Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT, brak zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki oraz prawo Kupującego do obniżenia podatku należnego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT oraz braku zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej działki nr ….,

-prawa Kupującego, w związku z nabyciem ww. zabudowanej działki, do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Uzupełnili go Państwo pismem z 24 listopada 2022 r. (data wpływu 28 listopada 2022 r.) o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania: ….  sp. z o.o. sp. k.. ….…-….. ….NIP …..

2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania: ..... sp. z o.o .......-...  ....NIP .....

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.…. Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą w …. (adres: ..-…, ….., ul. …) Regon …., NIP …., dalej: „Wnioskodawca” lub „Sprzedająca”,

2.…. sp. z o.o. z siedzibą w …. (adres: ..-…  …., ul. ….) REGON …, NIP …., dalej „Kupująca”.

Sprzedająca i Kupująca określani dalej łącznie jako: „Zainteresowani”.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest transakcja sprzedaży nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującej (dalej: „Transakcja”). Planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa własności działki nr … o powierzchni …. ha, położonej w …, obręb …., gmina …., powiat ….., województwo …, przy ul. …., dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze …. przez Sąd Rejonowy w …. … Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Działka”), wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami w postaci budynku usługowo-handlowego w trakcie realizacji prac budowlanych na etapie stanu surowego zamkniętego oraz chodnika.

Na moment Transakcji przedmiotowa działka nr … zabudowana jest dwukondygnacyjnym budynkiem usługowo-handlowym z antresolami, w stanie surowym zamkniętym, bez nadanego numeru, o powierzchni netto po podłodze całkowitej …. m² (….. metra kwadratowego), wyposażonym w media: prąd, gaz, instalacje wodno-kanalizacyjną (dalej: „Budynek”). Dodatkowo, na moment Transakcji, na Działce znajduje się naniesienie w postaci fragmentu chodnika ułożonego wokół Budynku. Działka wraz z Budynkiem i zabudowaniami będzie dalej określana jako „Nieruchomość”, a Budynek wraz chodnikiem jako „Zabudowania”. Dodatkowo na Działce znajdują się również sieci przesyłowe, doprowadzające do budynku gaz, wodę oraz odprowadzające kanalizację.

Dla terenów obejmujących Działkę obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („MPZP”), w którym Działka ma przeznaczenie 1MN/U  - zabudowa mieszkaniowo-usługowa. W stosunku do Budynku zostało wydane pozwolenie na budowę, które również określa Budynek jako budynek usługowo-handlowy. Zarówno Sprzedająca, jak i Kupująca są zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT.

Działka …. powstała z podziału działki nr …., którą Sprzedająca nabyła jako działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w kancelarii notarialnej w …., przed notariuszem …. dnia ….2018 r., Rep. … nr …... Z tytułu nabycia działki nr … nie przysługiwało Sprzedającej prawo do odliczenia podatku należnego o podatek naliczony, z powodu nabycia własności działki od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku VAT. Sprzedająca dnia …..2018 r. uzyskała pozwolenie na budowę Budynku usługowo-handlowego, a następnie dnia ….2019 r. rozpoczęła budowę w/w budynku usługowo-handlowego na działce …. Na wniosek Sprzedającej, Prezydent Miasta …. na mocy decyzji z dnia ….2021 r. dokonał podziału działki … na działki … (….) i … (….), wskutek dokonanego podziału na działce nr … znalazł się budynek mieszkalny, a na działce … rozpoczęta budowa budynku usługowo-handlowego (w trakcie budowy).

Z tytułu ponoszenia nakładów, związanych z budową budynku, Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z uwagi na okoliczność, iż budynek ten miał być przeznaczony do prowadzenia w nim, po zakończeniu budowy, działalności opodatkowanej  VAT, polegającej na wynajmie lokali usługowych; Sprzedająca nie wykorzystywała i nie będzie wykorzystywała do dnia sprzedaży, Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupująca zamierza wykończyć Budynek i oddać go do użytkowania w celu prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie lokali usługowych, opodatkowanej VAT.

W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania:

1)Czy budynek i chodnik posadowione na przedmiotowej działce na dzień jej sprzedaży, stanowią budynki/budowle, bądź ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.)?

Definicję „budynku” zawiera art. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn.zm.) - dalej PrBud.

Zgodnie z przywołanym przepisem „budynkiem” jest tylko taki obiekt budowlany, który łącznie spełnia następujące warunki:

1)jest trwale związany z gruntem;

2)jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych;

3)posiada fundamenty i dach.

Budynek wskazany w opisie zdarzenia przyszłego posiada wymienione wyżej warunki do uznania go za budynek w rozumieniu powołanego przepisu prawa budowlanego.

Zawarta w przepisie art. 3 pkt 3  PrBud definicja legalna budowli skonstruowana została jako połączenie definicji negatywnej i wyliczenia przykładowego. Zgodnie z powołanym przepisem, budowlą jest każdy obiekt budowlany, niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury. Przyjęta konstrukcja definicji świadczy o tym, że jeżeli nie możemy zaliczyć określonego obiektu budowlanego do kategorii budynków lub obiektów małej architektury, to stanowią one budowle. Zdaniem Wnioskodawcy chodnik wskazany w opisie zdarzenia przyszłego jest budowlą w rozumieniu powołanego przepisu.

2)Czy nastąpiło/nastąpi przed sprzedażą przedmiotowej działki, pierwsze zasiedlenie posadowionych na niej budynków/budowli, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r., poz.931 ze zm.)? Jeśli tak, to należy wskazać:

-dzień, miesiąc i rok;

-kto dokonał pierwszego zasiedlenia ww. budynków/budowli ?

-czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww./budynków/budowli, a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Zgodnie z art 2 pkt. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 z późn. zm.) przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Przedmiotowy budynek i chodnik przed planowaną sprzedażą nie były oddane przez Wnioskodawcę do użytkowania, ani też nie były użytkowane na potrzeby własne Wnioskodawcy, zatem w opinii Wnioskodawcy przed planowaną sprzedażą nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu powołanego przepisu.

3)Czy sieci przesyłowe, znajdujące się na przedmiotowej działce, są Państwa własnością i czy będą one przedmiotem dostawy? Jeśli tak, to należy wskazać:

-czy stanowią one budowle, bądź ich części w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.).

Należy wskazać:

·dzień, miesiąc i rok,

·kto dokonał pierwszego zasiedlenia ww. budowli?

·czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli a momentem sprzedaży  upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Sieci przesyłowe doprowadzające wodę i odprowadzające ścieki, znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z zawartą umową z zakładem sieciowym są własnością Wnioskodawcy i będą one przedmiotem dostawy, z tym że nie będą wyodrębnione z podstawy opodatkowania. Sieć przesyłowa doprowadzająca gaz oraz energię elektryczną, znajdująca się na przedmiotowej działce, zgodnie z zawartą umową z dostawcami mediów jest własnością tych zakładów przesyłowych.

W opinii Wnioskodawcy sieci doprowadzające wodę i odprowadzające ścieki nie stanowią odrębnej budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 PrBud, lecz są częścią składową budynku, gdyż wraz z budynkiem składają się na jego całość techniczno-użytkową, tj. tworzą taki związek, który umożliwia ich wzajemne funkcjonowanie i możliwość użytkowania przedmiotowego budynku zgodnie z jego przeznaczeniem (art. 3 pkt 1 PrBud).

4)Do jakich czynności Kupująca będzie wykorzystywała przedmiotową działkę z posadowionym na niej budynkiem oraz chodnikiem, tj. czy do czynności:

-opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

-zwolnionych od podatku od towarów i usług;

-niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? 

Zgodnie w zaprezentowanym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego Kupująca zamierza wykorzystywać zakupioną nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Pytania

1.Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała u Sprzedającej w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

2.Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego, wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej, dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe, na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2.W zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającej faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującej lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH

1.Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem, aby była objęta tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Ponieważ na moment Transakcji na Działce będą znajdować się Zabudowania, w ocenie Zainteresowanych Działki nie sposób uznać za tereny niezabudowane, a tym samym art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie będzie mieć zastosowania do Transakcji. Co do zasady, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

A także, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu, lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ramach Transakcji dojdzie do oddania Zabudowań do użytkowania pierwszemu nabywcy (Kupującej) przed wybudowaniem. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, w ramach Transakcji nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia Zabudowań, w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, Transakcja będzie miała miejsce przed pierwszym zasiedleniem. Z uwagi na powyższe, w stosunku do Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sprawie nie będzie możliwe również zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W opinii Zainteresowanych, aby dostawa budynków, budowli lub ich części była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponieważ Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków na budowę Zabudowań Działki, powyższe zwolnienie nie będzie mieć zastosowania. W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki: a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedająca nie wykorzystywała przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT oraz do dnia Transakcji nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT oraz Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu wytworzenia Zabudowań, nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2.Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania 2.

W odniesieniu do prawa do odliczenia VAT naliczonego, związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Kupującej do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu. Kupująca jest, i na dzień dokonania Transakcji będzie, zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, polegającą na wynajmie lokali usługowych. W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku, gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe. Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym, Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającej. Po stronie Kupującej odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz obowiązków w zakresie p.c.c. (którego Kupująca byłaby podatnikiem).

Ponieważ, jak wskazano powyżej, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie w ocenie Zainteresowanych wykorzystywana przez Kupującą do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu, Kupująca będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedającej, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Kupującej lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego, za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Jak wynika z art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Zgodnie z tym przepisem, budynki, budowle i grunty spełniają definicję towaru, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem uznać należy, że sprzedaż zabudowanej działki nr ... będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność dostawy zabudowanej działki nr ...  będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przechodząc do kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży zabudowanej działki nr … należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W odniesieniu do sprzedaży działki zabudowanej należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli dla dostawy nieruchomości zabudowanych nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a, to należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.   

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający planuje zbycie prawa własności do działki nr… wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami w postaci budynku usługowo-handlowego w trakcie realizacji prac budowlanych oraz chodnika. Zabudowania spełniają definicję budynku oraz budowli w rozumieniu Prawa budowlanego.

Ww. zabudowania nie były przed planowaną sprzedażą oddane do użytkowania, ani też nie były użytkowane przez Sprzedającego na potrzeby własne.

Zatem, z uwagi na fakt, że sprzedaż ww. zabudowań dokonana będzie przed pierwszym zasiedleniem, to w odniesieniu do tych zabudowań nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto - jak wynika z treści wniosku - z tytułu ponoszenia nakładów, związanych z budową ww. budynku i budowli, przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem, nie zostaną również spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie nie będą spełnione również przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Z tytułu ponoszenia nakładów, związanych z budową budynku i budowli, Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku.

W związku z powyższym, nie zostaną spełnione przesłanki, warunkujące zwolnienie także z tego przepisu - w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży budynku i budowli nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, sprzedaż budynku i budowli posadowionych na działce nr …  nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, jak również nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. zabudowania, nie będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

A zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać je za prawidłowe.

Państwa kolejne wątpliwości dotyczą prawa Kupującego do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe w związku z nabyciem nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupów z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

Ponadto, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 11  ustawy:

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący zarejestrowani są jako czynni podatnicy VAT.  Z treści wniosku wynika również, że zabudowana działka nr … nabyta przez Kupującego, będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych - po jej nabyciu Kupujący zamierza wykończyć budynek usługowo-handlowy i oddać go do użytkowania w celu prowadzenia działalności gospodarczej  opodatkowanej podatkiem  VAT, polegającej na wynajmie lokali usługowych.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia, wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że w związku z nabyciem zabudowanej działki nr …., Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminie wynikającym z art. 86. ust. 10 ustawy.

Ponadto, w sytuacji gdy w okresie rozliczeniowym wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym – Kupujący będzie miał prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 

Natomiast w sytuacji gdy Kupujący nie dokona odliczenia w terminie wynikającym z art. 86. ust. 10 ustawy będzie miał prawo do odliczenia podatku za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy.

Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego - nabyte przez Kupującego nieruchomości będą służyły czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

A zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać je za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.  Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

...... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.).