Opodatkowanie sprzedaży lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w drodze licytacji komorniczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 kwietnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 12 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w drodze licytacji komorniczej sygn. (…). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 maja 2022 r. (wpływ 26 maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jako komornik sądowy pod sygnaturą (…) Wnioskodawca prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko (…), NIP: (…), Regon: (…), KRS: (…) z nieruchomości zabudowanej stanowiącej lokal będący odrębną nieruchomość wraz z udziałem związanym z własnością lokalu (…) położonej pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Dłużnik z tytułu dostawy nieruchomości zabudowanej będzie działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Dłużnik nabył dany lokal na podstawie umowy sprzedaży z 29 sierpnia 2017 r. Nieruchomość według ustaleń na marzec 2022 roku była zamieszkiwana przez osoby trzecie. Nie ustalono czy była przedmiotem najmu.

Dłużnik nie podejmował czynności zmierzającej do zwiększenia atrakcyjności. Lokal mieszkalny oznaczony numerem (…) o powierzchni użytkowej (…) m² położony jest na (…) kondygnacji. Lokal składa się z holu, kuchni, 2 pokoi i łazienki. Dłużnik jest czynnym podatnikiem VAT.

Komornik nie posiada wiedzy czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku z tytułu nabycia nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Wnioskodawca uszczegółowił, że wniosek dotyczy nieruchomości lokalowej o charakterze mieszkalnym nr (…) wraz z udziałem równym (…) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położona w budynku mieszkalnym wielorodzinnym (…). Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m² położony jest na (…) kondygnacji. Składa się z: 2 pokoi, łazienki, kuchni i holu. Dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego prowadzona jest przez Sąd Rejonowy (…) księga wieczysta nr (…).

Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z Działem 3 KRS Dłużnika, Dłużnik ma prowadzić działalność gospodarczą w zakresie między innymi: pośrednictwa w obrocie nieruchomości, budownictwa, zagospodarowania i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajem nieruchomości.

Komornik nie posiada wiedzy czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lokalu nr (…) oraz w jakim celu Dłużnik nabył lokal.

Wnioskodawca nie posiada także wiedzy, czy nabycie lokalu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy z tego tytułu wystawiono fakturę VAT oraz czy lokal o nr (…) był nabyty/wykorzystywany przez dłużnika przez cały okres posiadania do działalności zwolnionej czy opodatkowanej podatkiem VAT.

Ponad wszelką wątpliwość, zdaniem Wnioskodawcy, od momentu oddania do użytkowania ww. lokalu do momentu jego sprzedaży w drodze licytacji komorniczej minie okres dłuższy niż 2 lata. Komornik uprzednio prowadził egzekucje z danego lokalu w 2018 r. i lokal był wówczas oddany do użytkowania.

Wnioskodawca wskazał, że nie posiada wiedzy czy w stosunku do lokalu były ponoszone nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej.

Komornik podjął udokumentowane działania w tym zakresie, potwierdzając brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji.

Wnioskodawca nadmienił, że ponad wszelką wątpliwość brak odpowiedzi Dłużnika zmierza do przedłużenia prowadzonego postępowania.

Pytanie

Czy sprzedaż w drodze licytacji przez komornika ww. nieruchomości Dłużnika, będącej lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość wraz z udziałem związanym z własnością lokalu (…), położonej pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT); w szczególności czy miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Dłużnik (…) figuruje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT jako podmiot czynny.

Wskazany lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem (…) położonej pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), stanowi oddzielny lokal mieszkalny. Z zapisów zupełnej księgi wieczystej wynika, iż dany lokal mieszkalny ma powierzchnię (…) m² i lokal został nabyty od podmiotu działającego w formie Sp. z o.o. - (…), NIP: (…), KRS: (…), (…). Oba podmioty łączy osoba członka zarządu (…).

W świetle art. 41 ust. 12 ust. w zw. z ust. 2 ustawy o VAT, stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Jednakże, zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się: budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m², oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W dacie oględzin biegły stwierdził, iż lokal wykończony jest w podstawowym stopniu typu tynki, podłogi, płytki kuchenne i łazienkowe, oraz armatura, zatem nie jest możliwe, aby nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej tego lokalu. Nie można też wykluczyć, że te nakłady poniósł poprzedni właściciel porównując datę budowy budynku, odbioru nieruchomości i jej zakupu przez Dłużnika.

Mając na uwadze, że Dłużnik jest czynnym podatnikiem podatku VAT, lokal został nabyty od Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością - zatem powinna być wystawiona faktura, powierzchnia lokalu nie przekracza 150 m², spełnione są wszystkie kryteria uznania , że sprzedaż nieruchomości powiększona powinna być o kwotę podatku VAT w wysokości 8%. Co do ustalenia wysokości podatku, Komornik przyjął cenę sprzedaży powiększona o podatek VAT, co stanowić będzie cenę brutto.

W mysi art. 43 ust. 21 ustawy zaś o podatku od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 ustawy, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zwolnień od podatku nie są spełnione.

Zgodnie bowiem z treścią art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług organy egzekucyjne komornicy sądowi wykonujący czynności w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Nie stoi nic jednak na przeszkodzie, gdyby dłużnik reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika posiadał dokumenty źródłowe odmienne od stanowiska komornika, do ujawnienia ich na etapie skargowym niniejszego postanowienia. W przeciwnym bądź razie przyjąć należy, że stanowisko komornika sądowego jest trafne. Na zasadzie § 22 ust. 1 rozporządzenia z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w przypadku sprzedaży towarów, wystawiają w imieniu dłużnika i na jego rachunek faktury potwierdzające dokonanie sprzedaży tych towarów.

Reasumując:

-zajęty lokal spełnia definicję wynikająca z art. 2 pkt 6 ustawy, a sprzedaż stanowi dostawę towaru – dłużnik jest podatnikiem w świetle art. 15 ust. 1 ustawy;

-działalność gospodarcza dłużnika wypełnia definiuję art. 15 ust.2 ustawy;

-nieruchomość lokalowa nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;

-dłużnik nie spełnia łącznie obu przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zarówno gruntowych jak i zabudowanych dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Spółka z o.o. (Dłużnik) prowadząca działalność gospodarczą w zakresie m.in. pośrednictwa w obrocie nieruchomości, budownictwa, zagospodarowania i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu nieruchomości, nabyła od podmiotu będącego Spółką z o.o. – lokal mieszkalny oznaczony nr (…) na podstawie umowy sprzedaży z 29 sierpnia 2017 r., jako czynny podatnik podatku VAT.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy transakcja sprzedaży w drodze licytacji komorniczej ww. lokalu wraz z udziałem związanym z własnością tego lokalu będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie w pierwszej kolejności należy więc wskazać, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej lokalu oznaczonego nr (…) wraz z przynależnym udziałem (…), nabytego przez Dłużnika jako czynnego podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie m.in. obrotu nieruchomościami, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa transakcja dotyczy bowiem towaru w rozumieniu ustawy, stanowiącego składnik majątkowy przedsiębiorstwa Dłużnika.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy należy zauważyć, że przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy art. 43 ust. 21 ustawy:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W analizowanej sprawie przedstawiony opis stanu faktycznego nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Wnioskodawcę w drodze licytacji komorniczej lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (…) stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem związanym z własnością tego lokalu będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Wnioskodawca wskazał bowiem, że nie posiada wiedzy kiedy konkretnie nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. lokalu. Wprawdzie wskazał, że od momentu oddania do użytkowania ww. lokalu do dnia sprzedaży w drodze licytacji komorniczej minie okres dłuższy niż 2 lata, jednakże Wnioskodawca nie posiada wiedzy czy w stosunku do lokalu były ponoszone nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej. Wnioskodawca nie posiada również wiedzy czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. lokalu, ani czy lokal o nr (…) był nabyty/wykorzystywany przez dłużnika przez cały okres posiadania do działalności zwolnionej czy opodatkowanej podatkiem VAT.

Zaznaczyć jednak należy, co wskazał Wnioskodawca, że brak informacji, niezbędnych do oceny możliwości zastosowania wskazanych powyżej zwolnień od podatku VAT, jest wynikiem podjętych przez Wnioskodawcę udokumentowanych działań, potwierdzających brak możliwości uzyskania tych informacji od Dłużnika.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Wnioskodawcę udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Tym samym, w analizowanym przypadku, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (…), stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem związanym z własnością tego lokalu (…) będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy. Sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Podsumowując, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że opisana we wniosku transakcja dotyczy Dłużnika, będącego podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy a działalność Dłużnika wypełnia definicję działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. Jednak - wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, że nieruchomość lokalowa nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz że Dłużnik nie spełnia łącznie obu przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – stwierdzić należy, że z powodu braku informacji niezbędnych do oceny tych zwolnień, Organ nie może jednoznacznie stwierdzić czy opisana transakcja korzysta bądź nie korzysta z tych zwolnień.

W tym miejscu wskazujemy, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług (w przedmiotowej sprawie dla dostawy lokalu mieszkalnego) od 1 kwietnia 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy, podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Tym samym, Organ nie może zająć stanowiska co do wysokości stawki podatku VAT.

W związku z powyższym, oceniając stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje