2.Czy (w przypadku uznania, że przy sprzedaży udziałów w prawie własności do niezabudowanych działek 1, 2, 3, 4na rzecz jednego potencjalnego Nabywcy) będzie Pan występował w charakterze podatnikiem podatku VAT, to czyw konsekwencji przedmiotowa sprzedaż będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ustawie o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie o VAT pokazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W przedstawionym stanie faktycznym jest Pan osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej i zamierza okazjonalnie dokonać sprzedaży gruntów niezabudowanych jednemu potencjalnemu Nabywcy.

Mając na uwadze przytoczone powyżej regulacje prawne oraz zaistniały stan faktyczny należy stwierdzić, że w zakresie sprzedaży działek 1, 2, 3 i 4 nie będzie Pan działać w charakterze podatnika VAT, a czynność ta nie będzie nosiła znamion prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Wskazują na to następujące okoliczności: (1) właściciele nabyli działki 1, 2, 3 i 4 w drodze spadkobrania, nie udostępniali nigdy ani też nie udostępniają obecnie nikomu gruntów zarówno w drodze dzierżawy, jak i użyczenia czy najmu, nie osiągali z tego tytułu żadnych przychodów ani nie ponosili żadnych nakładów na przedmiotowe grunty celem przygotowania ich do sprzedaży.

Należy wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Również sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste. W świetle powyższego orzeczenia okoliczność, że przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na sześć działek sama z siebie także nie jest decydująca. Decydującego charakteru nie ma też długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie te elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Dlatego też w Pana ocenie nie jest Pan podatnikiem VAT przy sprzedaży udziałów w prawie własności do niezabudowanych działek 1, 2, 3 i 4.

Ad 2

Uznając jednak, że odpowiedź na pierwsze pytanie będzie twierdząca, a więc, że przy sprzedaży udziałów w prawie własności do niezabudowanych działek 1, 2, 3 i 4, na rzecz jednego potencjalnego Nabywcy, jest Pan podatnikiem VAT i w konsekwencji jest Pan zobowiązany opodatkować tę sprzedaż podatkiem od towarów i usług – przedstawił Pan następujące stanowisko.

Definicję sprzedaży jest zawarta w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT.

Zgodnie z tą definicją przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z ustawą o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. natomiast przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Tym samym co do zasady sprzedaż gruntów niezabudowanych winna być opodatkowana podatkiem VAT.

Jednakże nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie obciążona podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika VAT, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - teren budowlany stanowi każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. W świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można zatem jedynie taki teren, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz - w przypadku braku takiego planu - wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu powyższych uregulowań. Podsumowując, opodatkowane podatkiem VAT są te dostawy, których przedmiot stanowią nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntowych nieruchomości niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę).

Ponieważ w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) z 27 września 2017 r. zapisano, że działki nr 1, 2, 3 i 4 są położone na terenach oznaczonych symbolem PU, tj. przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową to przy uznaniu, iż jest Pan podatnikiem VAT i w konsekwencji jest Pan zobowiązany opodatkować tę sprzedaż podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż działek     nr 1, 2, 3 i 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie Pan zobowiązany do opodatkowania tej dostawy 23% podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

‒nieprawidłowe - w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy swoich udziałów w niezabudowanych działkach nr 1, 2, 3, 4,

‒prawidłowe – w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy udziałów w działkach niezabudowanych.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem działek nr 1, 2, 3, 4- wydzielonych z działki rolnej nr 5, którą nabył Pan wraz z siostrą w 1988 r. i 2014 r. w drodze spadku po rodzicach. Działka położona jest w miejscowości (...), Gmina (...). Dla ww. działki Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), w której zapisano następujący sposób korzystania: „R-grunty orne”. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość (działka nr 5) położona jest na terenach oznaczonych symbolem „PU” - przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową.

Wskazał Pan, że do 2014 r. przedmiotowa działka była wykorzystywana przez Pana rodziców do produkcji rolnej (m.in. produkcja roślin pastewnych, itp.). Działka była wykorzystywana przez Pana wyłącznie w celach rekreacyjnych i osobistych. Działka ta nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych bądź zwolnionych od podatku VAT. Nie prowadził Pan działalności rolniczej, wobec czego nigdy nie posiadał Pan statusu rolnika ryczałtowego korzystającego ze zwolnienia od podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Działka nr 5 od 2014 r. nie była też przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości (działki nr 5) nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług, gdyż Nieruchomość została nabyta w drodze spadku po rodzicach. Wskazał Pan, że w 2014 r. otrzymał Pan wraz z siostrą od Urzędu Gminy (...) ofertę wykupu części działki 5 na zaplanowane przez Gminę - gminne drogi dojazdowe, dlatego też w 2018 r. działka nr 5 została podzielona na 6 działek odpowiednio o numerach od 5/1 do 4, a działki  nr 5/1 i 5/2 zostały wykupione przez Gminę i przeznaczone na drogę gminną.

Nie ponosił Pan żadnych nakładów na działkę 5 (po podziale na działki 1, 2, 3 i 4) - nie były prowadzone żadne działania w związku z przygotowaniem tych działek do sprzedaży (w szczególności nie występował Pan o wydanie warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę, nie uzbrajano tych działek, nie prowadzono dróg dojazdowych, itp.).  Nie podejmował i nie planuje Pan podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tych działek. Nie prowadził Pan aktywnych działań marketingowo-reklamowych w celu sprzedaży tych działek. Nie planował Pan sprzedaży działki 5, a także nie zamierzał Pan sprzedawać działek 1, 2, 3 i 4 ani też żadnej innej Nieruchomości. Nie odłączał, nie scalał, nie sprzedawał Pan (ani siostra) żadnych części z działki. Nie dokonywał Pan wraz z siostrą żadnych czynności typowych dla podmiotu chcącego sprzedać działki, to jest nie wnosił Pan o wydanie warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, nie prowadził Pan badań geologicznych i temu podobnych. Nie podejmował Pan jakichkolwiek działań marketingowych, a także nie reklamował Pan przedmiotowej działki w celu jej sprzedaży (po podziale też).

Środki ze sprzedaży ww. działek zamierza Pan przeznaczyć na cele osobiste. Nie zamierza Pan za uzyskane środki pieniężne ze sprzedaży ww. działek kupować następnych Nieruchomości. Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

Pan wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy w związku ze sprzedażą swoich udziałów w niezabudowanych działkach nr 1, 2, 3, 4będzie Pan z tego tytułu działał jako podatnik podatku VAT, a w konsekwencji będzie Pan zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT przedmiotowej dostawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonych potencjalnemu Nabywcy przez Pana pełnomocnictw i zgód do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że pod koniec 2021 r. samodzielnie zgłosiła się do Pana firma zainteresowana zakupem działek nr 1, 2, 3 i 4. W związku z powyższym 11 października 2021 r. zawarł Pan z potencjalnym Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4. Potencjalny Nabywca zamierza wybudować na tych działkach budynek magazynowo-logistyczno-produkcyjny. Zgodnie z Umową przedwstępną przed przeniesieniem prawa własności Nabywca chce uzyskać potwierdzenia, że warunki gruntowo-środowiskowe umożliwiają:

‒  wybudowanie na działkach nr 1, 2, 3 i 4 budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,

‒  możliwe jest odpowiednie uzbrojenie tych działek w media (wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego oraz odprowadzenie ścieków i wód deszczowych),

‒  możliwe jest odpowiednie zaprojektowanie budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, oraz

‒  potencjalny Nabywca będzie mógł nabyć działki graniczące z ww. działkami (chodzi o działki 8, 9, 10), które to działki są konieczne do wybudowania zaplanowanego budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,

‒  Nabywca uzyska odpowiednie zgody korporacyjne pozwalające na zakup działek 1, 2, 3 i 4.

Zatem, udzielił Pan potencjalnemu Nabywcy pełnomocnictwa do umożliwienia mu czynności prowadzących do spełniania warunków koniecznych do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Pełnomocnictwa nie obejmują umocowania do podejmowania czynności powodujących powstanie zobowiązań finansowych po stronie Pana. Dodatkowo, wyraził Pan zgodę i zezwolił Pan potencjalnemu Nabywcy na dysponowanie ww. działkami na cele budowlane, tj. m.in.:

‒  do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

‒  składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń,

‒  uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, a także na prowadzenie na koszt potencjalnego Nabywcy badań, odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot umowy jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają inwestycję,

‒  a nadto do wejścia na teren ww. działek celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci - jeśli takie kolizje istnieją.

Potencjalny Nabywca, jak Pan wskazał, potwierdził, że warunki gruntowo-środowiskowe umożliwiają mu wybudowanie na działkach 1, 2, 3 i 4 budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, a także możliwe jest odpowiednie uzbrojenie tych działek w media (wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego oraz odprowadzenie ścieków i wód deszczowych), a sam budynek został przez potencjalnego Nabywcę wstępnie zaprojektowany.

Mając powyższe na uwadze potencjalny Nabywca dokonując wskazanych we wniosku działań, do których został upoważniony przez Pana dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal Pana własność – skutkującej wzrostem jej wartości. Czynności te miały być dokonywane i będą dokonywane za pełną Pana zgodą, czego przejawem są udzielone potencjalnemu Nabywcy pełnomocnictwo i zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w  zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała Nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Przedstawiona we wniosku Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT. Wobec powyższego, należy wskazać, że w zakresie dostawy opisanych działek nr 1, 2, 3, 4(udziałów) dokona Pan zbycia majątku wykorzystywanego de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży swoich udziałów w  przedmiotowych działkach, nie korzysta Pan z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Zatem zbycia udziału w niezabudowanych działkach nr 1, 2, 3, 4nie będzie stanowiło rozporządzania majątkiem osobistym, a planowana sprzedaż udziału w ww. działkach niezbudowanych wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym sprzedaż udziału w działkach nr 1, 2, 3, 4będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i w zakresie tej sprzedaży będzie Pan podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Pana stanowisko w tej części należy uznać za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.  

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działki 1, 2, 3, 4są niezabudowane. Zgodnie z Pana wskazaniem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż przedmiotowe działki położone są na terenach oznaczonych symbolem „PU” przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową.

Zatem działki te stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza do ich dostawy zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku nabycie przez Pana działki rolnej nr 5, z której powstały sprzedawane działki nastąpiło w drodze spadku po rodzicach w 1988 r. i 2014 r. Czynność ta nie podlegała więc opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia  podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku działek nie znajdzie więc zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z warunków określony w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w działkach nr 1, 2, 3 i 4 przez Pana powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu dostawy stawką podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko w tej części należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana. Przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem współwłaściciela działek nr 1, 2, 3, 4 (Pana siostry).

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy również wskazać, że od 1 lipca 2020 r. kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a w zw. z art. 42b ustawy o VAT.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).