Uznanie za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, zwolnienie od podatku VAT sprzedaży nieruchomości.

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek nr 1/1, 1/2 i 1/3) i w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości (działki nr 1/3) oraz prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości (działek nr 1/1, 1/2).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 grudnia 2021 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości (działek nr 1/1, 1/2 i 1/3). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lutego 2022 r. (wpływ 2 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

11 lipca 2019 r. nabyła Pani działkę gruntu o pow. 0,1044 ha zabudowaną budynkami oznaczonymi w ewidencji gruntów jako pozostałe budynki niemieszkalne o łącznej pow. 73 m², znajdujące się w złym stanie technicznym do kapitalnego remontu.

Następnie, kolejnym aktem notarialnym, 3 września 2019 r. nabyła Pani przyległą nieruchomość złożoną z dwóch działek o łącznej pow. 0,1094 ha. Na jednej z nich posadowiony jest budynek niemieszkalny o pow. zabudowy 45 m² (przyległy do zakupionych wcześniej budynków), w złym stanie technicznym w trakcie remontu.

Działki nabyła Pani w celu wyburzenia i wybudowania nowego domu mieszkalnego. Do dnia dzisiejszego, nie podjęła Pani żadnych robót modernizacyjnych czy remontowych na zakupionym terenie.

Obecnie zamierza Pani sprzedać ww. nieruchomości firmie, która chce wybudować obiekt na działalność handlową.

Nie jest Pani czynnym podatnikiem. Jest Pani emerytką i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

W piśmie uzupełniającym z 22 lutego 2022 r. uzupełniła Pani opis zdarzenia przyszłego następująco:

Zakupione w 2019 r. działki: 1/1, 1/2 i 1/3 (0,050 ha) sąsiadujące ze sobą o łącznej powierzchni 0,2138 ha stanowiły po wojnie gospodarstwo rolne, którego współwłaścicielem był Pani tata S. K. W drodze podziału stały się własnością Pani kuzynostwa, od którego odkupiła Pani działki. Sąsiednia działka 1/4 jest własnością Pani brata J. K.

Nieruchomości zostały zakupione bez podatku VAT, w celu budowy domu mieszkalnego na własne potrzeby. Od momentu nabycia do dnia dzisiejszego, nie użytkowała Pani w żaden sposób nieruchomości, nie były przedmiotem najmu i nie podejmowała Pani żadnych działań modernizacyjnych czy budowlanych.

Nie poczyniła Pani również żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Firma zainteresowana kupnem, sama złożyła ofertę. Aby doszło do sprzedaży, firma musi otrzymać wszelkie zezwolenia (warunki zabudowy, pozwolenie na budowę). Wszelkie prace rozbiórkowe rozpoczną się po sprzedaży nieruchomości.  W celu uzyskania warunków i pozwolenia na budowę udzieliła Pani pełnomocnictwa zainteresowanej kupnem nieruchomości firmie handlowej.

Działka 1/1 zabudowana jest dwoma jednokondygnacyjnymi podpiwniczonymi budynkami niemieszkalnymi o pow. zabudowy 57 m² i 16 m². Powierzchnia działki 0,1044 ha, w ewidencji gruntów oznaczona jest jako tereny mieszkaniowe. W takim stanie została zakupiona i nic do dnia dzisiejszego nie zostało zmienione. Działkę nabyła Pani do swojego majątku osobistego będąc w związku małżeńskim 11 lipca 2019 r.

Działki 1/2 o pow. 0,1044 ha i 1/3 o pow. 0,0050 ha nabyła Pani 3 września 2019 r. do swojego majątku osobistego będąc w związku małżeńskim. Działka 1/2 zabudowana jest jednokondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem niemieszkalnym o pow. zab. 45 m² (w ewidencji gruntów – tereny mieszkaniowe), zaś działka 1/3 – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (symbol Bp) z dostępem do drogi przez działkę 1/2.

Dla ww. działek brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stan nieruchomości w momencie zakupu i ewentualnej sprzedaży nie zmienił się.

Nie posiada Pani innych nieruchomości. W ubiegłym tygodniu, tj. 17 lutego 2022 r. aktem notarialnym wspólnie z mężem dokonała Pani sprzedaży wspólnego mieszkania o powierzchni 51 m² w (...) ul. (...), w którym mieszkała Pani prawie 40 lat (za kwotę 180 tyś. zł). Była to jedyna Państwa nieruchomość. Nie posiada Pani innych nieruchomości. Ze sprzedaży planuje Pani zakupić nowe mieszkanie własnościowe na własne cele mieszkaniowe.

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z  22 lutego 2022 r.)

1.Czy przy umowie sprzedaży działek 1/1, 1/2 i 1/3 w (…), które nabyła Pani w 2019 roku w celu budowy budynku mieszkalnego na własne potrzeby (nabyte bez podatku VAT) powinna Pani naliczyć podatek VAT?

2.Czy jest Pani podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży działek i czy sprzedaż będzie opodatkowana stawką 23% czy też będzie zwolniona?

Pani stanowisko w sprawie (przedstawione w piśmie z  22 lutego 2022 r.)

1.Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie zajmuje się Pani obrotem nieruchomościami, więc uważa Pani, że nie ma konieczności naliczenia podatku VATprzy sprzedaży ww. nieruchomości.

2.Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie zajmuje się Pani obrotem nieruchomościami co Pani zdaniem winno skutkować zwolnieniem z naliczenia podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady :

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

 Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości (działek nr 1/1, 1/2 i 1/3) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, tj. działek nr 1/1, 1/2 i 1/3, spełnia Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że 11 lipca 2019 r. będąc w związku małżeńskim do majątku osobistego nabyła Pani działkę gruntu nr 1/1 zabudowaną budynkami znajdującymi się w złym stanie technicznym do kapitalnego remontu (działka w takim stanie została zakupiona i nic do dnia dzisiejszego nie zostało zmienione). Następnie, kolejnym aktem notarialnym, 3 września 2019 r. będąc w związku małżeńskim do majątku osobistego nabyła Pani przyległą nieruchomość złożoną z dwóch działek nr 1/2 i 1/3, na jednej z nich posadowiony jest budynek niemieszkalny (przyległy do zakupionych wcześniej budynków), w złym stanie technicznym w trakcie remontu. Dla ww. działek brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stan nieruchomości w momencie zakupu i ewentualnej sprzedaży nie zmienił się. Zakupione w 2019 r. działki: 1/1, 1/2 i 1/3  sąsiadujące ze sobą stanowiły po wojnie gospodarstwo rolne, którego współwłaścicielem był Pani tata. W drodze podziału stały się własnością Pani kuzynostwa, od którego odkupiła Pani działki. Nieruchomości zostały zakupione bez podatku VAT, w celu budowy domu mieszkalnego na własne potrzeby. Od momentu nabycia do dnia dzisiejszego, nie użytkowała Pani w żaden sposób nieruchomości, nie były przedmiotem najmu. Poza tym dnia dzisiejszego nie podjęła Pani żadnych robót modernizacyjnych czy remontowych na zakupionym terenie. Zgodnie z Pani wskazaniem, wszelkie prace rozbiórkowe rozpoczną się po sprzedaży nieruchomości.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Panią zainteresowanej kupnem nieruchomości pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego :

Zgodnie z art. 99 § 1 i  § 2 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że warunkiem dokonania sprzedaży nieruchomości jest otrzymanie przez firmę zainteresowaną kupnem wszelkich zezwoleń (warunki zabudowy, pozwolenie na budowę). W celu uzyskania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę udzieli Pani firmie handlowej pełnomocnictwa.

Wobec tego fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie (firmę handlową zainteresowaną kupnem nieruchomości) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal Pani własnością. Działania te dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Pani (mocodawcy).

W analizowanej sprawie całokształt działań podejmowanych przez pełnomocnika wskazuje na przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w zakresie, w jakim oczekuje tego Kupujący. Jeżeli firma handlowa zainteresowana kupnem nieruchomości uzyska decyzje, które przyspieszą proces budowlany to nabędzie ostatecznie działki, które są dla niego atrakcyjniejsze i mają wyższą wartość oraz wpłynie na czas realizacji inwestycji.  Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze, niż jakim był w chwili udzielenia pełnomocnictwa. Wszystkie działania profesjonalnie przygotowują działki nr 1/1, 1/2 i 1/3 do sprzedaży.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr 1/1, 1/2 i 1/3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Pani w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 15 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym  w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. 

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” . W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351).

W myśl art. 3 pkt 1, pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W  zaprezentowanego opisu sprawy wynika, że działka nr 1/1 zabudowana jest dwoma jednokondygnacyjnymi podpiwniczonymi budynkami niemieszkalnymi znajdującymi się w złym stanie technicznym, natomiast działka nr 1/2 zabudowana jest jednokondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem niemieszkalnym w złym stanie technicznym. Ponadto wskazała Pani, że wszelkie prace rozbiórkowe rozpoczną się po sprzedaży nieruchomości. Tym samym należy uznać, że przedmiotem sprzedaży będą zabudowane działki gruntu nr 1/1 i 1/2.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy rozstrzygnąć, czy względem budynków posadowionych na działkach nr 1/1 i 1/2 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z przedstawionym opisie wskazała Pani, że 11 lipca 2019 r. nabyła Pani działkę nr 1/1 zabudowaną dwoma jednokondygnacyjnymi podpiwniczonymi budynkami niemieszkalnymi znajdującymi się w złym stanie technicznym do kapitalnego remontu oraz 3 września 2019 r. działkę nr 1/2 zabudowaną jednokondygnacyjnym podpiwniczonym budynkiem niemieszkalnym będącym w złym stanie technicznym. Stan nieruchomości w momencie zakupu i ewentualnej sprzedaży nie zmienił się. Działki nabyła Pani w celu wyburzenia i wybudowania nowego domu mieszkalnego. Od momentu nabycia do dnia dzisiejszego nie użytkowała Pani w żaden sposób nieruchomości, nie były również przedmiotem najmu. Zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy w stosunku do przedmiotowych budynków doszło wiele lat wcześniej w momencie ich oddania do użytkowania. Ponadto wskazała Pani, że do dnia dzisiejszego nie podjęła Pani żadnych robót modernizacyjnych czy remontowych na zakupionym terenie. Zatem dostawa budynków posadowionych na nieruchomości nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budynków posadowionych na działkach nr 1/1 i 1/2 minął okres przekraczający 2 lata. Tym samym planowana sprzedaż budynków będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działek nr 1/1 i 1/2), z którym związane są ww. budynki, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy

Zatem, transakcja sprzedaży przez Panią działek nr 1/1 i 1/2 zabudowanych budynkami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa budynków posadowionych na nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Należy zauważyć, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak wskazano w niniejszej interpretacji, transakcja sprzedaży przez Panią zabudowanych nieruchomości (działek nr 1/1 i 1/2) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a nie ze względu na okoliczność, że nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie zajmuje się Pani obrotem nieruchomościami. Jednakże z uwagi na to, że wywiodła Pani prawidłowy skutek prawny dotyczący zwolnienia z podatku od towarów i usług dla sprzedaży działek nr 1/1 i 1/2, stanowisko Pani w tej części należało uznać za prawidłowe.

Z przedstawionych okoliczności wynika natomiast, że działka nr 1/3 stanowi teren niezabudowany. Dla wskazanej działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak w stosunku do nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy w celu budowy przez firmę obiektu na działalność handlową (uzyskanie tej decyzji jest warunkiem koniecznym sprzedaży nieruchomości).

Mając powyższe na uwadze, w momencie dostawy niezabudowana działka nr 1/3 będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji dostawa działki nr 1/3 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że opisane wyżej nieruchomości (w tym działkę nr 1/3) zakupiła Pani bez podatku VAT. Tym samym nie można uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia). Ponadto, nieruchomość nie była wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej, gdyż zgodnie ze wskazaniem nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest Pani czynnym podatnikiem oraz od momentu nabycia do dnia dzisiejszego nie użytkowała Pani nieruchomości w żaden sposób (wobec tego pierwszy warunek zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie jest spełniony).

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy działki nr 1/3 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1/3 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów  i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią działki nr 1/3 na rzecz firmy handlowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Podsumowując, nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, że nie powinna być Pani zobowiązana do naliczenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/3.

Wobec powyższego, stanowisko Pani w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie Organ wskazuje, że w zakresie opodatkowania podatkiem VAT działki gruntu nr 1/3 stawką podatku VAT w wysokości 23% zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.  Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).