Ad 1.

Jedną z podstawowych zasad opodatkowania podatkiem VAT jest powszechność opodatkowania, która przejawia się tym, że generalnie cały obrót towarami i usługami jest objęty podatkiem VAT. W systemie VAT przewidziano jednak pewne wyjątki od tej zasady.

Zgodnie z art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”) w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca, i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT stanowi implementację powyższej regulacji do krajowego porządku prawnego. Zgodnie z tym przepisem - Ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Co do zasady, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że dana nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Należy stwierdzić, że w ocenie Stron Transakcja stanowi transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (tzn. objętą zakresem opodatkowania tym podatkiem) - odpłatną dostawę towarów.

Brak jest bowiem podstaw do kwalifikowania jej jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, do której zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, nie stosuje się przepisów tej ustawy.

W myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Z kolei Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” - wobec tego należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu nadanym mu art. 55¹ KC, zgodnie z którym:

„Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Strony wyjaśniają, ze hala logistyczno-magazynowa z częścią administracyjno-socjalną i stacją transformatorową, zdefiniowana na potrzeby wniosku jako „Hala”, stanowi jeden budynek na gruncie przepisów Prawa budowlanego.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Zabudowanej Części Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja w zakresie Zabudowanej Części Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia było przedmiotem analizy TSUE. W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection TSUE wskazał w szczególności, że uzależnienie zwolnienia z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu stanowi wadliwą implementację przepisów Dyrektywy. Stanowisko wyrażone przez TSUE znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie NSA (np. w wyroku NSA z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16) oraz obecnym brzmieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego:

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

˗prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność opodatkowaną,

˗prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w całości podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki,

˗­prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

W świetle powołanego przepisu art. 7 ust. 1 ustawy, odpłatna dostawa gruntu, budynku, budowli stanowi dostawę towarów, które spełniają definicję wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

NSA w orzeczeniu z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15 stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17. 

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa oraz składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że 5 grudnia 2020 r. pomiędzy Sprzedającym a Kupującym zawarta została przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży (Umowa przedwstępna), mocą której z zastrzeżeniem spełnienia lub uchylenia określonych warunków zawieszających Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości składającej się z:

1) działek gruntu o numerze ewidencyjnym A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P,R, S oraz T

wraz z prawem własności posadowionych na ww. działkach obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych,

2) działki gruntu o numerze ewidencyjnym Ć.

W związku z dokonanym podziałem działek o numerach ewidencyjnych E, G oraz H i zmianą w przedmiocie prawa własności działek o nr W, Ś, Z oraz Ż, przedmiotem planowanej Transakcji będą działki o numerach ewidencyjnych Y, Ź oraz Ó (zamiast działek o numerach ewidencyjnych E, G oraz H wskazanych w Umowie przedwstępnej).

Działki o numerach ewidencyjnych  A, B, C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T wraz z prawem własności posadowionych na ww. działkach obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych będą zwane łącznie „Zabudowaną Częścią Nieruchomości”.

Działka o numerze ewidencyjnym Ć będzie zwana „Niezabudowaną Częścią Nieruchomości”.

Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą uznania sprzedaży działek numer A, B, C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T i działki numer Ć za czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości obejmującej zabudowane działki nr A, B, C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T i niezabudowaną działkę nr Ć nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa.

Wskazali Państwo bowiem, że w ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości. Jednocześnie, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 KC, Kupujący wstąpi w stosunek najmu wynikający z Umowy najmu na miejsce Sprzedającego.

Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający zobowiązał się w Umowie przedwstępnej przelać i przenieść na Kupującego, a Kupujący zobowiązał się przyjąć przelew i nabyć od Sprzedającego:

1)wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie Umowy najmu (w przypadku, gdy takie prawa nie zostały przeniesione z mocy prawa);

2)prawa z tytułu zabezpieczeń najemcy;

3)prawa autorskie (tj. autorskie prawa majątkowe i prawa pochodne w zakresie opisanym w umowie o generalne wykonawstwo, a w odniesieniu do umów o prace projektowe zawarte po podpisaniu Umowy przedwstępnej w zakresie określonym w załączniku do Umowy przedwstępnej) oraz prawa własności do nośników, na których zapisane są utwory objęte prawami autorskimi;

4)prawa wynikające z gwarancji budowlanych i zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

5)ewentualny sprzęt stanowiący własność Sprzedającego, znajdujący się na Nieruchomości i związany z eksploatacją Nieruchomości.

Ponadto, na datę złożenia wniosku Strony nie są w stanie całkowicie wykluczyć, że w ramach Transakcji zostaną przeniesione na Kupującego:

1)określone należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, lub

2)prawa i obowiązki z określonych umów dotyczących Nieruchomości.

Na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

˗umowy o zarządzanie Nieruchomością;

˗umowy zarządzania majątkiem (aktywami);

˗prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania).

Przedmiotem Transakcji nie będą też inne od wyżej wymienionych składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie zakupi, ani nie przejmie od Sprzedającego jego know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego, ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani rachunków bankowych Sprzedającego. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy.

Tym samym sprzedaż Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej obiektami budowlanymi (budynkami i budowlami) oraz urządzeniami budowlanymi nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa, gdyż nie będzie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. Transakcji bowiem nie będzie towarzyszył transfer składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa. Okoliczności sprawy wskazują, że przedmiotem transakcji nie będzie „całe przedsiębiorstwo”, gdyż zbywane aktywa stanowią jedynie część przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W analizowanej sytuacji przedmiot transakcji nie będzie stanowił także zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Z okoliczności sprawy podanych przez Państwa nie wynika bowiem, aby przedmiot transakcji stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

Wskazali Państwo bowiem, że Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS). Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są - i nie będą na moment Transakcji - ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Sprzedający jest stroną określonej umowy najmu dotyczącej Nieruchomości (jako wynajmujący) i z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 KC, Kupujący wstąpi w stosunek najmu wynikający z Umowy najmu na miejsce Sprzedającego. Jednakże w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości niezbędne będzie zawarcie przez Kupującego kluczowych dla tej działalności umów, np. umowy o zarządzanie majątkiem (aktywami), umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także innych umów, które nie będą przeniesione w ramach Transakcji.

Ponadto niezbędne będzie zaangażowanie przez Kupującego określonych środków majątkowych oraz zasobów ludzkich (w szczególności zakup usług od zewnętrznych usługodawców, w tym dostawców mediów).

Zatem analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wskazuje, że przedmiot transakcji, jakim w istocie będzie zbycie Nieruchomości składającej się z 20 działek, zabudowanych obiektami budowlanymi (budynkami i budowlami) oraz urządzeniami budowlanymi i jednej działki niezabudowanej nie spełnia kryteriów pozwalających uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego.  

Tym samym sprzedaż wymienionych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego nie będzie objęta wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. 

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości, w skład której wchodzą działki numer A, B, C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T  wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami oraz urządzeniami budowlanymi oraz niezabudowana działka nr Ć  będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, że Transakcja będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, jest prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w całości podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast, na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę (lub zwolnienie) właściwe dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki lub zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również mieć na uwadze art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy:

Z cytowanego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jaki w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zatem jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że na działce ewidencyjnej nr:

˗A znajdują się: hala logistyczno-magazynowa z częścią administracyjno-socjalną i stacją transformatorową, zbiornik bezodpływowy, plac do składowania butli z gazem LPG, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, instalacje wodociągowe, kanalizacja teletechniczna, sieć elektrotechniczna, palarnia zewnętrzna, plac manewrowy oraz punkt przyjęcia jednostek ochrony p.poż., zbiornik bezodpływowy, drogi i place, miejsca postojowe, mur oporowy, oświetlenie zewnętrzne na słupach, stanowisko poboru wody na cele p.poż., przyłącze elektroenergetyczne oraz linia elektroenergetyczna napowietrzna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego),

˗B znajdują się instalacje wodociągowe,

˗C znajdują się instalacje wodociągowe,

˗D znajduje się zbiornik retencyjny,

˗Y znajdują się zbiornik retencyjny i linia elektroenergetyczna napowietrzna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego),

˗F znajdują się:budynek portierni, zbiornik retencyjny, drogi i place, miejsca parkingowe, kanalizacja deszczowa, sieć elektroenergetyczna, otwarty szczelny kanał deszczowy, oświetlenie zewnętrzne na słupach oraz linia elektroenergetyczna napowietrzna wraz ze słupem (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego),

˗Ź znajdują się: budynek pompowni p.poż., zbiornik wody p.poż., komora retencyjna wód opadowych, sieć elektroenergetyczna, sieć teletechniczna, instalacje wodociągowe, kanalizacja deszczowa, drogi i place oraz oświetlenie zewnętrzne na słupach.

˗Ó znajdują się: zbiornik retencyjny, wjazd pożarowy, wjazd główny, kanalizacja deszczowa, drogi i place, otwarty szczelny kanał deszczowy oraz linia elektroenergetyczna napowietrzna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC),

˗I znajdują się: hala, instalacja wodociągowa, sieć elektroenergetyczna, drogi i place, agregat prądotwórczy, linia elektroenergetyczna napowietrzna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC),

˗J znajdują się: Hala, instalacje wodociągowe, kanalizacja deszczowa, drogi i place, agregat prądotwórczy, linia elektroenergetyczna napowietrzna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC),

˗K znajdują się instalacje wodociągowe,

˗L znajdują się: Hala, sieć elektroenergetyczna, drogi i place,

˗Ł znajdują się: Hala, sieć elektroenergetyczna, drogi i place,

˗­M znajduje się instalacja wodociągowa,

˗N znajdują się: Hala, instalacje wodociągowe, drogi i place oraz linia elektroenergetyczna napowietrzna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC),

˗O znajdują się: Hala, instalacje wewnętrzne gazu, sieć elektroenergetyczna, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, drogi i place oraz linia elektroenergetyczna napowietrzna wraz ze słupem (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC),

˗P znajdują się: Hala, instalacje wewnętrzne gazu, sieć elektroenergetyczna, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, drogi i place, oświetlenie zewnętrzne na słupach oraz stacja transformatorowa wraz urządzeniami stacyjnymi i sieciowymi i infrastruktury elektrotechnicznej (dalej: „Trafostacja”) (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC),

˗R znajdują się: instalacje wewnętrzne gazu, sieć elektroenergetyczna, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, drogi i place, zbiornik bezodpływowy, utwardzone dojście do drogi, oświetlenie zewnętrzne na słupach, przyłącze gazu wraz ze stacją gazową oraz linia elektroenergetyczna napowietrzna (stanowiąca własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC),

˗S znajdują się: instalacje wodociągowe, drogi i place, wjazd na teren inwestycji, oświetlenie zewnętrzne na słupach oraz przyłącze wodociągowe wraz ze studzienką wodomierzową (stanowiące własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC),

˗T znajdują się: Hala, instalacje wewnętrzne gazu, sieć elektroenergetyczna, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, drogi i place.

Obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości, których właścicielem jest Sprzedający, zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości.

W opisie sprawy została zawarta również informacja, że na ww. działkach znajdują się  obiekty budowlane (budowle) i urządzenia budowlane, których właścicielem nie jest Sprzedający a stanowią one przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego.

Należy w tym miejscu zauważyć, że w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W związku z powyższym znajdujące się na ww. działkach budowle: linia elektroenergetyczna napowietrzna, linia elektroenergetyczna napowietrzna wraz ze słupem, stacja transformatorowa wraz urządzeniami stacyjnymi i sieciowymi i infrastruktury elektrotechnicznej oraz przyłącze wodociągowe wraz ze studzienką wodomierzową będące naniesieniami przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC, nie stanowią własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstw przesyłowych.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W konsekwencji przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie te obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane, których właścicielem jest Sprzedający.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy podkreślić, że kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości gruntowej tj. zabudowanych działek numer A, B,C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T jest określenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli na nich posadowionych i jaki okres upłynął od tego momentu.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na działkach nr A, B,C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T. We wniosku wskazali Państwo bowiem, że obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane znajdujące się na ww. działkach, których właścicielem jest Sprzedający, zostały oddane do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (najemcy) w dniu (...) kwietnia 2022 r. w wykonaniu postanowień Umowy najmu. Od pierwszego zasiedlenia tych budynków i budowli do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata gdyż jak Państwo poinformowali, planowane jest, że Transakcja nastąpi do końca 2022 r. Ponadto Sprzedający nie poniósł oraz nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości, które na datę Transakcji będą równe lub przekroczą 30% ich wartości początkowej. Zatem dostawa budynków i budowli oraz przynależnych do nich urządzeń budowlanych nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa gruntu ww. działek, na których posadowione są te budynki i budowle oraz przynależne do nich urządzenia budowlane również nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT.

Skoro dostawa budynków i budowli oraz przynależnych do nich urządzeń budowlanych znajdujących się na działkach nr A, B, C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT to koniecznym do zastosowania zwolnienia jest przeanalizowanie przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Odnosząc się do powyższego należy stwierdzić, że do dostawy budynków i budowli oraz przynależnych do nich urządzeń budowlanych posadowionych na ww. działkach nie znajdzie również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wskazali Państwo bowiem, że  Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do ww. obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości. W konsekwencji dostawa działek nr A, B, C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T także nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Jak już wskazano wyżej, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa budynków i budowli oraz przynależnych do nich urządzeń budowlanych znajdujących się na ww. działkach nie będzie objęta zwolnieniem od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT z uwagi na niespełnienie przewidzianych w nim warunków. Jak Państwo wskazali, Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do ww. obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, a Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Tym samym dostawa działek nr A, B, C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T również nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dostawa obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz przynależnych do nich urządzeń budowlanych znajdujących się na działkach nr A, B, C, D, Y, F, Ź, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Również w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT dostawa ww. działek będzie opodatkowana podatkiem VAT według tożsamej stawki.

Podsumowując dostawa Zabudowanej Części Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Przedmiotem Państwa dostawy będzie również niezabudowana działka nr Ć zwana Niezabudowaną Częścią Nieruchomości.

 Aby zatem odnieść się do opodatkowania dostawy niezabudowanej działki nr Ć należy przeanalizować możliwość zastosowania do niej zwolnienia od podatku.

Do dostawy terenów niezabudowanych ma zastosowanie przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zatem z powyższego zwolnienia nie korzystają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć należy, że pojęcie ,,tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa niezabudowanej działki nr Ć nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu, zgodnie z którym działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenie oznaczonym symbolem 2PBS - przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy przemysłowej, baz, składów i magazynów oraz usług; przeznaczenie dopuszczalne: obiekty i urządzenia towarzyszące; obiekty dla prowadzenia handlu hurtowego i detalicznego; parkingi i drogi dojazdowe wewnętrzne; urządzenia infrastruktury technicznej dla potrzeb lokalnych (stacje transformatorowe, przepompownie ścieków itp.).

W konsekwencji ww. działka spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym jej dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Do dostawy działki nr Ć nie będzie również miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT gdyż, jak Państwo wskazali Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Ponadto Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem dostawa niezabudowanej działki nr Ć będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Podsumowując dostawa Niezabudowanej Części Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, zgodnie z którym Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, jest prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą prawa do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W przedstawionym opisie sprawy wskazano, że Kupujący na datę Transakcji będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jednocześnie – jak wskazano w niniejszej interpretacji – sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, jak wynika z dokonanego wyżej rozstrzygnięcia, dostawa Nieruchomości tj. działek numer A, B, C, D, Y, F, H, Ó, I, J, K, L, Ł, M, N, O, P, R, S oraz T i działki Ć nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, z którego wynika, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Prawo to będzie przysługiwało Kupującemu po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.