Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne

30 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 29 sierpnia 2025 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 1978 roku nabył Pan w spadku po dziadku gospodarstw rolne o pow. … ha.

Będąc rolnikiem prowadzi Pan gospodarstw rolne. Korzysta Pan ze zwolnienia z VAT na podstawie art 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o podatku od towarów i usług.

W roku 2019 dokonał Pan podziału gruntów o najniższej klasie V i VI, które nie przynoszą plonów, na działki do sprzedaży. W latach 2019 i 2020 sprzedał Pan sześć działek. Wystąpił Pan wtedy o interpretację indywidualną i otrzymał Pan od Dyrektora KIS interpretację indywidualną z dnia 11.12.2020 r. nr 0112-KDIL1-1.4012.443.2020.2.HW UNP…. W roku 2023 dokonał Pan sprzedaży następnych działek i także wystąpił Pan zgodnie z zaleceniem w pierwszej interpretacji o nową interpretację indywidualną na przedmiotowe działki. Otrzymał Pan z dnia 12 lutego 2024 od Dyrektora KIS nową interpretację UNP … znak pisma 0113-KDIPT1-1.4012.834.2023.2.AKA obydwie interpretacje potwierdzały Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych podatku VAT.

Obecnie wydzielił Pan następne działki i wystąpił Pan o warunki zabudowy:

1.działka nr X o pow. … ha,

2.działka nr Y o pow. … ha,

3.działka nr Z o pow. …ha,

4.działka nr A o pow. … ha.

Działki nr Y i A sprzedał Pan już nowym nabywcom wraz z udziałem w drodze dojazdowej, a działki X i Z ma Pan zamiar sprzedać w najbliższym czasie.

Nadal … nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego.

Działki przed podziałem użytkowane były jako grunt orny do uprawy zboża na użytek gospodarstwa rolnego.

Nie udostępniał Pan ww. działek osobom trzecim ani nie były oddane w dzierżawę.

Ne dokonywał Pan żadnych czynności w przygotowaniu działek do sprzedaży oprócz podziału gruntu i wystąpienia o warunki zabudowy. Otrzymał Pan jedynie decyzje o warunkach zabudowy.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

Nie zamieszczał Pan ogłoszeń w środkach masowego przekazu, ani nie prowadził Pan działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek. Nowi nabywcy informacje otrzymali od właścicieli którzy poprzednio kupili u Pana działki.

Kupujący nie inwestowali w infrastrukturę nabywanych działek i nie dokonywali żadnych działań z tym związanych, nie udzielał Pan także im żadnych pełnomocnictw.

Całe gospodarstwo rolne w tym przedmiotowe działki stanowią Pana wyłączną własność nabytą w spadku po dziadku.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedanych dwóch działek nr Y i A wraz z udziałem w drodze i zamiar sprzedaży działek nr Z i X może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Uważa Pan, że przychód ze sprzedanych dwóch działek nr X i Y wraz z udziałem w drodze i zamiar sprzedaży działek nr Z i A może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 ww. Dyrektywy:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż działek nr X i Y wraz z udziałem w drodze i zamiar sprzedaży działek nr Z i A, podlega opodatkowaniu VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach rozpatrywanej sprawy działa Pan w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmie Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Z opisu sprawy wynika, że w 1978 roku nabył Pan w spadku po dziadku gospodarstw rolne o pow. … ha. Będąc rolnikiem prowadzi Pan gospodarstw rolne. Korzysta Pan ze zwolnienia z VAT na podstawię art 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o podatku od towarów i usług. W roku 2019 dokonał Pan podziału gruntów o najniższej klasie V i VI, które nie przynoszą plonów, na działki do sprzedaży. W latach 2019 i 2020 sprzedał Pan sześć działek. Wystąpił Pan wtedy o interpretację indywidualną i otrzymał Pan od Dyrektora KIS interpretację indywidualną z dnia 11.12.2020 r. nr 0112-KDIL1-1.4012.443.2020.2.HW UNP…. W roku 2023 dokonał Pan sprzedaży następnych działek i także wystąpił Pan zgodnie z zaleceniem w pierwszej interpretacji o nową interpretację indywidualną na przedmiotowe działki. Otrzymał Pan z dnia 12 lutego 2024 od Dyrektora KIS nową interpretację UNP … znak pisma 0113-KDIPT1-1.4012.834.2023.2.AKA obydwie interpretacje potwierdzały Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych podatku VAT.

Obecnie wydzielił Pan następne działki i wystąpił Pan o warunki zabudowy:

1.działka nr X o pow. … ha,

2.działka nr Y o pow. …. ha,

3.działka nr Z o pow. … ha,

4.działka nr A o pow. … ha.

Działki nr X i Y sprzedał Pan już nowym nabywcom wraz z udziałem w drodze dojazdowej, a działki Z i A ma Pan zamiar sprzedać w najbliższym czasie.

Nadal … nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego.

Działki przed podziałem użytkowane były jako grunt orny do uprawy zboża na użytek gospodarstwa rolnego. Nie udostępniał Pan ww. działek osobom trzecim ani nie były oddane w dzierżawę. Nie dokonywał Pan żadnych czynności w przygotowaniu działek do sprzedaży oprócz podziału gruntu i wystąpienia o warunki zabudowy. Otrzymał Pan jedynie decyzje o warunkach zabudowy. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie zamieszczał Pan ogłoszeń w środkach masowego przekazu, ani nie prowadził Pan działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek. Nowi nabywcy informacje otrzymali od właścicieli którzy poprzednio kupili u Pana działki.

Kupujący nie inwestowali w infrastrukturę nabywanych działek i nie dokonywali żadnych działań z tym związanych, nie udzielał Pan także im żadnych pełnomocnictw. Całe gospodarstwo rolne w tym przedmiotowe działki stanowią Pana wyłączną własność nabytą w spadku po dziadku.

Całokształt przedstawionych przez Pana we wniosku okoliczności w stosunku do sprzedaży działek, które zostały już sprzedane, oraz działek które zostaną sprzedane, wskazuje, że nie podjął i nie podejmie Pan działań świadczących o zamiarze wykonywania przez Pana działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił/nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przez Pana ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy w związku ze sprzedażą ww. działek nie przejawia Pan aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmował Pan bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek, które zostały już sprzedane, oraz działek które zostaną sprzedane, jest czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy tych działek korzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tych transakcji. Skutkiem powyższego transakcja sprzedaży działek, objętych zakresem wniosku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, w odniesieniu do stwierdzenia Wnioskodawcy we własnym stanowisku, że przychód ze sprzedanych dwóch działek nr X i Y wraz z udziałem w drodze i zamiar sprzedaży działek nr Z i A może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, tut. Organ zauważa, że Wnioskodawca nieprawidłowo utożsamia zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT z wyłączeniem z opodatkowania. Jeśli dana czynność nie podlega opodatkowaniu, to nie stosuje się do niej regulacji wynikających z ustawy, pozostaje więc poza zakresem działania ustawy. Jeśli natomiast czynność jest objęta regulacją ustawy, to podlega opodatkowaniu a w dalszej kolejności należy ustalić jaką zastosować stawkę podatku lub zwolnienie z opodatkowania

Tym samym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.