Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż egzekucyjna nieruchomości stanowiącej działki gruntu 1 oraz 2 wraz z zabudowaniami nie będzie obciążona podatkiem od towarów i usług.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…) A.A. (dalej jako Wnioskodawca) na wniosek wierzyciela prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikom: B.B., C.C., D.D. (dalej jako Dłużnik lub Dłużnicy).

Sprawa prowadzona jest przez Wnioskodawcę pod sygnaturą akt komorniczych (…).

W ramach prowadzonego postępowania Wnioskodawca planuje zaspokojenie wierzytelności Wierzyciela poprzez sprzedaż praw przysługujących Dłużnikom do nieruchomości.

Przedmiotem egzekucji ma być:

• nieruchomość gruntowa o łącznej powierzchni 0,1068 ha, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (wolnostojącym) położona na terenie miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…). Działki, które składają się na przedmiotową nieruchomość oznaczone są jako: 1 oraz 2;
• nieruchomość położona pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…);
• nieruchomość położona pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…);
• nieruchomość położona pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…);
• nieruchomość położona pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…);
• nieruchomość położona pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr KW (…).

Aktualnymi właścicielami nieruchomości są Dłużnicy w następujących udziałach: D.D. i C.C. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - w udziale ½ oraz B.B. - w udziale ½.

Dłużniczka B.B. wraz z mężem F.F. nabyła nieruchomość położoną pod adresem: (…) na mocy aktu notarialnego z 20 listopada 2018 r. Rep. A nr (…) sporządzonego przez Notariusza (…). Sprzedającymi byli G.G. i H.H.. F.F. i B.B. oprócz nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) na mocy aktu notarialnego z 20 listopada 2018 r. nabyli także w wyżej wymienionym akcie notarialnym lokale mieszkalne w miejscowości (…), tj.: stanowiące odrębne nieruchomości, lokale mieszkalne położone w (…) budynku przy ulicy (…), (…) w (…) (wraz ze związanymi z nimi udziałami w nieruchomości wspólnej). F.F. oświadczył w akcie notarialnym, w imieniu własnym oraz żony B.B., że nieruchomości te nabywa do ich majątku wspólnego.

Zgodnie z wyżej opisanym aktem notarialnym F.F. oświadczył, iż nabycie nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w (...) i wszystkich wskazanych lokali nastąpiło w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą pod nazwą X. F.F. (NIP …).

Umową Majątkową Małżeńską zawartą 19 marca 2019 r. w formie aktu notarialnego [Rep. A nr (…)] B.B. i F.F. ustanowili w swoich stosunkach majątkowych ustrój rozdzielności, w związku z czym każdy z małżonków zachował zarówno majątek nabyty przed zawarciem tej umowy, jak i majątek nabyty później.

Każdy z małżonków uprawniony był do zarządzania samodzielnie swoim majątkiem.

Nieruchomość gruntowa dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW (…) została na podstawie Aktu Notarialnego Rep. (…) umowy sprzedaży z 12 kwietnia 2022 r. sporządzonego przed Notariuszem (…) zbyta.

F.F. w wyżej opisanym akcie notarialnym sprzedał na rzecz D.D. i C.C. udział ½ w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…). Nabywcy zaś oświadczyli, iż udział w nieruchomości nabywają do majątku wspólnego.

Oprócz nabycia udziału ½ w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) D.D. i C.C. zakupili od F.F. również udział ½ w lokalach mieszkalnych w miejscowości (…), tj.: stanowiące odrębne nieruchomości, lokale mieszkalne położone w (…) budynku przy ulicy (…) (wraz ze związanymi z nimi udziałami w nieruchomości wspólnej). F.F. oświadczył w akcie notarialnym, iż nie jest od niniejszych czynności podatnikiem podatku od towarów i usług.

Egzekucja prowadzona przeciwko Dłużnikom dotyczy m.in. nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w (...) przy ul. (…) oznaczonej działkami nr 2 i 1 obręb (…).

Powyższa nieruchomość składa się z dwóch działek nr 2 i 1 o łącznej powierzchni 0,1068 ha, zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z garażem. Budynek wolnostojący, dwukondygnacyjny (parter oraz mieszkalne poddasze), niepodpiwniczony, o powierzchni użytkowej 156,20 m² i powierzchni garażu 32,15 m².

Budynek mieszkalny wybudowany został w 2012 r. Jest to obiekt wolnostojący, dwukondygnacyjny (parter plus poddasze mieszkalne), niepodpiwniczony, z garażem dwustanowiskowym.

Parametry techniczne budynku wynoszą:

• powierzchnia użytkowa -156,20 m²;
• powierzchnia garażu - 32,15 m²;
• kubatura - 858 m³.

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym 31 stycznia 2024 r. w postępowaniu o sygn. akt (…) przez biegłego Sądowego z zakresu szacowania nieruchomości przy Sądzie Okręgowym w (…) - stan techniczny budynku ocenia się jako bardzo dobry, a standard wykończenia jako średnio korzystny.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w obszarze nieruchomości, ta znajduje się na terenie oznaczonym symbolem MN 13 - dla którego ustala się przeznaczenie podstawowe na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego Wnioskodawca celem uzupełnienia informacji dotyczących nieruchomości objętych postępowaniem zwrócił się do każdego z Dłużników: B.B., D.D. i C.C. z wezwaniem do złożenia odpowiedzi na następujące pytania:

1)W jaki sposób doszło do nabycia przez dłużnika nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji i czy czynność ta była opodatkowana czy korzystano ze zwolnienia od podatku?

2)Kiedy doszło do nabycia przez dłużnika nieruchomości?

3)W jaki sposób dłużnik wykorzystuje nieruchomości?

4)Czy dłużnikowi z tytułu nabycia nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

5)Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (tj. pierwsze zajęcie, oddanie do używania pierwszemu nabywcy, użytkownikowi) nabytych przez dłużnika nieruchomości?

6)Czy w odniesieniu do nieruchomości dłużnik ponosił wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej i czy w stosunku do tych wydatków będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

7)Czy nieruchomości są przedmiotem najmu, dzierżawy, itp.? Należy wskazać okres w którym nieruchomości były oddane w najem, dzierżawę.

8)Czy nieruchomości które mają być przedmiotem egzekucyjnego zbycia/sprzedaży są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

9)Czy dłużnik jest lub był czynnym podatnikiem VAT oraz w jakich okresach?

10)Czy nieruchomości zostały przez dłużnika wprowadzone do ewidencji środków trwałych?

11)Czy egzekucyjna sprzedaż/dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatku VAT.

Na powyższe pytania Dłużnicy złożyli następujące odpowiedzi:

27 grudnia 2023 r. Dłużnik D.D., odnośnie wszystkich nieruchomości objętych postepowaniem egzekucyjnym wskazała:

1)Zakup wszystkich nieruchomości nastąpił jedną umową kupna sprzedaży w postaci aktu notarialnego. Podatek został uiszczony u notariusza. Nie korzystano z odliczania podatku.

2)Zakup nastąpił w kwietniu 2022 r.

3)Nieruchomość położoną w (…) zamieszkuje synowa B.B., wnuk M.M. i ojciec synowej T.T. Nieruchomość jest przeznaczona do użytku prywatnego. Wszystkie nieruchomości w (...) przy ulicy (…) są zarządzane przez administratora budynku firmę Y. zarejestrowaną ul. (…).

4)Nie przysługiwało żadne odliczenie.

5)Nieruchomość w (...) była zamieszkała przez wymienionych lokatorów przed nabyciem nieruchomości i nic się nie zmieniło w tej kwestii. Nie ma Pani dokładnych wiadomości, jak wygląda zamieszkanie lokatorów w poszczególnych lokalach w (...). Więcej wiadomości ma administrator budynku.

6)Kosztami nieruchomości w (...) zajmuje się synowa B.B. Zaś zarządzaniem kosztami nieruchomości w (…) zajmuje się firma Y. Z tego co Pani wiadomo administrator budynku poniósł znaczne koszty na termomodernizację budynku ale szczegółów Pani nie zna.

7)Nieruchomość w (…) jest używana w celach prywatnych. Nieruchomości w (…) być może są wynajmowane. Nie zna Pani dokładnych danych. Zajmuje się tym administrator budynku. Pani osobiście nie pobiera żadnych korzyści, czy to pieniężnych, czy w naturze związanych z nieruchomością. Nie czyni Pani żadnych nakładów finansowych.

8)Nie ma Pani wiadomości na ten temat.

9)Nie jest Pani płatnikiem VAT

10)Przez Panią nie zostały nieruchomości wprowadzone do środków trwałych.

11)Nie jest Pani płatnikiem VAT.

8 stycznia 2024 r. Dłużnik B.B., odnośnie wszystkich nieruchomości objętych postepowaniem egzekucyjnym wskazała:

1)Zakup wszystkich nieruchomości nastąpił jedna umową kupna sprzedaży w postaci aktu notarialnego. Podatek został uiszczony u notariusza. Nie korzystano z odliczania podatku.

2)Zakup nastąpił w kwietniu 2022 r.

3)Nieruchomość położoną w (...) zamieszkuje Pani z synem M.M. i ojcem T.T. Nieruchomość jest przeznaczona do użytku prywatnego. Wszystkie nieruchomości w (…) zarządzane przez administratora budynku firmę Y. zarejestrowaną ul. (…).

4)Nie przysługiwało żadne odliczenie.

5)Nieruchomość w (…) była zamieszkała przez Panią od samego początku, nic się nie zmieniło w tej kwestii. Nie ma Pani dokładnych wiadomości jak wygląda zamieszkanie lokatorów w poszczególnych lokalach w (…). Więcej wiadomości ma administrator budynku.

6)Kosztami nieruchomości w (...) zajmuje się Pani osobiście. Zaś zarządzaniem kosztami nieruchomości w (...) zajmuje się firma Y. Z tego co Pani wiadomo administrator budynku poniósł znaczne koszty na termomodernizację budynku, ale szczegółów Pani nie zna.

7)Nieruchomość w (...) jest używana w celach prywatnych. Nieruchomości w (...) być może są wynajmowane. Nie zna Pani dokładnych danych. Zajmuje się tym administrator budynku. Pani osobiście nie pobiera żadnych korzyści, czy to pieniężnych, czy w naturze związanych z nieruchomością. Nie czyni Pani żadnych nakładów finansowych.

8)Nie ma Pani wiadomości na ten temat.

9)Nie jest Pani płatnikiem VAT.

10)Przez Panią nie zostały nieruchomości wprowadzone do środków trwałych.

11)Nie jest Pani płatnikiem VAT.

27 lutego 2024 r. Dłużnik C.C., odnośnie wszystkich nieruchomości objętych postępowaniem egzekucyjnym przesłał do Wnioskodawcy kopię umowy o administrowanie nieruchomościami, zawartej 3 stycznia 2022 r. z Y. Nie udzielił żadnych wyjaśnień i nie odpowiedział na przesłane doń pytania.

Co do każdego z Dłużników Wnioskodawca skierował zapytanie do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego celem wyjaśnienia czy Dłużnicy:

1)są lub byli podatnikiem VAT czynnym oraz w jakich okresach?

2)czy dokonali obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, w związku z nabyciem nieruchomości objętych postępowaniem egzekucyjnym?

3)czy wobec dłużnika były prowadzone czynności kontrolne, sprawdzające bądź postępowanie podatkowe w okresie za jaki dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, jeśli tak proszę o informację jaka kwota podatku VAT została odliczona i w jakim okresie z tego tytułu?

4)czy dłużnik prowadził bądź prowadzi działalność gospodarczą?

5)czy dłużnik prowadził bądź prowadzi działalność gospodarczą pod adresem: (…), w jakich okresach?

6)proszę o wskazanie wszystkich zgłoszonych przez dłużnika adresów prowadzonej działalności gospodarczej z podaniem okresów jej prowadzenie pod tymi adresami, w szczególności wynikających ze złożonych dokumentów rejestracyjnych bądź ich aktualizacji.

Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z 3 grudnia 2024r. podał co do dłużniczki B.B. następujące informacje:

Pani B.B. pesel (…), zamieszkała (…) figuruje w rejestrze podatników, prowadzonym przez tutejszy Organ podatkowy. Inne informacje będące w posiadaniu tutejszego urzędu: Odnotowaliśmy adresy: (…). Nie odnotowano powiązań z działalnością gospodarczą.

Ww. ma otwarte w tutejszym urzędzie skarbowym obowiązki podatkowe: w podatku PIT od 1 stycznia 1994 r. Nie odnotowano obowiązku dla potrzeb podatku od towarów i usług VAT. Podatnik nie dokonywał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, w związku z nabyciem wskazanych nieruchomości oraz nie prowadzono wobec niego czynności sprawdzających w tym zakresie. Nie prowadzono postępowań podatkowych, kontroli podatkowych ani czynności sprawdzających wobec osoby wskazanej w piśmie.

Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z 3 grudnia 2024 r. podał co do dłużniczki D.D. następujące informacje:

Pani D.D. Pesel (…) zamieszkała (...)  figuruje w rejestrze podatników, prowadzonym przez tutejszy Organ podatkowy. Inne informacje będące w posiadaniu tutejszego urzędu: Odnotowaliśmy adresy: (…). Wszystkie odnotowane powiązania z działalnością gospodarczą: powiązanie od 24 marca 2000 r. do 25 maja 2004 r.: E. (działalność od 24 marca 2000 r.) - właściciel.

Ww. ma otwarte w tutejszym urzędzie skarbowym obowiązki podatkowe: w podatku PPW od 31 grudnia 2020 r. (podatek z odpłatnego zbycia papierów wartościowych i pochodnych instrumentów finansowych), w podatku PIT od 1 stycznia 1994 r. Nie odnotowano obowiązku dla potrzeb podatku od towarów i usług VAT. Podatnik nie dokonywał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, w związku z nabyciem wskazanych nieruchomości oraz nie prowadzono wobec niego czynności sprawdzających w tym zakresie. Nie prowadzono postępowań podatkowych, kontroli podatkowych ani czynności sprawdzających wobec osoby wskazanej w piśmie.

Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z 3 grudnia 2024 r. podał co do dłużnika C.C. następujące informacje:

Pan C.C. Pesel (…) zamieszkały (…) figuruje w rejestrze podatników, prowadzonym przez tutejszy Organ podatkowy. Inne informacje będące w posiadaniu tutejszego urzędu: Odnotowaliśmy adresy: (…). Nie odnotowano powiązań z działalnością gospodarczą. Nie odnotowano obowiązku dla potrzeb podatku od towarów i usług VAT. Ww. ma otwarte w tutejszym urzędzie skarbowym obowiązki podatkowe: w podatku PPW od 31 grudnia 2006 r.(podatek z odpłatnego zbycia papierów wartościowych i pochodnych instrumentów finansowych), w podatku PIT od 1 stycznia 1994 r.

Nie odnotowano obowiązku dla potrzeb podatku od towarów i usług VAT. Podatnik nie dokonywał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, w związku z nabyciem wskazanych nieruchomości oraz nie prowadzono wobec niego czynności sprawdzających w tym zakresie. Nie prowadzono postępowań podatkowych, kontroli podatkowych ani czynności sprawdzających wobec osoby wskazanej w piśmie.

Pytania

1)Czy planowana sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego i dostawa prawa własności nieruchomości stanowiącej działki gruntu 1 oraz 2 wraz z zabudowaniami kwalifikuje się w zakresie przedmiotowymi i podmiotowym opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej, a tym samym będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)Czy do planowanej sprzedaży w trybie postępowania egzekucyjnego i dostawy prawa własności nieruchomości stanowiącej działki gruntu 1 oraz 2 wraz z zabudowaniami zastosowanie znajdzie norma wynikająca z dyspozycji art. 43 ust. 21 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, dalej jako ustawa o VAT): Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm., dalej jako Ordynacja podatkowa): Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o VAT, wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika.

Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Płatnikami podatku od towarów i usług mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi.

Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów.

Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika.

Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik.

Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt 6 ustawy o VAT: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z dyspozycją art. 7 ust. 1 ustawy o VAT: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 1 ustawy o VAT: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Wnioskodawca planuje zaspokojenie wierzytelności poprzez sprzedaż w drodze licytacji nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 2 obszaru 0,0022 ha oraz działkę gruntu nr 1 obszaru 0,1046 ha, położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Dłużniczka B.B. nabyła wraz z mężem F.F. do majątku wspólnego nieruchomość położoną pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) na mocy aktu notarialnego z 20 listopada 2018 r., Rep. A nr (…). Nabycie nieruchomości (…) i nastąpiło w związku z prowadzoną przez F.F. działalnością gospodarczą pod nazwą X. F.F. [siedziba; (…)]. Małżonkowie B.B. i F.F. ustanowili w 2019 r. w swoim małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej.

F.F. zbył następnie w 2022 r. na rzecz D.D. i C.C. udział ½ w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) oraz udziały w wysokości ½ co do każdej z nieruchomości lokalowych. Nabycie udziałów nastąpiło do majątku wspólnego małżonków D.D. i C.C., zaś F.F. oświadczył, iż nie jest od niniejszych czynności podatnikiem podatku od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy wobec powyższego, dostawa prawa własności prawa własności nieruchomości stanowiącej działki gruntu 2 i 1 wraz z zabudowaniami nie kwalifikuje się w zakresie przedmiotowym i podmiotowym opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej, a tym samym nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowym stanie faktycznym nie występują przesłanki do uznania któregokolwiek z Dłużników za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jedyny związek przedmiotowych nieruchomości z działalnością gospodarczą wykazywał poprzedni współwłaściciel ww. nieruchomości lokalowych, a to F.F., który w 2022 r. dokonał zbycia przysługującego mu udziału w prawie własności na osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. Żadne z Dłużników nie dokonywało odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie lokalów, nie dokonywało żadnych nakładów na nieruchomości, w związku z którymi dokonywaliby również odliczenia podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, dostawa przez Dłużników nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2.

W związku ze stanowiskiem Wnioskodawcy zaprezentowanym w zakresie odpowiedzi na pytanie pierwsze, przyjąć należy, iż w stosunku do planowanej sprzedaży praw do nieruchomości opisanej we wniosku nie znajdzie zastosowania norma wynikająca z przepisu art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, wobec faktu, iż planowana transakcja zbycia nieruchomości w kontekście podmiotowym nie podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Grunty zarówno zabudowane, jak i niezabudowane spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwe zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Nie jest więc podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikom: B.B., C.C., D.D. Przedmiotem egzekucji ma być nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (wolnostojącym) położona na terenie miejscowości Osiek. Działki, które składają się na przedmiotową nieruchomość oznaczone są jako: 1 oraz 2. Aktualnymi właścicielami nieruchomości są Dłużnicy w następujących udziałach: D.D. i C.C. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - w udziale ½ oraz B.B. - w udziale ½. Dłużniczka B.B. wraz z mężem F.F. nabyła nieruchomość na mocy aktu notarialnego. Umową Majątkową Małżeńską zawartą 19 marca 2019 r. w formie aktu notarialnego B.B. i F.F. ustanowili w swoich stosunkach majątkowych ustrój rozdzielności, w związku z czym każdy z małżonków zachował zarówno majątek nabyty przed zawarciem tej umowy, jak i majątek nabyty później. Każdy z małżonków uprawniony był do zarządzania samodzielnie swoim majątkiem. F.F. sprzedał na rzecz D.D. i C.C. udział ½ w nieruchomości. Nabywcy zaś oświadczyli, iż udział w nieruchomości nabywają do majątku wspólnego. Budynek mieszkalny wybudowany został w 2012 r. Jest to obiekt wolnostojący, dwukondygnacyjny (parter plus poddasze mieszkalne), niepodpiwniczony, z garażem dwustanowiskowym. Nieruchomość zamieszkuje Pani B.B., syn Pani B.B. (M.M.) i ojciec Pani B.B. (T.T.). Nieruchomość jest przeznaczona do użytku prywatnego. Kosztami nieruchomości zajmuje się Pani B.B. Nieruchomość jest używana w celach prywatnych.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego i dostawa prawa własności nieruchomości stanowiącej działki gruntu 1 oraz 2 wraz z zabudowaniami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek dla uznania Dłużników z tytułu sprzedaży działek o nr 1 oraz 2 za podatników podatku VAT.

W okresie posiadania zabudowanej nieruchomości stanowiącej działki o nr 1 oraz 2 Dłużnicy nie wykorzystywali żadnej z nich do działalności gospodarczej, w tym działalności zwolnionej od podatku VAT. Od momentu zakupu nieruchomości nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nieruchomość od momentu nabycia była zamieszkała przez Panią B.B. wraz z synem i ojcem T.T. Kosztami nieruchomości zajmuje się B.B. Nieruchomość jest używana w celach prywatnych.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika zatem taka aktywność Dłużników, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dłużnicy nie podejmowali aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Majątek będący przedmiotem egzekucji był wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych i w żadnym momencie żaden z Dłużników nie wykorzystywał nieruchomości do celów działalności gospodarczej.

Tym samym w oparciu o tezy ww. wyroku TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10, Dłużników nie można uznać za podatników z tytułu sprzedaży ww. działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym, ponieważ nie podejmowali Oni aktywnych działań w zakresie tych nieruchomości, wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z licytacyjną sprzedażą działek o nr 1 oraz 2 zabudowanych budynkiem mieszkalnym, Dłużnicy nie będą występować jako podatnicy podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w ramach działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem dostawa ww. działek o nr 1 oraz 2 zabudowanych budynkiem mieszkalnym w ramach sprzedaży licytacyjnej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Należy również wskazać, że w związku z uznaniem, że dostawa ww. działek o nr 1 oraz 2 zabudowanych budynkiem mieszkalnym w ramach sprzedaży licytacyjnej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - odstąpiono od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.