Temat interpretacji

1. Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki 2/8 zabudowanej budowlami i urządzeniami, stanowiącymi amortyzowane środki trwałe będzie zwolniona z VAT?
2. Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki 2/7 nad którą przebiega estakada będzie zwolniona z VAT?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 18 lipca 2012 r. (data wpływu 23 lipca 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 18 października 2012 r. (data wpływu 23 października 2012 r.) oraz pismem z dnia 26 października 2012 r. (data wpływu 29 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nad którą przebiega estakada jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nad którą przebiega estakada. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 18 października 2012 r. (data wpływu 23 października 2012 r.) oraz pismem z dnia 26 października 2012 r. (data wpływu 29 października 2012 r.) o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 30 czerwca 2008 r., aktem notarialnym Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego działek 2/7 i 2/8 o powierzchni 1,3575 ha wraz z budowlami w postaci utwardzonych stanowisk postojowych, oraz dróg dojazdowych spełniających funkcje parkingu dla samochodów osobowych a także z estakadą komunikacyjną.

Poza ww. aktem notarialnym sprzedaży, Spółka otrzymała fakturę VAT, w której wyszczególniono:

1. wartość prawa użytkowania wieczystego 1.998.700
2. prawo własności budowli i urządzeń 101.300.

Dostawa ww. nieruchomości podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Na podstawie zestawienia z ewidencji środków trwałych, otrzymanych od sprzedającego, Spółka przyjęła do ewidencji: instalację oświetleniową, parking samochodowy, najazd samochodowy, ogrodzenie i kiosk. Estakada drogi krajowej , przebiegająca nad działką 2/7 nie jest środkiem trwałym Spółki.

Na ww. terenie Spółka prowadzi działalność opodatkowaną polegającą na najmie terenu (w latach 2008-2009 działka była dzierżawiona jako parking dla samochodów ciężarowych, obecnie jest dzierżawiona zainteresowanemu kupnem ww. nieruchomości).

W okresie od daty zakupu do dzisiaj Spółka nie poniosła nakładów na ulepszenie lub modernizację obiektów znajdujących się na działkach.

W przyszłości Spółka zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działek wraz z posadowionymi na nich budowlami.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że na działce 2/7 przebiega estakada. Estakada posadowiona jest na ośmiu filarach znajdujących się na działce 2/7. Rzut estakady przekracza 90% powierzchni działki 2/7. W wypisie z rejestru gruntów, w pozycji opis użytków, działka 2/7 opisana jest jako drogi. Poza wymienioną estakadą na działce nie są posadowione inne budowle. Obecnie dla tych działek nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

W kolejnym uzupełnieniu wniosku Zainteresowany poinformował, że:

• w wypisie z rejestru gruntów arkusz mapy 8 działka 2/7 w pozycji opis użytków, opisana jest jako drogi,
• nad działką przebiega estakada komunikacyjna, rzut estakady przekracza 90% powierzchni działki,
• na działce posadowione jest osiem filarów estakady,
• działka jest niezabudowana, nieogrodzona,
• na działce nie była prowadzona działalność opodatkowana podatkiem VAT.

Teren przylegających do siebie działek 2/7 i 2/8 nie jest objęty planem miejscowym. W dniu 20 maja 2009 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję, wydaną przez Urząd Miejski o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji polegającą na budowie budynku hotelu wraz z parkingiem (na obu działkach). Inwestycja nie została i nie zostanie rozpoczęta.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki 2/7 nad którą przebiega estakada będzie zwolniona z VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki 2/7 nad którą przebiega estakada drogi, będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT oraz § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie o którym mowa wyżej, zgodnie z art. 2 pkt 14 uVAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy wskazać, iż Spółka w 2008 r. zakupiła od innej jednostki, prawo użytkowania wieczystego gruntu z posadowionymi na tym gruncie zabudowami. Nabycie to korzystało ze zwolnienia z podatku VAT. Spółka nie poniosła nakładów na ulepszenie lub modernizację obiektów znajdujących się na działkach. Wynika z tego, iż dokonanie przedmiotowej dostawy nie będzie następowało w ramach pierwszego zasiedlenia, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W związku z tym spełnione są przesłanki skorzystania ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT.

Idąc dalej, zgodnie z art. 29 ust. 5 uVAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, zwalnia się zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego wynika, iż w sytuacji gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT (a taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie) również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu jak również sprzedaż własności gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podstawowa stawka podatku w myśl art. 41 ust. 1 ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Niemniej jak wynika z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT. I tak stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwolniona jest od podatku dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę są zwolnione od podatku VAT.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie tylko jego klasyfikacją gleboznawczą. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647).

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Dopiero w przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją.

Stosownie do art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zatem, dla podstawy wymiaru każdego podatku, w tym podatku od towarów i usług wiążące są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Dokonując zatem podsumowania powyższej analizy stwierdzić należy, iż kwestię zasad kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej oraz zakres i sposób postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele, a także oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z zawartych w niej przepisów wynika, że o przeznaczeniu terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego sporządzony, dla terenów gminy przez gminę oraz że ustalenia tego planu kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W przypadku natomiast jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że w dniu 30 czerwca 2008 r., aktem notarialnym Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego działek 2/7 i 2/8 o powierzchni 1,3575 ha wraz z budowlami w postaci utwardzonych stanowisk postojowych, oraz dróg dojazdowych spełniających funkcje parkingu dla samochodów osobowych a także z estakadą komunikacyjną.

Poza ww. aktem notarialnym sprzedaży, Spółka otrzymała fakturę VAT. Dostawa ww. nieruchomości podlegała zwolnieniu od podatku VAT. Na podstawie zestawienia z ewidencji środków trwałych, otrzymanych od sprzedającego, Spółka przyjęła do ewidencji: instalację oświetleniową, parking samochodowy, najazd samochodowy, ogrodzenie i kiosk. Estakada drogi krajowej , przebiegająca nad działką 2/7 nie jest środkiem trwałym Spółki. Na ww. terenie Spółka prowadzi działalność opodatkowaną polegającą na najmie terenu (w latach 2008-2009 działka była dzierżawiona jako parking dla samochodów ciężarowych, obecnie jest dzierżawiona zainteresowanemu kupnem ww. nieruchomości).

W okresie od daty zakupu Spółka nie poniosła nakładów na ulepszenie lub modernizację obiektów znajdujących się na działkach. Spółka zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działek wraz z posadowionymi na nich budowlami.

Zainteresowany poinformował także, że:

• w wypisie z rejestru gruntów arkusz mapy 8 działka 2/7 w pozycji opis użytków, opisana jest jako drogi,
• nad działką przebiega estakada komunikacyjna, rzut estakady przekracza 90% powierzchni działki,
• na działce posadowione jest osiem filarów estakady,
• działka jest niezabudowana, nieogrodzona,
• na działce nie była prowadzona działalność opodatkowana podatkiem VAT.

Teren przylegających do siebie działek 2/7 i 2/8 nie jest objęty planem miejscowym. W dniu 20 maja 2009 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję, wydaną przez Urząd Miejski o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji polegającą na budowie budynku hotelu wraz z parkingiem (na obu działkach). Inwestycja nie została i nie zostanie rozpoczęta.

Jak wynika z opisu sprawy oraz z zadanego pytania przedmiotem sprzedaży będzie jedynie sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, bez przebiegającej nad nim estakady. Estakada stanowi bowiem element drogi krajowej i tym samym stanowi własność Skarbu Państwa (co wynika z art. 2a ust. 1 ustawy o drogach publicznych). Należy podkreślić, że estakada jest trwale związana z gruntem (na działce znajduje się osiem filarów), co przesądza o tym, że przedmiotowa działka 2/7 jest gruntem zabudowanym. Ponadto, z decyzji o warunkach zabudowy wynika, że grunt przeznaczony jest na budowę budynku hotelu wraz z parkingiem, a w rejestrze gruntów działka opisana jest jako drogi.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż planowana sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki oznaczonej numerem 2/7, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W złożonym wniosku Wnioskodawca uznał, iż w odniesieniu do powyższej sprzedaży może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT oraz § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Podkreślić jednak należy, iż w przedmiotowej sprawie ww. przepisy nie mają zastosowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) wynika, iż zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W rezultacie, nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia od podatku na podstawie przepisów zwalniających od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych jeżeli budynki te lub budowle są zwolnione od podatku.

Bowiem, jak bezspornie wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Reasumując, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki 2/7 nad którą przebiega estakada drogi podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, iż stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Ponadto, w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki zabudowanej budowlami i urządzeniami w dniu 30 października 2012 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie nr ILPP2/443-764/12-6/AD.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 505 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu