magazynem o powierzchni ogólnej 724,7 m², magazynem o powierzchni ogólnej 518,1 m², magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m², magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m², portiernia o powierzchni ogólnej 10 m²;
instalacja wodociągowa - powiązana z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m² oraz budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²;
instalacja kanalizacyjna - powiązana z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m² oraz budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²;
utwardzony plac - znajduje się wewnątrz posesji, służy wszystkim budynkom i budowlom znajdującym się na terenie działki nr 1;
ogrodzenie całej działki nr 1 - służy wszystkim budynkom i budowlom znajdującym się na terenie działki nr 1.

Znajdujące się na działce nr 1 budynki i budowle od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży wykorzystywane były/są/będą w następujący sposób:

1)budynek biura o powierzchni ogólnej 770 m² - budynek wykorzystywany był przez zmarłego D.D. do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Wnioskodawca - A.A. w jednym pomieszczeniu budynku przechowuje swoje rzeczy;

2)budynek warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m² - budynek wykorzystywany był przez zmarłego D.D. do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej;

3)magazyn o powierzchni ogólnej 724,7 m² - budynek wykorzystywany był przez zmarłego D.D. do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

4)Wnioskodawca wraz z matką i siostrą zawarły również umowę najmu pomieszczenia magazynowego o powierzchni ogólnej 150 m² znajdującego się w przedmiotowym budynku. Umowa zawarta została przez Wnioskodawcę wraz z matką i siostrą występujące łącznie jako Wynajmujące, jako kontynuacja umowy najmu zawartej przez zmarłego D.D.;

5)magazyn o powierzchni ogólnej 518,1 m² - budynek wykorzystywany był przez zmarłego D.D. do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej;

6)magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m² - budynek wykorzystywany był przez zmarłego D.D. do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej;

7)wiata o powierzchni ogólnej 82,7 m² - budowla wykorzystywana była przez zmarłego D.D. do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej;

8)garaże o powierzchni ogólnej 33,6 m² - budynek wykorzystywany był przez zmarłego D.D. do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej;

9)magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m² - budynek wykorzystywany był przez zmarłego D.D. do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej;

10)portiernia o powierzchni ogólnej 10 m² - budynek wykorzystywany był przez zmarłego D.D. do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wraz z matką i siostrą jako współwłaścicielki działki nr 1 wydzierżawiły na podstawie umowy dzierżawy z dnia 30 grudnia 2020 r. fragment działki o numerze 1 o powierzchni 1.425 m². Przedmiotowa umowa zawarta została przez Wnioskodawcę wraz z matką i siostrą występujące łącznie jako Wydzierżawiające, jako kontynuacja umowy dzierżawy zawartej przez zmarłego D.D. Powyższa umowa dzierżawy została wypowiedziana dnia 25 sierpnia 2022 r. przez dzierżawcę i nie jest kontynuowana.

1)budynek biura o powierzchni ogólnej 770 m² - do pierwszego zasiedlenia budynku doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budynku przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E.;

2)budynek warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m² - do pierwszego zasiedlenia budynku doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budynku przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E.;

3)magazyn o powierzchni ogólnej 724,7 m² - do pierwszego zasiedlenia budynku doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budynku przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E.;

4)magazyn o powierzchni ogólnej 518,1 m² - do pierwszego zasiedlenia budynku doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budynku przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E.;

5)magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m² - do pierwszego zasiedlenia budynku doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budynku przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E.;

6)wiata o powierzchni ogólnej 82,7 m² - do pierwszego zasiedlenia budowli doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budowli przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E.;

7)garaże o powierzchni ogólnej 33,6 m² - do pierwszego zasiedlenia budynku doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budynku przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E.;

8)magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m² - do pierwszego zasiedlenia budynku doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budynku przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E.;

9)portiernia o powierzchni ogólnej 10 m² - do pierwszego zasiedlenia budynku doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budynku przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E.

1)budynek biura o powierzchni ogólnej 770 m² - między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

2)budynek warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m² - między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

3)magazyn o powierzchni ogólnej 724,7 m² - między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

4)magazyn o powierzchni ogólnej 518,1 m² - między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

5)magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m² - między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

6)wiata o powierzchni ogólnej 82,7 m² - między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

7)garaże o powierzchni ogólnej 33,6 m² - między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

8)magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m² - między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

9)portiernia o powierzchni ogólnej 10 m² - między pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

1)budynek biura o powierzchni ogólnej 770 m² - w ocenie Wnioskodawcy, budynek, który nabył w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, w związku z czym nie może być rozpatrywane jego wykorzystywanie do czynności zwolnionych bądź opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Budynek nie jest i nie był wykorzystywany do czynności zarówno opodatkowanych jak i zwolnionych od podatku od towarów i usług, gdyż stanowi majątek prywatny. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku do czynności zwolnionych od podatku;

2)budynek warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m² - w ocenie Wnioskodawcy, budynek, który nabył w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, w związku z czym nie może być rozpatrywane jego wykorzystywanie do czynności zwolnionych bądź opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Budynek nie jest i nie był wykorzystywany do czynności zarówno opodatkowanych jak i zwolnionych od podatku od towarów i usług, gdyż stanowi majątek prywatny. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku do czynności zwolnionych od podatku;

3)magazyn o powierzchni ogólnej 724,7 m² - pomieszczenie magazynowe o powierzchni 100 m², znajdujące się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 724,7 m², zostało wynajęte przez Wnioskodawcę oraz jego matkę i siostrę. Umowa najmu zawarta została przez Wnioskodawcę wraz z matką i siostrą występującymi łącznie jako Wynajmujące, jako kontynuacja umowy najmu zawartej przez zmarłego D.D.. W części wynajętej powierzchni, budynek służy Wnioskodawcy do działalności zwolnionej z VAT (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), a w pozostałej, niewynajmowanej części, budynek stanowi majątek prywatny, niesłużący zarówno czynnościom opodatkowanym jak i zwolnionym z VAT;

4)magazyn o powierzchni ogólnej 518,1 m² - pomieszczenie magazynowe o powierzchni 150 m², znajdujące się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 518,1 m² było bezumownie wykorzystywane przez byłego najemcę zmarłego D.D.. Po śmierci D.D. najemca tego pomieszczenia nie zdecydował się na zawarcie nowej umowy najmu z Wnioskodawcą oraz jego matką i siostrą, gdyż planował opuścić przedmiotowe pomieszczenie. Finalnie bezumowne korzystanie z pomieszczenia o powierzchni 100 m², znajdującego się w tym budynku, trwało do dnia 16 czerwca 2021 r. W części bezumownie wykorzystywanej przez byłego najemcę powierzchni, budynek służył Wnioskodawcy do działalności zwolnionej z VAT (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), a w pozostałej, niewynajmowanej części, budynek stanowi majątek prywatny, niesłużący zarówno czynnościom opodatkowanym jak i zwolnionym z VAT;

5)magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m² - w ocenie Wnioskodawcy, budynek, który nabył w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, w związku z czym nie może być rozpatrywane jego wykorzystywanie do czynności zwolnionych bądź opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Budynek nie jest i nie był wykorzystywany do czynności zarówno opodatkowanych jak i zwolnionych od podatku od towarów i usług, gdyż stanowi majątek prywatny. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku do czynności zwolnionych od podatku;

6)wiata o powierzchni ogólnej 82,7 m² - w ocenie Wnioskodawcy, budynek, który nabył w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, w związku z czym nie może być rozpatrywane jego wykorzystywanie do czynności zwolnionych bądź opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Budynek nie jest i nie był wykorzystywany do czynności zarówno opodatkowanych jak i zwolnionych od podatku od towarów i usług, gdyż stanowi majątek prywatny. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku do czynności zwolnionych od podatku;

7)garaże o powierzchni ogólnej 33,6 m² - w ocenie Wnioskodawcy, budynek, który nabył w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, w związku z czym nie może być rozpatrywane jego wykorzystywanie do czynności zwolnionych bądź opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Budynek nie jest i nie był wykorzystywany do czynności zarówno opodatkowanych jak i zwolnionych od podatku od towarów i usług, gdyż stanowi majątek prywatny. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku do czynności zwolnionych od podatku;

8)magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m² - w ocenie Wnioskodawcy, budynek, który nabył w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, w związku z czym nie może być rozpatrywane jego wykorzystywanie do czynności zwolnionych bądź opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Budynek nie jest i nie był wykorzystywany do czynności zarówno opodatkowanych jak i zwolnionych od podatku od towarów i usług, gdyż stanowi majątek prywatny. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku do czynności zwolnionych od podatku;

9)portiernia o powierzchni ogólnej 10 m² - w ocenie Wnioskodawcy, budynek, który nabył w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, w związku z czym nie może być rozpatrywane jego wykorzystywanie do czynności zwolnionych bądź opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Budynek nie jest i nie był wykorzystywany do czynności zarówno opodatkowanych jak i zwolnionych od podatku od towarów i usług, gdyż stanowi majątek prywatny. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku do czynności zwolnionych od podatku;

1)budynek biura o powierzchni ogólnej 770 m² - w związku z nabyciem budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r., zatem w ramach czynności leżącej poza opodatkowaniem VAT;

2)budynek warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m2 - w związku z nabyciem budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r., zatem w ramach czynności leżącej poza opodatkowaniem VAT;

3)magazyn o powierzchni ogólnej 724,7 m² - w związku z nabyciem budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r., zatem w ramach czynności leżącej poza opodatkowaniem VAT;

4)magazyn o powierzchni ogólnej 518,1 m² - w związku z nabyciem budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r., zatem w ramach czynności leżącej poza opodatkowaniem VAT;

5)magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m² - w związku z nabyciem budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r., zatem w ramach czynności leżącej poza opodatkowaniem VAT;

6)wiata o powierzchni ogólnej 82,7 m² - w związku z nabyciem budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r., zatem w ramach czynności leżącej poza opodatkowaniem VAT;

7)garaże o powierzchni ogólnej 33,6 m² - w związku z nabyciem budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r., zatem w ramach czynności leżącej poza opodatkowaniem VAT;

8)magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m² - w związku z nabyciem budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r., zatem w ramach czynności leżącej poza opodatkowaniem VAT;

9)portiernia o powierzchni ogólnej 10 m² - w związku z nabyciem budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Nabycie nastąpiło w drodze spadkobrania po zmarłym D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r., zatem w ramach czynności leżącej poza opodatkowaniem VAT.

Od momentu nabycia przez Wnioskodawcę w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży budynki/ budowle lub ich części (będące przedmiotem planowanej sprzedaży) były/są/będą wykorzystywane w następujący sposób:

1)budynek biura o powierzchni ogólnej 770 m² - od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży Pani A.A. w jednym pomieszczeniu przedmiotowego budynku przechowuje swoje prywatne rzeczy od kilku lat, przechowywanie to będzie trwało do momentu sprzedaży budynku;

2)budynek warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m² - od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje oraz nie będzie wykorzystywał przedmiotowego budynku w żaden sposób;

3)magazyn o powierzchni ogólnej 724,7 m² - od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży Wnioskodawca wraz z matką i siostrą wspólnie wynajmują znajdujące się w tym budynku pomieszczenie magazynowe o powierzchni ogólnej 150 m². Umowa najmu zawarta została przez Wnioskodawcę wraz z matką i siostrą występujące łącznie jako Wynajmujące, jako kontynuacja umowy najmu zawartej przez zmarłego D.D.. Pozostała powierzchnia budynku od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana w żaden sposób przez Wnioskodawcę;

4)magazyn o powierzchni ogólnej 518,1 m² - w przedmiotowym budynku z jednego pomieszczenia o powierzchni 100 m² bezumownie korzystał były najemca zmarłego Pana D.D.. Po śmierci Pana D.D. najemca tego pomieszczenia nie zdecydował się na zawarcie nowej umowy najmu z Wnioskodawcą oraz jego matką i siostrą, gdyż planował opuścić przedmiotowe pomieszczenie. Finalnie bezumowne korzystanie z pomieszczenia o powierzchni 100 m², znajdującego się w tym budynku, trwało do dnia 16 czerwca 2021 r. Pozostała powierzchnia budynku od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana w żaden sposób przez Wnioskodawcę;

5)magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m² - przedmiotowy budynek znajduje się na fragmencie działki o powierzchni 1.425 m², który był przez Wnioskodawcę wraz z matką i siostrą wydzierżawiony. Zawarta umowa dzierżawy nie przewidywała możliwości korzystania z przedmiotowego budynku przez Dzierżawcę. Od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje oraz nie będzie wykorzystywał przedmiotowego budynku w żaden sposób;

6)wiata o powierzchni ogólnej 82,7 m² - od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje oraz nie będzie wykorzystywał przedmiotowej budowli w żaden sposób;

7)garaże o powierzchni ogólnej 33,6 m² - od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje oraz nie będzie wykorzystywał przedmiotowego budynku w żaden sposób;

8)magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m² - od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje oraz nie będzie wykorzystywał przedmiotowego budynku w żaden sposób;

9)portiernia o powierzchni ogólnej 10 m² - od momentu nabycia w drodze spadkobrania do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje oraz nie będzie wykorzystywał przedmiotowego budynku w żaden sposób.

Pomieszczenie magazynowe o powierzchni 150 m², znajdujące się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 518,1 m², było bezumownie wykorzystywane przez byłego najemcę zmarłego Pana D.D. Po śmierci Pana D.D. najemca tego pomieszczenia nie zdecydował się na zawarcie nowej umowy najmu z Wnioskodawcą oraz jego matką i siostrą, gdyż planował opuścić przedmiotowe pomieszczenie. Finalnie bezumowne korzystanie z pomieszczenia o powierzchni 100 m², znajdującego się w tym budynku, trwało do dnia 16 czerwca 2021 r. Pomieszczenie magazynowe o powierzchni 100 m², znajdujące się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 724,7 m², zostało wynajęte przez Wnioskodawcę oraz jego matkę i siostrę. Umowa najmu zawarta została przez Wnioskodawcę wraz z matką i siostrą występującymi łącznie jako Wynajmujące, jako kontynuacja umowy najmu zawartej przez zmarłego D.D. Budynek magazynu o powierzchni ogólnej 29,9 m² - przedmiotowy budynek znajduje się na fragmencie działki o powierzchni 1.425 m², który był przez Wnioskodawcę oraz jego matkę i siostrę wydzierżawiony. Zawarta umowa dzierżawy nie przewidywała możliwości korzystania z przedmiotowego budynku przez Dzierżawcę. Powyższa umowa dzierżawy została wypowiedziana 25 sierpnia 2022 r. przez dzierżawcę i nie jest kontynuowana.

Fragment działki, który był przez Wnioskodawcę oraz jego matkę i siostrę wydzierżawiony jest zabudowany budynkiem magazynu o powierzchni ogólnej 29,9 m².

Fragment działki o powierzchni 1.425 m² został przez Wnioskodawcę oraz jego matkę i siostrę wydzierżawiony w celu wybudowania, eksploatacji i utrzymywania przez Dzierżawcę parkingu mieszczącego 32 miejsca parkingowe wraz z niezbędną infrastrukturą dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego, który Dzierżawca buduje na działce sąsiedniej, niebędącej własnością ani Wnioskodawcy ani jego matki i siostry. Niemniej jednak, parking nie został wybudowany, a wydzierżawiony fragment działki faktycznie był wykorzystywany przez Dzierżawcę jako składowisko materiałów budowlanych wykorzystywanych przy budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce sąsiadującej (nie stanowiącej własności Wnioskodawcy, jego matki i siostry) z nieruchomością Wnioskodawcy jego matki i siostry. Umowa najmu pomieszczenia magazynowego o powierzchni 100 m², znajdującego się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 724,7 m², została zawarta przez Wnioskodawcę wraz z jego matką i siostrą z Najemcą na czas określony do dnia 31 grudnia 2021 r. i każda ze stron może dokonać jej rozwiązania za jednomiesięcznym wypowiedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego. Czynsz najmu za miesiąc styczeń 2021 r. wynosił jednorazowo 3.000,00 zł. Czynsz najmu od miesiąca lutego wynosi 1.500,00 zł. Czynsz najmu wpłacany jest w całości na jeden utworzony do tego celu wspólny rachunek bankowy Wnioskodawcy, jego matki i siostry. Obecnie umowa najmu, mimo upływu czasu na jaki została zawarta, za zgodą Wnioskodawcy, jego matki i siostry, jest nadal kontynuowana przez najemcę, który nadal korzysta z pomieszczenia. Bezumowne korzystanie z pomieszczenia magazynowego o powierzchni 150 m², znajdującego się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 518,1 m², trwało od momentu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę wraz z matką i siostrą w ramach spadkobrania do dnia 16 czerwca 2021 r. Z tytułu bezumownego korzystania z pomieszczenia, podmiot z niego korzystający wnosił na rzecz Wnioskodawcy, jego matki i siostry miesięczne opłaty w kwocie 820,00 zł. Umowa dzierżawy fragmentu działki o powierzchni 1.425 m² została zawarta przez Wnioskodawcę wraz z jego matką i siostrą z Dzierżawcą na czas nieoznaczony. Każda ze Stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Czynsz dzierżawny za miesiąc styczeń 2021 r. wynosił jednorazowo 8.000,00 zł. Czynsz dzierżawny od miesiąca lutego wynosi 4.000,00 zł. Czynsz dzierżawny wpłacany jest w całości na jeden utworzony do tego celu wspólny rachunek bankowy Wnioskodawcy, jego matki i siostry. Powyższa umowa dzierżawy została wypowiedziana 25 sierpnia 2022 r. przez dzierżawcę i nie jest kontynuowana.

Wnioskodawca - Pani A.A. (Sprzedający) zawarła przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z dnia 11 września 2024 r., w której zobowiązała się sprzedać przyszłemu nabywcy (Kupujący) przysługujący jej udział wynoszący 1/6 w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 oraz przysługujący jej udział wynoszący 1/6 w ruchomościach (złom) znajdujących się na nieruchomości.

Z treści zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży wynika w szczególności, że:

Kupujący zamierza zrealizować na nieruchomości inwestycję obejmującą zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterze budynku;
Sprzedający oświadcza, iż Kupujący do dnia 15 stycznia 2025 r. będzie uprawniony do przeprowadzenia niezbędnej analizy prawnej, technicznej i kosztowej, a także rentowności inwestycji oraz badania stanu prawnego nieruchomości, w tym w szczególności w celu przeprowadzenia analizy pod kątem potencjalnych możliwości dla uzyskania pozwolenia na budowę i dla realizacji zamierzonej przez siebie inwestycji, w tym także w szczególności pod kątem obsługi komunikacyjnej nieruchomości i uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy (energia elektryczna, gaz, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, usługi teletechniczne i teleinformatyczne) - ich lokalizacji i warunków przyłączenia, zwane dalej „audytem nieruchomości”;
Sprzedający wyraził zgodę, aby Kupujący podjął wszelkie czynności i miał wgląd do dokumentów, które są niezbędne do wykonania czynności, o których mowa powyżej, Kupujący będzie uprawniony w szczególności do:

1)wglądu do akt księgi wieczystej nieruchomości,

2)wglądu do rejestru gruntów nieruchomości,

3)wglądu do map ewidencyjnych, planów geodezyjnych nieruchomości oraz raportów z zakresu ochrony środowiska,

4)uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy (energia elektryczna, gaz, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, usługi teletechniczne i teleinformatyczne) - ich lokalizacji i warunków przyłączenia,

5)uzyskania informacji od zarządcy drogi w sprawie warunków obsługi komunikacyjnej nieruchomości,

6)uzyskania informacji dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych i innych związanych z nieruchomością,

7)badania nieruchomości pod względem skażenia i nośności terenu,

8)oględzin nieruchomości, przy czym Kupujący na tej podstawie nie jest uprawniony do zaciągania żadnych zobowiązań w imieniu i na rzecz Sprzedającego, ani do składania w jego imieniu oświadczeń wiedzy lub woli. Nadto przeprowadzane badania i oględziny nie będą powodować uciążliwości dla najemcy, a po ich zakończeniu nieruchomość będzie doprowadzona do stanu poprzedniego. Każdorazowa wizyta na obszarze nieruchomości będzie poprzedzona umówieniem się ze Sprzedającym;

Sprzedający oświadcza, iż niezwłocznie po otrzymaniu wniosku Kupującego, Sprzedający udzieli wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa, bez prawa zaciągania zobowiązań, w zakresie koniecznym do osiągnięcia skutków przewidzianych umową w szczególności do:

1)występowania z wnioskami o wydanie wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów,

2)występowania w sprawach o wydanie warunków technicznych przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów,

3)występowania do zarządców dróg o wydanie warunków obsługi komunikacyjnej nieruchomości,

4)wglądu do akt administracyjnych nieruchomości oraz do akt księgi wieczystej;

Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy w terminie 14 dni od daty zakończenia analizy, o której mowa powyżej, tj. w terminie do dnia 30 stycznia 2025 r. (…);
Strony zobowiązują się do dołożenia wszelkich starań w celu doprowadzenia do osiągnięcia celu umowy i do współdziałania dla uzyskania przez Kupującego informacji i dokumentów potrzebnych w związku z zamiarem nabycia udziałów w nieruchomości oraz przeprowadzenia inwestycji.

Ruchomościami, znajdującymi się na nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, w których udział ma być przez Wnioskodawcę sprzedany Kupującemu są urządzenia, maszyny, wyroby oraz odpady metalowe (stalowe) pozostałe po świadczonych usługach przez zmarłego D.D. (złom).

Udział w zlokalizowanych na nieruchomości ruchomościach (złom) został nabyty przez Wnioskodawcę w drodze spadkobrania po D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. (...) z dnia 14 grudnia 2020 r.

Ruchomości znajdujące się na nieruchomości, od momentu ich nabycia, nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do żadnych celów, w tym nie były również odpłatnie wynajmowane bądź wydzierżawiane.

W stosunku do ruchomości zlokalizowanych na nieruchomości:

podjęto około 2 lata temu za pośrednictwem Internetu próbę zainteresowania różnych firm sprzedażą ruchomości (w drodze mailowej);
w 2021 roku Pani A.A. zaprosiła przedstawiciela skupu złomu aby oszacować wartość składników ruchomych, lecz nie otrzymała zgody Zainteresowanych niebędących stroną postępowania na sprzedaż;
w 2021 roku Pani A.A. próbowała wystawić również maszyny na portalach aukcyjnych lecz finalnie zmuszona była wycofać się z realizacji pomysłu, ponieważ od momentu wystawienia ogłoszenia ciążył na niej obowiązek sprzedaży;
w 2021 roku Pani A.A. zaprosiła ewentualnego kupca maszyn na ich prezentację na terenie nieruchomości, lecz do sprzedaży nie doszło.

Planowana sprzedaż przedmiotowych ruchomości (złom) znajdujących się na nieruchomości nastąpi jednorazowo w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Wg wiedzy Wnioskodawcy zainteresowanie nabywców było efektem dwóch głównych czynników:

Promocja online: Wystawienie ogłoszenia w Internecie przyciągnęło uwagę potencjalnych kupujących
Znany ojciec: Śmierć taty Wnioskodawcy i jego rozpoznawalność w środowisku sprawiły, że informacja o sprzedaży rozprzestrzeniła się szybko.

Do tej pory podjęte czynności to zawarta umowa przedwstępna. Obecnie transakcja jest zawieszona do momentu pozyskania interpretacji będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Po otrzymaniu interpretacji Wnioskodawca będzie dążyć do sfinalizowania umowy sprzedaży. Poza tym Wnioskodawca nie podejmowała i nie podejmuje żadnych czynności. Wnioskodawca nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawca posiada 3 nieruchomości:

1)dom mieszkalny oraz udziały w gruntach przynależnych do domu (odziedziczone w 1/6) przy (…), w którym Wnioskodawca mieszka wraz z matką i siostrą oraz córką;

2)lokal niemieszkalny w (…);

3)lokal niemieszkalny w (…).

W lokalu wskazanym w pkt 2 (…) Wnioskodawca prowadzi własną działalność gospodarczą, natomiast drugi lokal przy ul. (…) wynajęty jest dla innego przedsiębiorcy.

Ww. lokale nie były nabyte z zamiarem odsprzedaży, jednak Wnioskodawca nie wyklucza możliwości zbycia w przyszłości lokalu przy (…). Na ten moment jednak nie zamierza zbyć żadnego z ww. lokali.

Wnioskodawca wraz z p. C.C. oraz p. B.B. pobierała wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z pomieszczenia magazynowego. Wynagrodzenie wpływało na wspólne konto w banku (...), utworzone na tę okoliczność, należące do Wnioskodawcy, p. C.C. oraz p. B.B. Jak wyjaśniono we wniosku:

„Bezumowne korzystanie z pomieszczenia magazynowego o powierzchni 150 m², znajdującego się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 518,1 m², trwało od momentu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę wraz z matką i siostrą w ramach spadkobrania do dnia 16 czerwca 2021 r. Z tytułu bezumownego korzystania z pomieszczenia, podmiot z niego korzystający wnosił na rzecz Wnioskodawcy, jego matki i siostry miesięczne opłaty w kwocie 820,00 zł.”

Zatem, jako współwłaściciel nieruchomości otrzymywała wraz z innymi współwłaścicielami opłatę za bezumowne korzystanie z pomieszczenia magazynowego o powierzchni 150 m², znajdującego się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 518,1 m².

Odpłatność wpływała na konto w (...) (wspólne konto C.C. i B.B. oraz A.A.) w tym celu utworzone.

Przychody z tytułu ww. odpłatności Wnioskodawca rozliczała w ramach przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.

Przychody z dzierżawy fragmentu działki o powierzchni 1.425 m², Wnioskodawca w ramach swojego udziału w nieruchomości rozliczała w ramach przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie posiada pełnej wiedzy w ww. zakresie, jednak w jego ocenie wskazana we wniosku nieruchomość oraz ruchomości nie stanowiły zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w szczególności nie były one organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z odpowiedzią udzieloną Wnioskodawcy przez Nabywcę: Nabywca wskazanej we wniosku nieruchomości oraz ruchomości ponosił nakłady wyłącznie w postaci kosztów notarialnych w kwocie 3.240,00 zł. Nabywca nie planuje ponosić nakładów do czasu nabycia nieruchomości.

Wnioskodawca nie jest w żaden sposób powiązany z nabywcą, w szczególności nie jest podmiotem powiązanym z nabywcą w rozumieniu art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w rozumieniu art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej budynkami zostaną odpłatnie zbyte w ramach jednego aktu notarialnego. Wartość przedmiotu sprzedaży zostanie określona łącznie.

Wnioskodawca będzie zawierać własną umowę i zainteresowani w sprawie własną, natomiast wartości będą wskazywane łącznie.

Wnioskodawca obecnie nie uzyskuje przychodów z innych źródeł, które sumują się przy wyliczaniu daniny solidarnościowej.

Przyłącze wodociągowe do budynku głównego (od ulicy Bielańskiej) jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Wnioskodawca nie ma wiedzy czyją własnością są pozostałe urządzenia budowlane znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży, tj. przyłącze kanalizacyjne, przyłącze elektryczne, instalacja elektryczna, instalacja wodociągowa, instalacja kanalizacyjna.

Z posiadanych do wglądu dokumentów po spadkodawcy nie wynika żadna informacja, którą można by było wykorzystać przy udzielaniu odpowiedzi. W ocenie Wnioskodawcy, w przedmiocie zadanego pytania nie ma to znaczenia, ponieważ są to urządzenia.

Pytania

1)Czy w związku z planowaną sprzedażą udziałów w nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1, Wnioskodawca występować będzie jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

2)Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione w odniesieniu do pytania nr 1, za prawidłowe, to czy planowana sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

3)Czy w związku z planowaną sprzedażą udziałów w ruchomościach (złom) znajdujących się na nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1, Wnioskodawca występować będzie jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

4)Jeżeli w ocenie organu, przy planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości lub/oraz ruchomościach Wnioskodawca będzie występował jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czy do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT należy wliczyć wartość sprzedaży udziału w nieruchomości lub/oraz ruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną sprzedażą udziałów w nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1, Wnioskodawca będzie występować jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej: KC). Zgodnie z tym przepisem, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 KC, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 KC.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 KC, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich.

Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielenia przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa.

Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 KC, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 KC, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 KC, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 KC, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Jak stanowi art. 108 KC, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 KC wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 KC, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca udzieli wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa w szczególności do:

1)występowania z wnioskami o wydanie wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów,

2)występowania w sprawach o wydanie warunków technicznych przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów,

3)występowania do zarządców dróg o wydanie warunków obsługi komunikacyjnej nieruchomości,

4)wglądu do akt administracyjnych nieruchomości oraz do akt księgi wieczystej.

Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za zgodą Wnioskodawcy, wpłyną na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu sprzedaży nieruchomości zostaną wykonane w sferze podatkowo-prawnej Wnioskodawcy.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów KC, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania tych czynności przez pełnomocnika.

Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży przed jej dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Wnioskodawcę prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika także, że w dniu 30 grudnia 2020 r. Wnioskodawca wraz z matką i siostrą, celem kontynuacji umów najmu i dzierżawy zawartych przez zmarłego D.D., zawarły z Dzierżawcą i Najemcą nowe umowy, w których jako Wynajmujący/Wydzierżawiający występują Wnioskodawca wraz z matką i siostrą. Przedmiotowe umowy zostały zawarte w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 KC, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 KC, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższych przepisów najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Oddanie rzeczy innej osobie do używania na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu, jak i dzierżawy, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem/dzierżawa jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem oraz dzierżawa stanowią odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym wypełniają one określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Wnioskodawcę działań stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Wnioskodawcę jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to planowana sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2.

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w odniesieniu do pytania nr 1, za prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W przedmiotowej sprawie należy zatem ustalić moment pierwszego zasiedlenia nieruchomości będącej przedmiotem planowanej dostawy.

Do pierwszego zasiedlenia nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1 doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2004 r. bądź wcześniej. Ponadto, od momentu nabycia nieruchomości przez D.D. i B.B. nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia, gdyż zarówno D.D., jak i Wnioskodawca oraz jego matka i siostra, nie ponosili na nieruchomość żadnych nakładów na jej ulepszenie, w tym takich, których wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli posadowionych na działce nr 1.

Zatem, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym, jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione w odniesieniu do pytania nr 1, za prawidłowe, to zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną sprzedażą udziałów w ruchomościach (złom) znajdujących się na nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 1, Wnioskodawca nie będzie występować jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym planowana sprzedaż udziału w ruchomościach (złom) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży jest ustalenie m.in., czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W związku z tym, że planowana sprzedaż ruchomości (złom) ma być przeprowadzona przez Wnioskodawcę jednorazowo, Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu tego typu towarami (złomem), udział we wszystkich tych ruchomościach stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy, który w całym okresie posiadania nie był wykorzystywany do celów działalności gospodarczej, to należy uznać, że przedmiotem takiej sprzedaży będzie wyłącznie majątek prywatny i planowana sprzedaż nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Zatem brak podstaw, aby twierdzić, że dokonując jednorazowo czynności sprzedaży przedmiotów z majątku osobistego Wnioskodawca będzie występować w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT, nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, planowana przez Wnioskodawcę jednorazowa sprzedaż ruchomości (złom) z majątku osobistego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, gdyż w związku z ich sprzedażą Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dokonując sprzedaży przedmiotowych ruchomości z majątku osobistego, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem ww. sprzedaż będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Ad 4.

Jeżeli w ocenie organu, przy planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości lub/oraz ruchomościach Wnioskodawca będzie występował jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to w ocenie Wnioskodawcy, do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT nie należy wliczać wartości sprzedaży udziału w nieruchomości lub/oraz ruchomości.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Jak stanowi art. 113 ust. 2 ustawy o VAT, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1)wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

1a)sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

2)odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a)transakcji związanych z nieruchomościami,

b)usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c)usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

3)odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy o VAT, jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy wskazać, że - co do zasady - o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, ma prawo do korzystania z ww. zwolnienia do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany będzie do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie. Podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy, nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa - http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Dodatkowo, przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”, posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/ uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika. Także w wersji francuskiej omawianej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Zatem transakcje pomocnicze to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Aby więc ocenić, czy dokonana dostawa towaru ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której świadczy usługi psychologiczne oraz wynajmuje na rzecz podmiotu trzeciego lokal użytkowy. Przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę nie jest obrót nieruchomościami.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w nieruchomości będzie miała charakter incydentalny, okazjonalny, nie stanowiący zasadniczej działalności Wnioskodawcy. Zatem planowana dostawa udziału w nieruchomości zabudowanej przez Wnioskodawcę będzie czynnością mającą charakter transakcji pomocniczej, o której mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy.

W konsekwencji należy uznać, że w przedmiotowej sprawie kwota uzyskana przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości nie powinna być wliczona do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ planowana sprzedaż udziału w nieruchomości, stanowiąca transakcję związaną z nieruchomościami, będzie miała charakter czynności pomocniczej.

Podsumowując, Wnioskodawca, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT, nie będzie miał obowiązku wliczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziału w nieruchomości do limitu sprzedaży określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto, ze względu na to, że w ocenie Wnioskodawcy, w związku z planowaną przez niego sprzedażą ruchomości (złom) nie będzie występować jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym planowana sprzedaż udziału w ruchomościach (złom) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to zdaniem Wnioskodawcy również kwota uzyskana ze sprzedaży ruchomości nie będzie podlegała wliczeniu do limitu sprzedaży określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast czerpanie dochodów z ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działce 1 istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww. działki, podjęła/ podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C‑25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielką, w udziale wynoszącym 1/6 zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę numer 1. Wraz z pozostałymi współwłaścicielami (matką i siostrą) planuje Pani sprzedaż swoich udziałów w powyższej nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży z 2 kwietnia 2004 r. przez B.B. i D.D. (małżonków) na prawach wspólności ustawowej, na cele prowadzonej przez D.D. działalności gospodarczej od Y. Sp. z o.o. Transakcja kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości była zwolniona od podatku VAT. Z treści powyższego aktu notarialnego wynika, że B.B. i D.D. nabyli prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1 oraz prawo własności znajdujących się na tej działce budynków stanowiących odrębną nieruchomość, tj.:

budynku biura o powierzchni ogólnej 770 m²,
budynku warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²,
magazynu o powierzchni ogólnej 724,7 m²,
magazynu o powierzchni ogólnej 518,1 m²,
magazynu o powierzchni ogólnej 29,9 m²,
wiaty o powierzchni ogólnej 82,7 m²,
garaży o powierzchni ogólnej 33,6 m²,
magazynu smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m²,
portierni o powierzchni ogólnej 10 m².

Ponadto na nieruchomości znajdują się następujące urządzenia budowlane:

przyłącze wodociągowe - powiązane z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m² oraz budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²;
przyłącze kanalizacyjne - powiązane z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m² oraz budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²;
przyłącze elektryczne - powiązane z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m², budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m², magazynem o powierzchni ogólnej 724,7 m², magazynem o powierzchni ogólnej 518,1 m², magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m², magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m², portiernia o powierzchni ogólnej 10 m²;
instalacja elektryczna - powiązana z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m², budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m², magazynem o powierzchni ogólnej 724,7 m², magazynem o powierzchni ogólnej 518,1 m², magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m², magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m², portiernia o powierzchni ogólnej 10 m²;
instalacja wodociągowa - powiązana z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m² oraz budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²;
instalacja kanalizacyjna - powiązana z budynkiem biura o powierzchni ogólnej 770 m² oraz budynkiem warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m²;
utwardzony plac - znajduje się wewnątrz posesji, służy wszystkim budynkom i budowlom znajdującym się na terenie działki nr 1;
ogrodzenie całej działki nr 1 - służy wszystkim budynkom i budowlom znajdującym się na terenie działki nr 1.

Z zapisów księgi wieczystej wynika, że 31 sierpnia 2012 r. (…) Miasta (…) wydał decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Nieruchomość stanowiąca zabudowaną działkę nr 1 służyła prowadzonej przez D.D. działalności gospodarczej pod nazwą: E. i stanowiła środek trwały w tej działalności. Po śmierci D.D. (męża B.B., ojca A.A. i C.C.), która nastąpiła w listopadzie 2020 r., przedmiotowa nieruchomość stanowiąca zabudowaną działkę nr 1 nabyta została przez Panią oraz Pani matkę i siostrę do majątków prywatnych w drodze spadkobrania na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 14 grudnia 2020 r.

30 grudnia 2020 r. wraz z matką i siostrą, celem kontynuacji umów najmu i dzierżawy zawartych przez zmarłego D.D., zawarła Pani z Dzierżawcą i Najemcą nowe umowy, w których jako Wynajmujący/Wydzierżawiający występuje Pani wraz z matką i siostrą. Przedmiotowe umowy zostały zawarte w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą: G.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy Pani usługi psychologiczne oraz wynajmuje na rzecz podmiotu trzeciego lokal użytkowy - świadczenie dokumentuje Pani wystawianymi fakturami stosując zwolnienie z VAT. W ramach działalności gospodarczej rozlicza Pani również przychody z tytułu wynajmu pomieszczenia magazynowego w budynku znajdującym się na nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży. Budynek ten nie jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi Pani majątek prywatny. Jest Pani podatnikiem VAT zwolnionym podmiotowo (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT) oraz przedmiotowo.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie korzystała Pani z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Samodzielnie, własnym kosztem, umieściła Pani liczne ogłoszenia i oferty dotyczące sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na internetowych portalach z ogłoszeniami. Zarówno zmarły D.D., jak i Pani wraz z matką i siostrą nie ponosili żadnych nakładów na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działce nr 1. W jednym pomieszczeniu budynku biura przechowuje Pani swoje rzeczy. W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie korzystała Pani z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Część stanowiąca pomieszczenie magazynowe o powierzchni 150 m², znajdujące się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 518,1 m², była bezumownie wykorzystywana przez podmiot z niego korzystający do celów prowadzonej przez ten podmiot działalności gospodarczej. Pomieszczenie magazynowe o powierzchni 100 m², znajdujące się w budynku magazynu o powierzchni ogólnej 724,7 m², zostało przez Panią oraz Pani matkę i siostrę wynajęte na cel prowadzonej przez Najemcę działalności gospodarczej. Przychody z tytułu ww. odpłatności rozliczała Pani w ramach przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej. Fragment działki o powierzchni 1.425 m² został przez Panią oraz Pani matkę i siostrę wydzierżawiony w celu wybudowania, eksploatacji i utrzymywania przez Dzierżawcę parkingu mieszczącego 32 miejsca parkingowe wraz z niezbędną infrastrukturą dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego, który Dzierżawca buduje na działce sąsiedniej, niebędącej Pani własnością. Przychody z dzierżawy fragmentu działki o powierzchni 1.425 m², w ramach swojego udziału w nieruchomości rozliczała Pani w ramach przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej, podobnie jak przychody z tytułu odpłatności za bezumowne korzystanie z pomieszczenia magazynowego.

Zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego z 11 września 2024 r., w której zobowiązała się sprzedać przyszłemu nabywcy przysługujący Pani udział wynoszący 1/6 w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 oraz przysługujący Pani udział wynoszący 1/6 w ruchomościach (złom) znajdujących się na nieruchomości.

Z treści zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży wynika m.in., że:

Kupujący zamierza zrealizować na nieruchomości inwestycję obejmującą zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterze budynku;
Sprzedający oświadcza, iż Kupujący do 15 stycznia 2025 r. będzie uprawniony do przeprowadzenia niezbędnej analizy prawnej, technicznej i kosztowej, a także rentowności inwestycji oraz badania stanu prawnego nieruchomości, w tym w szczególności w celu przeprowadzenia analizy pod kątem potencjalnych możliwości dla uzyskania pozwolenia na budowę i dla realizacji zamierzonej przez siebie inwestycji, w tym także w szczególności pod kątem obsługi komunikacyjnej nieruchomości i uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy (energia elektryczna, gaz, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, usługi teletechniczne i teleinformatyczne) - ich lokalizacji i warunków przyłączenia, zwane dalej „audytem nieruchomości”;
Sprzedający wyraził zgodę, aby Kupujący podjął wszelkie czynności i miał wgląd do dokumentów, które są niezbędne do wykonania czynności, o których mowa powyżej, Kupujący będzie uprawniony w szczególności do:
wglądu do akt księgi wieczystej nieruchomości,
wglądu do rejestru gruntów nieruchomości,
wglądu do map ewidencyjnych, planów geodezyjnych nieruchomości oraz raportów z zakresu ochrony środowiska,
uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy (energia elektryczna, gaz, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, usługi teletechniczne i teleinformatyczne) - ich lokalizacji i warunków przyłączenia,
uzyskania informacji od zarządcy drogi w sprawie warunków obsługi komunikacyjnej nieruchomości,
uzyskania informacji dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych i innych związanych z nieruchomością,
badania nieruchomości pod względem skażenia i nośności terenu,
oględzin nieruchomości, przy czym Kupujący na tej podstawie nie jest uprawniony do zaciągania żadnych zobowiązań w imieniu i na rzecz Sprzedającego, ani do składania w jego imieniu oświadczeń wiedzy lub woli. Nadto przeprowadzane badania i oględziny nie będą powodować uciążliwości dla najemcy, a po ich zakończeniu nieruchomość będzie doprowadzona do stanu poprzedniego. Każdorazowa wizyta na obszarze nieruchomości będzie poprzedzona umówieniem się ze Sprzedającym.

W umowie tej oświadczyła Pani również, że niezwłocznie po otrzymaniu wniosku Kupującego, udzieli Pani wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa, bez prawa zaciągania zobowiązań, w zakresie koniecznym do osiągnięcia skutków przewidzianych umową w szczególności do: występowania z wnioskami o wydanie wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, występowania w sprawach o wydanie warunków technicznych przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów, występowania do zarządców dróg o wydanie warunków obsługi komunikacyjnej nieruchomości oraz wglądu do akt administracyjnych nieruchomości oraz do akt księgi wieczystej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług w związku z planowaną dostawą udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr 1.

Aby odnieść się do Pani wątpliwości, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do sprzedawanego udziału w Nieruchomości i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak już wskazano wyżej, definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że nieruchomość w poszczególnych jej częściach była przedmiotem umów najmu i dzierżawy.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa - podobnie jak najem - stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki. Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zarówno umowa najmu jak i umowa dzierżawy, wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Zatem, już sam fakt oddania przez Panią określonej części Nieruchomości w najem i odpłatną dzierżawę sprawił, że Nieruchomość w tej części nie stanowi już składnika majątku osobistego (prywatnego) lecz majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej, polegającej na świadczeniu przez Panią usług odpłatnej dzierżawy i najmu.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego. Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z przedstawionych informacji, w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieli Pani Kupującemu pełnomocnictwa do występowania z wnioskami o wydanie wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, występowania w sprawach o wydanie warunków technicznych przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów, występowania do zarządców dróg o wydanie warunków obsługi komunikacyjnej nieruchomości, oraz wglądu do akt administracyjnych nieruchomości oraz do akt księgi wieczystej.

Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w imieniu Pani. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności zbywanej nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży Pani udziału w Nieruchomości zostaną wykonane w Pana sferze podatkowo-prawnej. W efekcie dokonanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej z września 2024 r., gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie jej atrakcyjności.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących Nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży przed jej dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Panią prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje Pani zatem działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pani aktywność w przedmiocie zbycia udziału w Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziału w Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Ma Pani również wątpliwości, czy planowana sprzedaż zabudowanej działki 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości zabudowanych zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, czy też „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy więc odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wynika z powyższego, urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem lub budowlami, z którymi są powiązane, a tym samym należy przypisać im stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy w zakresie zasad opodatkowania VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków czy budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości (Pani udziału we własności posadowionych na działce o numerze ewidencyjnym 1 budynków i budowli) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z wniosku wynika, że znajdujące się na działce 1 budynki (tj. budynek biura, o powierzchni ogólnej 770 m², budynek warsztatu mechanicznego o powierzchni ogólnej 1.572,4 m², magazyn o powierzchni ogólnej 724,7 m², magazyn o powierzchni ogólnej 518,1 m², magazyn o powierzchni ogólnej 29,9 m², wiata o powierzchni ogólnej 82,7 m², garaże o powierzchni ogólnej 33,6 m², magazyn smarów o powierzchni ogólnej 43,4 m² oraz portiernia o powierzchni ogólnej 10 m²) a także urządzenia budowlane (tj. przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacyjne, przyłącze elektryczne, instalacja elektryczna, instalacja wodociągowa, instalacja kanalizacyjna, utwardzony plac oraz ogrodzenie całej działki nr 1) zostały przez Panią nabyte do majątku prywatnego w drodze spadkobrania na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 14 grudnia 2020 r. Z wniosku wynika, że nie ponosiła Pani nakładów na ulepszenie budynków znajdujących się na działce nr 1. Ponadto wskazała Pani, że do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na działce 1 doszło prawdopodobnie przez spółkę, od której D.D. i B.B. nabyli nieruchomość (Y. Sp. z o.o.), zatem pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed 2 kwietnia 2004 r., bądź w dniu 2 kwietnia 2004 r. - w związku z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne budynku przez zmarłego D.D. na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą: E. Tym samym, w stosunku do budynków i budowli znajdujących się na działce 1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przy czym nastąpiło ono ponad 2 lata temu.

Zatem, dla transakcji sprzedaży Pani udziału w Nieruchomości zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wskazano, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki czy budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki/budowle - tj. udziału w działce nr 1 - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Urządzenia budowlane, tj. przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacyjne, przyłącze elektryczne, instalacja elektryczna, instalacja wodociągowa, instalacja kanalizacyjna, utwardzony oraz ogrodzenie całej działki nr 1, będące przedmiotem transakcji są - jak Pani wskazała - powiązane z budynkami posadowionymi na działce nr 1, a więc należy je opodatkować łącznie z ww. budynkami. Tym samym, do dostawy ww. urządzeń budowlanych zastosowanie znajdą te same zasady co do dostawy budynków, z którymi są powiązane, czyli zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości (Pani udziału w prawie własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 oraz udziałów we własności posadowionych na tej działce budynków/budowli i urządzeń budowlanych) będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. udziału w Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Kolejne Pani wątpliwości dotyczą uznania Pani za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w związku ze sprzedażą ruchomości znajdujących się na działce, tj. złomu.

Jak już wskazano powyżej, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych informacji wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży będą również ruchomości (złom) znajdujące się na nieruchomości (działce 1). Ruchomościami, w których udział ma być przez Panią sprzedany Kupującemu są urządzenia, maszyny, wyroby oraz odpady metalowe (stalowe) pozostałe po świadczonych usługach przez zmarłego D.D. (złom).

Udział w zlokalizowanych na nieruchomości ruchomościach (złom) został nabyty przez Panią w drodze spadkobrania po ojcu, D.D. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 14 grudnia 2020 r.

Ruchomości znajdujące się na nieruchomości, od momentu ich nabycia, nie były wykorzystywane przez Panią do żadnych celów, w tym nie były również odpłatnie wynajmowane bądź wydzierżawiane.

W stosunku do ruchomości zlokalizowanych na działce 1, podjęła Pani około 2 lata temu za pośrednictwem Internetu próbę zainteresowania różnych firm sprzedażą oraz w 2021 roku zaprosiła Pani przedstawiciela skupu złomu, aby oszacować wartość składników ruchomych, lecz nie otrzymała Pani zgody pozostałych współwłaścicieli na sprzedaż. W 2021 roku próbowała Pani wystawić maszyny na portalach aukcyjnych, lecz finalnie zmuszona była Pani wycofać się z realizacji pomysłu, ponieważ od momentu wystawienia ogłoszenia ciążył na Pani obowiązek sprzedaży. Następnie w 2021 roku zaprosiła Pani ewentualnego kupca maszyn na ich prezentację na terenie nieruchomości, lecz do sprzedaży nie doszło.

Zatem w odniesieniu do planowanej sprzedaży ruchomości (złomu) brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w tych ruchomościach wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży udziału w ww. ruchomościach będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala zaangażowania Pani, w odniesieniu do sprzedaży udziału w ruchomościach, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanym przypadku brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. ruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W konsekwencji, dokonując sprzedaży udziału w ruchomościach znajdujących się na działce, tj. złomu, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż ww. udziału w ruchomościach znajdujących się na działce 1 nie będzie czynnością objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Kolejne Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy do wartości sprzedaży o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, należy doliczyć wartość sprzedaży udziału w Nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 wraz z posadowionymi na niej obiektami.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla określonej grupy podatników. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.

Stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Na podstawie art. 113 ust. 2 ustawy:

Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1)wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

2)odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a)transakcji związanych z nieruchomościami,

b)usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c)usług ubezpieczeniowych

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

Jak stanowi art. 113 ust. 5 ustawy:

Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami art. 113 ustawy pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1)dokonujących dostaw:

a)towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,

b)towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
wyrobów tytoniowych,
samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c)budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

d)terenów budowlanych,

e)nowych środków transportu,

f)następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g)hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
motocykli (PKWiU ex 45.4);

2)świadczących usługi:

a)prawnicze,

b)w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c)jubilerskie,

d)ściągania długów, w tym factoringu;

3)nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Odnosząc się do możliwości korzystania przez Panią ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, w pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że w myśl powołanego wyżej przepisu art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw: budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b - tj. w ramach pierwszego zasiedlenia lub gdy od tego zasiedlenia nie upłynął jeszcze okres 2 lat. W takim przypadku dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, a podatnik nie może korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że jak rozstrzygnięto powyżej, sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działce 1 będzie czynnością zwolnioną od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie wyłączenie, o którym mowa w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy, nie będzie mieć zastosowania.

Ponadto, w kwestii ustalenia wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, podkreślić należy, że jak wynika z art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy, do kwoty sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Jak wynika z przedstawionych we wniosku informacji, udział w budynkach i budowlach znajdujących się na działce 1 stanowi Pani majątek prywatny. Z powyższego wynika zatem, że ww. obiekty nie stanowią u Pani środka trwałego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W konsekwencji nie wystąpią przesłanki umożliwiające nieuwzględnienie przez Panią kwoty z tytułu sprzedaży tych obiektów przy obliczaniu kwoty sprzedaży na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy w oparciu o art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy.

Analizując treść ww. art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy, wskazać ponadto należy, że „Słownik języka polskiego PWN” pod redakcją prof. Stanisława Dubisza, Warszawa 2008, definiuje słowo „transakcja” jako operację handlową dotyczącą kupna lub sprzedaży towarów lub usług albo umowę handlową na kupno lub sprzedaż towarów lub usług i samo zawarcie takiej umowy.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia „charakter pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów, dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa - http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Przepisy unijnej dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112/WE Rady, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze. Aby więc ocenić, czy określona transakcja ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Niewątpliwie usługi w zakresie najmu czy dzierżawy nieruchomości, o których mowa we wniosku - związane są ściśle z wykorzystywaniem, używaniem i użytkowaniem nieruchomości. Wskazane usługi - bez nieruchomości - nie mogą być bowiem realizowane.

Ponadto, jak ustalono powyżej, w związku z planowaną dostawą Nieruchomości, występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a zatem dostawa Pani udziału w Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Planowana przez Panią transakcja sprzedaży Nieruchomości (udziału w prawie własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 oraz udziałów we własności posadowionych na tej działce budynków, budowli i urządzeń budowlanych) będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, należy stwierdzić, że dostawa ta będzie stanowiła u Pani przedmiot działalności gospodarczej i nie będzie miała charakteru transakcji pomocniczej. W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż udziału w ww. Nieruchomości będzie powiązana z Pani zasadniczą działalnością gospodarczą, skoro dokonując tej dostawy wystąpi Pani w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, należy stwierdzić, że wartość dostawy udziału w Nieruchomości zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako transakcja związana z nieruchomościami, która nie ma charakteru transakcji pomocniczej, powinna być wliczona do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-4 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytań nr 5-8 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, zauważyć należy, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie