Strony planują przeprowadzić Transakcję w 2022 roku. Strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), a następnie zostanie zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotem tej Transakcji (określonym na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, dalej też: „Dzień Zamknięcia”) będzie zabudowana Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) obejmująca:

W dalszej części niniejszego wniosku Działki oraz Naniesienia stanowiące własność Sprzedającego będą łącznie określane jako „Nieruchomość”, zaś transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę od Zbywcy będzie określana jako „Transakcja”.

Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne składniki majątku Sprzedającego niż Nieruchomość oraz ewentualnie prawa własności intelektualnej do dokumentacji i sama dokumentacja związana z Nieruchomością, taka jak dokumentacja powykonawcza budynków (w tym geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza), instrukcje BHP, czy też książki obiektów budowlanych.

Sprzedający nabył Działki od spółki P. S.A. (później X. S.A.) w 2009 roku, w ramach transakcji opodatkowanej VAT. W ramach tej samej transakcji Sprzedający nabył Naniesienia, które  stanowiły własność spółki P. S.A. (później X. S.A.). Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. nabyciem Działek i Naniesień od P. S.A.

W okresie co najmniej 2 lat przed planowaną Transakcją Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość w działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie podmiotom trzecim powierzchni Nieruchomości. W szczególności, w 2009 r. Sprzedający oddał większość powierzchni Nieruchomości spółce P.S.A., a obecnie X. sp. z o.o. („Korzystający”) do używania w ramach stosunku najmu. Najnowsza umowa najmu w tym zakresie została zawarta w dniu 22 października 2019 roku pomiędzy Sprzedającym a Korzystającym i zmieniona następnie aneksem nr 1 z 4 września 2020 r. Również pozostała, niewielka część Nieruchomości jest obecnie (i była w okresie ostatnich co najmniej 2 lat) wynajmowana czterem innym podmiotom.

Przed Transakcją umowy ze wszystkimi najemcami Nieruchomości zostaną rozwiązane przez Sprzedającego, a co za tym idzie, Nabywca nie przejmie (np. w drodze cesji praw i przejęcia obowiązków) ani nie wstąpi (na zasadzie art. 678 KC) w stosunki najmu w miejsce Zbywcy. Dodatkowo, po Transakcji Nabywca nie zawrze nowych umów najmu z dotychczasowymi najemcami Nieruchomości.

Działki położone są na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą Nr ... w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego …, zgodnie z którym Działki położone są na terenie oznaczonym symbolem 2P/U, którego przeznaczenie zostało określone jako „teren zabudowy usługowo-przemysłowej”.

Na wszystkich Działkach posadowione są Naniesienia należące do Sprzedającego i stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, tj.:

Wszystkie ww. Naniesienia będące własnością Sprzedającego i znajdujące się obecnie na Działkach zostały nabyte w 2009 r. przez Sprzedającego od poprzedniego właściciela Działek (tj. istniały już w momencie nabycia Działek przez Sprzedającego).

Wszystkie Naniesienia stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa Budowlanego, które stanowią własność Sprzedającego i w ramach Transakcji będą podlegały sprzedaży na rzecz Nabywcy:

  b) były one oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi wcześniej niż 2 lata przed planowanym Dniem Zamknięcia.

Ponadto wszystkie Naniesienia stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa Budowlanego w okresie 2 ostatnich lat nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Działki oraz Naniesienia nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Właścicielem Naniesień jest Sprzedający, z wyjątkiem tych Naniesień, które stanowią własność innych podmiotów, w tym przedsiębiorstw przesyłowych. W tym zakresie Zainteresowani wyjaśniają, że na Działkach prócz Naniesień należących do Sprzedającego znajdują się również - stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego - instalacja gazowa (na Działce 3) oraz sieci: ciepłownicza i wodno­kanalizacyjna (na wszystkich Działkach). Wszystkie te Naniesienia należą do przedsiębiorstw przesyłowych lub (w przypadku instalacji gazowej) Korzystającego i nie stanowią własności Sprzedającego, a tym samym nie będą przedmiotem Transakcji. Na Działce 3 znajduje się również parking samochodowy (jeden z dwóch istniejących na tej działce) zbudowany w 2012 r. przez Korzystającego (Sprzedający oraz Korzystający nie rozliczyli między sobą nakładów poniesionych przez Korzystającego w związku z budową tego parkingu), który nie stanowi własności Sprzedającego, więc także nie będzie przedmiotem Transakcji.

3. Planowany sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości (tj. prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Naniesień) od Zbywcy (co nastąpi w wykonaniu zobowiązania wynikającego z zawartej wcześniej umowy leasingu pomiędzy Nabywcą a Korzystającym), Nabywca w stosunku do Nieruchomości zamierza prowadzić opodatkowaną VAT działalność gospodarczą, obejmującą leasing całej Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu - Korzystającego. Zatem po Transakcji działalność Nabywcy z wykorzystaniem Nieruchomości będzie, z perspektywy ekonomicznej, polegała na udzieleniu finansowania Korzystającemu poprzez nabycie Nieruchomości od Sprzedającego i zapewnienie Korzystającemu możliwości użytkowania Nieruchomości (za wynagrodzeniem określonym w umowie leasingu) z opcją jej wykupu od Nabywcy po upływie okresu leasingu oraz spełnieniu wskazanych w umowie leasingu warunków.

Tym samym, działalność Nabywcy nie będzie polegała na wynajmie powierzchni Nieruchomości na rzecz innych podmiotów (tak jak ma to miejsce w przypadku Zbywcy). Nabywca bowiem nie prowadzi i nie planuje prowadzić takiej działalności z wykorzystaniem Nieruchomości. Zgodnie z umową leasingu, która ma zostać zawarta z Korzystającym przed Transakcją, Nabywca zezwoli Korzystającemu na ewentualny najem leasingowanej Nieruchomości na rzecz innych podmiotów (w tym zakresie planowane jest, że Korzystający, jako wynajmujący, zawrze umowy najmu z dotychczasowymi najemcami Nieruchomości - vide również pkt 5 poniżej). Ponadto przewidywane jest, że wszelkie obowiązki związane z zarządem Nieruchomością i jej bieżącym utrzymaniem będą spoczywać na Korzystającym na podstawie ww. umowy leasingu zawartej między Nabywcą a Korzystającym po Dniu Zamknięcia.

Nabywca niezwłocznie po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy odda całą Nieruchomość w leasing Korzystającemu (obecnie zakładane jest, że ww. umowa leasingu między Nabywcą a Korzystającym zostanie zawarta jeszcze przed Dniem Zamknięcia i wejdzie w życie pod warunkiem dokonania Transakcji, natychmiast po jej przeprowadzeniu), aby uzyskiwać z tego tytułu jasno ustalone w umowie leasingu przychody. Wysokość tych przychodów, zgodnie z modelem biznesowym Nabywcy, nie będzie uzależniona m.in. od osiągnięcia jakiegokolwiek stopnia wykorzystania powierzchni Nieruchomości przez Korzystającego (co będzie sytuacją odmienną, niż w przypadku Zbywcy, którego przychody są zależne od poziomu wynajmu (komercjalizacji) Nieruchomości).

Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie (lub know-how pochodzący od usługodawców).

Z kolei Korzystający będzie wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

4. Inne okoliczności związane z Transakcją

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zaś wszelkie czynności związane z utrzymaniem Nieruchomości, jej obsługą lub obsługą dotychczasowych najmów prowadzone są przez zarząd Sprzedającego oraz podmioty zewnętrzne na podstawie właściwych umów serwisowych zawartych ze Sprzedającym lub korzystającym. Sprzedający zawarł takie umowy w zakresie usług obsługi księgowej i prawnej. Sprzedający nie zawarł odrębnej umowy o zarządzanie Nieruchomością ani zarządzanie aktywami (w ramach istniejącej umowy najmu zawartej z Korzystającym, to Korzystający wykonuje niektóre czynności związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, np. dba o istniejącą zieleń, zarządza odpadami oraz utrzymuje Nieruchomość w porządku i niepogorszonym stanie). Ponadto, Sprzedający jest stroną umów finansowych zawartych z bankiem w odniesieniu do Nieruchomości, w tym umowy kredytu zawartej w celu sfinansowania wydatków remontowych poczynionych na Nieruchomość do 2021 r.

W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnych praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów zawartych przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości. Wszystkie te umowy, w tym umowy z dotychczasowymi najemcami, zostaną bowiem rozwiązane przez Sprzedającego (lub wygasną) w związku z Transakcją i ze skutkiem przed dokonaniem Transakcji. Nabywca nie jest zainteresowany kontynuowaniem tych umów, bo jak wskazano powyżej, zakres jego działalności będzie obejmował oddanie Nieruchomości w leasing Korzystającemu, a nie działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości (jak ma to miejsce w przypadku Sprzedającego), a tym samym cel biznesowy nabycia Nieruchomości przez Nabywcę nie obejmuje podejmowania przez Nabywcę po Dniu Zamknięcia jakichkolwiek działań związanych z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości (co będzie znajdowało się w gestii Korzystającego).

Po Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości wejdą w życie nowe umowy, które zapewnią jej prawidłowe funkcjonowanie. Przewidywane jest, że stroną niektórych (lub większości) umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (np. z dostawcami mediów) pozostanie lub stanie się Korzystający (na podstawie dotychczasowych umów zawartych przez Korzystającego lub nowych umów zawartych po Dniu Zamknięcia). Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych umów dotyczących ściśle Nieruchomości mogą potencjalnie zostać zawarte przez Nabywcę - w tym na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy lub Korzystającego - choć nie jest to zakładany, ani preferowany scenariusz, z uwagi na opisywany powyżej zakres i model działalności Nabywcy.

Obecnie planowane jest, że przed Dniem Zamknięcia wszystkie umowy najmu zawarte z obecnymi najemcami Nieruchomości (w tym Korzystającym) zostaną rozwiązane lub wygasną, a Korzystający zawrze warunkowe umowy najmu z dotychczasowymi najemcami innych niż zajęte przez Korzystającego części Nieruchomości. W związku z Transakcją, wejdzie w życie umowa leasingu, na mocy której, między innymi, Korzystający będzie uprawniony do wynajmu części Nieruchomości podmiotom trzecim, a w konsekwencji, wejdą w życie również (wspomniane powyżej, warunkowe) umowy najmu z dotychczasowymi pozostałymi najemcami zawarte przez Korzystającego przed Dniem Zamknięcia. Tym samym, niezwłocznie po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego w ramach Transakcji Nieruchomość zostanie oddana w leasing Korzystającemu, który w większości będzie z niej korzystał dla celów własnej działalności gospodarczej, a w niewielkiej części odda ją w najem (działając na podstawie przyznanych mu w umowie leasingu uprawnień) na rzecz dotychczasowych (pomniejszych) najemców Nieruchomości. Oprócz Nieruchomości Sprzedający nie posiada innych istotnych aktywów.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na Dzień Zamknięcia) formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako dział, wydział lub oddział. Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg dla Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane. W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć wyłącznie Nieruchomość oraz ewentualnie prawa własności intelektualnej do dokumentacji i samą dokumentację związaną z Nieruchomością. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą:

   - umowy rachunków bankowych Zbywcy,

   - umowy o świadczenie usług, np. księgowych, których stroną jest Zbywca,

   - umowa najmu dotycząca siedziby Zbywcy,

   - umowy najmu z dotychczasowymi najemcami (tj. Korzystającym oraz innymi podmiotami),

   - umowy dotyczące finansowania, w tym umowa kredytu udzielonego Zbywcy w celu

   - sfinansowania wydatków remontowych poczynionych na Nieruchomość,

   - środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

   - tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

   - należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością,

   - wierzytelności i zobowiązania Zbywcy,

   - księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

   - firma Zbywcy.

Intencją Sprzedającego i Kupującego nie jest nabycie przez Kupującego przedsiębiorstwa Sprzedającego, lecz nabycie składników majątkowych - tj. Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Naniesień, których właścicielem jest obecnie Sprzedający) i ściśle związanej z nią dokumentacji.

W umowie przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości Strony złożą w stosunku do znajdujących się na Działkach Naniesień oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT („Oświadczenie VAT”), a tym samym zrezygnują ze zwolnienia i wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę. Planowane jest, że płatność ceny sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy zostanie zrealizowana z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności (przy czym nie jest jednocześnie wykluczone, że część ceny netto zostanie przez Nabywcę przekazana bezpośrednio do banku, który udzielił Zbywcy finansowania).

Zgodnie z obowiązującą w tym zakresie praktyką rynkową, przed Dniem Zamknięcia zostaną uzyskane zaświadczenia o niezaleganiu przez Zbywcę z zapłatą należności publicznoprawnych, w tym zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej potwierdzające wysokość zaległości podatkowych Zbywcy.

Obecnie zakładane jest, że w Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzieli Kupującemu standardowych zapewnień, w szczególności dotyczących umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości, ubezpieczenia, braku niewypłacalności Sprzedającego, braku pracowników, czy też sporów lub postępowań mogących mieć wpływ na prawa Sprzedającego do Nieruchomości lub do funkcjonowania, korzystania i utrzymania Nieruchomości, pozwoleń administracyjnych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence. Ponadto zakładane jest, że Umowa Przedwstępna będzie przewidywała zawarcie umowy przyrzeczonej (sprzedaży Nieruchomości) pod warunkiem, między innymi, rozwiązania wszystkich obecnie istniejących umów najmu zawartych przez Sprzedającego w stosunku do Nieruchomości. Z kolei w umowie przyrzeczonej (sprzedaży Nieruchomości) Zbywca powtórzy wyżej wymienione zapewnienia z Umowy Przedwstępnej. Jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji.

Niniejszym wnioskiem Zainteresowani chcą uzyskać potwierdzenie zasad opodatkowania Transakcji na gruncie VAT oraz PCC, a także prawa Nabywcy do odliczenia VAT naliczonego.

Pytania (oznaczone numerami jak we wniosku)

 1) Czy Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?

 2) Czy dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie w całości

 3) Opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony Transakcji Oświadczenia VAT?

 4) Czy Nabywca będzie uprawniony, w związku ze złożeniem przez strony Transakcji Oświadczenia VAT, do:

a)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji,

oraz

b)do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

1)Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

2)Dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony Transakcji Oświadczenia VAT.

3)Nabywca będzie uprawniony, w związku ze złożeniem przez strony Transakcji Oświadczenia VAT, do:

a)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji,

oraz

b)do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT (co jest również istotne z perspektywy prawa do odliczenia VAT po stronie Nabywcy), należy ustalić, czy przedmiot Transakcji spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz podejściem prezentowanym w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512- 969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków  prawnych;

   - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   - koncesje, licencje i zezwolenia;

   - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   - tajemnice przedsiębiorstwa;

   - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, Ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie stanowi i nie będzie stanowił na Dzień Zamknięcia przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie jest on zespołem składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku (Nieruchomości), a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedającego pozostałe składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np.:

   - środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

   - tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

   - należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością,

   - wierzytelności i zobowiązania Zbywcy,

   - księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

   - firma Zbywcy.

Co więcej, w ramach Transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę od Sprzedającego jakichkolwiek umów (np. najmu, na dostawę mediów, umów o prowadzenie rachunków bankowych, o finansowanie wydatków remontowych poczynionych na Nieruchomość do 2021 r., itp.), ani żadnych innych zobowiązań i należności Sprzedającego. Ponadto, Sprzedający nie jest i nie będzie na Dzień Zamknięcia stroną umów związanych z zarządzaniem Nieruchomościami lub aktywami na dzień Transakcji, zatem ich potencjalne przejęcie przez Nabywcę byłoby niemożliwe.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, opisana Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania Transakcji nie tworzyły organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

W świetle powyższego, w opinii Wnioskodawcy, w ramach Transakcji nie dojdzie do nabycia przez Nabywcę przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

- musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Ponieważ składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są i nie będą na Dzień Zamknięcia formalnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, to uznać należy, iż składniki te nie będą stanowiły na Dzień Zamknięcia jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością), a tym samym przedmiot Transakcji nie będzie spełniał na Dzień Zamknięcia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego:

- Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych,

- Nabywca nie przejmie w ramach Transakcji ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości,

- Nabywca nie przejmie w ramach Transakcji rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego,

- Nabywca nie przejmie należności ani zobowiązań Sprzedającego.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie spełniał na Dzień Zamknięcia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na kontynuowanie przez Nabywcę działalności gospodarczej Zbywcy wyłącznie przy pomocy składników (tj. Nieruchomości oraz ściśle związanej z nią dokumentacji) nabywanych w ramach Transakcji.

W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę od Sprzedającego umów (w tym np. najmu, na dostawę mediów, umów o prowadzenie rachunków bankowych, umowy o finansowanie wydatków remontowych poczynionych na Nieruchomość do 2021 r., itp.). Przedmiotem Transakcji nie będą również środki finansowe Sprzedającego, księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności przez Sprzedającego, należności czy zobowiązania, a także firma Sprzedającego.

Nieruchomości nie są i nie będą na Dzień Zamknięcia formalnie wyodrębnione w strukturze Sprzedającego, jak również nie stanowią i nie będą stanowiły na Dzień Zamknięcia odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości (tj. prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Naniesień) od Zbywcy, Nabywca w stosunku do Nieruchomości zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu VAT działalność gospodarczą, obejmującą leasing Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu (tj. Korzystającego). Działalność Nabywcy z wykorzystaniem Nieruchomości będzie więc polegała na udzieleniu finansowania Korzystającemu, poprzez nabycie Nieruchomości i zapewnienie Korzystającemu możliwości użytkowania Nieruchomości po Dniu Zamknięcia.

Tym samym działalność Nabywcy swym charakterem będzie różniła się od działalności Zbywcy. Nie będzie ona polegała bowiem na wynajmie powierzchni Nieruchomości na rzecz innych podmiotów (tak jak ma to miejsce w przypadku Zbywcy). Nabywca nie prowadzi i nie planuje prowadzić działalności polegającej na wynajmie, obsłudze i zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi. Ewentualny najem powierzchni Nieruchomości będzie możliwy, ale w tym zakresie wynajmującym będzie Korzystający. Nabywca planuje oddać całą Nieruchomość w leasing Korzystającemu, aby uzyskiwać z tego tytułu jasno ustalone w umowie leasingu przychody. Wysokość tych przychodów, zgodnie z modelem biznesowym Nabywcy, nie będzie uzależniona od osiągnięcia jakiegokolwiek stopnia wykorzystania powierzchni Nieruchomości przez Korzystającego (co będzie sytuacją odmienną, niż w przypadku Zbywcy, którego przychody są zależne od poziomu wynajmu (komercjalizacji) Nieruchomości).

Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie (lub know-how pochodzący od usługodawców).

Tym samym, na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Przeniesieniu podlegać będzie wyłącznie aktywo w postaci Nieruchomości i ściśle z nią związanej dokumentacji.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie spełniał kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot Transakcji na Dzień Zamknięcia nie będzie spełniał również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji. Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowiły przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych" (dalej: „Objaśnienia”).

Stosownie do treści Objaśnień (podkreślenia i pogrubienia własne Wnioskodawcy):

   - „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (...);

   - Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

   - Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (.);

   - Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (.);

   - W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

  - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

   - umowy o zarządzanie nieruchomością;

   - umowy zarządzania aktywami;

   - należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...);

   - Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (...);

   - Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (...);

   - W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

   - ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

   - prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

   - prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku,

   - prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility management agreement), itp.,

   - prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

   - prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

   - prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

   - dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

   - dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych)”.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Co więcej, żaden z powyżej wskazanych elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP nie będzie przedmiotem Transakcji - należności o charakterze pieniężnym czy umowa kredytu nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a umowy o zarządzanie nieruchomościami czy aktywami nie zostały w ogóle zawarte przez Sprzedającego do dnia Transakcji (stąd ich przeniesienie było nawet niemożliwe).

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy do prowadzenia działalności polegającej na leasingu Nieruchomości bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów. Innymi słowy Nabywca nie mógłby kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji, nawet gdyby takie były założenia biznesowe Nabywcy (a tak nie jest, gdyż działalność Nabywcy będzie miała inny profil niż działalność Sprzedającego).

W powyższym kontekście należy również podkreślić, iż - jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego - działalność Nabywcy jest odmienna od działalności Zbywcy, polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Sprzedający prowadzi obecnie działalność w oparciu o umowy najmu powierzchni Nieruchomości zawarte z kilkoma podmiotami, w tym Korzystającym, zaś Nabywca - zgodnie z profilem swojej obecnej działalności - zamierza oddać całą Nieruchomość w leasing Korzystającemu i czerpać korzyści wynikające z umowy leasingu. W tym zakresie zaznaczyć należy, że umowa leasingu jest inną niż umowa najmu umową nazwaną w kodeksie cywilnym. Przede wszystkim, istotą umowy najmu jest oddanie najemcy nieruchomości do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony za wynagrodzeniem (umówionym czynszem). Z kolei istotną umowy leasingu jest zobowiązanie się finansującego (leasingodawcy), w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, do nabycia rzeczy od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w umowie leasingu i oddania rzeczy korzystającemu do używania lub używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, za wynagrodzeniem płatnym finansującemu w uzgodnionych ratach, które to wynagrodzenie ma być równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Jak wynika z powyższego, charakter prawny obu umów jest zupełnie odmienny, a jedynym łączącym je elementem jest oddanie rzeczy do używania innej osobie. Niemniej, właśnie ze względu na odmienny charakter prawny obu umów, również poziom wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy (tu: Nieruchomości) jest inny. Dodatkowo, w przypadku najmu komercyjnego poziom uzyskiwanych przez wynajmującego przychodów jest uzależniony od stopnia komercjalizacji nieruchomości, podczas gdy w umowie leasingu (w tym w umowie leasingu, która ma zostać zawarta pomiędzy Kupującym a Korzystającym) ustalono wynagrodzenie niezależne od stopnia komercjalizacji nieruchomości.

W tym zakresie również warto zwrócić uwagę, iż alternatywą dla leasingu nieruchomości jest kredyt hipoteczny, a nie najem (w szczególności ze względu na kolejną cechę wyróżniającą leasing od najmu, tj. opcję nabycia rzeczy leasingowanej po upływie okresu leasingu).

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Stron, w niniejszej sprawie nie może dojść do kontynuacji przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę w oparciu o Nieruchomość, bowiem model biznesowy i uwarunkowania prawne obu tych działalności są zupełnie odmienne.

Warto w tym kontekście przywołać treść interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 października 2018 r. (0114-KDIP1-1.4012.447.2018.3.AM), który w podobnej sprawie dotyczącej wnioskodawcy zamierzającego nabyć nieruchomość w celu późniejszego oddania jej do używania na podstawie umowy leasingu trafnie stwierdził, iż: „Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy wziąć pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży. Nie można zatem wyznaczyć szczegółowego katalogu warunków koniecznych do spełnienia, aby można było mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. (...) w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży przez Zbywcę składniki majątkowe, które przejmie Nabywca w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem transakcja ta nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.”

W świetle powyższego, zdaniem Stron, Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 2 ust. 33 Ustawy o VAT, przez teren budowlany rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten reguluje szczególną sytuację, w której podatnik dokonuje dostawy - z punktu widzenia VAT - dwóch różnych towarów: budynku, budowli lub ich części, oraz gruntu, z którym trwale związany jest ten budynek, budowla lub ich część. Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, wówczas podatnik ustalając podstawę opodatkowania dla budynku, budowli lub ich części powinien w tej podstawie uwzględnić również wartość gruntu. Takie rozwiązanie w praktyce oznacza, że grunt niejako przejmuje stawkę VAT właściwą dla budynku, budowli lub ich części, czyli podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach co odpowiednio budynek, budowla lub ich część. Zatem grunt dzieli los podatkowy posadowionych na nim budynków/budowli.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w świetle Ustawy o VAT wszystkie Działki należy uznać za zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu Prawa Budowlanego.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, może mieć zastosowanie zwolnienie określone w przepisach Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość nie była i nie będzie do Dnia Zamknięcia wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

   - dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

   - pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

   - Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

   - wybudowaniu lub

   - ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

     Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

   - są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

   - złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, wszystkie Naniesienia stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa Budowlanego, które stanowią własność Sprzedającego:

   - były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedającego (w tym były oddane do użytkowania na podstawie umowy najmu zawartej z Korzystającym) lub na potrzeby własne poprzedniego właściciela tych Naniesień lub

   - były one oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi wcześniej niż 2 lata przed planowanym Dniem Zamknięcia.

     Ponadto wszystkie Naniesienia stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa Budowlanego w okresie 2 ostatnich lat nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Z uwagi na powyższe uznać należy, iż spełnione zostały przesłanki do objęcia dostawy Naniesień (które będą przedmiotem Transakcji) zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, gdyż:

   - planowana dostawa nie nastąpi w wykonaniu pierwszego zasiedlenia (albo ponownego pierwszego zasiedlenia) ani przed nim, ponieważ do pierwszego zasiedlenia doszło wcześniej;

   - pomiędzy pierwszym zasiedleniem (albo ponownym pierwszym zasiedleniem) Naniesień a planowaną dostawą Nieruchomości upłynęły przynajmniej 2 lata.

Równocześnie do dostawy Naniesień nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - przepis ten odnosi się jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, o którym mowa powyżej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku lub budowli, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

   - są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,

   - złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

- imiona i nazwiska lub imię i nazwisko, adresy i numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy kupującego,

- planowaną datę zawarcie umowy dostawy budynku, budowli lub jej części,

- adres budynku, budowli lub ich części.

W przedstawionym stanie faktycznym zarówno Nabywca, jak i Sprzedający są oraz będą w Dniu Zamknięcia zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, jak również złożą w stosunku do Nieruchomości Oświadczenie VAT obejmujące Naniesienia posadowione na Działkach i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. W konsekwencji należy stwierdzić, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a co za tym idzie, sprzedaż (dostawa) Naniesień (i zgodnie z cytowanymi powyżej przepisami, wszystkich Działek (gruntów), na których te Naniesienia są posadowione) będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony Transakcji Oświadczenia VAT.

Ad 3.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości niezbędne jest ustalenie, czy (i) Transakcje były opodatkowane VAT oraz czy (ii) przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Nabywca jest oraz będzie na Dzień Zamknięcia zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Co więcej, jak zostało wykazane powyżej, w odniesieniu do planowanego nabycia w ramach Transakcji przez Sprzedającego wszystkich Działek oraz posadowionych na nich Naniesień (stanowiących na Dzień Zamknięcia własność Sprzedającego), ich nabycie będzie opodatkowane VAT i nie będzie z tego podatku zwolnione.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanej sprawie.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości (tj. prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Naniesień) od Zbywcy, Nabywca w stosunku do Nieruchomości zamierza prowadzić opodatkowaną VAT działalność gospodarczą, obejmującą leasing Nieruchomości na rzecz Korzystającego.

Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie (lub know-how pochodzący od usługodawców).

Tym samym, po Dniu Zamknięcia Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT. W konsekwencji, skoro Nabywca będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, spełniona będzie przesłanka wynikająca z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle powyższego, wskutek nabycia Nieruchomości oraz otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu zakupu Nieruchomości, gdyż spełniony zostanie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzymał od Sprzedającego faktury dokumentujące faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym będzie podlegała zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż nabycie Nieruchomości, jak wskazano powyżej, będzie opodatkowane VAT (w związku ze złożeniem Oświadczenia VAT obejmującego dostawę Naniesień znajdujących się na Działkach), a Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony, do:

  a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji,

oraz

  b) do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Stanowisko Państwa jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Końcowo nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2022 r. poz. 931 ze zm.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

­zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,

­zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla Nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

I. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).