Sprzedaż nieruchomości - podatnik.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług dotyczące nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 6 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 sierpnia 2023 r. (data wpływu 25 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca prowadzi indywidualne gospodarstwo rolne, jednakże nie jest ubezpieczony w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (KRUS) oraz nie posiada wykształcenia rolniczego. Wnioskodawca prowadzi działy specjalne produkcji rolnej.

Wnioskodawca (dalej również: „Sprzedawca”) jest jedynym właścicielem działki rolnej. Przedmiotową nieruchomość Sprzedawca nabył od osób fizycznych w drodze umowy sprzedaży we wrześniu 2019 roku. Na dzień złożenia wniosku o interpretację co do części działki zostały wydane warunki zabudowy zezwalające na posadowienie na części działki parkingu.

Pozostała część działki nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozostała część działki nie posiada również warunków zabudowy.

Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka jest położona na terenie przeznaczonym na handel o powierzchni sprzedaży do 2000 m kw. i usługi celu publicznego, tj. urzędów, administracji, oświaty, sakralne i kultury i pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Powyżej opisaną nieruchomość Wnioskodawca planuje podzielić na 3 części.

Po podziale fragment działki posiadający warunki zabudowy dotyczące parkingu zostanie w majątku prywatnym Wnioskodawcy i nie będzie przedmiotem opisanej transakcji. Wnioskodawca planuje w przyszłości prowadzić działalność związaną z parkingiem.

Jedną z nieruchomości powstałych z podziału (zwana dalej jako: „Nieruchomość”) Wnioskodawca planuje sprzedać na rzecz zakonu (…) (dalej również „Nabywca”) na cele sakralne.

Część działki, która powstanie po podziale i którą Wnioskodawca planuje sprzedać na rzecz zakonu (…) (będąca przedmiotem wniosku o interpretację) nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nie posiada również warunków zabudowy. Działka powstała po podziale i której dotyczy przedmiotowy wniosek, nadal będzie działką rolną.

Na Nieruchomości nie zostały posadowione dotychczas żadne budynki, ani budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, dalej: „Prawo Budowlane”), o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT.

Planowane zbycie nieruchomości jest efektem rozmów Wnioskodawcy i Nabywcy. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, które to działania charakteryzują profesjonalne podmioty, np. poprzez umieszczanie ogłoszeń w mediach, czy też zlecenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Od momentu nabycia nieruchomości, działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była faktycznie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa, użyczenie itp.).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Numer działki ewidencyjnej to 1, działka położona jest w obrębie (...) obrębu ewidencyjnego (...).

Działka 1 do tej pory nie została podzielona, ewentualny podział działki jest dopiero planowany i może nastąpić w przyszłości, w przypadku wymiany działki z zakonem (...).

Działka 1 została zakupiona jako gospodarstwo rolne, jednakże na działce tej nie są prowadzone działy specjalne produkcji rolnej. Jest to działka sąsiadująca z działką wykorzystywaną na takie cele. Działka 1 obecnie wykorzystywana jest zgodnie z jej przeznaczeniem, jest działką rolną wykorzystywaną jako łąka lub do innych celów rolniczych (innych niż działy specjalne produkcji rolnej), co roku korzysta Pan z dopłat bezpośrednich z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.

Działka jest wykorzystywana jako łąka lub do innych celów rolniczych (innych niż działy specjalne produkcji rolnej).

Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży nieruchomości.

Nabył Pan nieruchomość jako gospodarstwo rolne i wykorzystywał do celów rolniczych (innych niż działy specjalne produkcji rolnej).

Wnioskodawca wykorzystywał nieruchomość do celów rolniczych (głównie jako łąkę).

Działka o numerze ew. 1 (przedmiotowa nieruchomość) do tej pory nie została podzielona, ewentualny podział działki jest dopiero planowany i może nastąpić w przyszłości, w przypadku wymiany działki z zakonem (...).

W 2021 roku uzyskał Pan warunki zabudowy pozwalające na wybudowanie parkingu na części działki o numerze ew. 1, jednakże inwestycja ta nigdy nie doszła do skutku z powodów ekonomicznych. Poza tym nie dokonywał Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowej działki, w szczególności nie uzyskiwał pozwoleń, nie dokonywał uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów czy też ogrodzenia terenu.

Nie udzielił Pan innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą działki.

Nie podpisywał Pan umowy przedwstępnej.

Pytanie

Czy z związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości będzie Pan działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a transakcja będzie czynnością opodatkowaną VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie będzie Pan działał jako podatnik VAT, przez co transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT. W opisanym zdarzeniu przyszłym dokonujący zbycia Nieruchomości powinien Pan bowiem zostać uznany za podmiot przenoszący przysługujące mu prawo własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, który z tego tytułu nie może być uznany za podatnika VAT.

Zgodnie z art 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w świetle art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy VAT odpłatna dostawa towarów może być opodatkowana VAT tylko wówczas, gdy zostanie dokonana „na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Stosownie bowiem do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Z kolei działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1. z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej orzecznictwo jest Pan zdania, że w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości nie będzie Pan działał jako podatnik VAT, ponieważ będzie to czynność związana ze zwykłym zarządem majątkiem prywatnym.

Na taką kwalifikację działań Sprzedawcy wskazuje fakt, iż nie składał Pan wniosków o zmianę przeznaczenia Nieruchomości, nie podejmował działań związanych z uzbrojeniem terenu. Co do Nieruchomości (co do części mającej być przedmiotem sprzedaży) będącej przedmiotem wniosku, nie występował Pan z wnioskiem o wydanie decyzji i warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto zwrócić należy uwagę, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest też Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W Pana ocenie, w prezentowanym zdarzeniu przyszłym planowana dostawa działki gruntu będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pan korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Według Pana oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, przez co nie będzie Pan działał jako podatnik VAT, a Transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana w związku z przedmiotową transakcją sprzedaży Nieruchomości za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też transakcja ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że:

•  jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;
• prowadzi Pan indywidualne gospodarstwo rolne;
• jest Pan jedynym właścicielem działki rolnej;
• nieruchomość nabył Pan od osób fizycznych w drodze umowy sprzedaży we wrześniu 2019 roku;
• na dzień złożenia wniosku o interpretację do części działki zostały wydane warunki zabudowy zezwalające na posadowienie na części działki parkingu, pozostała część działki nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz warunków zabudowy;
• planuje Pan podzielić działkę o nr ewidencyjnym 1 na 3 części, po podziale fragment działki posiadający warunki zabudowy dotyczące parkingu zostanie w Pana majątku prywatnym i nie będzie przedmiotem opisanej transakcji.
• jedną z nieruchomości powstałych z podziału planuje Pan sprzedać, nie posiada ona miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz warunków zabudowy, nadal będzie działką rolną wykorzystywaną jako łąka lub do innych celów rolniczych, co roku korzysta Pan z dopłat bezpośrednich z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa;
• nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, które to działania charakteryzują profesjonalne podmioty, np. poprzez umieszczanie ogłoszeń w mediach, czy też zlecenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Od momentu nabycia nieruchomości, działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była faktycznie przez Pana wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych;
• nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży nieruchomości;
• w 2021 roku uzyskał Pan warunki zabudowy pozwalające na wybudowanie parkingu na części działki o numerze ew. 1, jednakże inwestycja ta nigdy nie doszła do skutku z powodów ekonomicznych. Przedmiotowa działka pozbawiona jest obecnie dostępu do drogi publicznej. Poza tym nie dokonywał Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowej działki, w szczególności nie uzyskiwał Pan pozwoleń, nie dokonywał uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów czy też ogrodzenia terenu.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości będzie Pan działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a transakcja będzie czynnością opodatkowaną VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do nieruchomości nr 1.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby działka nr 1 służyła do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie od jej nabycia. Zatem podejmowane przez Pana działania nie stanowią zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z majątku osobistego.

Przedmiotową nieruchomość nabył Pan od osób fizycznych w drodze umowy sprzedaży we wrześniu 2019 roku. Na dzień złożenia wniosku o interpretację co do części działki zostały wydane warunki zabudowy zezwalające na posadowienie na części działki parkingu. Planuje Pan podzielić nieruchomość na 3 części oraz w przyszłości prowadzić działalność związaną z parkingiem. W 2021 roku uzyskał Pan warunki zabudowy pozwalające na wybudowanie parkingu na części działki o numerze ew. 1, jednakże inwestycja ta nigdy nie doszła do skutku z powodów ekonomicznych.

W rozpatrywanej sprawie planowaną przez Pana sprzedaż części działki 1 nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, gdyż od momentu nabycia do momentu sprzedaży, nieruchomość ta nie była wykorzystywana do Pana celów prywatnych. Okoliczność nabycia działki oraz sposób rozporządzania nią w całym okresie posiadania służył planowanej przez Pana działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu parkingu. Bez znaczenia jest to, że na moment złożenia wniosku nie prowadzi Pan działalności gospodarczej przy wykorzystaniu tej działki, gdyż jak wynika z opisu sprawy w dalszym ciągu planowana jest do realizacji. Tym samym zarówno nabycie, jak i sposób zarządzania Pana posiadanym mieniem miał charakter inwestycyjny i zarobkowy, co wyklucza uznanie tej części majątku za majątek prywatny, którego zbycie mogłoby zostać uznane za czynność wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT. Nie może także pozostać bez znaczenia krótki czasookres pomiędzy nabyciem przez Pana nieruchomości (2019 r.), wystąpieniem o warunki zabudowy (2021 r.), podziałem a planowaną transakcją sprzedaży (2023 r.).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży działki powstałej z podziału działki nr 1 będzie Pan działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż działki powstałej z podziału działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie Organ wskazuje, że interpretacja dotyczy wniosku wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług w części dotyczącej nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości. W pozostałym zakresie w podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).