Interpretacja indywidualna z dnia 23.08.2017, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.514.2017.2.MJ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży działek

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 maja 2017 r. (data wpływu 9 maja 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 lipca 2017 r. (data wpływu 27 lipca 2017 r.) oraz pismem z dnia 16 sierpnia 2017 r. (data wpływu 17 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 563/2 jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• opodatkowania sprzedaży działki nr 563/2,

• opodatkowania sprzedaży działek nr 115/1 i 115/12,

• oceny prawidłowości dokonanych przez Wnioskodawcę interpretacji orzeczeń Izb Skarbowych i wyroków Sądu w zakresie sprzedaży działek nr 115/2, 115/3, 115/6,

• oceny prawidłowości dokonanych przez Wnioskodawcę interpretacji orzeczeń Izb Skarbowych i wyroków Sądu w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 115/1,

oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia 25 lipca 2017 r. oraz z dnia 16 sierpnia 2017 r. w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W związku z wyrokiem NSA z dnia 29.10.2007 (..), w którym Sąd podkreślił, że aby przesądzić o opodatkowaniu danej czynności należy każdorazowo ustalić w odniesieniu do konkretnej czynności, czy podmiot działał w charakterze podatnika...., Wnioskodawca zwraca się z uprzejmą prośbą o wydanie orzeczenia w jego sprawie.

1. Sytuacja ogólna.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT od 1997 roku. Działalność Wnioskodawcy nie polega i nigdy nie polegała na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie ma w zgłoszeniu do EDG wskazanej możliwości takiego obrotu. Wnioskodawca zajmuje się reklamą od samego początku do dziś oraz sprzedażą specjalistycznych grzejników poprzez rynek wirtualny od ok 5 lat, sporadycznie wynajmem aut.

Wnioskodawca ma nieruchomość rolną w majątku odrębnym osobistym 2,35 ha w miejscowości od 2008 roku. Wnioskodawca nie prowadzi gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca ma nadany numer gospodarstwa, nie jest rolnikiem.

Wnioskodawca dokupił w 2015 roku działkę rolną 6 ha na powiększenie gospodarstwa w tej samej miejscowości do majątku osobistego odrębnego. W Studium uwarunkowań część działki leży w obszarze planowanego osadnictwa. Na cały obszar działki była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja była wydana na osobę trzecią nigdy nie posiadającą prawa do dysponowania nieruchomością, tj. możliwości wykorzystania decyzji (biuro nieruchomości). Działka ta nie była nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w żaden sposób. Nie była wynajmowana ani dzierżawiona, ani Wnioskodawca nie odliczał nigdy podatku VAT z tytułu jej posiadania w jakikolwiek sposób. Wnioskodawca dokonał podziału tej działki na 6 mniejszych (wszystkie pow. 2999 m²). Wnioskodawca nie realizował zbioru działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie uzbrajał terenu. Nie czynił żadnych innych inwestycji. Nie realizował i nie będzie realizował żadnych działań marketingowych poza zamieszczeniem zwykłego ogłoszenia. Nie współpracował nawet z żadnym biurem nieruchomości i na pewno nie będzie. Nie została wydana żadna pozytywna decyzja o warunkach zabudowy na żadną z działek powstałych po podziale i sprzedanych po wystąpieniu Wnioskodawcy z wnioskami na niektóre z nich. Z przyczyn losowych Wnioskodawca zdecydował o sprzedaży działek. Dokładny opis niżej.

Wnioskodawca sprzedał dotychczas na przestrzeni 2 lat łącznie 5 działek. Wszystkie przed upływem 5 lat od daty zakupu. W tym 3 działki rolne w 2015 roku dwóm właścicielom (jeden kupił dwie) i dwie w roku 2016 - jedna rolna, a druga przeznaczona w MPZP pod zabudowę w innej miejscowości jedyna, którą Wnioskodawca tam miał. Wnioskodawca planuje sprzedać inne działki w o ile mu się uda jedną, dwie. Jedna ma wydaną decyzję o warunkach zabudowy, której wnioskodawcą i adresatem jest już Wnioskodawca.

1. Opis nieruchomości i transakcji.

05/03/2015 r. Wnioskodawca dokupił jako osoba fizyczna do majątku osobistego nieruchomość rolną 5,9774 ha w miejscowości, w której posiadał już inną nieruchomość rolną od 2008 roku czyli na powiększenie gospodarstwa (działka nr 115, obręb , gmina ). Na obszar nie było i nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Mając już spore gospodarstwo Wnioskodawca planował w okolicy zbudować dom i przeprowadzić się. Po zakupie postanowił wydzielić z niej małe działki i w darowiźnie przekazać bratu, bratankowi i bratanicy, dla tworzenia rodzinnej enklawy przy dalszym użytkowaniu przez Wnioskodawcę całości w nadchodzących latach. Przy pracach podziałowych okazało się, że działka ma wydaną Decyzje o Warunkach Zabudowy. Wnioskowało o jej wydanie i adresatem było biuro nieruchomości, które w 2012 roku na wniosek poprzedniego właściciela prowadziło sprzedaż tej działki (nie był jej adresatem nawet poprzedni właściciel od którego Wnioskodawca kupił działkę). Do WZ nr na działkę nr 115 w miejscowości . Mówi ona o możliwości budowy 6-ciu budynków w tym 3 mieszkalnych i 3 rekreacji indywidualnej. W związku z tym przy Interpretacji przepisów dot. podziału, mimo iż projekt mówił o podziale z klucza rolnego, tj. działki miały powyżej 7999 m² powierzchni Pani Kierownik Wydziału Geodezji gminy brała pod uwagę Ustawę o gospodarce nieruchomościami i przy interpretacji art. 94 uznała, iż Wnioskodawca mógł podzielić ją wyłącznie na 6 części. Nie mógł ani na więcej ani na mniej. Wnioskodawca uznał, że nie jest to problemem ktoś otrzyma dwie sąsiednie działki. Zamysłem Wnioskodawcy nie było wydzielenie tylu działek. Działka nr 115 została przez Wnioskodawcę podzielona na 6 działek wg opisu wyżej odpowiednio 115/1 - 4,0959ha, 115/2 3604 m²,115/3 4935 m²,115/4, droga 1134 m², 115/5 3000 m², 115/6 3139 m² i 115/7 3003 m² czyli wszystkie miały powierzchnię powyżej 0,2999ha jak przy podziale działki rolnej. (W związku z tym taki podział wg Wnioskodawcy nie zmienił też ich charakteru wg przepisów dot. podziału.)

Podsumowanie.

• Przed podziałem działka 115 w całości ok. 6 ha była działką rolną.

• Kupioną przez Wnioskodawcę jako rolna do majątku osobistego na powiększenie gospodarstwa posiadanego w tej samej miejscowości.

• W całości znajdowała się w obszarze wydanej w 2012 roku DoWZ, której wnioskodawcy i właścicielem nie był nigdy Wnioskodawca, ani poprzedni właściciel lecz jeszcze trzecia strona nie posiadająca prawa własności do działki - biuro nieruchomości.

DoWZ oczywiście może zostać przeniesiona. Zgodnie z Ustawą Prawo Budowlane może być przeniesiona tylko i wyłącznie w całości, tylko i wyłącznie w pełnej treści jej wydania.

• Decyzja, o której mowa nigdy nie była i nie jest przeniesiona ani na poprzedniego właściciela ani na Wnioskodawcę. Wnioskodawca nigdy nią nie dysponował i nie dysponuje.

• Działka została podzielona na 6 mniejszych, wszystkie powyżej 2999m².

1. Dalej zdarzenie losowe i zmiany planów.

Pogorszył się nagle stan zdrowia Wnioskodawcy, wykryto u niego chorobę. Przerażenie Wnioskodawcy i w rodzinie spowodowało, że nie było mowy o realizowaniu planów o przeprowadzce czy darowaniu po kawałku najbliższym. Do tego pogorszyły się stosunki z żoną. Stąd Wnioskodawca postanowił przede wszystkim jak najszybciej uregulować ile się da swoje sprawy majątkowe.

Wnioskodawca podjął decyzje, aby sprzedać nieruchomości z swojego majątku osobistego (ile zdąży) za odzyskane środki kupić sąsiednią nieruchomość znajdującą się obok obecnego miejsca zamieszkania Wnioskodawcy od rodziców powiększając swoją działkę przy obecnie zamieszkiwanym domu oraz całość swojego majątku zapisać w testamencie córce. Tym sposobem Wnioskodawca zdejmie rodzinie problem z nieruchomościami położonymi 400 km dalej, zabezpieczy starzejących się rodziców na pozostałe lata życia środkami gotówki, zaś córkę na dorosłą przyszłość majątkiem swoim i swojej rodziny tak, aby tylko ona dziedziczyła po Wnioskodawcy jeśli szybko Wnioskodawcy zabraknie (a nie głównie żona wg prawa spadkowego).

W każdym razie ze względów losowych i zmiany planów powstała koncepcja na uregulowanie spraw majątkowych, której efektem była decyzja o sprzedaży działek w .

1. Pierwsza sprzedaż działek po podziale.

W październiku i listopadzie 2015 roku Wnioskodawca sprzedał 3 działki: 115/6 o pow. 0,3139 ha oraz 115/2 i 115/3 (jednym właścicielom) o łącznej powierzchni 8535 ha. Rolne. Czyli transakcje się powtarzały kilka razy (choć Wnioskodawca przypomina, że podział na 6 nie wynikał z jego pomysłu lecz interpretacji przepisów osoby akceptującej podziały w urzędzie) Wnioskodawca nie wie ile razy można sprzedać działkę bez opodatkowania VAT a ile już przesądza o opodatkowaniu i w jakim okresie. O ile w ogóle. Oczywiście sprzedaż jak i zakup z majątku osobistego.

Wszystkie działki były rolne i wszystkie o powierzchniach pow. 2999 m². Wg opisu wyżej. Znajdowały się faktycznie w obszarze objętym starą DoWZ na całą działkę sprzed podziału jednak po podziale nowi właściciele kolejno odrębnie nie mieli możliwości skorzystania z niej wg obowiązujących przepisów ustawy Prawo budowlane dla uzyskania kilku odrębnych pozwoleń na budowę. Tym samym na jej podstawie nie było możliwości zabudowy działek. Koniecznym było ew. wystąpienie z wnioskami o nowe Decyzje o WZ dla osobnych działek. Żadna z tych działek nie miała wydanej DoWZ dla swojego obszaru, odrębnej dla niej co pozwalałoby nowym właścicielom na ich zabudowanie jak wynika z dokładnego opisu niżej.

Co więcej o tej sytuacji Wnioskodawca wyraźnie informował potencjalnych klientów, już w ogłoszeniu (które oczywiście Wnioskodawca dawał do Internetu wg bieżącego orzecznictwa nie stanowi to wykroczenia poza podstawowe działanie związane ze sprzedażą majątku osobistego - oraz później w bezpośredniej korespondencji przedsprzedażowej. Działka leży w obszarze wydanej DoWZ na całość terenu sprzed podziału, działka nie otrzymała nowej odrębnej pozytywnej DoWZ.

1. Nowe DoWZ - a dokładniej ich brak III.

Wnioskodawca wystąpił w styczniu (5,7 i 8-go) 2016 roku dla 3 pozostałych swoich działek powstałych po podziale 115/1; 115/5; 115/7 z wnioskami o nowe, odrębne DoWZ dla każdej z nich. Nie została wydana żadna decyzja pozytywna. Tym samym potwierdzając brak możliwości zabudowy dla działek po zmianie parametrów wynikających z podziału na mniejsze. DoWZ wydana na całą działkę 115 czyli sprzed podziału (pomijając, że wydana na biuro nieruchomości skoro istnieje możliwość jej przeniesienia) po jej podziale i ew. wejścia w posiadanie działek z podziału przez odpowiednio kilku nowych właścicieli, praktycznie uniemożliwia zupełnie wg ustawy Prawo Budowlane uzyskanie na jej podstawie pozwoleń na budowę na odrębne działki przez każdego z nowych właścicieli. Nie chodzi tu o zmianę numerów działek, nie chodzi także nawet o zupełną zmianę ich parametrów do analizy, lecz głównie o fakt, że może zostać przeniesiona tylko w całości (bez żadnych zmian) i tylko w takiej postaci może być wykorzystana przy wydaniu pozwolenia na budowę. Nie ma wiec żadnej możliwości wykorzystania jej kilka razy osobno przez kilku nowych właścicieli różnych działek powstałych po podziale do kilku odrębnych pozwoleń na budowę. (Może wykorzystać ją jeden właściciel, jednej z nowych działek o ile zostanie na niego przeniesiona, tj. będzie jej adresatem dysponując działką na cele budowlane. I tak się stało o czym Wnioskodawca dowiedział się kilka miesięcy później dla działki 115/6 - opis niżej.)

W praktyce działka po podziale już nie istnieje więc nie ma też swoich parametrów określających wg ustawy Prawo Budowlane Warunki Zabudowy - analizowana zabudowa w promieniu szerokości 3x front działki przed podziałem (dla 6 ha...) to obszar w promieniu pow. 700 m I, zaś po podziale dla jednej z działek 36 a to tylko 120m więc zmienia się wszystko, cała analiza. Działki po podziale nowe, małe mogą już w ogóle nie spełniać warunków ustawy dot. możliwości wydania DoWZ. (I taka sytuacja dokładnie ma miejsce - opis niżej).

Aby działki powstałe po podziale miały możliwość zabudowy niezbędne jest uzyskanie dla nich nowych odrębnych Decyzji o Warunkach Zabudowy - w przypadku Wnioskodawcy.

Na złożone wnioski o wydanie DoWZ Wnioskodawca nie otrzymał dla żadnej z działek decyzji pozytywnej. Dla 2 działek, tj. 115/5, 115/7 otrzymał Decyzje o braku w ogóle możliwości przeprowadzenia postępowania, ponieważ zmarła właścicielka sąsiadującej nieruchomości i nie było przeprowadzone postępowanie spadkowe więc nie można zawiadomić strony postępowania o jego prowadzeniu, gdyż ta strona jest na dziś nieokreślona. Następnie postępowania umorzono. Stąd brak możliwości wydania DoWZ w ogóle, a co za tym idzie brak możliwości zabudowy.

Postanowienia z dnia 15.02.2016: oraz Decyzje o umorzeniu z dnia 04.03.2016.

Dla działki 115/1 Wnioskodawca otrzymał Decyzje odmowne z uzasadnieniem, że obszar inwestycji nie spełnia dwóch z czterech podstawowych warunków niezbędnych dla możliwości wydania DoWZ określonych w ustawie PB - nie ma w obszarze analizy zabudowy, nie ma dostępu do drogi spełniającej parametry drogi publicznej. Decyzja nr , Decyzja nr , Decyzja nr z dnia 14.04.2016 r. (Ww. uzasadnienie tym samym dotyczyło właściwie wszystkich działek powstałych po podziale skoro leżą na tym samym terenie i mają ten sam dojazd).

Podsumowanie

Żadna z działek po podziale nie tylko nie miała wydanej DoWZ lecz miała wydaną decyzję odmowną lub brak możliwości w ogóle jej wydania. Przy braku możliwości skorzystania przez nowych właścicieli z DoWZ na działkę sprzed podziału działki tym samym nie miały żadnej możliwości zabudowy na dzień sprzedaży.

5a. Dodatkowy wyjątek w sprawie - działka 115/6.

W styczniu 2016 Wnioskodawca dowiedział się, że DoWZ sprzed podziału wydana na biuro nieruchomości została w całości przeniesiona na właściciela działki 115/6, któremu Wnioskodawca sprzedał w październiku 2015 - opis sprzedaży niżej.

Wnioskodawca nie zna terminu przeniesienia DoWZ. Na dzień sprzedaży Wnioskodawca nie wiedział, że on jest obecnym jej adresatem, prawdopodobnie już był co wynikało z późniejszych rozmów w styczniu 2016 roku. Nawet dla Wnioskodawcy ten grunt na dzień sprzedaży nie był gruntem budowlanym, Wnioskodawca nie miał praw do DoWZ. Nie wykonał też żadnych czynności w tym kierunku. Zaangażowaniem wykazał się tylko i wyłącznie nowy właściciel oraz ew. biuro będące jej adresatem.

Stąd Wnioskodawca zastanawia się czy taka sytuacja bez żadnego zaangażowania Wnioskodawcy może mieć wpływ na opodatkowanie i czy sprzedając mu działkę Wnioskodawca dostarczał nieświadomie towar w postaci gruntu pod zabudowę wg definicji dot. podatku VAT? Tą jedyną działkę ten konkretny właściciel prawdopodobnie rzeczywiście mógł zabudować na podstawie starej DoWZ, której został adresatem po jej przeniesieniu przez biuro nieruchomości.

Z tym, że Wnioskodawca dowiedział się o tym, jak napisał, dopiero kilka miesięcy później, po jej sprzedaży. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca zna ten stan stąd go opisuje.

Wnioskodawca opłacił podatek VAT od sprzedaży nieruchomości:

• działka nr 563/2 o pow. 3001 m² w miejscowości gm. ., powiat ,

• rolna, ale przeznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową; sprzedaż miała miejsce w 07/2016, a jej zakup w 2015 roku.

Zobowiązanie do zakupu Wnioskodawca złożył wcześniej przed zawirowaniami życiowymi i był zobligowany do transakcji jednak od razu Wnioskodawca prosił poprzedniego właściciela o pomoc w sprzedaży i w efekcie odkupił tą działkę jego szwagier reprezentujący własna spółkę z o.o. z minimalna stratą Wnioskodawcy. Składając deklarację zakupu Wnioskodawca myślał o postawieniu domu blisko dużego miasta - - z możliwością korzystania z jego infrastruktury - szkoła itp. Jednocześnie blisko do nieruchomości wiejskich Wnioskodawcy w . Oczywiście nie było już mowy o takich planach z przyczyn podanych wyżej.

Po zorientowaniu się, iż istnieje możliwość konieczności opłacenia podatku VAT Wnioskodawca zdecydował o jego zapłaceniu wraz z odsetkami (pogłębiając dramatycznie stratę) i dopiero następnie wystąpienie o interpretację, aby na bieżąco mieć raczej nadpłatę niż ew. zostawiać kłopot rodzinie. Należny podatek Wnioskodawca wyodrębnił z ceny sprzedaży po proporcjonalnym odliczeniu ceny powierzchni wyłączonej z zabudowy (wskazanej w MPZP jako strefa ochronna rurociągu) wg bieżącego orzecznictwa.

1. Zdarzenie przyszłe. Ew. kolejne sprzedaże.

W związku z sytuacją, o ile Wnioskodawcy się uda, planuje sprzedać jeszcze ew. inne działki w miejscowości lecz one już mają DoWZ i Wnioskodawca jest adresatem. Stąd w tych przypadkach ew. Wnioskodawca dostarczy rzeczywiście grunt przeznaczony pod zabudowę. Natomiast wątpliwość Wnioskodawcy co do ew. opodatkowania VAT dotyczy wciąż sprzedaży z majątku osobistego w związku ze zdarzeniem losowym i zmianą planów życiowych po wcześniejszym zakupie na powiększenie gospodarstwa do majątku osobistego bez jakichkolwiek planów sprzedaży (co w szeregu orzeczeń traktowane było jako podstawa do niepodlegania opodatkowaniu VAT na podstawie wskazanych wyżej wyroków Sądu czy Trybunału). Jak Wnioskodawca pisał, chce mieć sprawy przede wszystkim uregulowane bez względu na kierunek orzeczenia.

Jedna - 4 ha rolna, z wydaną Decyzja o Warunkach Zabudowy na jej część ok 1,4 ha i możliwością zabudowy w tym obszarze ok. 0,8 ha (reszta warunkami Decyzji wyłączona nieprzekraczalną linią zabudowy oraz wyłączeniem gruntów Lzr w tym obszarze) sprzedaż oczywiście z majątku osobistego.

Działka 115/1 powstała także z podziału działki 115.

Ew. jeszcze jedna działka o pow. 2470 m² także z wydaną DoWZ. Także z obszarem częściowo wyłączonym. Także powstała z podziału działki 115. Jak Wnioskodawca rozumie, zasada będzie taka sama jak do opisu sytuacji wyżej. Wnioskodawca zwraca na to uwagę, ponieważ ew. będzie to kolejna sprzedaż ew. 2 i 3.

Są to zdarzenia planowane i oczywiście nie wiadomo czy dojdą do skutku. Natomiast w związku z sytuacją Wnioskodawca chciał by dokonać tych sprzedaży (a co najmniej jednej) co łącznie dawałoby 3 sprzedaże działek z jasno określonym ich statusem stanowiących częściowo grunt pod zabudowę na przestrzeni 2 lat. Co nie zmienia faktu, że sprzedawane z majątku osobistego.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT Wnioskodawca potwierdza ponownie zgodnie z informacja zamieszczoną we wniosku.

Podział działki 115 nastąpił na podstawie Decyzji Burmistrza z dnia 24.08.2015 roku uprawomocniony 31.08.2015 r. Wynikało to z bardzo dokładnie opisanej sytuacji w złożonym wniosku część G pole 74 punkt 2 mimo, że podział był przygotowany dla nieruchomości rolnej, tj. działki powyżej 3000 m i więcej gdyż przy zakupie Wnioskodawca nie wiedział, że jest wydana Decyzja o Warunkach Zabudowy na tą działkę.

Daty sprzedaży działek:

Sprzedaż działki 115/6 - 15.10.2015 Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Sprzedaż działki 115/2 - 19.11.2015 Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Sprzedaż działki 115/3 - 15.10.2015 Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Sprzedaż działki 115/5 - 14.04.2016 Brak Miejscowego Planu Zagospodarowanie Przestrzennego.

Sprzedaż działki 115/1 - 09.05.2017 Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego - działka obecnie sprzedana, we wniosku wskazana jeszcze jako zdarzenie przyszłe.

Powstałe z podziału działki nr 115

Sprzedaż działki 563/2 w miejscowości , gmina powiat -15.07.2016; w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i usługową.

Dla tych konkretnych działek powstałych po podziale nie była wydana żadna Decyzja o warunkach zabudowy co więcej były wydane decyzje odmowne dla niektórych wg dokładnego opisu z wniosku - przy nowych ich parametrach i specyfice nie spełniały warunków do ich wydania na dzień sprzedaży.

Natomiast na działkę 115, tj. przed podziałem była wydana Decyzja o Warunkach zabudowy nr 99/12 na trzy budynki mieszkalne i trzy budynki rekreacji indywidualnej, z wyłączeniem zabudowy na użytkach Lz. (Stąd podział mimo działek pow. 3000m był na podstawie Decyzji Burmistrza, a nie uproszczony, tj. wg interpretacji art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie ustawy o geodezji i kartografii). Jej adresatem było biuro nieruchomości, które wiele lat temu sprzedawało działkę na rzecz poprzedniego właściciela. Jej adresatem nie był nawet on. Na jej podstawie po podziale nie można było nic na terenie zbudować. Nie ma nawet możliwości przeniesienia tej decyzji na kilku nowych właścicieli osobno wg Ustawy o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można wg ustawy Prawo Budowlane kilkukrotnie z niej skorzystać uzyskując odrębne pozwolenia na budowę przez nowych właścicieli. Także Wnioskodawca nie był nigdy jej adresatem. Bardzo dokładny opis we wniosku.

Na działkę 115/6 nie była wydana Decyzja o warunkach zabudowy (warunki działki jak 115/5 i opisany brak możliwości jej wydania).

Na działkę 115/2 nie była wydana Decyzja o warunkach zabudowy.

Na działkę 115/3 nie była wydana Decyzja o warunkach zabudowy.

Na działkę 115/5 nie była wydana Decyzja o warunkach zabudowy. Zostało wydane postanowienie w ogóle o braku możliwości przeprowadzenia postępowania, a tym samym wydania decyzji - sygnatura i opis we wniosku - oraz umorzenie.

Ponadto na działkę także powstałą z podziału 115, tj. 115/1 wydano Odmowa wydania Decyzji o warunkach zabudowy wskazując niespełnienie dwóch z pięciu podstawowych warunków do jej wydania wg art. 61 ust. 1 pkt 1, oraz ust. 1 pkt 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - brak dostępu do drogi publicznej oraz brak sąsiedniej zabudowy.

Tym samym dotyczyło to wszystkich innych działek powstałych z podziału szczególnie 115/2 i 115/3 bardziej oddalonych od drogi i zabudowań. Sprzedane działki po podziale nie miały żadnej możliwości zabudowy.

Obecnie - w trakcie procedowania wniosku - udało się Wnioskodawcy sprzedać kolejną działkę wcześniej wskazywaną w zdarzeniu przyszłym. Obecnie jest to już stan faktyczny.

Działka 115/1 ma wydaną Decyzję o warunkach zabudowy, nr 28/17 z dnia 9.02.2017, która obejmuje część powierzchni działki, tj. ok 1,4 ha z 4,0959 ha całości. W objętym Decyzją obszarze na jej mocy określone są wyłączenia możliwości zabudowy dla użytków Lzr - zakrzaczenie na użytkach rolnych, tym samym pozostaje ok 0,8-ha na zaplanowanie miejsc posadowienia budynków i infrastruktury. Dotyczy budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i dwóch budynków gospodarczych.

Po czasie i zmianie warunków na miejscu zostały wydane dwie Decyzje o warunkach zabudowy na wniosek Wnioskodawcy - jedna opisana dokładnie w punkcie wyżej Ad. 6 oraz druga dotycząca działki opisanej w związku ze zdarzeniem przyszłym .

Na wniosek Wnioskodawcy zostały wydane dwie decyzje o warunkach zabudowy:

Dla części działki 115/1

Dla działki 115/12 (aktualny numer działki 115/7)

Na pytanie nr 8 Czy Wnioskodawca występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek o nr 115/2, 115/3 i 115/6? Wnioskodawca wskazał, że nie występował z wnioskiem o Decyzje o warunkach zabudowy na wskazane w pytaniu działki 115/6; 115/2 i 115/3.

Na pytanie nr 9 Czy działki objęte zakresem pytań były/są wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Należy wskazać odrębnie dla każdej z działek będącej przedmiotem wniosku wraz z oznaczeniem ewidencyjnym. Wnioskodawca wskazał, że działki wskazywane we wniosku sprzedane i planowane do sprzedaży nie były wykorzystywane do żadnej działalności związanej jakkolwiek z VAT, czyli jaśniejsze dla Wnioskodawcy byłoby określenie niepodlegającej ustawie w jakikolwiek sposób - zgodnie z opisem we wniosku. Odpowiadając na pytania wg jego formy można potwierdzić, iż były wykorzystywane do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Kolejno wg wskazania w pytaniu:

Działka 115/6 wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT

Działka 115/2 wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT

Działka 115/3 wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Działka 115/5 wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT

Działka 563/2 wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT

oraz

Działka 115/1 wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT

Dla określonego w uzupełnieniu wniosku jako zdarzenie przyszłe.

Działka 115/12 wykorzystywana do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Na pytanie nr 10 Czy do momentu sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca poczyni/zamierza poczynić jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. działek przeznaczonych do sprzedaży (np. uzbrojenie ternu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze)? Wnioskodawca wskazał, że forma pytania z punktu 10 wskazuje, że jak Wnioskodawca rozumie dotyczy ono zdarzeń przyszłych. Wnioskodawca nie zamierza wykonywać żadnych zorganizowanych działań na rzecz podniesienia wartości planowanej do sprzedaży działki wskazanej w zdarzeniu przyszłym opisanych w pytaniu: Zgodnie z opisem we wniosku oraz wyżej w uzupełnieniu wniosku: - dla działki 115/12 Wnioskodawca wystąpił i uzyskał Decyzję o warunkach zabudowy oraz wydzielił z niej drogę, ale dla alternatywnego dojazdu do działki sąsiada, tj. nie na potrzeby Wnioskodawcy, ta droga obniża! wartość tej działki, tym bardziej, że okala ją z dwóch stron, zmniejszyła też jej powierzchnię. Żadnych innych wskazanych w pytaniu działań dla tych działek Wnioskodawca nie prowadził i nie zamierza prowadzić - zgodnie z opisem we wniosku.

Wnioskodawca nie uzbrajał terenu, nie będzie prowadził tam działań marketingowych poza dawaniem indywidualnie ogłoszeń w intrenecie, nie korzysta z biur nieruchomości, nie wystąpi o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzi działalności developerskiej ani obrotu nieruchomościami i innych usług o zbliżonym charakterze.

Wnioskodawcy nie przysługiwało z tytułu nabycia prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z opisem we wniosku zakup był prywatny do majątku osobistego, sprzedający sprzedawał nieruchomość także z majątku osobistego.

Żadna z działek powstała po podziale działki 115 ani działka 563/2 w miejscowości . nigdy nie byty i nie są w żaden sposób udostępniane osobom trzecim.

Działka 115/6 nie była udostępniana osobom trzecim

Działka 115/2 nie była udostępniana osobom trzecim

Działka 115/3 nie była udostępniana osobom trzecim.

Działka 115/5 nie była udostępniana osobom trzecim

Działka 563/2 w miejscowości . nie była udostępniana osobom trzecim

Działka 115/1 nie była udostępniana osobom trzecim

Działka 115/12 nie jest udostępniana osobom trzecim

Na pytanie nr 12 Należy podać nr działek, które są ujęte w punkcie 7 Zdarzenie przyszłe. Ew. kolejne sprzedaże Wnioskodawca wskazał, że jako zdarzenie przyszłe we wniosku została opisana planowana sprzedaż dla działki 115/1 oraz 115/12. Obecnie wg powyższego opisu działka 115/1 została sprzedana. Jako zdarzenie przyszłe w uzupełnieniu wniosku wskazana pozostaje planowana sprzedaż działki 115/12

Na pytanie nr 14 Co Wnioskodawca ma na myśli używając w treści wniosku ORD-IN skrótów cyt. MPZP, DoWZ, WZ, Lzr, Ew? Wnioskodawca wskazał, że MPZP - Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego; DoWZ - Decyzja o Warunkach Zabudowy; WZ - Warunki Zabudowy; Lzr - to określenie dla rodzaju użytków gruntów rolnych, oznacza zakrzaczenie na gruntach rolnych; Ew ewentualnie

Wnioskodawca kupił przedmiotową nieruchomość rolną na powiększenie posiadanego w tej samej miejscowości od 8 lat gospodarstwa rolnego, tj. nie mając na celu dalszej odsprzedaży. Z przyczyn losowych - choroba zdecydował o sprzedaży wszystkich swoich nieruchomości znacząco oddalonych od obecnego miejsca zamieszkania. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej jakkolwiek związanej z obrotem nieruchomościami. Dla wskazanych działek nie prowadził żadnych zorganizowanych działań podobnych do podmiotów zajmujących się profesjonalnie działalnością handlową w tym zakresie.

Wynika z tego, iż realizował wyłącznie swoje prawo rozporządzania majątkiem osobistym, a tym samym transakcje nie podlegają Ustawie o podatku od towaru i usług.

Dotyczy pytania 2

Transakcje sprzedaży działek 115/2, 115/3, 115/5, 115/6 nie podlegają zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług mimo, iż spełniają przesłanki do tego zwolnienia przy nie posiadaniu dla każdej z nich Decyzji o warunkach zabudowy nie stanowiąc tym samym gruntów budowlanych w rozumieniu ustawy.

Przez tereny budowlane - na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Artykuł 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Ww. działki powstałe z podziału działki 115 nie spełniały warunków do wydania Decyzji o warunkach zabudowy na każdą z działek o czym świadczyły także wskazane odmowy ich wydania na działki sąsiednie. Wnioskodawca sprzedając wskazane działki, które nie miały wydanych Decyzji o warunkach zabudowy nie dostarczał gruntów budowlanych w rozumieniu ustawy.

Jednakże zwolnienie wg art. 43 ust. 1 pkt 9 przysługiwałoby Wnioskodawcy jeśli transakcje podlegałyby ustawie o podatku od towarów i usług. W tym przypadku transakcje w ogóle nie podlegają ustawie o podatku VAT.

Wnioskodawca kupił przedmiotową nieruchomość rolną na powiększenie posiadanego w tej samej miejscowości od 8 lat gospodarstwa rolnego, tj. nie mając na celu dalszej odsprzedaży. Z przyczyn losowych - choroba zdecydował o sprzedaży wszystkich swoich nieruchomości znacząco oddalonych od obecnego miejsca zamieszkania. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej jakkolwiek związanej z obrotem nieruchomościami. Poza podziałem dla wskazanych działek nie prowadził żadnych zorganizowanych działań podobnych do podmiotów zajmujących się profesjonalnie działalnością handlowa w tym zakresie. Wynika z tego, iż realizował wyłącznie swoje prawo rozporządzania majątkiem osobistym, a tym samym transakcje nie podlegają Ustawie o podatku od towaru i usług stąd nie podlegają także zwolnieniu z podatku.

Dotyczy pytania 3

Nieprawidłowym było opłacenie przez Wnioskodawcę podatku VAT od sprzedaży nieruchomości 563/2. W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy - podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zdecydował o zakupie przedmiotowej nieruchomość jako działki budowlanej z zamiarem zbudowania domu i przeprowadzenia się bliżej swojego rozwijanego gospodarstwa rolnego, a jednocześnie obok miasta korzystając ze względu na dorastające dziecko z jego infrastruktury. Tym samym nie miał zamiaru dalszej odsprzedaży. Z przyczyn losowych - choroba - zdecydował o sprzedaży wszystkich swoich nieruchomości znacząco oddalonych od obecnego miejsca zamieszkania. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej jakkolwiek związanej z obrotem nieruchomościami. Nie prowadził żadnych działań dla tej działki podobnych do podmiotów zajmujących się profesjonalnie działalnością handlową w tym zakresie. Działkę w związku ze swoją sytuacja zdecydował się sprzedać z niewielka stratą. Wynika z tego, iż realizował wyłącznie swoje prawo rozporządzania majątkiem osobistym, przez co transakcja nie podlega Ustawie o podatku od towaru i usług. Tym samym nieprawidłowo opłacił wyodrębniony z ceny podatek VAT.

Dotyczy pytania 4

Nieprawidłowym będzie opłacenie podatku VAT od sprzedaży działki 115/1 wyodrębniając go z części ceny obliczonej proporcjonalnie dla części powierzchni działki, na którą została wydana Decyzja o Warunkach zabudowy jednocześnie odejmując z niej także powierzchnię wyłączeń możliwości zabudowy wskazanych w Decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o podatku od towarów i usług zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym naliczenie podatku co do wskazanej zasady jest prawidłowe. Jednakże nieprawidłowym byłoby opłacenie podatku ze względu na fakt iż wskazana sprzedaż w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Wg obszernego uzasadnienia wyżej jak w stanowisku dotyczącym pytania 1. Dodatkowo - uzyskanie w tym przypadku Decyzji o warunkach zabudowy nie mówi o zaistnieniu ciągu okoliczności wskazywanych do określenia działalności handlowej jest zaś stwierdzeniem jedynie faktu wystąpienia jednej z nich co nie przesądza wg wskazanego m.in. wyżej orzecznictwa o możliwości uznania działań za prowadzenie działalności handlowej. Tym samym sprzedaż nie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

Dotyczy pytania 5 zdarzenie przyszłe.

Sprzedaż działki 115/12 określona jako zdarzenie przyszłe nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wg uzasadnienia dla pytania 1. Dodatkowo - uzyskanie w tym przypadku Decyzji o warunkach zabudowy nie mówi o zaistnieniu ciągu okoliczności wskazywanych do określenia działalności handlowej jest zaś stwierdzeniem jedynie faktu wystąpienia jednej z nich co nie przesądza wg wskazanego m.in. wyżej orzecznictwa o możliwości uznania działań za prowadzenie działalności handlowej. Tym samym sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

W piśmie z dnia 16 sierpnia 2017 r. na pytanie: Czy Wnioskodawca występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki o nr 563/2?, Wnioskodawca wskazał: Niniejszym wyjaśniam, iż nie występowałem z wnioskiem o Decyzje o Warunkach Zabudowy na działkę 563/2. Działka w momencie zakupu była już objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego- zgodnie z opisem we wniosku.

Na pytanie: Czy do momentu sprzedaży działki nr 563/2 Wnioskodawca poczynił jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. działki przeznaczonej do sprzedaży (np. uzbrojenie ternu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru)?, Wnioskodawca odpowiedział: Nie wykonałem absolutnie żadnych czynności związanych z tą działka do momentu sprzedaży. Ani na terenie, ani związanych z dokumentacją.

Na pytanie: Wobec wskazania we wniosku, że Należny podatek Wnioskodawca wyodrębnił z ceny sprzedaży po proporcjonalnym odliczeniu ceny powierzchni wyłączonej z zabudowy (wskazanej w MPZP jako strefa ochronna rurociągu) należy wskazać czy cała działka nr 563/2 jest przeznaczona pod zabudowę?, Wnioskodawca wskazał: Należałoby w tym miejscu sprecyzować co oznacza sformułowanie postawione przez Państwa: należy wskazać czy cała działka nr 563/2 jest przeznaczona pod zabudową".

Nie przedłużając postaram się ze swej strony wyjaśnić co wg mnie należałoby sprecyzować oraz oczywiście dokładniej opiszę sytuację.

Zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym oraz dalej przepisami prawa budowlanego fakt, że działka w całości leży na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a w nim jej teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową nie oznacza, że w każdym takim przypadku w całości jest przeznaczona pod zabudowę. Dokument ten zawiera właściwie zawsze wiele wyłączeń - od ogólnych/najprostszych typu wskazanie nieprzekraczalnej linii zabudowy kilka metrów od granicy działki z drogą dla wypracowania ładu przestrzennego po bardziej indywidualne dla danego terenu jak w omawianym przypadku.

Opieram się na dwóch Zaświadczeniach informujących o przeznaczeniu działki w MPZP, które pobierane były na potrzeby zakupu oraz na potrzeby sprzedaży (nie mam wyciągu z MPZP, nie był do niczego potrzebny).

Teren tej działki jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a w nim przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową i usługowa, ale z wyłączeniem określonej jasno strefy ochronnej rurociągu przechodzącego przez działkę, w której tym samym nic zbudować nie można. Tym samym ta cześć działki nie jest przeznaczona pod zabudowę.

To nie jest najprostsze wyłączenie ogólnie stosowane np. określone nieprzekraczalną linia zabudowy od granicy działki z drogą dla opanowania ładu przestrzennego lecz już jest związane z wyjątkową i indywidualna dla tej działki kwestia istnienia w terenie infrastruktury, która uniemożliwia wykorzystanie określonej części tego terenu pod zabudowę co dodatkowo jest specjalnie wskazane w MPZP. Dalej zgodnie z dostępnymi interpretacjami - wydanymi dla sytuacji gdy część działki jest przeznaczona pod zabudowę, a część nie jest - wg mnie należy wyodrębnić z ceny część kwoty nie podlegającej ewentualnemu opodatkowaniu proporcjonalną do powierzchni nie mającej możliwości zabudowy przez wskazane wyłączenie.

Jednak to wszystko ma znaczenie o ile w ogóle ta transakcja powinna zostać opodatkowana. Rozumiem, że w tej kwestii zostały zadane przez Państwa pierwsze dwa pytania. Jeżeli nieprawidłowym było opłacenie przeze mnie podatku ze względu na fakt, iż ta transakcja w ogóle nie podlega opodatkowaniu jako rozporządzanie majątkiem osobistym (z jakiej to możliwości wcześniej nie zdawałem sobie sprawy i uległem histerii niekompetentnego doradcy podatkowego) to sama zasada naliczenia nie ma znaczenia. Zaś samo pytanie Wnioskodawca sformułował w taki sposób, aby odpowiedź na nie dawała Wnioskodawcy jasność także co do ew potwierdzenia prawidłowości sposobu naliczenia opartego na dostępnych interpretacjach o ile jednak ta transakcja miałaby podlegać opodatkowaniu.

Dodatkowo w załączeniu kopia Zaświadczenia o MPZP dla tej działki uzyskanego dla przedłożenia przy akcie notarialnym zakupu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Pytanie dot. części 4 z uwzględnieniem warunków 1,2,3,5.

1. Czy Wnioskodawca prawidłowo interpretuje serię orzeczeń Izb Skarbowych i wyroków Sądów, iż nie powinien opłacić podatku VAT od sprzedaży nieruchomości wskazanych w części 4.

Pytania dotyczące części 5a

1. Czy Wnioskodawca prawidłowo interpretuje serię orzeczeń Izb Skarbowych i wyroków Sądów, iż nie powinien opłacić podatku VAT od sprzedaży nieruchomości wskazanej w części 5a.

Pytanie dotyczące części 6

1. Czy Wnioskodawca prawidłowo przyjął, że powinienem zapłacić podatek VAT od tej transakcji, jeżeli była to jak dotąd pierwsza i jedyna sprzedaż gruntu pod zabudowę dodatkowo sprzedana bez zysku? (oznaczone we wniosku jako nr 3)

Pytanie dotyczące części 7

1. Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłacenia podatku VAT od wskazanych w części 7 transakcji o ile dojdą do skutku?

4a. Czy w przypadku konieczności opłacenia podatku VAT Wnioskodawca prawidłowo interpretuje bieżące orzeczenia, iż opodatkowaniu będzie podlegała kwota części ceny proporcjonalna do części działki podlegającej możliwości zabudowy?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Pytania 1), 2)

Wnioskodawca uważa, że interpretacja wskazana w pytaniu jest prawidłowa i Wnioskodawca nie powinien płacić podatku VAT od sprzedaży nieruchomości wskazanych w pytaniach odpowiednio część 4 i 5a opisu zdarzeń.

Tej sprzedaży w ogóle nie dotyczy możliwość podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT :

• w związku z zakupem i ze sprzedażą z majątku osobistego

• celem zakupu nie był zysk lecz powiększenie posiadanego w tej samej miejscowości gospodarstwa

• decyzja o sprzedaży wynika ze zmiany planów życiowych i wydarzeń losowych

• nie miało miejsca angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców jako kompletu działań.

Głównie ze względu na poniżej wskazane wyroki Sądów wielokrotnie dotychczas uzasadniające orzecznictwo: -wg wyroku NSA z dnia 29.10.2007 (I FPSK 3/07), okoliczność że czynność została wykonana z zamiarem częstotliwości nie może przesądzać o jej opodatkowania. W sytuacji, gdy grunty nabywane są na cele własne, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, ich sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach z zyskiem lub bez nie może być uznana za działalność handlową.

Wyrok został utrwalony m.in.: w orzeczeniach innych Sądów, które przyjęły przychylną dla podatników interpretację przepisów (I FSK 1043 z 27.10.2009 r., I SA/Wr 1353/09 z 16.12.2009 r., I FSK 1208/08 z 06.01.2010 r., I FSK 45/09 z 25.02.2010 r.).

• wg TS UE w orzeczeniu z 15 września 2011 r. (w sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10). Krajowe organy podzielają to stanowisko (por. Interpretację Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 9 stycznia 2015 r., ITPP2/443-1398/14/PS).

• wg wyroku NSA z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13, wedle którego osoby podejmującej działania, które nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie można uznać za podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i przyjąć, że sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowano podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić należy, że powyższe orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych wielu sprawach np. NSA z dnia 14 czerwca 2012 (sygn. akt I FSK 1453/11), z dnia 13 kwietnia 2012 r. (sygn. akt I FSK 890/11) oraz WSA z dnia 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału. Lub jeśli ta sprzedaż mimo ww. miałaby zostać potraktowana jako nosząca znamiona prowadzenia działalności wg autonomicznej definicji VAT to: -dla pytania 1) dot. części 4 jest zwolniona z opodatkowania VAT art. 43 ust. 1 pkt 9. gdyż był to jednoznacznie grunt inny niż budowlany (przy potwierdzeniu decyzjami odmowy wydania Warunków Zabudowy na działki po podziale).

Pytanie 3

Wnioskodawca uważa, że nieprawidłowo zapłacił podatek VAT od sprzedaży wskazanej w części 3. Nie powinien płacić podatku w tym przypadku zgodnie z pierwszą częścią uzasadnienia wskazanego dla pytań 1) i 2) i podanymi w nim sygnaturami wyroków Sądów oraz orzeczeniami Izb skarbowych.

Pytanie 4

Wnioskodawca uważa, że nie będzie zobowiązany do zapłacenia podatku VAT od ewentualnej sprzedaży kolejnych nieruchomości wskazanych w części 7. Nie powinien płacić podatku w tym przypadku zgodnie z pierwszą częścią uzasadnienia wskazanego dla pytań 1) i 2) i podanymi w nim sygnaturami wyroków Sądów oraz orzeczeniami Izb skarbowych.

Pytanie 4a

Wnioskodawca interpretuje prawidłowo. Zgodnie z dostępnym orzecznictwem w przypadku konieczności opłacenia podatku VAT, podatek należny oblicza się dla części działki z możliwością zabudowy - jeśli cześć działki w MPZP jest przeznaczona pod zabudowę, a inna już nie. Analogicznie dla działki nieobjętej MPZP, a z wydana DoWZ opodatkowaniu podlega część ceny proporcjonalna do powierzchni z możliwością zabudowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wniosek wyłącznie w zakresie pytania nr 3.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w myśl art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym podkreślił Trybunał.

Podkreślić również należy, że powołane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjny, np. NSA z dnia 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt I FSK 143/13), z dnia 17 grudnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 114/13), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11 i 1658/11) oraz WSA z dnia 10 października 2013 r. (sygn. akt I SA/Po 379/13), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału.

Z powyższych wyroków wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości, czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy od sprzedaży działki gruntu niezabudowanej o nr ewidencyjnym 536/2 Wnioskodawca powinien zapłacić podatek VAT.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opis sprawy należy wskazać, że w rozpatrywanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonujący dostawy opisanej działki Wnioskodawca, wystąpił w charakterze podatnika.

Powyższe wynika z faktu, że nieruchomość gruntowa została nabyta z myślą o postawieniu domu blisko dużego miasta z możliwością korzystania z jego infrastruktury. Nadto, jak wskazał Zainteresowany, przedmiotowa działka gruntu nie była udostępniana osobom trzecim, nie była wykorzystywana do żadnej działalności związanej jakkolwiek z VAT. Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności związanych z przedmiotową działką do momentu sprzedaży. Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o Decyzje o Warunkach Zabudowy dla działki nr 563/2. Przedmiotowa działka w momencie zakupu przez Wnioskodawcę była już objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

Zatem, z wniosku nie wynika aby Wnioskodawca podejmował aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowany nie wykonywał żadnych istotnych działań marketingowych w celu znalezienia nabywców działki (Wnioskodawca prosił poprzedniego właściciela o pomoc w sprzedaży i w efekcie odkupił tą działkę jego szwagier reprezentujący własna spółkę z o.o.) i wykonywał zwykłe czynności zarządcze wynikające z posiadania gruntu.

Uwzględniając powyższe, stwierdzić należy, że okoliczności wskazane we wniosku nie wskazują na to, aby Zainteresowany wykorzystywał działkę gruntu w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z powyższym Zainteresowany, dokonując sprzedaży wymienionej działki, korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawę działki, cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działki nr 563/2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem Wnioskodawca, w związku z dostawą przedmiotowej działki, korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnił przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpił w roli podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 563/2.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki gruntu nr 563/2, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejszą interpretacją załatwiono sprawę w zakresie podatku od towarów i usług odnośnie pytania nr 3. Natomiast w zakresie pytań 1, 2, 4, 4a oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Podkreślić należy, iż powołane przez Wnioskodawcę wyroki Sądów są rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych. Rozstrzygnięcia dokonane przez sądy są wiążące wyłącznie w sprawach, w których zostały wydane, a organy podatkowe nie są związane rozstrzygnięciami sądów w indywidualnych sprawach.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej