Zwolnienia od podatku VAT sprzedaży budynku kamienicy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 3 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży budynku kamienicy.

Uzupełnił go Pan pismem z 26 września 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W listopadzie 1997 roku kupił Pan wraz z żoną budynek, kamienicę od osoby prywatnej. Data budowy jest określana na lata początek 1900 czyli ma ponad 100 lat.

Na parterze były kiedyś dwa lokale sklepowe, piętro było przeznaczone na mieszkanie oraz poddasze gdzie było niezagospodarowane, w momencie kupna całość była pusta wymagająca remontu.

Wiosną 1998 roku przystąpił Pan do remontu budynku, rozpoczyna Pan od parteru gdzie są pomieszczenia sklepowe, które po ukończeniu remontu mogą przynieść jakiś dochód na kolejne etapy remontu. Pierwszy sklep po modernizacji oddał Pan do użytku sierpniu 1998 a drugi maj 1999. Następnie przystąpił Pan do remontu i modernizacji piętra i do budowy klatki schodowej, ukończył Pan końcem 2000 roku. Do budynku przylegają dwa garaże murowane, które w 2004 roku po adaptacji zamienił Pan na sklep przemysłowy na co posiada Pan odpowiednie zgody z UM w (…).

W marcu 2002 zgłosił Pan do Ewidencji Działalności Gospodarczej pod nr (…) „wynajem własnych lokali handlowych i biurowych”, od tego czasu do nadal jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

Od 1.01.2022 zawiesił Pan działalność, wybrał Pan ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę rozliczenia podatku dochodowego oraz prowadzi Pan ewidencję przychodów.

Są Państwo już osobami wiekowymi, Pan ma 73 lata, Pana małżonka nie wiele mniej, prowadzenie takiej działalności czasami Państwa przerasta, Pan jestem po ciężkim zawale serca, ma wszczepiony kardio – werter, który pozwala żyć ale już nie pracować, małżonka nie może sobie z pewnymi sprawami poradzić, chcą Państwo już odpocząć i dlatego postanowili Państwo sprzedać kamienicę.

Ma Pan potencjalnych kupujących, którzy by kupili tą kamienicę ale jako osoby prywatne chcące prowadzić wynajem lokali ale wszystko się rozbija o pod VAT jest to znaczna suma, której oni by nie mogli odliczyć.

W uzupełnieniu wskazał Pan, że:

 a) Przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

 b) Nabycie nieruchomości nastąpiło do majątku wspólnego małżonków w ramach umowy sprzedaży przez osobę niebędącą podatnikiem podatku od wartości dodanej.

  c) Do ewidencji środków trwałych nieruchomość wprowadzono 30 października 1998 roku, a najem rozpoczęto w listopadzie 1998 roku.

 d) Na pytanie organu cyt. „Czy od pierwszego zajęcia (używania) budynku kamienicy do chwili planowanej  sprzedaży ww. budynku kamienicy upłynie okres dłuższy niż 2 lata?” odpowiedział Pan, że upłynął dłuższy okres.

 e) Tak, ponosił Pan wydatki, w stosunku do których miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

  f) Ponoszone wydatki były niższe niż 30% wartości początkowej budynku kamienicy. Zakończenie ulepszenia miało miejsce 31 sierpnia 2000 roku.

 g) Nie dotyczy.

 h) Nie dotyczy.

  i) Tak, lokale były wynajmowane sukcesywnie po ich adaptacji do celów najmu, tj. lokale na parterze w listopadzie 1998 roku i styczniu 1999 roku, a na piętrze po zakończeniu inwestycji dwa lokale wynajmował Pan od stycznia 2001 roku, a jeden od czerwca 2001 roku.

  j) Budynek był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności opodatkowanej.

Pytanie (sformułowane w uzupełnieniu z 26 września 2023 r.)

Czy zbycie opisanej nieruchomości będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu z 26 września 2023 r.)

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków i ich części jest zwolniona z podatku VAT. Transakcja, aby mogła skorzystać ze zwolnienia nie może dotyczyć nieruchomości, co do której jest dokonywane pierwszego zasiedlenia, budynek jest już -wiekowym budynkiem, był wielokrotnie zasiedlany sprzedawany wg Pana jest zwolniony spod. VAT.

Pana zdaniem w opisanej wyżej sytuacji może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.. Zgodnie z powołanym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Od podatku zatem zwolniona jest każda dostawa budynków, budowli (ich części), niezależnie od tego, czy nabywca miał prawo do odliczenia, czy też nie, o ile tylko upłynął określony czas od pierwszego zasiedlenia.

Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 u.p.t.u. - należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przedmiotowa kamienica została przez Pana nabyta 25 lat temu. W tym okresie nie dokonywano ulepszeń, których wartość przekraczałaby stosunek wskazany w przepisie.

Uprzejmie proszę o potwierdzenie toku myślenia zgodnego z art. 43 ust. 1 pkt 10 za co z góry serdecznie Pan dziękuje.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do

rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na  potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na  potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w  najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o  którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do  obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do  których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub  ich  części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać nieruchomość w postaci kamienicy. Budynek kamienicy nabył Pan w listopadzie 1997 roku od osoby prywatnej. Przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Do ewidencji środków trwałych nieruchomość wprowadzono 30 października 1998 roku, a najem rozpoczęto w listopadzie 1998 roku. Od pierwszego zajęcia (używania) budynku kamienicy do chwili planowanej  sprzedaży ww. budynku kamienicy upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponosił Pan wydatki, w stosunku do których miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponoszone wydatki były niższe niż 30% wartości początkowej budynku kamienicy. Zakończenie ulepszenia miało miejsce 31 sierpnia 2000 roku.

Odnosząc się do sprzedaży budynku kamienicy, stwierdzić należy, że dostawa ww. budynku nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż jak Pan wskazał w opisie sprawy, najem rozpoczęto w listopadzie 1998 roku - lokale były wynajmowane sukcesywnie po ich adaptacji do celów najmu, tj. lokale na parterze w listopadzie 1998 roku i styczniu 1999 roku, a na piętrze po zakończeniu inwestycji dwa lokale wynajmował Pan od stycznia 2001 roku, a jeden od czerwca 2001 roku. Jak wskazał Pan w opisie sprawy od pierwszego zajęcia (używania) budynku kamienicy do chwili planowanej  sprzedaży ww. budynku kamienicy upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto ponoszone wydatki na ulepszenie budynku kamienicy były niższe niż 30% wartości początkowej budynku kamienicy. Zatem spełniony został również drugi warunek umożliwiający zwolnienie ww. budynku kamienicy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku kamienicy minie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem mając powyższe na uwadze, dostawa budynku kamienicy korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnieniu będzie również podlegać dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek kamienicy, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

     - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są  przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo 

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.