Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 13 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że zbycie nieruchomości gruntowych (Działki 1 i Działki 2) nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 marca 2025 r. (wpływ 25 marca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni, osoba fizyczna, jest właścicielką dwóch nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących prawo użytkowania wieczystego gruntu (dalej jako: „Działka 1” i „Działka 2”).

Działka 1:

Działka 1 została zakupiona w kwietniu 2014 r. z inicjatywy i z przeznaczeniem dla jednoosobowej działalności gospodarczej męża Wnioskodawczyni. Jako, że Wnioskodawczyni i jej mąż pozostawali we wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość ta została nabyta razem przez Wnioskodawczynię i jej męża do wspólności majątkowej małżeńskiej. Mąż w całości wprowadził Działkę 1 do majątku swojego przedsiębiorstwa. W tamtym czasie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) Działka 1 była przeznaczona jako P i U (przemysł i usługi).

We wrześniu 2015 r. nastąpiła zmiana MPZP, w efekcie którego Działka 1 zmieniła przeznaczenie na 2UM (tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej). Powyższa zmiana nie była spowodowana jakimkolwiek wnioskiem lub innym działaniem ze strony Wnioskodawczyni lub jej męża.

W 2016 r. Wnioskodawczyni i jej mąż zawarli umowę o ustanowieniu rozdzielności majątkowej. W 2019 r. mąż Wnioskodawczyni otrzymał deklarację od swojego ojca o zamiarze darowania mu innej nieruchomości gruntowej („Działka 3”), którą ojciec dotychczas użyczał mu do celów działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności mąż Wnioskodawczyni podjął decyzję, że jeżeli będzie chciał rozwijać działalność i budować np. magazyny lub siedzibę firmy, to będzie realizował te plany na Działce 3, którą miał otrzymać od swojego ojca. Na Działce 1 nie byłoby to możliwe z uwagi na zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z deklaracją ojciec przekazał mężowi Wnioskodawczyni Działkę 3 w drodze darowizny w 2020 roku.

Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, w styczniu 2019 r. (czyli po deklaracji teścia Wnioskodawczyni o zamiarze darowania Działki 3) mąż Wnioskodawczyni „wycofał” Działkę 1 ze swojej działalności gospodarczej i zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług rozpoznał tzw. nieodpłatne przekazanie towaru do majątku prywatnego i naliczył od tego należny podatek od towarów i usług. Po wycofaniu Działki 1 z działalności gospodarczej mąż Wnioskodawczyni dokonał 28 stycznia 2019 r. darowizny swojego udziału w Działce 1 na rzecz Wnioskodawczyni. Działka 1 w efekcie darowizny udziału stała się w całości własnością Wnioskodawczyni 28 stycznia 2019 r.

Działka 2:

W 2020 roku do Wnioskodawczyni zgłosiła się z propozycją sprzedaży właścicielka działki (Działka 2) bezpośrednio przylegającej do Działki 1. Działka 2 jest położona między Działką 1, a rzeką w sąsiedztwie terenów rekreacyjnych. Jej wąski kształt w zasadzie uniemożliwia samodzielną zabudowę zaś zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie Działki 2 określono w części jako 2 UM (tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej) oraz w części jako 2 ZP (tereny zieleni urządzonej).

Wnioskodawczyni uznała propozycję za atrakcyjną, gdyż Wnioskodawczyni zamierzała podzielić Działkę 1 na dwie i jako, że znajduje się niedaleko aktualnego jej miejsca zamieszkania podarować je w przyszłości każdej ze swoich córek na ich cele mieszkaniowe. Nabycie Działki 2 zapewniło Działce 1 bezpośredni dostęp do rzeki, co zwiększyło walory krajobrazowe oraz użytkowe nieruchomości jako całości i zapewniało podobne warunki, do tych w jakich zamieszkiwała Wnioskodawczyni i jej córki, tj. nad tą samą rzeką i na podobnej powierzchni.

Wnioskodawczyni nabyła Działkę 2 od osoby fizycznej do swojego majątku prywatnego 14 maja 2020 r.

Obecnie dzieci Wnioskodawczyni są już pełnoletnie, planują studia i pobyt za granicą. Nie wiążą swojej przyszłości z żadną z posiadanych przez Wnioskodawczynię działek ani miejscowością, w której zamieszkuje Wnioskodawczyni.

Do Wnioskodawczyni zgłosił się potencjalny kupiec - firma developerska, która zaoferowała jej zakup Działki 1 i Działki 2. W odniesieniu do Działki 2 zaproponowała ona umowę przedwstępną tj. zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży tej działki gruntu pod warunkiem i po uzyskaniu przez nabywcę pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na Działce 1 i Działce 2. W takim wariancie sprzedaż Działki 1 nastąpiłaby w 2025 r. lub później, a Działki 2 nie wcześniej niż w styczniu 2026 roku.

W związku z planami córek Wnioskodawczyni uznała, że Działki 1 i 2 nie będą jej potrzebne, skoro córki nie zamierzają wykorzystać ich na swoje cele mieszkaniowe, czyli zgodnie z pierwotnym zamiarem Wnioskodawczyni. Dlatego też Wnioskodawczyni planuje dokonać sprzedaży tych działek, a część środków uzyskanych w ten sposób przeznaczyć na edukację i uposażenie córek.

Działki 1 i 2 znajdują się w majątku prywatnym Wnioskodawczyni i nie były przez nią nabyte dla potrzeb działalności gospodarczej ani nie były one przez nią wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie reklamowała ani nie oferowała publicznie do sprzedaży Działek 1 i 2.

Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą od 2011 r. i jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Głównym przedmiotem jej działalności w pierwszym okresie działalności był wg. PKD 77.31.Z - wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń rolniczych. Wnioskodawczyni zawiesiła działalność gospodarczą w 2017 r. W roku 2018 zmieniła główny przedmiot działalności na sprzedaż hurtową zboża (PKD 46.21.Z) i pod koniec tego roku wznowiła działalność gospodarczą głównie w tym zakresie. Działalność Wnioskodawczyni koncentrowała się również na handlu i usługach dla branży rolniczej.

W 2023 r. Wnioskodawczyni rozszerzyła w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej przedmiot swojej działalności o:

PKD: 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

PKD: 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

PKD: 68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Kody PKD związane z nieruchomościami (68.20.Z, 68.31.Z i 68.32.Z) zostały dopisane przez Wnioskodawczynię w związku z zakupem przez nią lokalu użytkowego przeznaczonego do wynajmu komercyjnego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że:

• Działka 1 posiada numer ewidencyjny 1, a Działka 2 posiada numer ewidencyjny 2.
• Działka 1 oraz Działka 2 były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię oraz jej rodzinę na cele rekreacyjne, tj. organizowanie imprez na świeżym powietrzu w gronie rodziny lub znajomych oraz jazdy quadem.
• Po rozpoczęciu budowy budynku na sąsiedniej działce od strony południowej, w grudniu 2022 r. Wnioskodawczyni wyraziła właścicielowi tej sąsiedniej działki nieodpłatnie zgodę na wejście i przejazd przez Działki 1 i 2 i składowanie tam przez okres roku ziemi wydobytej podczas przygotowania fundamentów i garażu.
• Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności mających na celu podwyższenie wartości działek. Jedyne co zrobiła to wystąpiła do PGK z wnioskiem o przyłączenie Działki 1 do sieci: kanalizacyjnej, deszczowej i wodociągowej wybudowanych przez firmę realizującą projekt deweloperski na działce obok i będącej ich właścicielem. Motywem takiego działania nie była chęć podwyższenia wartości działki, ale rozsądek w gospodarowaniu własnym majątkiem. Mocodawczyni chciała zaoszczędzić sobie wydatków i problemów w przyszłości. Miasto zaplanowało bowiem budowę drogi w granicach nieruchomości i późniejsze przyłączenie Działek 1 i 2 do sieci (...) wymagałoby przekopania się przez tą drogę, co byłoby o wiele trudniejszym i droższym zadaniem lub wręcz zadaniem niemożliwym, gdyż właścicielem sieci jest prywatny inwestor i podłączenie się do tej sieci wymaga jego zgody. Wnioskodawczyni nie zbudowała ogrodzenia, nie zbudowała przyłączy energetycznych, nie dokonała żadnych podziałów geodezyjnych ani nie wytyczyła drogi i takich wydatków przed ewentualną sprzedażą nie planuje.
• Wnioskodawczyni nie zawarła do tej pory umowy sprzedaży Działki 1 ani umowy przedwstępnej sprzedaży Działki 2.
• Umowa przedwstępna sprzedaży Działki 2 nie została zawarta i nie planowane są inne niż opisane we wniosku szczególne warunki ewentualnego zawarcia umowy przyrzeczonej.
• Wnioskodawczyni nie udzieliła żadnemu potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw do działania w jej imieniu i takie pełnomocnictwa nie są planowane. Wnioskodawczyni nie udzieliła również żadnych zgód na dysponowanie Działkami 1 i 2 do celów budowlanych i takich zgód nie planuje.
• Co do sprzedaży innych nieruchomości Wnioskodawczyni poinformowała, że:

a) 10 lipca 2012 r. wspólnie z mężem Wnioskodawczyni zakupiła działkę rolną o powierzchni 1,2602 ha w celu powiększenia zasobów gospodarstwa rolnego. Do czasu sprzedaży grunt ten były wykorzystywany do uprawy kukurydzy. Działka ta nie była udostępniana podmiotom trzecim. Działka została sprzedana przez Mocodawczynię i jej męża 29 marca 2023 r. w ramach programu dobrowolnych nabyć (...). Przyczyną sprzedaży było zagrożenie wywłaszczeniem i wizja braku możliwości kontynowania działalności rolniczej na terenach planowanych pod budowę (...).

b) w sierpniu 2023 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę zakup lokalu usługowego położonego w (...) z przeznaczeniem go do działalności gospodarczej. W związku z zawarciem tej umowy Wnioskodawczyni rozszerzyła przedmiot swojej działalności gospodarczej m.in. o wynajem nieruchomości. Wnioskodawczyni zamierza przedmiotowy lokal wynajmować lub sprzedać do Spółki A. Sp. z o.o., którą celem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Wnioskodawczyni założyła wraz z mężem pod koniec 2024 r.

c) w listopadzie 2024r. Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarła przedwstępną umowę zakupu lokalu usługowego położonego (…). Lokal ten Wnioskodawczyni zakupiła i następnie w tym samym dniu, tj. 4 marca 2025 r. sprzedała do Spółki A. Sp. z o. o., która to spółka w ramach działalności będzie go komercyjnie wynajmowała. Wnioskodawczyni zamierza zakończyć działalność prowadzoną w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej i w ramach działalności gospodarczej poza wyżej wymienionymi transakcjami nie planuje innych sprzedaży nieruchomości.

• Działka 1 została nabyta na podstawie umowy sprzedaży od syndyka masy upadłości do wspólności majątkowej małżeńskiej Wnioskodawczyni i jej męża z przeznaczeniem jej dla potrzeb działalności gospodarczej męża. Zbywca wystawił fakturę VAT na jednoosobową działalność gospodarczą męża Wnioskodawczyni i wykazał należny VAT. Mąż w całości wprowadził Działkę 1 do działalności gospodarczej oraz odliczył VAT naliczony. W 2016 r. Wnioskodawczyni oraz jej mąż zawarli umowę o ustanowieniu rozdzielności majątkowej małżeńskiej, w efekcie której uzyskali po 1/2 udziału w Działce 1. W styczniu 2019r. mąż Wnioskodawczyni „wycofał” Działkę 1 z działalności gospodarczej. Na podstawie operatu przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego maż Wnioskodawczyni ustalił podstawę opodatkowania VAT i stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług naliczył i odprowadził VAT należny od wycofanej z działalności Działki 1. Mąż Wnioskodawczyni umową darowizny podarował Wnioskodawczyni swój udział w Działce 1.
• Wnioskodawczyni nabyła Działkę 2 na podstawie umowy sprzedaży. Sprzedaż Działki 2 nie podlegała opodatkowaniu VAT. Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym zbycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości gruntowych (Działki 1 i Działki 2) będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (oznaczone we wniosku nr 1)

Pani stanowisko w sprawie

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r., poz. 361 t. j. z późn. zm.; dalej jako: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na względzie treść ww. przepisów należy stwierdzić, że dana czynność podlega opodatkowaniu VAT jeżeli spełnione są następujące przesłanki:

• czynność ta ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu,
• czynność ta wykonywana jest przez podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT.

Ustawodawca nie określił jednoznacznych przesłanek pozwalających stwierdzić, kiedy podmiot dokonujący sprzedaży nieruchomości działa w charakterze podatnika VAT, a kiedy nie.

Z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT wynika jedynie, że:

• podatnikiem jest m. in. osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na jej cel i rezultat,
• działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność (m. in. handlową) i obejmuje w szczególności czynności prowadzone w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ustalenie, czy sprzedający nieruchomość działa w charakterze podatnika VAT, w praktyce opiera się o analizę poszczególnych okoliczności faktycznych towarzyszącej takiej transakcji.

Przede wszystkim należy zweryfikować działania, które sprzedający wykonuje w ramach sprzedaży nieruchomości, w szczególności takie, które świadczą o profesjonalnym/zawodowym podejściu do sprzedaży (np. czynności marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), a także inne aktywne działania w kierunku ulepszenia nieruchomości mające na celu zwiększenie atrakcyjności działki jako towaru przeznaczonego na sprzedaż.

Nie bez znaczenia są również okoliczności nabycia nieruchomości, np. czy podjęto aktywne działania związane z poszukiwaniem i zakupem odpowiedniej nieruchomości, w jaki sposób dokonano nabycia (w ramach transakcji zakupu, czy może w drodze spadku lub darowizny, co nie wiąże się z aktywnym działaniem nabywcy), a także jaki zamiar towarzyszył późniejszemu sprzedawcy na etapie nabycia przez niego nieruchomości (w jakim celu grunty zostały nabyte, w jakim charakterze działał w momencie zakupu).

Istotna powinna być również regularność/powtarzalność transakcji, gdyż działalność gospodarcza zasadniczo powinna być prowadzona w sposób ciągły. Przy ocenie tego rodzaju okoliczności należy wziąć pod uwagę intensywność tego rodzaju działalności (czy jest to jednorazowa transakcja, czy stanowi ona istotny element aktywności zawodowej sprzedawcy).

Innym istotnym czynnikiem podlegającym ocenie może być przeznaczenie środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży (czy celem jest pozyskanie finansowania na dalsze inwestycje, czy może raczej na cele prywatne, np. na własne cele mieszkaniowe).

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego nie działa ona w charakterze podatnika VAT, a tym samym transakcja nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Wprawdzie Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, ale obrót nieruchomościami nie stanowi rzeczywistego przedmiotu prowadzonej przez nią działalności. Wnioskodawczyni posiada wprawdzie lokal użytkowy, który zakupiła w celu działalności gospodarczej, ale działalność ta w żaden sposób nie wiąże się z Działkami 1 i 2.

W ocenie Wnioskodawczyni podejmowane przez nią działania związane z obiema działkami nie mają charakteru profesjonalnego, nie są prowadzone w sposób ciągły, sprowadzają się jedynie do racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym.

Dokonując oceny charakteru czynności pod uwagę należy brać wszelkie okoliczności towarzyszące sprzedaży nieruchomości, a podjęcie pojedynczych działań w celu sprzedaży nie jest wystarczające, aby stwierdzić, że mamy do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Osoba prywatna ma bowiem prawo działać tak, aby uzyskać dla siebie najkorzystniejsze warunki finansowe przy sprzedaży majątku prywatnego - takie działanie nie wykracza poza zwykły zarząd tym majątkiem. Wnioskodawczyni nie podejmuje natomiast działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości jako towaru handlowego lub jego sprzedaży.

Nie zmienia tego również fakt, że w przeszłości Działka 1 była zakupiona przez męża Wnioskodawczyni do jego działalności gospodarczej, jednak nie została do tej działalności wykorzystana z uwagi na zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uniemożliwiającego realizację planów związanych z działalnością męża), a także z uwagi na otrzymanie przez męża innej działki (Działki 3), która odpowiadała potrzebom prowadzonej przez niego działalności. Co prawda Działka 1 pierwotnie została nabyta na potrzeby działalności gospodarczej męża, ale następnie została z tej działalności wycofana, a podatek należny VAT został od tej czynności uregulowany. Wnioskodawczyni faktycznie zaś nabyła Działkę 1 w efekcie podziału majątku wspólnego małżonków, a nie w celu prowadzenia przez nią działalności gospodarczej. Nabycie Działki 1 nie wiązało się z zatem z takim działaniem Wnioskodawczyni, które można porównać do działalności profesjonalnych handlowców.

Nabycie Działki 2 również nie wiązało się z aktywnym, profesjonalnym działaniem, które świadczyłoby o prowadzeniu działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, do Wnioskodawczyni zwróciła się właścicielka Działki 2, która to działka samodzielnie nie przedstawiała większej wartości. Właściwie tylko dla właściciela Działki 1 mogła być interesująca, gdyż zwiększała jej walory użytkowe i krajobrazowe. Wnioskodawczyni zdecydowała się na zakup Działki 2, aby wraz z Działką 1 po ich podzieleniu obdarować swoje córki. Miało to sens również dlatego, że Wnioskodawczyni mieszka w niedalekiej odległości, również nad tą samą rzeką co Działka 1 i Działka 2.

Obecnie Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać obie działki, ponieważ w ciągu kilku lat, które upłynęły od ich nabycia, córki osiągnęły pełnoletniość i okazało się, że nie wiążą swoich planów z tym miejscem (obie planują studia i pobyt za granicą). Wnioskodawczyni nie była w stanie przewidzieć tych okoliczności, a oczywistym jest, że jej dorosłe córki mają prawo podejmować decyzje co do swojej przyszłości, nawet jeśli nie są one zgodne z pierwotnymi planami Wnioskodawczyni.

Warto również zaznaczyć, że środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni chce m.in. przeznaczyć na potrzeby swoich córek (ich edukację i uposażenie), co - po pierwsze - jest zbliżone do pierwotnego celu, w jakim nieruchomości zostały nabyte (tj. z myślą o córkach), po drugie zaś - nadal stanowi cel prywatny.

Biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności związane z nabyciem i planowaną sprzedażą obu działek, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomości (brak przesłanek profesjonalnego, zawodowego, stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Wnioskodawczyni nie podejmuje aktywnych działań, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do profesjonalnych handlowców. Działania Wnioskodawczyni stanowią w jej ocenie zwykły zarząd majątkiem prywatnym, a tym samym w ewentualnej transakcji sprzedaży Działek 1 i 2 nie będzie działała ona w charakterze podatnika VAT. W efekcie zbycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości gruntowych (Działki 1 i Działki 2) nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych działek Sprzedająca podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

We wniosku wskazała Pani, że Działka 1 została zakupiona w kwietniu 2014 r. z inicjatywy i z przeznaczeniem dla jednoosobowej działalności gospodarczej Pani męża. Zbywca wystawił fakturę VAT na jednoosobową działalność gospodarczą Pani męża i wykazał należny VAT. Pani mąż w całości wprowadził Działkę 1 do działalności gospodarczej oraz odliczył VAT naliczony. W styczniu 2019 r. Pani mąż „wycofał” Działkę 1 ze swojej działalności gospodarczej. Po wycofaniu Działki 1 z działalności gospodarczej Pani mąż dokonał 28 stycznia 2019 r. darowizny swojego udziału w Działce 1 na Pani rzecz. Działka 1 w efekcie darowizny udziału stała się w całości Pani własnością 28 stycznia 2019 r.

W 2020 roku do zgłosiła się do Pani z propozycją sprzedaży właścicielka działki (Działka 2) bezpośrednio przylegającej do Działki 1Nabyła Pani Działkę 2 od osoby fizycznej do swojego majątku prywatnego 14 maja 2020 r.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzała Pani podzielić Działkę 1 na dwie i jako, że znajduje się niedaleko aktualnego miejsca Pani zamieszkania podarować je w przyszłości każdej ze swoich córek na ich cele mieszkaniowe. Nabycie Działki 2 zapewniło Działce 1 bezpośredni dostęp do rzeki, co zwiększyło walory krajobrazowe oraz użytkowe nieruchomości jako całości i zapewniało podobne warunki, do tych w jakich mieszka Pani z córkami, tj. nad tą samą rzeką i na podobnej powierzchni. Obecnie Pani dzieci są już pełnoletnie, planują studia i pobyt za granicą. Nie wiążą swojej przyszłości z żadną z posiadanych przez Panią działek ani miejscowością, w której Pani zamieszkuje. W związku z planami córek uznała Pani, że Działki 1 i 2 nie będą jej potrzebne, skoro córki nie zamierzają wykorzystać ich na swoje cele mieszkaniowe, czyli zgodnie z pierwotnym Pani zamiarem, dlatego planuje Pani dokonać sprzedaży tych działek, a część środków uzyskanych w ten sposób przeznaczyć na edukację i uposażenie córek.

Działki 1 i 2 znajdują się w Pani majątku prywatnym i nie były przez Panią nabyte dla potrzeb działalności gospodarczej, ani nie były one przez Panią wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie reklamowała Pani ani nie oferowała publicznie do sprzedaży Działek 1 i 2. Działka 1 oraz Działka 2 były wykorzystywane na cele rekreacyjne, tj. organizowanie imprez na świeżym powietrzu w gronie rodziny lub znajomych oraz jazdy quadem.

Z opisu sprawy wynika, że potencjalny kupiec - firma developerska zgłosiła się do Pani sama i zaoferowała Pani zakup Działki 1 i Działki 2. W odniesieniu do Działki 2 zaproponowała ona umowę przedwstępną tj. zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży tej działki gruntu pod warunkiem i po uzyskaniu przez nabywcę pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na Działce 1 i Działce 2. Sprzedaż Działki 1 nastąpiłaby w 2025 r. lub później, a Działki 2 nie wcześniej niż w styczniu 2026 roku.

Wystąpiła Pani do PGK z wnioskiem o przyłączenie Działki 1 do sieci: kanalizacyjnej, deszczowej i wodociągowej wybudowanych przez firmę realizującą projekt deweloperski na działce obok i będącej ich właścicielem. Motywem takiego działania nie była chęć podwyższenia wartości działki, ale rozsądek w gospodarowaniu własnym majątkiem. Chciała Pani zaoszczędzić sobie wydatków i problemów w przyszłości. Miasto zaplanowało bowiem budowę drogi w granicach nieruchomości i późniejsze przyłączenie Działek 1 i 2 do sieci (...) wymagałoby przekopania się przez tą drogę, co byłoby o wiele trudniejszym i droższym zadaniem lub wręcz zadaniem niemożliwym, gdyż właścicielem sieci jest prywatny inwestor i podłączenie się do tej sieci wymaga jego zgody.

Nie zbudowała Pani ogrodzenia, przyłączy energetycznych, nie dokonała Pani żadnych podziałów geodezyjnych, ani nie wytyczyła Pani drogi i takich wydatków przed ewentualną sprzedażą Pani nie planuje.

Nie udzieliła Pani żadnemu potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw do działania w Pani imieniu i takie pełnomocnictwa nie są planowane. Ponadto nie udzieliła Pani również żadnych zgód na dysponowanie Działkami 1 i 2 do celów budowlanych i takich zgód nie planuje udzielić.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą Działki 1 i 2 będzie Pani działała w charakterze podatnika i w efekcie sprzedaż ww. działek przez Panią nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Działki 1 i 2 Sprzedająca będzie spełniać przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła/nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła/podejmie Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Jedyna Pani aktywność to wystąpienie do PGK z wnioskiem o przyłączenie Działki 1 do sieci: kanalizacyjnej, deszczowej i wodociągowej wybudowanych przez firmę realizującą projekt deweloperski na działce obok i będącej ich właścicielem. Nie zbudowała Pani ogrodzenia, przyłączy energetycznych, nie dokonała Pani żadnych podziałów geodezyjnych ani nie wytyczyła drogi i takich wydatków przed ewentualną sprzedażą Pani nie planuje. Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej.

Zatem, w omawianej sytuacji należy wskazać, że ww. jednostkowe Pani działanie nie może świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Okoliczność zgłoszenia się potencjalnego kupca działek i zaproponowania podpisania umowy przedwstępnej nie świadczy, że sprzedaż działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie udzieliła Pani żadnemu potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw do działania w Pani imieniu i takie pełnomocnictwa nie są planowane, ponadto nie udzieliła Pani również żadnych zgód na dysponowanie Działkami 1 i 2 do celów budowlanych i takich zgód nie planuje.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Panią nieruchomości (Działki 1 i 2), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż dwóch działek (Działki 1 i 2) można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działek będzie korzystała Pani z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, którego dotyczy pytanie nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.