Temat interpretacji

Stan faktyczny:

Podatnik (Gmina) zbywa na rzecz użytkowników wieczystych, prawo własności gruntów przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele: mieszkaniowe, usługowo-handlowe, przemysłowe, tereny zieleni oraz zabudowę garażową na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, osób fizycznych, wspólnot mieszkaniowych i innych osób prawnych:

• na podstawie art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. nr 46, poz. 543 z późn. zm.). Zbycie następuje w trybie umowy cywilno-prawnej zawartej w formie aktu notarialnego.
• na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001 r. nr 120, poz. 1299 z późn. zm.). Zbycie następuje w formie decyzji administracyjnej.

Ponadto podatnik zbywa grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej na podstawie art. 37 ust. 1 i art. 209a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. nr 46, poz. 543 z późn. zm.) poprzez:

• oddanie w użytkowanie wieczyste na rzecz wspólnoty nieruchomości gruntowej przyległej do nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi i użytkowymi, posadowionymi na działkach będących we współużytkowaniu wieczystym.
• zbycie na własność na rzecz wspólnoty, nieruchomości gruntowej przyległej do nieruchomości zabudowanej, będącej we współwłasności wspólnoty. Do sprzedaży zastosowano bonifikatę w wysokości 95%.

W planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości gruntowe są przeznaczone na cele mieszkaniowe, na cele usługowo-handlowe, przemysłowe, tereny zieleni oraz zabudowy garażowej.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cytowanej ustawy przez towary - rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W przypadku gdy organ władzy publicznej wykonuje czynności, działając jako strona umów cywilnoprawnych, uznawany jest za podatnika podatku od towarów i usług, a wykonywane przez ten organ czynności, objęte reżimem prawa prywatnego, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego w zapytaniu stanu faktycznego wynika, iż gmina dokonuje odpłatnej dostawy nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych.

Zgodnie z art. 235 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn.zm.) budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W przedstawionym stanie faktycznym Podatnik zamierza dokonać dostawy samego gruntu na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego. Ponieważ dostawa ta nie jest połączona z dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych (użytkownik wieczysty gruntu jest właścicielem budynku), nie ma w tym przypadku zastosowania art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Obrót z tytułu dostawy gruntu stanowi zatem samodzielną podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług, według stawki podatku określonej w art. 41 ust.1 ustawy o VAT- 22%.

Ponadto podatnik dokonuje na rzecz użytkowników wieczystych odpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001 r. nr 120, poz. 1299 z późn. zm.). Zbycie następuje w formie decyzji administracyjnej, która zgodnie z art. 2 ust. 2 cyt. ustawy stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Zgodnie z art. 4 cytowanej ustawy osoba, która nabyła własność nieruchomości na podstawie art. 2, zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, z zastrzeżeniem art. 6. natomiast przepis art. 6 cytowanej ustawy wymienia enumeratywnie przypadki, w których przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następuje nieodpłatnie.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, niezależnie od podstawy prawnej oraz od formy tej czynności wywołuje te same skutki, co umowa sprzedaży własności nieruchomości gruntowej zawarta w formie aktu notarialnego - wygasa prawo wieczystego użytkowania a dotychczasowy użytkownik nabywa prawo własności nieruchomości gruntowej. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług, tym samym stwierdzić należy, iż czynność odpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, mieści się w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Natomiast nie będzie podlegało opodatkowaniu nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Zarówno w przypadku zbycia gruntu na rzecz użytkownika wieczystego dokonanego poprzez zawarcie aktu notarialnego jak i poprzez wydanie decyzji administracyjnej bez znaczenia pozostaje fakt, kto jest nabywcą przedmiotowych nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu zatem podlegają odpłatne dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku terenów niezabudowanych tylko tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę - o takim charakterze gruntów decyduje plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru. Dostawa natomiast pozostałych gruntów niezabudowanych podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. W przedstawionym stanie faktycznym grunt należący do Gminy, będący przedmiotem dostawy, przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową i usługi. Dostawa gruntu pod zabudowę nie korzysta z preferencji podatkowych i podlega opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki podatku VAT w wysokości 22% na podstawie art. 41 ust. 1 cytowanej ustawy.

Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy gruntu powstaje zgodnie z art. 19 ust. 1 w/w ustawy, z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Zgodnie z art. 19 ust 11 ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności; przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

W przedstawionym stanie faktycznym podatnik oddaje w użytkowanie wieczyste na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, nieruchomości gruntowe przyległe do nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi i użytkowymi, posadowionymi na działkach będących we współużytkowaniu wieczystym.

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały zasadniczo w przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność gmin lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie mieści się w zakresie definicji dostawy towarów, zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., nie daje bowiem praw do rozporządzania gruntem jak właściciel, ani nie zostało wymienione pośród praw wskazanych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Ponieważ oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest świadczeniem na rzecz innego podmiotu, i nie jest dostawą towarów, uznać należy, że jest ono świadczeniem usług w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedstawionym stanie faktycznym bez znaczenia pozostaje przeznaczenie gruntu (wynikające z oznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego) oraz fakt, iż przedmiotem użytkowania wieczystego jest działka przyległa do nieruchomości zabudowanej. Skoro oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi świadczenie usług w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie będzie miał w tym przypadku zastosowania przepis § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r, w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970), bowiem przepis ten dotyczy zwolnienia od podatku od towarów i usług zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Zatem niezależnie od rodzaju i przeznaczenia gruntu czynność ustanowienia wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu podstawowej stawki podatku w wysokości 22%.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest m. in. kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. A zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z tytułu pobieranych opłat za użytkowanie wieczyste gruntu podlegają wszystkie należności pobierane z tytułu prawa użytkowania wieczystego.

Obowiązek podatkowy powstaje w takim przypadku zgodnie z § 3a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 97, poz. 970 z późn.zm.), czyli z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

W przedstawionym stanie faktycznym podatnik zbywa na własność na rzecz wspólnoty, nieruchomości przyległe do nieruchomości zabudowanej budynkiem będącym we współwłasności wspólnoty. W planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości gruntowe są przeznaczone na cele mieszkaniowe, na cele usługowo-handlowe, przemysłowe, tereny zieleni oraz zabudowy garażowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z powyższego wynika, iż jedynie dostawa gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę korzysta ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług. W przedstawionym stanie faktycznym grunt będący przedmiotem dostawy, przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową i usługi. Dostawa gruntu pod zabudowę nie korzysta z preferencji podatkowych i podlega opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki podatku VAT w wysokości 22% na podstawie art. 41 ust. 1 cytowanej ustawy.

Bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje rodzaj budynku posadowionego na nieruchomości przyległej, przedmiotem dostawy jest bowiem odrębna działka i to jej charakter przesądza o zastosowaniu odpowiedniej stawki podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 4 cytowanej ustawy o VAT obrót zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, a także kwot wynikających z dokonanych korekt faktur.

Jeżeli zatem rabat lub inny tego typu upust w cenie jest dokonywany w chwili dokonania dostawy, wówczas podstawa opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest pomniejszana o ten rabat. Jeżeli natomiast rabat taki udzielany jest po dokonaniu czynności opodatkowanej i wystawieniu z tego tytułu faktury, wówczas podatnik winien wystawić z tego tytułu fakturę korygującą- § 19 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 97, poz. 971).