Temat interpretacji
POSTANOWIENIE
Na podstawie art. 14a §1 i §4 ustawy z dnia 29.08.1997r Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: z 2005r Dz. U. Nr 8, poz. 60) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 07.04.2005r uzupełnionego pismem z dnia 06.06.2005r, o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie stawki VAT na sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną i sprzedaż budynku na tym gruncie wybudowanym przez spółkę cywilną
stwierdzam, że
stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.
UZASADNIENIE
Podatnik wystąpił do tut. organu podatkowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w następującym stanie faktycznym:
W 1995 roku Pan X łącznie z żoną nabył do majątku wspólnego nieruchomość gruntową. W 2003 roku działkę podzielono na 4 działki budowlane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. W sierpniu 2003 roku Podatnik wraz z żoną i Panem Y- właścicielem innych 4 działek, uzyskał decyzję z Urzędu Miejskiego w Gdańsku o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwolenie na budowę na przedmiotowych działkach zespołu 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W czerwcu 2004r małżonkowie X i Pan Y zawarli ze spółką cywilną umowę, zgodnie z którą spółka na gruncie należącym do małżonków X i Pana Y wybuduje zespół 8 domów mieszkalnych w zabudowie szeregowej i sprzeda je zainteresowanym klientom, z tym że spółka sprzeda wybudowany budynek mieszkalny, a małżonkowie X i Pan Y sprzedadzą grunt wskazanemu przez spółkę cywilną nabywcy.
Wspólnikami spółki cywilnej są trzy osoby fizyczne, w tym dwóch wspólników: Pan X (we wspólności z małżonką) oraz Pan Y są jednocześnie właścicielami opisanych wyżej działek budowlanych. W konsekwencji zawartej umowy Urząd Miejski w Gdańsku decyzją przeniósł pozwolenie na budowę z małżeństwa X i Pana Y na spółkę cywilną.
Podatnik pyta, czy w przypadku gdy sprzedaż gruntu jest dokonywana przez osobę fizyczną a budynku mieszkalnego przez spółkę cywilną na rzecz jednego nabywcy i w tym samym momencie ? grunt i budynek opodatkowane są jedną stawką VAT w wysokości 7%. Podatnik wskazuje przy tym, że sprzedaż działek będzie miała charakter częstotliwy.
Zdaniem Podatnika sprzedaż budynków mieszkalnych sklasyfikowanych w PKOiB 111 podlega opodatkowaniu według stawki VAT 7%, na podstawie art. 146 ust.1 pkt.2 lit. b ustawy o VAT. Sprzedaż działki jest nierozerwalnie związana ze sprzedażą budynku i stanowi jedną zintegrowaną transakcję sprzedaży. Grunt jest ściśle związany ze sprzedawanym budynkiem mieszkalnym i tak jak budynek podlega stawce podatku w wysokości 7%, zgodnie z art. 43 ust.1 pkt.10 w związku z art. 29 ust.5 ustawy o VAT.
Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny należy stwierdzić, że:
Od dnia 1 maja 2004 roku, stosownie do art. 2 pkt. 6 ustawy z dnia 11.03.2004r o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz.535 z późn. zm.), przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.
Zgodnie z art. 29 ust.5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Z powyższego wynika, że dostawa (sprzedaż) zabudowanego gruntu podlega opodatkowaniu według stawki odpowiedniej dla budynku znajdującego się na tym gruncie.
Na podstawie art. 191 k.c. własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Zgodnie z art. 48 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 §1 k.c.).
Powyższe przepisy Kodeksu Cywilnego kreują zasadę superficies solo cedit, zgodnie z którą wszystko co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu. W orzecznictwie Sądu Najwyższego i w literaturze przedmiotu, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z gruntem w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Nie ma przy tym znaczenia, czy owo połączenie ma charakter naturalny czy sztuczny, kto dokonał tego połączenia (właściciel czy niewłaściciel), w dobrej czy w złej wierze i z czyich materiałów. Zasada superficies solo cedit obowiązuje bez względu na wartość wzniesionych budowli, czyli nawet wówczas, gdy budynki wybudowane na cudzym gruncie znacznie przekraczają wartość zajętego gruntu.
Bezwzględnie obowiązujący charakter zasady superficies solo cedit sprawia, że niedopuszczalne są umowy, w wyniku których inna osoba niż właściciel gruntu (np. ten, kto ma wznieść budynek) mogłaby stać się właścicielem budynku, nie stając się jednocześnie właścicielem gruntu. Od zasady superficies solo cedit istnieją wyjątki.
Wyjątki te mogą wynikać jedynie z przepisów ustawy. Do owych wyjątków należą:
- wszystkie przypadki istnienia nieruchomości budynkowych, jak również nieruchomości lokalowych na gruntach objętych prawem współwłasności właścicieli odrębnych lokali (w przypadku nieruchomości lokalowych położonych w budynkach wzniesionych na gruntach użytkowanych wieczyście najpierw istnieje odrębna nieruchomość budynkowa, w której następnie ustanawia się odrębną własność lokali),
- art. 274 i 279 §1 k.c. statuujące odrębną własność rzeczy ruchomych, których przedmiotem są drzewa i inne rośliny zasadzone lub zasiane przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanych przez nią gruntach Skarbu Państwa lub członka spółdzielni,
- art. 49 k.c. stanowiący, iż urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.
Uprawnienia wznoszącego budynek na cudzym gruncie o zwrot nakładów lub też prawo żądania, aby w sytuacji przewidzianej w art. 231 k.c. właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem, nie niweczą faktu, że wzniesiony budynek jako obiekt trwale z gruntem związany stanowi część składową nieruchomości ziemskiej i tym samym nie może być przedmiotem odrębnego prawa własności.
Mając na uwadze opisane wyżej przepisy k.c. w zakresie obrotu nieruchomościami w stanie faktycznym niniejszej sprawy (własność gruntu nie została przeniesiona na spółkę cywilną) dostawy gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami może dokonać wyłącznie właściciel gruntu i w tej sytuacji sprzedaż zabudowanego gruntu podlega opodatkowaniu według stawki odpowiedniej dla budynku znajdującego się na tym gruncie.
Stosownie do art. 146 ust.1 pkt.2 lit.b ustawy o podatku od towarów i usług do dnia 31 grudnia 2007 roku w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, stosuje się stawkę podatku w wysokości 7%.
Reasumując ? dostawa gruntu wraz z budynkiem trwale z gruntem połączonym przez właściciela gruntu podlega opodatkowaniu według stawki VAT 7%.