Temat interpretacji

W zakresie stawki podatku od towarów i usług dla transakcji sprzedaży kompleksu nieruchomości zabudowanych dotyczących budynków wynajmowanych i niewykorzystywanych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613 z poźn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 8 września 2015 r. (data wpływu 14 września 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 listopada 2015 r. (data wpływu 5 listopada 2015 r.) na wezwanie Organu z dnia 22 października 2015 r. znak sprawy IPPP2/4512-886/15-2/AO (skutecznie doręczone 28 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

• stawki podatku od towarów i usług dla transakcji sprzedaży kompleksu nieruchomości zabudowanych dotyczących działek nr 216/2, 385 - jest prawidłowe,
• stawki podatku od towarów i usług dla transakcji sprzedaży kompleksu nieruchomości zabudowanych dotyczącego działki nr 216/9 - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2015 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku od towarów i usług dla transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych. Niniejszy wniosek uzupełniony został pismem z dnia 3 listopada 2015 r. (data wpływu 5 listopada 2015 r.) na wezwanie Organu z dnia 22 października 2015 r. znak sprawy IPPP2/4512-886/15-2/AO (data doręczenia 28 października 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Treść wniosku Wnioskodawca wskazał w załączniku do wniosku i wyjaśnił, że wymienione działki i budynki wg załącznika są wynajmowane. Ponadto w odpowiedzi na wezwanie Organu Gminna Spółdzielnia uzupełniła wniosek poprzez doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego i dołączyła załączniki:

• załącznik nr 1
• załącznik nr 2 dot. klasyfikacji gruntów.

Załącznik nr 1

Kompleks działek

216/9 zabudowana 1846
budynek (przechow. owoców) 300

385 zabudowana 1700
Budynek sklep 60

3 zabudowana 10 330
budynek 202

115/4 zabudowana 983
budynek - Pawilon Handlowy 381

204/1 zabudowana 6368
Budynek Karczma 101

216 zabudowana 700
budynek sklep 60

347 zabudowana 12000 1283
budynek i waga wozowa
Budynek - buchta
budynek - magazyn (ulepszony o 41,53%)
budynek - magazyn
budynek - magazyn

Załącznik nr 2 dotyczy pisma Starostwa w zakresie zawiadomienia o zmianie z dnia 7 października 2015 r. W piśmie tym przedstawiono szczegółowe dane w zakresie poszczególnych numerów działek dotyczące adresu, opisu użytków, oznaczenia użytków, powierzchni użytków, powierzchni działki i numery ksiąg wieczystych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jaką stawką VAT opodatkować ww. transakcje sprzedaży?

Stanowisko Wnioskodawcy,

Wnioskodawca jest zdania, że w odniesieniu do wszystkich transakcji sprzedaży dotyczących nieruchomości, o których mowa we wniosku podstawą zwolnienia jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT tj.:

• działka nr 216/2 - podstawa zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;
• działka 216/9 - podstawa zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;
• działka 385 - podstawa zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

• prawidłowe w zakresie stawki podatku od towarów i usług dla transakcji sprzedaży kompleksu nieruchomości zabudowanych dotyczących działek nr 216/2, 385,
• nieprawidłowe w zakresie stawki podatku od towarów i usług dla transakcji sprzedaży kompleksu nieruchomości zabudowanych dotyczącego działek nr 216/9.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy o podatku od towarów i usług przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem na podstawie powyższych przepisów sprzedaż składników majątkowych za wynagrodzeniem dokonywana przez podatnika traktowana jest jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ww. ustawy musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności objętej przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Tym samym, może to być zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Spółdzielnia jest czynnym podatnikiem i wszystkie czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca posiada nieruchomości w postaci zabudowanych działek. Kompleks działek obejmuje działkę nr 216/2, 216/4, 216/8, 216/9, 216/24, 216/26, 216/28, 666, 667, 385.

Działka nr 216/2 była działką w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni od 2002 r., przekształcona na własność dnia 22 maja 2014 r. Przedmiotowa nieruchomość w momencie nabycia nie była zabudowana, Spółdzielnia poniosła nakłady w postaci wybudowania budynku. Spółdzielnia nie miała prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości. Działka nr 216/2 jest działką zabudowaną, posadowiony jest na niej Budynek Mini Bar. Budynek ten wybudowany został przez Spółdzielnię w 1961 r. z własnych nakładów. Ww. budynek jest przedmiotem umowy najmu od 1994 r., opodatkowanej podatkiem VAT w stawce 23%. Na budynek nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku.

Działka nr 216/9 była działką w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni od 2002 r., przekształcona na własność dnia 22 maja 2014 r. Przedmiotowa nieruchomość w momencie nabycia nie była zabudowana, Spółdzielnia poniosła nakłady w postaci wybudowania budynku. Spółdzielnia nie miała prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości. Na przedmiotowej działce znajduje się budynek (przechowalnia owoców). Budynek przechowalnia owoców wybudowany został przez Spółdzielnię w 1990 r. z własnych nakładów. Budynek jest niewykorzystany i nieprowadzona jest tam działalność gospodarcza. Na budynek nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku.

Działka nr 385 jest gruntem własnym Spółdzielni nabytym przez zasiedzenie dnia 28 września 1987 r. Przedmiotowa nieruchomość w momencie nabycia nie była zabudowana, Spółdzielnia poniosła nakłady w postaci wybudowania budynku. Spółdzielnia nie miała prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości. Na niniejszej działce znajduje się budynek sklep. Budynek ten został wybudowany przez Spółdzielnię w 1968 r. z własnych nakładów. Budynek jest przedmiotem umowy najmu od 2006 r., opodatkowany podatkiem VAT w stawce 23%. Na budynek nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży ww. nieruchomości.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym, za pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W odniesieniu do sprzedaży budynku Mini Bar znajdującego się na działce 216/2 należy zauważyć, że Wnioskodawca przeprowadził budowę ww. budynku w 1961 r. Na budynek nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku. Budynek ten jest przedmiotem umowy najmu od 1994 r. Czynność ta jest opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%. Zatem sprzedaż budynku Mini Bar nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W świetle przywołanych przepisów i w związku z przedstawionym opisem należy stwierdzić, że skoro w odniesieniu do budynku Mini Bar znajdującego się na działce nr 216/2 doszło do jego pierwszego zasiedlenia i budynek ten nie był ulepszany, w szczególności w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku to sprzedaż budynku Mini Bar po okresie przekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęta będzie sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest ten budynek.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

W kontekście transakcji sprzedaży dotyczącej zabudowanej budynkiem przechowalni owoców działki nr 216/9 należy wskazać, że działka ta została zabudowana w 1990 r. przez Spółdzielnię. Na budynek nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku. Budynek przechowalni owoców jest niewykorzystany i nieprowadzona jest tam działalność gospodarcza.

Wobec przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż budynku przechowali owoców będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Budynek ten nie został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, dla sprzedaży budynku przechowali owoców nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do ww. budynku zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wskazano we wniosku Spółdzielnia nie miała prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości. Ponadto na budynek nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprzedaż budynku przechowalni owoców będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Spełnione są przesłanki ww. przepisu, gdyż Wnioskodawca wskazał, że w stosunku do ww. budynku nie przysługiwało Spółdzielni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku przechowalni owoców, w szczególności nie ponosił nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowiona jest przedmiotowa przechowalnia owoców.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT transakcji sprzedaży zabudowanej działki nr 216/9 należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu do stawki podatku VAT dla transakcji sprzedaży dotyczącej działki nr 385 zabudowanej budynkiem sklepu należy wskazać, że skoro jak wynika z wniosku - budynek sklepu nie był ulepszany w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej to sprzedaż tego budynku, wynajmowanego od 2006 r., będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa budynku nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania budynku sklepu w 2006 r. w opodatkowany najem. Ponadto od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w ww. przepisie upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Organ informuje, że w zakresie stawki podatku VAT dla pozostałych transakcji sprzedaży dotyczących nieruchomości wskazanych we wniosku wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie