opodatkowanie podatkiem VAT transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z przedmiotowym nabyciem - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 11.10.2013, sygn. IPPP1/443-772/13-2/AS, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Temat interpretacji

opodatkowanie podatkiem VAT transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z przedmiotowym nabyciem

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31.07.2013 r. (data wpływu 05.08.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z przedmiotowym nabyciem jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 05.08.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z przedmiotowym nabyciem.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora Nieruchomości (dalej: Nabywca lub Wnioskodawca) zamierza nabyć (dalej: Transakcja) od P. sp. z o.o. S.K.A. (dalej: Zbywca) nieruchomość położoną w C. Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej o powierzchni 17 256 m², zabudowanej budynkiem magazynowym o powierzchni użytkowej wynoszącej 10 779,43 m2, kontenerową stacją paliw o pojemności 16 m³, separatorami ropopochodnymi oraz budowlami związanymi z funkcjonowaniem budynku magazynowego (w tym parking). Działki gruntu oznaczone są w katastrze numerami ewidencyjnymi i . Nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej KW pod numerem prowadzonej przez Sąd Rejonowy. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako Nieruchomość.

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę przed zakończeniem budowy na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości, oświadczenia o ustanowieniu służebności oraz oświadczenia o ustanowieniu hipotek kaucyjnych z dnia 30 października 2007 roku zawartej przed notariuszem.

Przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości przez Zbywcę podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponieważ Nieruchomość została nabyta z zamiarem prowadzenia na niej działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Budowa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości została dokończona przez Zbywcę. Pozwolenie na użytkowanie budynku magazynowego i budowli związanych z funkcjonowaniem budynku magazynowego zostało wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dnia 17 grudnia 2007 r. po zakończeniu prac budowlanych. Z chwilą ukończenia budowy kontenerowej stacji paliw i separatorów ropopochodnych, tj. dnia 6 października 2008 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję o pozwoleniu na ich użytkowanie.

Zbywca dokonał także odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami jakie poniósł na dokończenie budowy.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie poszczególnych obiektów składających się na Nieruchomość tj. budynku magazynowego, kontenerowej stacji paliw, separatorów ropopochodnych, oraz budowli związanych z funkcjonowaniem budynku magazynowego począwszy od dnia ich wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% ich podatkowej wartości początkowej.

W chwili obecnej, budynek magazynowy jest w 100% wynajęty na rzecz 1 najemcy. Zgodnie z umową najmu zawartą z najemcą, najemca ma prawo do korzystania z wynajętego przez niego budynku magazynowego, budowli związanych z funkcjonowaniem budynku magazynowego (w tym parking), kontenerowej stacji paliw, separatorów ropopochodnych oraz ze związanej z tym budynkiem infrastruktury.

Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi obecnie podstawowe źródło przychodów Zbywcy.

Przedmiotem planowanej Transakcji nabycia przez Nabywcę będzie Nieruchomość składająca się z nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem magazynowym, kontenerową stacją paliw, separatorami ropopochodnymi oraz budowlami związanymi z funkcjonowaniem budynku.

W związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy prawa z umowy najmu oraz przejmie obowiązki z tej umowy. Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed Transakcją a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po Transakcji. W przypadku, jeśli Transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy.

Ponadto, wraz z Nieruchomością Nabywca nabędzie następujące prawa oraz przejmie środki pieniężne, które ze względu na swój charakter są z nią nierozerwalnie związane, takie jak:

zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,

majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości,

gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę.

Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie wszystkich należności i zobowiązań Zbywcy, w szczególności długoterminowych zobowiązań Zbywcy. Ponadto, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista ta obejmuje w szczególności:

prawa i obowiązki wynikające z poniższych umów związanych z:
- dostawą mediów do Nieruchomości, w szczególności:
  - energia elektryczna
  - gaz
  - odbiór ścieków
  - dostawa wody
  - energia cieplna
- obsługą techniczną nieruchomości;
- zarządzaniem Nieruchomością;
- ubezpieczeniem Nieruchomości po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu;
- ochroną mienia;
- wywozem nieczystości;
- monitoringiem pożarowym;
- utrzymaniem czystości;

Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nabywca zawrze natomiast samodzielnie nowe umowy dotyczące zarządzania Nieruchomością, ubezpieczenia oraz pozostałe w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone jest, iż część z nowo zawartych umów przez Nabywcę będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług.

Ponadto, przedmiotem Transakcji nie będą takie składniki przedsiębiorstwa Zbywcy jak, w szczególności:

umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami)

zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem dłużnym nabycia i budowy Nieruchomości, w szczególności zobowiązania z tytułu:

kredytu bankowego,

pożyczek otrzymanych przez Zbywcę, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy,

prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy;

prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w szczególności umowy o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Natomiast działalność Zbywcy w zakresie rozwoju biznesu i opracowywania strategii działalności Zbywcy jest prowadzona przez komplementariusza Zbywcy.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

W celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni (na rzecz dotychczasowych najemców Zbywcy)

Nabywca:

zapewni zarządzanie Nieruchomością, poprzez zawarcie z odpowiednim podmiotem umowy o zarządzanie Nieruchomością;

podpisze umowę o ochronę Nieruchomości z firmą świadczącą tego typu usługi;

podpisze inne umowy świadczenia usług dla Nieruchomości w celu właściwego jej funkcjonowania;

podpisze z dostawcami mediów umowy o dostawę mediów do Nieruchomości (w szczególności woda, energia elektryczna);

zapewni ubezpieczenie majątkowe nabywanej Nieruchomości.

Nabywca nie wyklucza, że umowy w tym zakresie mogą zostać podpisane z tymi samymi podmiotami, z którymi współpracował Zbywca.

Przed dokonaniem Transakcji, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni, przed dostawą Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji budynku magazynowego, budowli związanych z funkcjonowaniem tego budynku, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów ropopochodnych.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT, z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Nabywca, jak i Zbywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy jeżeli Zbywca i Nabywca przed sprzedażą Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, złożą do właściwego organu podatkowego oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy składających się na Nieruchomość budynku magazynowego, budowli związanych z funkcjonowaniem tego budynku, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów ropopochodnych, to Transakcja zbycia Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji, Wnioskodawca będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z tytułu tej Transakcji według stawki 23%...
Czy przy założeniu, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniem VAT Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości...

Stanowisko Wnioskodawcy

Zdaniem Nabywcy, jeżeli Zbywca i Nabywca przed sprzedażą Nieruchomości, złożą do właściwego organu podatkowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy składających się na Nieruchomość budynku magazynowego, budowli związanych z funkcjonowaniem tego budynku, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów ropopochodnych, to Transakcja zbycia Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji, Zbywca będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z tytułu tej Transakcji według stawki 23%.
Przy założeniu, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Brak przesłanek wyłączenia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania VAT

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem należy uznać, że Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto zdaniem Wnioskodawcy Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności Transakcja nie może być uznana za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy

1.1. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

1.1.1. Odwołanie na potrzeby definiowania przedsiębiorstwa dla celów VAT do definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie i judykaturze prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: Kodeks cywilny). W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
tajemnice przedsiębiorstwa,
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy.

W przeciwnym wypadku, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy nie można uznać, że przedmiotem Transakcji jest przedsiębiorstwo. W ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość razem z umowami najmu niezależnie czy przejmowanymi przez Nabywcę na podstawie cesji czy z mocy prawa (na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego) oraz tylko niektórymi składnikami majątku Zbywcy immanentnie związanymi z Nieruchomością nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy przedmiotem Transakcji nie jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Przedmiot Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, która jest również przyjmowana na gruncie Ustawy o VAT.

W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku.

Z perspektywy przedsiębiorstwa Zbywcy przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki tego przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomość oraz prawa nierozerwalnie z nią związane.

Warto również zwrócić uwagę, że z perspektywy prawa cywilnego przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa Zbywcy choćby dlatego, że w planowanej umowie sprzedaży nie będą wymieniane elementy, które mają być wyłączone spod zakresu Transakcji będą wymienione jedynie elementy, które mają być objęte zakresem Transakcji. Jest to uwaga istotna z perspektywy regulacji art. 55² Kodeksu cywilnego.

1.1.2. Odwołanie do stanowiska organów podatkowych i sądów administracyjnych

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą stanowić przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która co należy zaznaczyć była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe) .

Z interpretacji Ministra Finansów można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer wierzytelności ani zobowiązań Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa powoduje uznanie, iż transakcja nie może zostać potraktowana jako niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć interpretację wydaną przez Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 20 lutego 2006 r. (nr 1471/DC/436/3/06/HB), w której Naczelnik zajął stanowisko, iż ze względu na objęcie (...) transakcją sprzedaży jedynie niektórych składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Strony, przedstawiona czynność prawna nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na mocy art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podobne stanowisko przedstawił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 13 listopada 2008 r. (nr IPPP1/443-1637/08-03/MPe) stwierdzając, iż skoro Wnioskodawca nie zamierza przenieść wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego stanowią przedsiębiorstwo gdyż przedmiotowa transakcja dotyczy wyłącznie określonej liczby składników majątkowych niezdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z kolei Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie w postanowieniu z dnia 15 grudnia 2006 r. (nr 147215PC/436-39/06/PK) stwierdził, iż jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego przedmiotowa transakcja nie obejmuje m.in. nazwy przedsiębiorstwa. Skoro więc w przepisie art. 55(1) Kodeksu cywilnego wskazano ten element jako niezbędny element przedsiębiorstwa to przedmiotowa transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego a tym samym nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podobnie zauważył Naczelnik Opolskiego Urzędu Skarbowego w interpretacji z dnia 1 lipca 2005 r. (nr PP/443-59-1-GK/05), w której wskazał, że w związku z tym, że spółka nie zbyła ksiąg handlowych i nazwy przedsiębiorstwa, nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące uznanie, iż dochodzi do sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. Stanowisko to Naczelnik Opolskiego Urzędu Skarbowego wyraził również w interpretacji z dnia 25 kwietnia 2007 r. (nr PP/443-18-BS/07).

W tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów , w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Zbywcy.

Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemców oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami pokrewnymi do projektów architektonicznych i prac związanych z budową Nieruchomości, jak również gwarancjami budowlanymi. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Transakcji oprócz wspomnianych powyżej zobowiązań w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz jego własny know-how. Ponadto, Zbywca nadal będzie posługiwał się aktualną nazwą przedsiębiorstwa oraz dzierżył prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, w którym zarejestrowana jest jego siedziba. Szczegółowa lista składników przedsiębiorstwa Zbywcy, które będą przedmiotem Transakcji oraz tych, które nie będą objęte Transakcją jest przedstawiona w Opisie Zdarzenia Przyszłego niniejszego wniosku.

Istotne znaczenie ma również fakt, iż w związku z Transakcją nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę ksiąg rachunkowych Zbywcy oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z obecnie obowiązujących umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym, umowy o zarządzanie, umów z dostawcami mediów itd.). W konsekwencji po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni w budynku magazynowym Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza tezę, zgodnie z którą w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

1.1.3. Przesłanka związku organizacyjnego składników przedsiębiorstwa oraz możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przedmiot Transakcji.

Na uwagę zasługuje również podniesiona w ustawowej definicji przedsiębiorstwa (na gruncie prawa cywilnego) oraz akcentowana na gruncie wykładni pojęcia przedsiębiorstwa użytego w art. 6 Ustawy o VAT dla celów podatku VAT i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można zdaniem Wnioskodawcy uznać, iż (i) jest to zespół elementów, oraz że (ii) elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał cech zorganizowania wystarczającego, aby w oparciu jedynie o przedmiot Transakcji mogła być prowadzona działalność gospodarcza. W oparciu o samą Nieruchomość oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Zbywcy nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez Zbywcę jak i Nabywcę. Powyższe wiąże się z faktem, iż przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności składniki konieczne do samodzielnego funkcjonowania przedsiębiorstwa takie jak:

nazwa

siedziba

księgi

środki pieniężne

zasoby własne lub umowy z podmiotami trzecimi umożliwiające prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych.

Ponadto przedmiot Transakcji jest niewystarczający, do tego aby był uznany za samodzielne przedsiębiorstwo. W szczególności, do prowadzenia samodzielnej działalności w zakresie wynajmu oprócz posiadania Nieruchomości oraz umów najmu konieczne jest posiadanie:

rachunku bankowego za pomocą którego będą prowadzone rozliczenia

zasobów własnych lub umów z podmiotami trzecimi umożliwiających zaopatrzenie Nieruchomości w media (między innymi wodę i energię elektryczną)

zasobów własnych lub umów z podmiotami trzecimi umożliwiających zapewnienie zarządzania Nieruchomością

zasobów własnych lub umów z podmiotami trzecimi umożliwiających

zapewnienie ubezpieczenia Nieruchomości

wiedzy (know-how) z zakresu prowadzenia działalności w branży wynajmu nieruchomości magazynowych.

Jak wskazano powyżej powyższe elementy obiektywnie niezbędne do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości magazynowych.

Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować (nie można prowadzić za pomocą Nieruchomości działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni) nie można jej uznać za samodzielne przedsiębiorstwo ani nie można jej przypisać waloru zorganizowania niezbędnego dla przedsiębiorstwa.

Tymczasem właśnie kryterium samodzielności funkcjonalnej uznawane jest w orzecznictwie i literaturze za decydujące dla uznania aktywów za przedsiębiorstwo.

Wskazać można w tym miejscu w szczególności na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000r. sygn. akt I CKN 850/98, w którym stwierdzono, że Ocena czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo.

Jeszcze bardziej rygorystyczne stanowisko wyrażone zostało w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008r. nr IPPP2/443-1352/08-3/BM, w której stwierdzono, że art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo.

Analogicznie wypowiedział się także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 12 lutego 2010 r. (nr IPPP3/443-1167/09-3/MM), wskazał, że: art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (...) ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (...). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Mimo znacznej wartości zbywanych składników majątku, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma również uzasadnienia twierdzenie, iż transfer poszczególnych elementów przedsiębiorstwa mógłby stanowić podstawę do tego, aby uznać, iż faktycznie nastąpiła sprzedaż całego przedsiębiorstwa ze względu na znaczną wartość tych elementów w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Takie stanowisko zajmuje również NSA w wyroku z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94. Potwierdza to również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 1997 r., sygn. III CKN 28/96. W opisanym zaś w niniejszym wniosku przypadku Nieruchomość takiej całości pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym nie stanowi. Specyfika przedmiotów obrotu na rynku nieruchomości (budynki) sprawia, iż mają one znaczną wartość w stosunku do wartości przedsiębiorstw działających na tym rynku, co jednakże nie zmienia ich charakteru jako produktu.

Podsumowując, przedmiot analizowanej Transakcji nie będzie mógł zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zatem Transakcja zbycia (sprzedaży) Nieruchomości nie podlega wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Przedmiotem Transakcji będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Pozostałe elementy przedsiębiorstwa Zbywcy pozostaną jego własnością.

Pod względem przydatności do samodzielnego prowadzenia działalności przedmiot Transakcji podobny jest np. do samochodu, oddanego w najem. Nie budzi wątpliwości, że w przypadku sprzedaży takiego samochodu (nawet z jednoczesną umową najmu) kwestia zbycia przedsiębiorstwa nie byłaby rozpatrywana. Podstawowa różnica przedmiotowa między zbyciem Nieruchomości a zbyciem przytoczonego przykładowego samochodu sprowadza się do różnicy w wartości obu tych składników majątku. Jednak różnica w wartości nie może być traktowana jako kryterium kwalifikujące określony przedmiot jako przedsiębiorstwo lub zwykły towar.

1.2. Transakcja zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zdaniem Wnioskodawcy składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m. in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości, będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W świetle powołanych interpretacji indywidualnych Ministra Finansów, wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy zbywane składniki majątku (w tym Nieruchomość) nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot Transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została w żaden sposób wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym w ocenie Wnioskodawcy nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym brak jest u Zbywcy odpowiedniego przyporządkowania i ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych do składników majątku zbywanych w ramach Transakcji. W związku z tym nie jest możliwe oddzielenie finansów Zbywcy od finansów zbywanej w opisanym zdarzeniu przyszłym Nieruchomości. Tym samym, nie jest możliwe przypisanie kosztów oraz należności i zobowiązań do ww. masy majątkowej. Ponadto, ze zbywanej masy majątkowej wyłączone są zobowiązania i należności Zbywcy.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie jest w stanie bez istotnych zmian i uzupełnień, samodzielnie funkcjonować na rynku. Tym samym nabywane składniki majątkowe nie umożliwią Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, pozwala zatem twierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe zbywane w ramach Transakcji nie są wyodrębnione funkcjonalnie, przez co nie umożliwiają prowadzenia działalności gospodarczej jako samodzielny podmiot.

Podsumowując, w opisanym zdarzeniu przyszłym nastąpi jedynie przeniesienie własności wybranych składników majątkowych. Ich charakter nie umożliwia samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Nie posiadają one samodzielnego charakteru oraz nie są pewną wydzieloną organizacyjnie masą umożliwiającą prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji należy uznać, iż składniki, których własność jest przenoszona w ramach Transakcji nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzą zobowiązania, Przepis art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątku zbywane przez Zbywcę nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPPI/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez Wnioskodawcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań, tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości oraz uprawnienie stron Transakcji do rezygnacji z powyższego zwolnienia

Jak już wskazano powyżej, zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe w kontekście pytania postawionego przez Wnioskodawcę w niniejszym wniosku, należy przeanalizować, czy zbycie gruntu i posadowionych na tym gruncie budynku magazynowego oraz budowli związanych z funkcjonowaniem tego budynku, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów ropopochodnych, składających się na Nieruchomość, będącą przedmiotem planowanej Transakcji, nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a. wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że Wnioskodawca nabył obiekty składające się na Nieruchomość przed zakończeniem ich budowy i ponosił wydatki na usługi budowlane niezbędne do zakończenia budowy i doprowadzenia obiektów składających się na Nieruchomość do stanu umożliwiającego oddanie ich do używania. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że nabycie przez niego obiektów składających się na Nieruchomość nie było związane z ich pierwszym zasiedleniem.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, przed dokonaniem Transakcji, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni, przed dostawą Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji budynku magazynowego, budowli związanych z funkcjonowaniem tego budynku, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów ropopochodnych.

Biorąc pod uwagę właściwe przepisy ustawy o VAT oraz uwzględniając, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Nabywca i Zbywca złożą właściwemu organowi podatkowemu zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania, zdaniem Wnioskodawcy transakcja zbycia Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Innymi słowy zarówno dostawa budynku magazynowego, jak i budowli związanych z funkcjonowaniem budynku magazynowego oraz kontenerowej stacji paliw i separatorów ropopochodnych będą opodatkowane podatkiem VAT z zastosowaniem podstawowej stawki tego podatku.

Budynek magazynowy, budowle związane z funkcjonowaniem tego budynku, kontenerowa stacja paliw oraz separatory ropopochodne, składające na Nieruchomość mającą być przedmiotem Transakcji, zostały oddane w całości w najem. Zdaniem Wnioskodawcy, oddanie w najem tych obiektów składających się na Nieruchomość, stanowiło pierwsze zasiedlenie tych obiektów, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Uwzględniając, że wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie tych obiektów były niższe niż 30% ich wartości początkowej oraz fakt, że Zbywca i Nabywca złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, właściwemu organowi podatkowemu zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania, zbycie budynku magazynowego, budowli związanych z funkcjonowaniem tego budynku, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów pochodnych będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT niezależnie od momentu oddania ich w najem.

W przypadku bowiem, gdyby do Transakcji doszło przed upływem 2 lat, od dnia oddania w najem obiektów składających się na Nieruchomość, zbycie podlegałoby obligatoryjnemu opodatkowaniu, jako dokonywane przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Natomiast w przypadku, gdyby do Transakcji doszło po upływie 2 lat, od dnia oddania obiektów składających się na Nieruchomość w najem, to zasadniczo, ich zbycie mogłoby korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Biorąc jednak pod uwagę, że Nabywca i Zbywca, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania, to również w przypadku, gdyby do Transakcji doszło po upływie 2 lat od dnia oddania w najem tych obiektów, ich zbycie będzie podlegało opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.

W odniesieniu do dostawy będącego elementem Nieruchomości gruntu, zdaniem Wnioskodawcy należy wskazać na art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. W związku z tym, grunt stanowiący element Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowany podatkiem VAT na tych samych zasadach jak posadowione na tym gruncie budynek magazynowy, budowle związane z funkcjonowaniem budynku magazynowego, kontenerowa stacji paliw oraz separatory ropopochodne, czyli będzie on podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem podstawowej stawki tego podatku.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, że Zbywca ponosił wydatki związane z nabyciem / budową Nieruchomości w celu wykorzystania jej do czynności opodatkowanych VAT. W związku z tym, miał prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z nabyciem i budową budynku magazynowego, budowli związanych z funkcjonowaniem budynku magazynowego, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów ropopochodnych. W analizowanej sytuacji, nie będzie więc miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zastrzec, że w ocenie Wnioskodawcy z perspektywy udzielenia odpowiedzi na pytanie zawarte we wniosku nie jest konieczne ustalenie kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu przepisów o VAT. Stanowisko Wnioskodawcy obejmuje bowiem obie sytuacje, to jest sytuacje, w których Transakcja dokonana byłaby w okresie przed i po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia (w odniesieniu do odpowiednich części Nieruchomości). Z tej perspektywy, wskazanie konkretnej daty Transakcji również nie jest konieczne. W realiach życia gospodarczego mało prawdopodobne jest również ustalenie precyzyjnej daty transakcji, której planowane zawarcie ma nastąpić w ciągu kilku najbliższych miesięcy.

Na marginesie Wnioskodawca wskazuje, że także w sytuacji, gdyby uznać, że nabycie przez Zbywcę budynku magazynowego, czy też związanych z jego funkcjonowaniem budowli, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów ropopochodnych, nastąpiło w ramach pierwszego zasiedlenia, to sprzedaż tych obiektów w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W przypadku bowiem, gdyby uznać, że nabycie przez Zbywcę budynku magazynowego związanych z jego funkcjonowaniem budowli, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów ropopochodnych nastąpiło w ramach pierwszego zasiedlenia to sprzedaż tych obiektów w ramach planowanej Transakcji korzystałaby zasadniczo ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa tych obiektów następowałaby bowiem po upływie 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia.

Uwzględniając zatem, że Nabywca i Zbywca, złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodne oświadczenia woli o wyborze opodatkowania oraz, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do tych obiektów, należy wskazać, że także w sytuacji, gdyby uznać, że nabycie przez Zbywcę budynku magazynowego, związanych z jego funkcjonowaniem budowli, kontenerowej stacji paliw oraz separatorów ropopochodnych nastąpiło w ramach pierwszego zasiedlenia, to dostawa tych obiektów w ramach planowanej Transakcji podlegałaby opodatkowaniu zgodnie ze zgodnym oświadczeniem Nabywcy i Zbywcy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT. W świetle powyższego, podstawowe warunki, jakie muszą zostać spełnione aby podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego to:

posiadanie statusu podatnika VAT, oraz

wykorzystywanie nabytych towarów i usług do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jeśli zatem wskazane powyżej warunki zostaną łącznie spełnione, dany podmiot powinien być uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, tj. w analizowanym stanie faktycznym sumę kwot podatku określonego w fakturach otrzymanych przez Wnioskodawcę z tytułu nabycia Nieruchomości (art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT).

Jednocześnie ustawa o VAT w art. 88 przewiduje pewne przypadki, gdy nie przysługuje prawo do obniżania podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. W szczególności, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT).

W przedstawionym stanie faktycznym, składające się na Nieruchomość, która zostanie nabyta przez Wnioskodawcę budynek magazynowy, budowle związane z funkcjonowaniem tego budynku, separator ropopochodny oraz kontenerowa stacja paliw będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Jak wskazano bowiem powyżej, Wnioskodawca zamierza wykonywać działalność zbliżoną charakterem do działalności Zbywcy, z tym że z wykorzystaniem własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, będzie on w tym zakresie również posiadał status podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT.

Co więcej, w zaistniałym stanie faktycznym nie znajdzie zastosowania wyłączenie, o którym mowa we wskazanym powyżej art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Mianowicie, omawiana transakcja sprzedaży składających się na Nieruchomość budynku magazynowego, budowli związanych z funkcjonowaniem tego budynku, separatora ropopochodnego oraz kontenerowej stacji paliw, będzie podlegać opodatkowaniu VAT w wyniku złożenia przez Zbywcę i Wnioskodawcę zgodnych oświadczeń o wyborze opcji opodatkowania (tj. rezygnacji ze zwolnienia) dotyczących zbywanej Nieruchomości (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT). Dodatkowo, do omawianej transakcji nie znajdzie również zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, gdyż zbywane Nieruchomości nie będą stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż powinien być na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego, jaki będzie wynikał z faktur, które Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Zaprezentowane powyżej stanowisko Wnioskodawcy znalazło potwierdzenie w znanych Wnioskodawcy interpretacjach podatkowych, w tym m.in. w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 lipca 2012 r. (sygn. IPPP2/443-405/12-2/IG).

Zagadnienia proceduralne związane z zakresem udzielanych interpretacji przepisów prawa podatkowego

1.1 Konieczność interpretacji przepisów prawa podatkowego

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 j.t., dalej: Ordynacja podatkowa lub Op) Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Ustawodawca w przytoczonym przepisie określił m.in. zakres przedmiotowy postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji, który ogranicza się do przepisów prawa podatkowego. Zgodnie z definicją przepisów prawa podatkowego znajdującą się w art. 3 pkt 2) Ordynacji podatkowej są to przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych. Zawarty w definicji zwrot ustawy podatkowe oznacza ustawy dotyczące podatków, opłat oraz niepodatkowych należności budżetowych określające podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania, stawki podatkowe oraz regulujące prawa i obowiązki organów podatkowych, podatników, płatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich (art. 3 pkt 1 Op).

Podkreślenia wymaga, że polskie sądy administracyjne nie ograniczają rozumienia przepisów prawa podatkowego tylko i wyłącznie do ustaw podatkowych. Wskazują, że pod tym pojęciem należy rozumieć również (...) ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania zobowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków.

Przepisy ustawy o VAT bezdyskusyjnie są przepisami prawa podatkowego w rozumieniu art. 3 pkt 2 Op.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy należy odnotować, że jedną z kwestii kluczowych dla oceny prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawcy oraz odpowiedzi na zadane we wniosku pytania jest dokonanie wykładni art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w celu stwierdzenia, czy opisana we wniosku Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT. Na marginesie należy zauważyć, że wykładnia art. 6 ustawy o VAT (to jest dokonanie interpretacji tego przepisu pozwalające na skonkludowanie czy ze względu na przedmiot Transakcji, podlega ona opodatkowaniu VAT czy też jest wyłączona spod zakresu opodatkowania VAT) ma decydujące znaczenie dla oceny sytuacji prawnopodatkowej zarówno Nabywcy jak i Zbywcy. Z tego powodu zarówno Zbywca jak i Nabywca zdecydowali się wystąpić o udzielenie interpretacji przepisów podatkowych.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawodawca zrezygnował z wprowadzenia ustawowej definicji przedsiębiorstwa (a wprowadzona do ustawy o VAT definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa również odnosi się do pojęcia przedsiębiorstwa). Z wykładni pojęcia przedsiębiorstwo wynikają określone konsekwencje podatkowe (w tym mające wpływ na prawidłowe wykonywanie obowiązków wskazanych w przepisach prawa podatkowego). W konsekwencji wykładnia terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 ustawy o VAT leży w zakresie przedmiotowym interpretacji indywidualnych prawa podatkowego.

Wnioskodawca pragnie wskazać, że w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (I FSK 1216/09) Sąd ten uznał, że jeżeli u podstaw stanowiska wnioskodawcy legła kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno - podatkowej, (w niniejszej sprawie na podstawie art. 6 pkt 1 u.p.t.u.), Minister Finansów był zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji czy sprzedaż oddziału stanowiła jego zdaniem sprzedaż przedsiębiorstwa w rozumieniu prawa cywilnego, czy też nie. W tym kontekście stwierdzić należy, że Naczelny Sąd Administracyjny w pełni podziela argumentację wyrażoną w orzeczeniach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2007 r., sygn. akt III SA/Wa 1737/07 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r., sygn. akt I SA/Bd 197/09, zgodnie z którym nie można obowiązku udzielania przez organ podatkowy pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego zawężać wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego, ponieważ nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość.

Podobnie WSA w Kielcach w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (I SA/Ke 466/08; prawomocny) nie zgodził się z oceną organu, iż analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych nie mieści się w ramach określonych przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa i w konsekwencji Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska, czy przedmiotowa transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Zdaniem WSA w kontekście stosowania art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług art. 551 k.c. stał się przepisem prawa podatkowego, mimo zamieszczenia go w ustawie wykraczającej poza ramy spraw wymienionych w art. 3 pkt 1 O.p. Skoro zatem przepis art. 551 k.c. jest przepisem prawa podatkowego, to niezasadnym było odmówienie wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie na podstawie art. 165a § 1 O.p.

W ocenie WSA w Krakowie dokonanej w wyroku z 9 grudnia 2011 r. (I SA/Kr 1691/11): Treść art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej należy zatem rozumieć w ten sposób, że wnioskodawca ma uprawnienie do uzyskania od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie określonej regulacji podatkowej. Możliwość uzyskania interpretacji indywidualnej prawa podatkowego odnosi się więc do stanów faktycznych przedstawionych przez wnioskodawcę, co do których wykładnia znajdujących w nich zastosowanie przepisów podatkowych może rzutować na prawidłowe rozliczenie wnioskodawcy w ramach danego podatku. W efekcie wnioskodawca ma uzyskać rzetelną informację, jak w określonym stanie faktycznym organ podatkowy interpretuje przepisy podatkowe znajdujące w nim zastosowanie, co może mieć wpływ na prawidłowość dokonania przez niego rozliczenia tegoż podatku (podobnie; wyrok NSA z 9 października 2008 r., sygn. akt I FSK 1239/07, niepubl.). Podobne stanowisko zostało przedstawione w wyroku WSA w Warszawie z dnia 30 listopada 2011 r. (III SA/Wa 753/11).

W kontekście przytoczonego stanowiska sądów administracyjnych oraz mając na uwadze treść odpowiednich regulacji Ordynacji Podatkowej (w szczególności art. 14b i 14c) należy skonkludować, że:

wykładnia terminu przedsiębiorstwo oraz zorganizowana część przedsiębiorstwa użytych w art. 6 ustawy o VAT należy do zakresu interpretacji przepisów prawa podatkowego

wykładnia powyższych terminów na istotne znaczenie dla oceny sytuacji prawnopodatkowej Wnioskodawcy sprecyzowanej w pytaniu zadanym w niniejszym wniosku.

1.2 Wyczerpujący opis zdarzenia przyszłego a. stanowisko Wnioskodawcy a ocena stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 14b 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Z powyżej przywołanej regulacji wynika, że ustawodawca w sposób wyraźny rozróżnił:

przedstawienie zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego

własnego stanowiska w sprawie ich oceny prawnej.

Opis stanu faktycznego winien zawierać przedstawienie okoliczności faktycznych faktów istotnych dla oceny prawnej określonego zjawiska. Ta część wniosku o interpretację nie zawiera wypowiedzi odnośnie wykładni prawa i oceny prawnej określonych zdarzeń. Stanowi ona jedynie punkt wyjścia dla organu do udzielenia interpretacji. Przedstawiony stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) nie podlega przy tym ocenie z punktu widzenia jego prawidłowości, lecz konfrontacji, w oparciu o zawarty we wniosku opis, z mającymi zastosowanie w sprawie przepisami prawa.

Własne stanowisko wnioskodawcy dotyczy natomiast wypowiedzi wnioskodawcy odnośnie wykładni prawa i oceny prawnej określonych zdarzeń. Prawidłowość tego stanowiska (czyli prawidłowość wypowiedzi wnioskodawcy odnośnie prawa) jest przedmiotem oceny organu. Ocena ta stanowi istotę udzielonej interpretacji.

W tym kontekście należy stwierdzić, że wypowiedzi odnośnie wykładni terminów przedsiębiorstwo oraz zorganizowana część przedsiębiorstwa użytych w art. 6 ustawy o VAT należą do zakresu interpretacji przepisów prawa podatkowego. W związku z tym, odzwierciedlając konstrukcję wniosku o wydanie interpretacji podatkowej wypowiedzi te winny być w części wniosku dotyczącej własnego stanowiska wnioskodawcy. Prawidłowość własnego stanowiska wnioskodawcy podlega natomiast ocenie organu podatkowego.

Niniejszy wniosek zawiera własne stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego, którego opis (w części Wniosku dotyczącej opisu zdarzenia przyszłego), w ocenie Wnioskodawcy, przedstawiony został w sposób wyczerpujący. Jednakże w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, co do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, możliwe jest skorzystanie z instytucji przewidzianej w art. 169 § 1 Op, czyli wezwanie Wnioskodawcy do uzupełnienia jednoznacznie wskazanych przez Organ braków w zakresie istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych.

Takie stanowisko jest również prezentowane przez sądy administracyjne. Przykładowo WSA w Krakowie w wyroku z dnia 18 stycznia 2012 r. (I SA/Kr 1642/11; prawomocny) stwierdził, że jeżeli organ właściwy do wydania interpretacji uznaje stan faktyczny za niewystarczający do zajęcia jednoznacznego stanowiska, zawsze może skorzystać z możliwości wezwania wnioskodawcy do uzupełnienia stanu faktycznego, przewidzianej w przepisie art. 169 § 1-2 Ordynacji podatkowej, który znajduje zastosowanie w postępowaniu w sprawach dotyczących interpretacji indywidualnej poprzez art. 14h Ordynacji podatkowej. Do analogicznych wniosków doszedł również WSA w Warszawie, który w wyroku z dnia 16 października 2008 r. (III SA/Wa 1191/08; prawomocny) podkreślił, że w przypadku wątpliwości odnośnie opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, (...) organ winien dążyć na poziomie faktów (podkreśl. Wnioskodawcy, do ustalenia tej kwestii, korzystając z trybu wskazanego w art. 169 § 1 w zw. z art. 14 h Ordynacji podatkowej. Co istotne, organ powinien korzystać z instytucji przewidzianej w art. 169 § 1 Ordynacji Podatkowej jedynie w odniesieniu do uzyskania informacji relewantnych z perspektywy oceny stanowiska wnioskodawcy.

W przypadku wystosowania wezwania, o którym mowa powyżej, powinno ono wskazywać, które elementy:

opisu zdarzenia przyszłego
opisu stanowiska wnioskodawcy budzą wątpliwości lub w jakim zakresie przedstawiony przez wnioskodawcę opis uznany został za niewystarczający.

1.3 Interpretacja warunkowa

Zasada państwa prawa wymaga, aby przepisy nakładające na obywateli obowiązki podatkowe, były na tyle jasne i zrozumiałe, by ciężar podatkowy stał się możliwy do przewidzenia. Gdyby jednak okazało się, że przepisy budzą wątpliwości podatników, powinno istnieć rozwiązanie, które pozwoli na uzyskanie od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować prawa i obowiązki podatnika na gruncie określonej regulacji podatkowej. Taki cel przyświecał ustawodawcy, który wprowadzał regulacje dotyczące interpretacji przepisów prawa podatkowego do Ordynacji podatkowej (znajduje to potwierdzenie w uzasadnieniu projektu ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Sejm RP V kadencji Nr druku: 731).

Zgodnie z art. 14b § 1 Op minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego. Najważniejszym elementem wydawanej interpretacji jest ocena stanowiska wnioskodawcy dokonana przez organ wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny (art. 14c Op). Rzetelne dokonanie oceny stanowiska podatnika, które zostało przedstawione we wniosku i które może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie danej regulacji podatkowej, jest z jednej strony obowiązkiem organu wydającego interpretację, a z drugiej strony prawem podatnika.

Podobnie uznał NSA w wyroku z 9 października 2008 r. (I FSK 1239/07): Podatnik ma uprawnienie do uzyskania od organu podatkowego interpretacji prawa podatkowego w każdej indywidualnej sprawie, która może kształtować jego prawa i obowiązki na gruncie określonej regulacji podatkowej. Wynika z tego, że odnośnie do każdego podatku podatnik może żądać od organu wykładni co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów normujących ten podatek w jego indywidualnej sprawie, czyli wskazać zakres i sposób zastosowania przepisów regulujących określony podatek do przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego, który indywidualizuje zakres jego sprawy. W szczególności zatem żądanie na podstawie art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej uzyskania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego odnosi się do stanów faktycznych przedstawionych przez podatnika, co do których wykładnia znajdujących w nich zastosowanie przepisów podatkowych może rzutować na prawidłowe rozliczenie podatnika w ramach tego podatku. W efekcie podatnik ma uzyskać rzetelną informację, jak - w dotyczącym go stanie faktycznym - organ podatkowy interpretuje przepisy podatkowe znajdujące w nim zastosowanie, co może mieć wpływ na prawidłowość dokonania przez niego rozliczenia tegoż podatku.

Zgodnie z orzecznictwem polskich sądów administracyjnych za rzetelną interpretację przepisów prawa podatkowego należy uznać taką interpretację, która nie budzi wątpliwości podatnika, kt6ra wyczerpująco i kompleksowo odnosi się do zawartego we wniosku stanowiska zainteresowanego.

Bezwzględnym wymogiem jest ponadto wydawanie jednoznacznych interpretacji

. Interpretacja warunkowa przerzucałaby ciężar oceny prawnej i wykładni przepisów na wnioskodawcę, co uznać należy za niezgodne z art. 14b § 1 Op. Ponadto w świetle art. 14k w zw. z art. 14b § 1 interpretacja warunkowa nie ma żadnego waloru ochronnego dla podatnika, co jest niezgodne m.in. z zasadą praworządności określoną w art. 120 Op.

Wydanie interpretacji warunkowej niweczyłoby cel przyświecający ustawodawcy, który wprowadzał przepisy o interpretacjach podatkowych do Ordynacji podatkowej. Podobne stanowisko wyraził WSA w Warszawie w wyroku z 31 października 2011 r. (III SA/Wa 1329/11) oraz NSA w wyroku z 15 stycznia 2010 r. (I FSK 1796/08) .

Na jedyną możliwość zawarcia warunku w dokonywanej ocenie stanowiska wnioskodawcy wskazał WSA w Krakowie w wyroku z dnia 18 stycznia 2012 r. (1 SA/Kr 1642/11; prawomocny). Sąd ten zwrócił bowiem uwagę, że niedopuszczalnym jest warunkowe uznanie prawidłowości stanowiska wnioskodawcy, w sytuacji gdy organ stwierdza konieczność wypełnienia dodatkowych warunków o znaczeniu skutków podatkowych, a wnioskodawca nie zawiera ich we własnym stanowisku.

Niedopuszczalność warunkowej oceny prawnej należy odróżnić od zawarcia warunku w opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i w zadanym pytaniu. Taki opis, jak w niniejszym Wniosku obrazuje pewną sekwencję zdarzeń, które na koniec tworzą jedno zdarzenie przyszłe/jeden stan faktyczny.

Na gruncie niniejszego wniosku kluczowe jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy przedmiotem Transakcji są towary czy też może jest to zorganizowana masa majątkowa uznawana dla potrzeb VAT za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Odpowiedź na to pytanie (jest to pytanie z zakresu wykładni i stosowania prawa a nie pytanie z zakresu wiedzy o faktach) jest punktem wyjścia do oceny sytuacji prawnopodatkowej Wnioskodawcy. O tym, że odpowiedź na tak postawione pytanie jest wypowiedzią co do prawa a nie co do faktów świadczy chociażby to, że pojęcie przedsiębiorstwo i zorganizowana część przedsiębiorstwa mają swoiste znaczenie na gruncie VAT, są elementem systemu VAT. Nie są to natomiast elementy świata pozaprawnego, występującego poza systemem prawa. Potoczne rozumienie powyższych zwrotów nie jest istotne z perspektywy oceny zaistniałego problemu prawnego. Tak samo rozumienie tych pojęć na gruncie na przykład prawa gospodarczego może być pomocnicze dla oceny stanowiska Wnioskodawcy, ale nie jest decydujące. Stąd też jak najbardziej uzasadnione jest, aby Organ dokonał oceny na gruncie stosownych regulacji podatkowych prawidłowości twierdzeń Wnioskodawcy przedstawionych w opisie jego stanowiska.

W opisie własnego stanowiska Wnioskodawca jednoznacznie stwierdził, że w jego ocenie przedmiot Transakcji nie spełnia kryteriów przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części dla potrzeb VAT. Bez oceny prawidłowości tego stanowiska nie jest możliwe udzielenie odpowiedzi na pytanie postawione we Wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji przedsiębiorstwa, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wynika, iż przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona obiektywnie oceniając posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od Zbywcy Nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem magazynowym, kontenerową stacją paliw, separatorami ropopochodnymi oraz budowlami związanymi z funkcjonowaniem budynku magazynowego (w tym parking). W związku z nabyciem Nieruchomości, Wnioskodawca nabędzie również prawa z umów najmu oraz przejmie obowiązki z tej umowy. Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed Transakcją a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po Transakcji. W przypadku, jeśli Transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy. Ponadto, wraz z Nieruchomością Wnioskodawca nabędzie następujące prawa oraz przejmie środki pieniężne, które ze względu na swój charakter są z nią nierozerwalnie związane, takie jak: zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców, majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości, gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę. Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie wszystkich należności i zobowiązań Zbywcy, w szczególności długoterminowych zobowiązań Zbywcy. Ponadto, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności: prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z dostawą mediów do Nieruchomości, obsługą techniczną, zarządzaniem, ubezpieczeniem, ochroną mienia, monitoringiem, utrzymaniem czystości. Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Wnioskodawca zawrze natomiast samodzielnie nowe umowy dotyczące zarządzania Nieruchomością, ubezpieczenia oraz pozostałe w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone jest, iż część z nowo zawartych umów przez Nabywcę będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług. Ponadto przedmiotem Transakcji nie będą takie składniki przedsiębiorstwa Zbywcy jak, w szczególności: umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami), zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem dłużnym nabycia i budowy Nieruchomości, w szczególności zobowiązania z tytułu kredytu bankowego i pożyczek otrzymanych przez Zbywcę, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w szczególności umowy o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Natomiast działalność Zbywcy w zakresie rozwoju biznesu i opracowywania strategii działalności Zbywcy jest prowadzona przez komplementariusza Zbywcy. Wnioskodawca wskazał również, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej.

Odnosząc powyższe do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 cyt. ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 (1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, bowiem Nieruchomość razem z umowami najmu, niezależnie czy przejmowanymi przez Nabywcę na podstawie cesji czy z mocy prawa (na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego) oraz tylko niektórymi składnikami majątku Zbywcy immanentnie związanymi z Nieruchomością, nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Z perspektywy przedsiębiorstwa Zbywcy przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki tego przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomość oraz prawa nierozerwalnie z nią związane.

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej jego części, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e cyt. ustawy. Zbywane składniki majątku (w tym Nieruchomość) nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot Transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Zatem, w powyższej części należy zgodzić się z zaprezentowaną przez Wnioskodawcę argumentacją.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, w myśl art. 146a pkt 1 cyt. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a cyt. ustawy.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić należy w tym miejscu, iż pojęcie oddanie do użytkowania, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.

Zgodnie natomiast z dyspozycją art. 29 ust. 5 cyt. ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Ponadto art. 43 ust. 10 cyt. ustawy wskazuje, iż podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z art. 43 ust. 11 cyt. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem magazynowym, kontenerową stacją paliw, separatorami ropopochodnymi oraz budowlami związanymi z funkcjonowaniem budynku magazynowego (w tym parking). Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpiło jeszcze przed zakończeniem budowy na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności oraz oświadczenia o ustanowieniu hipotek kaucyjnych. Przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości przez Zbywcę podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponieważ Nieruchomość została nabyta z zamiarem prowadzenia na niej działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Budowa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości została dokończona przez Zbywcę. Pozwolenie na użytkowanie budynku magazynowego i budowli związanych z jego funkcjonowaniem zostało wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dnia 17 grudnia 2007 r. po zakończeniu prac budowlanych, a dla stacji paliw i separatorów ropopochodnych 6 października 2008 r. Zbywca dokonał również odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z wydatkami na ukończenie budowy.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie poszczególnych obiektów składających się na Nieruchomość, tj. budynku magazynowego, kontenerowej stacji paliw, separatorów ropopochodnych oraz budowli związanych z funkcjonowaniem budynku magazynowego począwszy od dnia ich wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% ich podatkowej wartości początkowej.

W chwili obecnej, budynek magazynowy jest w 100% wynajęty na rzecz 1 najemcy. Zgodnie z umową najmu zawartą z najemcą, najemca ma prawo do korzystania z wynajętego przez niego budynku magazynowego, budowli związanych z funkcjonowaniem budynku magazynowego (w tym parking), kontenerowej stacji pali, separatorów ropopochodnych oraz ze związanej z tym budynkiem infrastruktury.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem magazynowym, kontenerową stacją paliw, separatorami ropopochodnymi oraz pozostałymi budowlami związanymi z funkcjonowaniem budynku magazynowego nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, było oddanie ich w całości w najem, przy założeniu, że ulepszenia, w stosunku do tych budynków i budowli, stanowiły mniej niż 30% ich wartości początkowej, na co wskazuje Wnioskodawca.

W konsekwencji powyższego, w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości, nastąpi w okresie 2 lat bądź dłuższym od oddania w najem, wówczas sprzedaż ta korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, z opcją wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy, po spełnieniu zawartych w tym przepisie warunków.

Natomiast, w przypadku, gdy Nieruchomość będzie przedmiotem dostawy w terminie krótszym niż 2 lata od momentu oddania w najem, wówczas transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy. W takiej sytuacji zasadne staje się zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia przy sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności wskazanych przez Stronę, budowa budynku magazynowego i budowli wchodzących w skład Nieruchomości została dokończona przez Zbywcę, który dokonał również odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z wydatkami na ukończenie budowy. Zatem, warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) cyt. ustawy nie został spełniony i dostawa budynku i budowli w okresie krótszym niż dwa lata od dnia oddania tych budynków i budowli do użytkowania na podstawie umowy najmu, będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 cyt. ustawy.

Reasumując, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, w przypadku gdy okres pomiędzy oddaniem w najem, a datą sprzedaży będzie krótszy niż 2 lata, zastosowanie znajdzie, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku VAT w wysokości 23%, natomiast w przypadku gdy okres pomiędzy oddaniem w najem, a datą sprzedaży będzie wynosił 2 lata lub więcej, zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, z możliwością opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 cyt. ustawy. Grunt stanowiący element Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji będzie opodatkowany w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, na tych samych zasadach jak posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

Ad. 2

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast, w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wskazano, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m. in. w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wykazano w odpowiedzi na pytanie 1, przedmiotowa transakcja nabycia nieruchomości (przy wyborze opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, jak zadeklarował Wnioskodawca) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto wydatek poniesiony przy zakupie nieruchomości będzie związany z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, zbliżoną do działalności Zbywcy, z tym że z wykorzystaniem własnych zasobów i w oparciu o własny know-how, podlegającą opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wskazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym, w niniejszej interpretacji Organ nie odniósł się do stanowiska Wnioskodawcy w zakresie szeroko omówionych zagadnień proceduralnych związanych z udzielaniem interpretacji przepisów prawa podatkowego, gdyż w świetle ww. przepisu nie mogą być one przedmiotem interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie