Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania za podatnika w związku ze sprzedażą udziału w nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 3 marca 2025 r. (wpływ 5 marca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym.

Przychody osiąga Pan z tytułu świadczenia emerytalnego. Wraz z żoną jest Pan współwłaścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni ok. 5,2 ha, którą zakupił Pan w 1998 roku. Nieruchomość składa się z dwóch działek gruntu o niskiej klasie (głównie V i VI, trochę IV).

Nieruchomość planowana była jako rekreacyjna baza wypadowa dla rodziny z uwagi na swoje położenie w cichej okolicy, w pobliżu jeziora i strefy ciszy. Zamierzał Pan zbudować pomost, żeglować, a w dłuższej perspektywie wybudować dom i przeprowadzić się tam z (…). Miał Pan wówczas 40 lat, 10-letniego syna oraz oczekiwał kolejnego dziecka - córki, która przyszła na świat w czerwcu 1998 r.

Kiedy córka nieco podrosła wrócił Pan do planów spędzania wakacji nad jeziorem. Razem z synem odbył Pan kurs żeglarski zakończony egzaminem i zdobyciem w 2001 r. patentów żeglarskich. W 2002 r. kupił Pan używane: przyczepę campingową, żaglówkę i przyczepę podłodziową. W 2003 r. zdał Pan egzamin na prawo jazdy rozszerzający do kat. BE, która uprawnia do holowania cięższych przyczep.

W 2005 r. plany musiały jednak ulec zmianie - córka miała wypadek na nartach i doznała skomplikowanego złamania nogi. Przeszła kilka operacji i długą rehabilitację. To wiele zmieniło w życiu Pana i całej rodziny. Sytuacja rodzinna się skomplikowała, a także zaczęła się pogarszać sytuacja finansowa. Zarzucił Pan plany budowy domu (…), sprzedał obie przyczepy i żaglówkę.

Ziemia (…) leżała odłogiem, nie była dzierżawiona, ani uprawiana - zarastała chwastami. To zagrażało sąsiednim polom utrzymanym w kulturze rolnej. Obawiał się Pan, że gmina nałoży na Pana mandat z tego powodu. Na jednorazowe odchwaszczenie i zaoranie pola wydał Pan kilkanaście lat temu ok. 5000 zł. Taką operację należałoby powtarzać co najmniej 2 razy w roku, więc zaczął Pan szukać innego rozwiązania.

W 2008 r. wystąpił Pan więc do gminy z pytaniem o możliwość zalesienia gruntu. Były na to wówczas dotacje unijne, a las nie wymagałby od Pana szczególnej opieki czy nakładów. Uzyskał Pan od wójta odpowiedź odmowną. W piśmie wskazano, że teren, co prawda nie jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania, ale gmina przeznaczyła go na cele „osadnicze, turystyczne, produkcyjne, rzemiosło”. Jak wspomniał Pan wcześniej, nie planował Pan wykorzystywać nieruchomości na takie cele, natomiast Pana prywatne plany stały się nieaktualne. Nieruchomość defacto przestała być Panu potrzebna, a jednocześnie generowała koszty. Nie wiązał Pan już z nią żadnych planów na przyszłość, więc postanowił ją sprzedać.

Jednak w 2008 r. rozpoczął się światowy kryzys gospodarczy i nie podjął Pan żadnych prób sprzedaży nieruchomości. Doszedł Pan do wniosku, że łatwiej może być sprzedać małe działki niż jedną, dużą. Skontaktował się Pan z urzędem gminy w tej sprawie, tam wyjaśniono Panu, jakie są procedury i wskazano lokalnego geodetę, który wykonał wstępny projekt podziału nieruchomości. Wystąpił Pan do gminy o akceptację projektu podziału i złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy. W 2010 i 2011 roku otrzymał Pan decyzję o warunkach zabudowy, w których dopuszczono podział całej nieruchomości na 15 mniejszych działek, w tym 14 budowlanych. Sprawa toczyła się powoli, nie jeździł Pan do (…) (200 km), a opierał się głównie na kontaktach telefonicznych i wymianie pism. Ani Pan, ani żona nie zajmuje się tego typu działalnością, nie ma Pan wiedzy ani doświadczenia w zasadach obrotu ziemią, podziałach czy kreowaniu gruntów. Nie miał Pan też czasu, żeby zająć się tymi sprawami, bo był Pan wraz z żoną pochłonięty własnymi sprawami zawodowymi - pisaniem (...). Nie przeznaczył Pan środków na inwestowanie w ziemię, więc podział nieruchomości nie został dokonany. Nie podjął Pan też żadnych działań związanych ze sprzedażą.

W 2011 r. rozwiódł się Pan z żoną. Postanowił Pan uporządkować sprawy majątkowe. W kwietniu 2012 r. powierzył Pan miejscowej agencji obrotu nieruchomościami sprzedaż tego terenu w całości. Nie było odzewu, więc w sierpniu 2012 r. powierzył Pan sprzedaż ziemi innemu pośrednikowi. Tej agencji również nie udało znaleźć się nabywcy, toteż wycofał Pan ofertę sprzedaży.

Na początku 2013 r. skontaktował się z Panem właściciel nieruchomości w bliskich okolicach (…), który zainteresował się leżącą odłogiem ziemią. Przedstawił się jako pośrednik nieruchomości i obiecał pomoc w sprzedaży. Zawarł Pan z pośrednikiem umowę pośrednictwa w lutym 2013 r., jednak i jemu nie udało się znaleźć nabywcy, więc znów wycofał ofertę sprzedaży i przestał się interesować nieruchomością.

Przez lata leżenia odłogiem ziemia znów zarosła chwastami i zagrażały sąsiednim uprawom. Musiał Pan doprowadzić ją do kultury rolnej. Wszedł Pan we współpracę sąsiedzką z miejscowym rolnikiem. Przez kilka lat należał Pan nawet do KRUS i płacił składki, jednak nie da się gospodarstwa prowadzić na odległość. Sąsiad, który ma własne gospodarstwo podjął się opieki nad Pana ziemią, choć klasa rolna jest niska. Miał tam wypasać krowy lub coś siać i zbierać. Była więc tu i jest nadal prowadzona działalność rolnicza. Nie czerpie Pan z tego żadnych korzyści, ale i nie ponosi też kosztów utrzymania ziemi w kulturze rolnej.

W 2016 roku działający na tym terenie agent nieruchomości nawiązał z Panem kontakt w sprawie sprzedaży ziemi. Zaproponował podział ziemi na mniejsze działki i ich sprzedaż. Operacji podziału miał dokonać współpracujący z nim geodeta. On z kolei po analizie dokumentów odkrył, że poprzednia wstępna propozycja podziału z 2010 r. była wadliwa i wydzielała za dużą liczbę działek. Nie udało się tego rozstrzygnąć, sprawa utknęła i taki stan trwa do dzisiaj, z tą jedynie zmianą w Pana sprawach rodzinnych, że ponownie zawarł z byłą żoną związek małżeński w 2023 r.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Ziemia jest niskiej klasy rolnej (głównie V i VI, trochę IV) i od momentu zakupu w roku 1998 nie była nikomu udostępniana. Dopiero w 2015 r. została oddana w bezczynszowe użytkowanie umową cywilną miejscowemu rolnikowi do uprawy lub na pastwisko, z prawem pobierania opłat unijnych, bez prawa poddzierżawiania. Należne podatki gruntowe są po Pana stronie. Umowa jest bezterminowa aż do odwołania w terminie 3-miesięcznym, ale z prawem rolnika do zebrania plonów.

Umowa jest nieodpłatna, jedyna korzyść z umowy dla Właściciela to ta, że ziemia utrzymywana jest w kulturze rolnej i nie ulega zachwaszczeniu. Taka umowa to także forma ochrony ziemi przed ewentualnymi próbami jej zasiedzenia.

Dość zaniedbaną ziemię niskiej klasy trzeba było przywrócić do kultury rolnej, a przedtem odchwaścić, żeby nie szkodzić sąsiednim uprawom. Poprosił Pan o to sąsiada-rolnika, który był też zainteresowany nieodpłatnym wypasaniem tu swoich krów. To Panu też odpowiadało, bo wykorzystanie na pastwisko to forma utrzymaniu ziemi w kulturze rolnej. Tak wyglądała początkowo Pana współpraca sąsiedzka. Wkrótce zawarł Pan z sąsiadem umowę, o której mowa wyżej, na bezczynszowe użytkowanie. Została zawarta 29 marca 2015 r. Jest nieodpłatna.

Działalność rolniczą prowadził wyłącznie sąsiad-rolnik, wykorzystując tę ziemię przy okazji prac we własnym gospodarstwie. Pan początkowo próbował - korzystając z jego doświadczenia - przygotować się do bardziej samodzielnego prowadzenia gospodarstwa, ale mały areał i niska klasa ziemi uczyniłyby to działalnością deficytową. Plany, że w przyszłości osiedli się Pan i - być może - córka będzie prowadzić agroturystykę również uległy zmianie.

Nie udzielał Pan i nie planuje udzielać pełnomocnictw w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości. Jedyny zapis dotyczący planowanej sprzedaży zawarty w umowie pośrednictwa z 2014 r. z licencjonowanym agentem nieruchomości też nie dotyczy pełnomocnictw i brzmi tak: „Zamawiający zamawia, a pośrednik zobowiązuje się do dokonywania czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w sposób wybrany przez Pośrednika zmierzających do stworzenia sposobności do zawarcia przez Zamawiającego umowy sprzedaży nieruchomości itd.”.

Nie udzielał Pan i nie widzi potrzeby udzielania takiego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zamierza Pan sprzedać ziemię w stanie obecnym.

Jak opisał Pan we wniosku, przed wielu laty, gdy ziemia zarastała chwastami wpadł Pan na pomysł, że zasieje tam las. Takie projekty miały wówczas wsparcie, a nawet dofinansowanie. Zapytał Pan Gminy o zgodę, ale urząd odmówił wskazując w piśmie, że ta okolica ma inne przeznaczenie - budowlane. W związku z tym, aby doprecyzować to „przeznaczenie budowlane”, wystąpił Pan do Gminy o wydanie warunków zabudowy. Wydano je w 2010 i 2011 dla obu działek z akceptacją wstępnego planu podziału nieruchomości. Na tym zakończyła się Pana aktywność. Nie podejmuje Pan innych działań zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nadal nie jest objęta MPZ. Nie występował Pan o uchwalenie MPZ, ani - tym bardziej - zmianę.

Pana obecne plany sprzedaży nie przewidują podziału gruntu przed transakcją.

Ponieważ zamierza Pan sprzedać nieruchomość w całości, w związku z tym nie będzie Pan dzielił gruntu na działki, występował dla nich o WZ lub pozwolenia na budowę.

Agent nieruchomości, z którym miał Pan umowę zawartą w 2014 roku, podpowiedział Panu podział gruntu, jako sposób na łatwiejszą sprzedaż, bo na całość gruntów przez 2 lata umowy nie było chętnych. Wskazał Panu też geodetę, z którym współpracował. Nie znalazł Pan w dokumentach pisemnej umowy z geodetą, więc prawdopodobnie zawarł Pan z geodetą ustną umowę na geodezyjne „przymiarki” do podziału ziemi, typu: ile i jaka powierzchnia działek, jaka szerokość drogi wewnętrznej itp. Nie udzielał mu Pan pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością. Podziału Pan nie dokonał, wniosku do Gminy o podział Pan nie składał.

Jednokrotnie, kilka lat temu, umieścił Pan ogłoszenie o sprzedaży całości gruntu w którymś z portali internetowych ((…) lub (…)), ale nie było żadnego odzewu. O umowie z pośrednikiem nieruchomości z 2014 r. już pisał Pan wyżej.

Około 10 lat temu zawarł Pan w Ostródzie umowę z lokalnym agentem nieruchomości na pośrednictwo w sprzedaży, ale nigdy potem już się z Panem nie kontaktował, nie widział Pan ogłoszeń, ani żadnych śladów jego działalności. Nie udało się Panu odnaleźć tej umowy ani jej wypowiedzenia, ale wydaje się Panu, że była zawarta tylko na rok i sama wygasła. Zatem w sumie były jedynie dwie umowy na przestrzeni 20-paru lat od nabycia. Nie udzielał Pan żadnych szczególnych pełnomocnictw, poza standardowymi dla umów agencyjnych zapisów o prezentowaniu ogłoszeń i nieruchomości potencjalnym nabywcom.

Prawdopodobnie umowa sprzedaży będzie poprzedzona umową przedwstępną. Agent jedynie zasygnalizował, że ktoś z okolic jest zainteresowany zakupem, ale nie zna Pan ewentualnego nabywcy, nie miał Pan z nim kontaktu i nic Panu nie wiadomo o warunkach do spełnienia czy innych oczekiwaniach. Raczej nie przewiduje Pan, aby na jakieś warunki czy żądania musiał się godzić.

Zawsze starał się Pan optymalnie, na tyle ile umiał, zarządzać swoim majątkiem prywatnym. Ilekroć miał Pan jakieś nadwyżki finansowe, nie niósł Pan ich do banku, tylko lokował w nieruchomości. Czasem był to zakup związany z jakimś nowym pomysłem na życie, który udawał się lub nie. Dodatkowo miał Pan na uwadze przyszłe dobro swoje i rodziny. Nie było to działanie biznesowe, o czym świadczą daty oraz fakt, że nie prowadził Pan działalności w tym zakresie, nie miał doświadczenia ani wiedzy i popełniał błędy. Zawodowo zajmował się Pan (...). Na przestrzeni życia kilkakrotnie nabywał i sprzedawał Pan nieruchomości, a ponieważ zbliża się Pan do 70-ki trochę się zebrało:

• dwie sąsiadujące działki po 1000 m² kupione we wsi (…) pod (…) w 1994 r. Kolega - (...) skrzyknął grupę znajomych, 11 młodych rodzin, z branży okołomedialnej, a pomysł, żeby żyć w sąsiedztwie podobnym wiekiem i zainteresowaniami wydawał się atrakcyjny. Rolnik tanio sprzedawał działki, bo podzielił pole. Po transakcji okazało się jednak, że trzeba z daleka dociągnąć wodociąg i kanalizację na własny koszt, na południe od działki jest wysypisko śmieci, a teren wymaga badań archeologicznych. Zapał wszystkim zgasł i towarzystwo stopniowo wykruszyło się. Przy tym gmina domagała się, aby działki regularnie kosić i usuwać samosiejki, co było dość uciążliwe. Obie działki były niezabudowane i niewykorzystane. Z powyższych powodów obie działki sprzedał Pan tanio i z trudem w 2013 i 2015 roku. Inny powód - pozbyć się kłopotu i odzyskać pieniądze, których wtedy potrzebował Pan na bieżące wydatki.
• Kupił Pan działkę w (…) (niestety jak dotąd nie udało się Panu znaleźć tej teczki, więc daty podaje Pan w przybliżeniu - odpisy aktów notarialnych są w organach skarbowych). Kupiona w 1999 lub 2000 r. za ok. 400 tys. zł. Wybudował Pan tam dom mieszkalny, który służył Pana rodzinie, jako dom wakacyjny. Nigdy nie prowadził Pan tu żadnej działalności, wynajmów, dzierżaw itp. Dzieci z babcią spędzały tu kilka miesięcy każdego lata, Pan wpadał w czasie przerw w pracy. Sprzedał Pan tę nieruchomość (zabudowaną budynkiem mieszkalnym) w 2004 lub 2005 r. nagle i dość pechowo, bo w wyniku nieporozumień z żoną. Poza tym, pogorszyła się Panu sytuacja materialna, a koszty utrzymania domu okazały się dla Pana zbyt wysokie.
• W 2004 r. kupił Pan działkę w (…) za ok. 70 tys. zł. Było to podwórko miejscowego rybaka, który popadł w długi wobec banku i całej rodzinie groziła eksmisja z domu. To była trochę akcja ratowania tej rodziny, (…), a patronował temu Burmistrz (…). Spłacił Pan te długi wobec banku i komornika (w sumie z opłatami ok. 80 tys. zł) i stał się Pan właścicielem działki - podwórka o pow. 400 m². Traktował Pan to jako lokatę kapitału. Urząd wydał dla działki WZ, ale skutecznie oprotestowali je sąsiedzi - krewni tej wysiedlanej rodziny. W wyniku protestu działka położona między posesjami nie miała dojazdu i stała się niebudowlana. Burmistrz rozłożył ręce, a Pan czuł się wystrychnięty na dudka. Trwał impas. Z czasem dorosły dzieci Kaszubów i uznały, że podwórko jednak nadal jest ich, bo cały czas z niego korzystają. Szczuli psami obcych i zbierali podpisy pod petycją przeciw „(…)”. Udało się Panu wycofać z tej awantury sprzedając działkę niezabudowaną w 2015 r. z minimalnym zwrotem kosztów jedynemu potencjalnemu kupcowi, którego znalazł miejscowy Agent. Nabywcą był kuzyn tej rodziny, który był też jej sąsiadem i kupując od Pana feralną działkę powiększył swoje podwórko, gdzie miał parking i plac zabaw dla letników. Powód sprzedaży - pozbył się Pan kłopotu i odzyskał po latach pieniądze, a kuzyni podobno pogniewali się na siebie.
• W 2004 r. kupił Pan działkę w (…), nieco ponad 1000 m². Miał Pan wtedy niezłą sytuację finansową i pomysł zamieszkania w prestiżowym (…) oraz stworzenia tam Domu Pracy Twórczej. To zgodne z profilem zawodowym Pana i małżonki:(...). Działka była ujęta w MPZ, a naczelny architekt interpretował zapisy jako 20% powierzchni zabudowy. Niestety, prezydent (…) miał inne zdanie i zakwestionował tę powierzchnię zabudowy pod pretekstem, że „skonsumowała” ją sąsiednia, ponadwymiarowo zabudowana działka. Wymiana pism trwała latami, aż stracił Pan wiarę w szanse realizacji planów. Działkę wydzierżawił Pan odpłatnie sąsiadowi na parking. Wystąpił Pan o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej i zgodnie z decyzją, przy sprzedaży naliczył i odprowadził Pan VAT. Była to sprzedaż w 2019 r. działki niezabudowanej. Nabywcą był sąsiad, ten sam, który „skonsumował” powierzchnię zabudowy. Powód sprzedaży - niemożność zrealizowania planów życiowych.

Powyższe wydarzenia opisane zostały zgodnie ze stanem faktycznym. W mojej ocenie, wszystkie podejmowane działania nie miały charakteru ciągłego i zorganizowanego, a raczej były incydentalne i spontaniczne. Nie były też nastawione na osiąganie zysku, a jedynie ochrony prywatnego majątku przed inflacją.

Opisana we wniosku nieruchomość w (...) nie była i nie jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT.

Nie dokonywał Pan na przedmiotowej nieruchomości zbiorów i dostawy produktów rolnych opodatkowanych VAT. Natomiast rolnik użytkujący moją ziemię zajmuje się hodowlą krów i wykorzystuje nieruchomość jako pastwisko albo zasiewa ziemię na paszę dla swoich krów.

Obecnie nie posiada Pan nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie

Niedawno ten sam agent ponownie nawiązał z Panem kontakt i poinformował, że ktoś mieszkający w sąsiedztwie jest zainteresowany kupnem całości, a on go reprezentuje. W związku z tym ponownie rozważa Pan sprzedaż nieruchomości. Czy opisana wyżej, planowana sprzedaż nieruchomości (udziału) będzie podlegać podatkowi VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Za towary ustawa uznaje również nieruchomości.

Trzeba jednak zwrócić uwagę, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei ust. 2 wskazuje, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Przy ocenie sytuacji ważną okolicznością są działania towarzyszące przeprowadzanej transakcji.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 10 lipca 2014 r., nr IPPP1/443-543/14-2/IGo:

„W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm. - (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną”.

Jak wskazał NSA w uchwale z 29 października 2007 r. I FPS 3/07 jeśli dana czynność wykonana została poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód to z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika VAT i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie. Taka zaś właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego. Majątek taki nabywany bowiem był na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Trzeba również zwrócić uwagę na interpretację podatkową wydaną 10 lipca 2014 r. przez Izbę Skarbową w Warszawie, sygn. IPPP1/443-543/14-2/IGo, gdzie wskazano, iż aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Warto również zwrócić uwagę na wydane niedawno orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2022 r. sygn. I FSK 1589/18, gdzie wskazano, iż oceniając, czy określoną osobę fizyczną, która dokonuje sprzedaży gruntu, należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, należy wziąć pod uwagę wskazówki zawarte w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 i r., w sprawach połączonych J. S. przeciwko M. F. (C-180/10) oraz E. K. i H. J. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w [...] (C-181/10). W orzeczeniu tym Trybunał przyjął, że nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 347/1, dalej: Dyrektywa 2006/112/WE). Taka aktywność świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Trybunał jako przykład takich działań podał uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stwierdzając przy tym, że stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie Trybunału, fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia uznanie podmiotu za podatnika VAT.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności. Zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej z 5 lipca 2024 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP1-2.4012.199.2024.2.RST:

„Jak wskazała Pani w opisie sprawy nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Jest Pani zatrudniona na podstawie umowy o pracę. W 1994 r. otrzymała Pani w spadku po rodzicach niezabudowaną ziemię rolną. Uprawiała ją Pani przez kilka lat, a następnie postanowiła sprzedać posiadany grunt. Mimo kilku lat prób jego sprzedaży na różnych forach ogłoszeniowych oraz bilbordzie wystawionym na ww. ziemi nie znalazł się nabywca. W roku 2017 zgłosiła się do Pani osoba prowadząca działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami. Strony zawarły pisemną umowę pośrednictwa sprzedaży działki. Pośrednik został przez Panią upoważniony do podziału i uzyskania warunków zabudowy działki. Następnie cała działka o pow. 3,1 ha została podzielona na mniejsze działki i Pośrednik wystąpił w Pani imieniu o zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego statusu gruntu rolnego, na działki z możliwością zabudowy budynkiem mieszkalnym. Działki są sprzedawane cyklicznie w zależności od znalezienia się chętnego.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Istotnym elementem przesądzającym o tym jest okoliczność, że otrzymała Pani nieruchomość w spadku po rodzicach jako grunt rolny w odległym czasie, tj. w 1994 r. Następnie wykorzystywała Pani grunt do celów osobistych. Ponadto, podjęła Pani próbę sprzedaży nieruchomości jako gruntu rolnego przed jego późniejszym podziałem, co nie powiodło się z uwagi na brak nabywcy. Okoliczności te wskazują na traktowanie nieruchomości jako majątku osobistego.

W opisanej sytuacji, zawarcie przez Panią umowy pośrednictwa w sprzedaży działki, podziału nieruchomości na mniejsze i uzyskania warunków zabudowy, jest podjęciem działań zmierzających do zbycia nieruchomości w sposób możliwy do zrealizowania i nie świadczy o podjęciu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami o charakterze zawodowym.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Poza zmianą przeznaczenia gruntu i jego podziałem nie podejmowała Pani działań przekraczających czynności standardowe, umożliwiające zbycie nieruchomości, jej uatrakcyjnienie, takie jak wyposażenie nieruchomości w infrastrukturę, szczególną promocję oferowanych działek, czy inne działania marketingowe. Przeczy temu również korzystanie w sprzedaży działek z pośrednictwa podmiotu prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą.

Wobec tego uwzględniając przedstawione okoliczności sprawy należy uznać, że działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym w przypadku sprzedaży działek nie działa Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym dostawa działek nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, transakcja sprzedaży działek w świetle przedstawionych okoliczności sprawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Przenosząc powyższe rozważania na opisany stan faktyczny i zadane pytanie - nie ulega wątpliwości, iż transakcja dokonana zostanie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, poza sferą działalności gospodarczej, z uwagi na przytoczone już w stanowisku do pytania nr 1 okoliczności:

• nieruchomość nie została zakupiona w celach inwestycyjnych, służyć miała celom prywatnym;
• Wnioskodawca nigdy nie dokonywał inwestycji mających podnieść atrakcyjność działki. O zorganizowaniu nie może świadczyć samo uzyskanie warunków zabudowy. Działania te mieszczą się w pojęciu prawidłowego gospodarowania (gospodarności) własnym mieniem (por. wyrok NSA z 16 maja 2023 r.. II FSK 21/23);
• potrzeba sprzedaży pojawiła się w związku z zmianą sytuacji życiowej wnioskodawcy (sytuacja rodzinna, wiek, obciążenia finansowe związane z utrzymywaniem nieruchomości);
• nie podejmowano żadnych działań marketingowych, kupujący zgłosił się samodzielnie;
• przy sprzedaży wnioskodawca będzie korzystał z pomocy profesjonalnego pośrednika, który zgłosił się w imieniu kupującego.

W związku z powyższym w ocenie wnioskodawcy sprzedając udział w nieruchomości nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, co oznacza, iż transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (udziału w działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży opisanego udziału w nieruchomości podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

W opisie sprawy podał Pan informacje, z których wynika, że:

• wraz z żoną jest Pan współwłaścicielem nieruchomości rolnej, którą zakupił Pan w 1998 roku;
• nieruchomość składa się z dwóch działek gruntu;
• na nieruchomości zamierzał Pan wybudować dom i przeprowadzić się tam z (…);
• w 2005 roku sytuacja rodzinna się skomplikowała, a także zaczęła się pogarszać sytuacja finansowa i porzucił Pan plany budowy domu (…);
• w 2010 i 2011 roku otrzymał Pan decyzję o warunkach zabudowy, jednak podział nieruchomości nie został dokonany;
• w 2015 r. nieruchomość została oddana w bezczynszowe użytkowanie umową cywilną miejscowemu rolnikowi do uprawy lub na pastwisko, z prawem pobierania opłat unijnych, bez prawa poddzierżawiania. Należne podatki gruntowe są po Pana stronie. Umowa jest bezterminowa aż do odwołania w terminie 3-miesięcznym, ale z prawem rolnika do zebrania plonów. Umowa jest nieodpłatna;
• nie udzielał Pan i nie planuje udzielać pełnomocnictw w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości;
• nie udzielał Pan i nie widzi potrzeby udzielania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• Pana obecne plany sprzedaży nie przewidują podziału gruntu przed transakcją;
• zamierza Pan sprzedać nieruchomość w całości, nie będzie Pan dzielił gruntu na działki, występował dla nich o WZ lub pozwolenia na budowę;
• zawarł Pan w sumie dwie umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości;
• prawdopodobnie umowa sprzedaży będzie poprzedzona umową przedwstępną. Nie przewiduje Pan, aby na jakieś warunki czy żądania musiał się godzić;
• na przestrzeni życia kilkukrotnie nabywał i sprzedawał Pan nieruchomości;
• nie dokonywał Pan na przedmiotowej nieruchomości zbiorów i dostawy produktów rolnych opodatkowanych VAT;
• obecnie nie posiada Pan nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że w myśl art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Natomiast art. 710 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Zatem należy uznać, że umowa o bezczynszowe użytkowanie stanowi w swojej istocie umowę użyczenia, gdyż z tytułu nieodpłatnego udostępnienia przedmiotowego udziału w gruncie nie uzyskiwał/nie uzyskuje Pan przysporzenia majątkowego.

W związku z powyższym, nieodpłatne użyczenie nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że opisana sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tego udziału nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT. Nieruchomość miała być wykorzystywana jako rekreacyjna baza wypadowa dla rodziny, później zamierzał Pan zbudować tam dom. Po kilku latach zmieniła się Pana sytuacja, nieruchomość przestała być Panu potrzebna i nie wiązał z nią Pan planów na przyszłość, wówczas postanowił Pan ją sprzedać. W celu zachowania gruntu w kulturze rolnej, oddał Pan nieruchomość w bezczynszowe użytkowanie umową cywilną miejscowemu rolnikowi do uprawy lub na pastwisko. Wskazał Pan, że podejmowane przez Pana działania nie były nastawione na osiąganie zysku, a jedynie ochrony prywatnego majątku przed inflacją. Przedstawiciel zainteresowanego kupnem sam się do Pana zgłosił. Nie udzielał Pan pełnomocnictw, ani jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z transakcją sprzedaży udziału w nieruchomości. Zamierza Pan sprzedać nieruchomość w całości, nie będzie Pan dzielił gruntu na działki, występował dla nich o warunki zabudowy ani pozwolenia na budowę. Podejmowane przez Pana działania nie mogą więc świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W opisanej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Z tytułu transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży udziału w nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wniosku wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone. Zatem, należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana małżonki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.