Temat interpretacji

POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Stare Miasto, działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu Pana wniosku z dnia 11.08.2005 r. w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko Podatnika - nie jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

Stan faktyczny sprawy:
Podatnik, oprócz zarejestrowanej działalności gospodarczej (prowadzenie "Cafe-Internet" oraz świadczenie usług udostępniania łącza internetowego osobom fizycznym oraz firmom), świadczy usługi najmu lokali znajdujących się w kamienicy, której jest współwłaścicielem w części 2/84 udziału. W kamienicy nie ma fizycznego podziału, a znajdujące się w niej lokale mieszkalne i użytkowe są przedmiotem najmu. Zarządzaniem lokalami zajmuje się administrator budynku (pobiera należności z tytułu najmu oraz za wodę, ścieki, śmieci, itd.), który, po zakończeniu roku kalendarzowego, rozlicza wszystkie przychody z tego tytułu według wysokości udziałów każdego ze współwłaścicieli. Podatnik dokonuje rozliczenia podatku od towarów i usług od dnia 01.06.2005 r.

Zapytanie Podatnika dotyczy:
- w jaki sposób i komu należy wystawiać faktury VAT za najem lokali,
- kto, kogo, w jakiej wysokości i w jakim terminie powinien obciążyć podatkiem VAT za najem lokali użytkowych?

Stanowisko Podatnika:
Zdaniem podatnika, faktura VAT za najem lokali powinna być wystawiona na administratora, na podstawie przekazanego rozliczenia po zakończeniu roku kalendarzowego. Administrator zaś winien dokonać rozliczenia dodatkowego, w jakiej wysokości pobrał należności za najem lokali użytkowych, a jakiej za lokale mieszkalne.

Ocena prawna stanowiska Podatnika:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W świetle powyższego, najem jest świadczeniem polegającym na oddaniu lokalu do używania przez określony czas, za który wynajmujący otrzymuje stosowną korzyść w postaci czynszu płaconego przez najemcę.
Najem, jako odpłatne świadczenie usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (PKWiU ex 70.20.11 - poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług), są objęte zwolnieniem przedmiotowym w podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.
Natomiast wynajem lokali na cele inne niż mieszkaniowe, stanowi świadczenie usługi opodatkowanej stawką 22%.

W myśl art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.
Stosownie do art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Zgodnie z § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798), zarejestrowani podatnicy, jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Zatem fakturę VAT za świadczoną usługę najmu, z uwzględnieniem ww. regulacji, wystawia zasadniczo podatnik świadczący usługę najmu dla najemcy.

Administrator nieruchomości, w ramach udzielonego pełnomocnictwa, może m.in. zawierać umowy najmu, wystawiać faktury dla najemców (ale nie w imieniu własnym tylko w imieniu współwłaścicieli, o ile są oni zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług) oraz inkasować czynsze i inne opłaty wynikające z tych umów.
Administrator nie jest jednak uprawniony do bezpośredniego rozliczania z budżetem Państwa należności podatkowych przypadających od poszczególnych współwłaścicieli. Administrator nie przejmuje bowiem funkcji podatnika w zakresie czynności wykonywanych na rzecz współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (...).

Z powyższego wynika, że w przypadku świadczenia usługi najmu, podstawąopodatkowania podatkiem od towarów i usług jest wynikający z umowy czynsz (gdy wszystkie elementy czynszu-rozliczane są łącznie) oraz ewentualnie inne opłaty dodatkowe z tego tytułu, np. media.

Zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności, określonego w umowie lub fakturze.
Oznacza to, że decydujące znaczenie z punktu widzenia powstania obowiązku podatkowego z tytułu świadczonej usługi najmu ma, w sytuacji braku zapłaty, uzgodniony między stronami umowy najmu termin płatności.

W myśl § 15 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia, w przypadkach określonych w art. 19 ust. 10 i ust. 13 pkt 1-5 i 7-11, fakturę wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, a jednocześnie faktury te nie mogą być wystawiane wcześniej niż 30 dni przed powstaniem obowiązku podatkowego.

Podsumowując, tutejszy organ nie podziela stanowiska Podatnika, że fakturę VAT za świadczoną usługę najmu powinien Pan wystawić dla administratora, na podstawie przekazanego rozliczenia po zakończeniu roku.Jako podatnik podatku od towarów i usług, powinien Pan stosować przepisy tej ustawy w stosunku do wszystkich wykonywanych czynności, w tym świadczonej usługi najmu lokali.
Tym samym, dokumentowanie przedmiotowych czynności powinno być dokonane z uwzględnieniem powyżej wymienionych przepisów ustawy o podatku od towarów oraz zasad określonych w powołanym rozporządzeniu.
Zatem, za dany okres rozliczeniowy, jest Pan zobowiązany dokonać rozliczenia podatku od towarów i usług obejmującego zarówno świadczone usługi internetowe, jak i najmu.

Powyższa interpretacja:
- dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę, traci moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących,
- nie jest wiążąca dla podatnika / płatnika / inkasenta / następcy prawnego podatnika / osoby trzeciej odpowiedzialnej za zaległości podatkowe, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.

Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Stare Miasto, w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.