Dotyczy skutków sprzedaży działki niezabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 3 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków sprzedaży działki niezabudowanej. Uzupełniła go Pani pismem z 8 września 2023 r. (wpływ 8 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Razem z bratem i mamą odziedziczyła Pani w drodze spadku ziemię rolną 5 ha po tacie w 2017 r. Tata otrzymał tą ziemie w latach młodości w darowiźnie od swoich rodziców. Pani mama ze względu na to, że tata posiadał ziemie rolną, a ona nie pracowała opłacała KRUS. Aktualnie po śmierci taty pracuje na etacie. Brat od 2016 roku prowadził działalność gospodarczą (nie był czynnym podatnikiem VAT, korzysta z zwolnienia podmiotowego) w zakresie usług ślusarskich, działalność została zawieszona w 2020 r. i aktualnie również pracuje na etacie oraz wynajmuje budynek użytkowy w ramach swojego majątku prywatnego. Pani pracuje na umowie o pracę. Od czasu przejęcia spadku omawiana ziemia była przez Państwa w miarę możliwości obrabiana na tyle na ile Państwo mogli, aby nie stała odłogiem. Była również zgłoszona do dopłat do ziemi z ARiMR. Ziemię chcą Państwo w przyszłości sprzedać. Nie jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania terenu, w księdze wieczystej jest ona ujęta jako rola, natomiast na mapie ewidencyjnej jest oznaczona jako RV czy użytki rolne. Nie są tam podciągnięte żadne media. Nie zamierzają Państwo również jej w żaden sposób uatrakcyjniać. W sprzedaży nie będzie uczestniczył pośrednik.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Data śmierci Pani ojca to 6 maja 2017 r., data zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia to 16 czerwca 2017 r. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi jedną działkę ewidencyjną o numerze 1. Nieruchomość nie była i nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani żadnych innych umów o podobnym charakterze.

Przed sprzedażą nieruchomości chciałaby Pani zawrzeć standardową umowę przedwstępną, w której będzie zawarta cena nieruchomości za jaką zostanie ona sprzedana, warunki płatności oraz termin zawarcia właściwej umowy sprzedaży i wysokość ewentualnej zaliczki/zadatku. Nie dokonała Pani przeniesienia własności ww. nieruchomości. Nie będzie Pani udzielać pełnomocnictwa kupującemu przed sprzedażą nieruchomości do występowania w jej imieniu. Dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nie będzie Pani prowadzić żadnych działań, żeby uatrakcyjnić działkę dla celów sprzedaży lub podniesienia jej wartości przed sprzedażą.

Nie prowadzi Pani i nie będę prowadzić żadnych działań marketingowych, dotyczących sprzedaży działki. Nieruchomość w chwili sprzedaży będzie stanowiła gospodarstwo rolne, będące Pani współwłasnością, o obszarze gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1ha, a konkretnie 5 ha.

Nie zna Pani celu zakupu działki przez kupującego, jednak możliwe że kupuje ją w celach inwestycyjnych, a więc utraci charakter rolny. Sprzedaż ww. nieruchomości będzie realizowana incydentalnie, w sposób przypadkowy i nieregularny.

Nigdy wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Ziemia była przez Państwa uprawiana dla celów własnych. Nie dokonywała Pani dostawy płodów rolnych na rzecz osób trzecich, tym samym nie była Pani z tego tytułu podatnikiem VAT.

Pytanie

Czy sprzedaż ziemi będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie sprzedaż działki nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie występują Państwo w omawianej sytuacji jako podatnicy VAT, a jedynie zarządzamy majątkiem prywatnym. Sprzedaż jest incydentalna, a więc nie ma cech działalności gospodarczej. Kolejną kwestią umożliwiająca sprzedaż gruntu bez podatku VAT jest art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. A omawiany grunt jest terenem niezabudowanym, który w ewidencji gruntów wpisany jest jako użytki rolne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 listopada 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Tym samym, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntów podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem nieruchomości gruntowej rolnej. W przyszłości zamierza Pani tą Nieruchomość sprzedać. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi jedną działkę ewidencyjną o numerze 1. Nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Ziemia była przez Państwa uprawiana dla celów własnych.

W tym miejscu należy ustalić, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani bowiem, w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości, ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak, np. uzbrojenie terenu – doprowadzenie do niego mediów, ogrodzenie działki/działek. Nie wynajmowała, dzierżawiła Pani też ww. Nieruchomości. Nie będzie udzielała Pani nabywcy również żadnych pełnomocnictw, które umożliwiłyby działania zwiększające wartość sprzedawanych Nieruchomości. Umowa przedwstępna, którą podpisze Pani z nabywcą będzie zawierała jedynie cenę nieruchomości za jaką zostanie ona sprzedana, warunki płatności oraz termin zawarcia właściwej umowy sprzedaży i wysokość ewentualnej zaliczki/zadatku. Nieruchomość była uprawiana dla celów własnych, nie dokonywała Pani dostawy płodów rolnych na rzecz osób trzecich. Nie prowadziła i nie będzie Pani prowadzić żadnych działań marketingowych, dotyczących sprzedaży działki. Nie angażowała Pani zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywała Pani aktywności w przedmiocie zbycia wskazanego udziału w działce porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie przez Panią udziału w działce, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia tegoż udziału, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w działce, wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziału w działce, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pani korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym sprzedaż udziału w działce nie podlega opodatkowaniu.

Dodatkowe informacje

Powyższe rozstrzygnięcie obejmuje zakresem tylko wyłącznie Pani sytuację przedstawioną w zdarzeniu przyszłym i jednocześnie nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie dotyczące opodatkowania sprzedaży udziału nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług oznaczone. W zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych oraz pytania odnośnie wpływu sprzedaży nieruchomości na limit zwolnienia z VAT działalności Pani brata zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).