Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawczyni, jest/będzie Pani uprawniona do zwolnienia z opodatkowania usług najmu II piętra budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku o towarów i usług.

Zgodnie z wyżej wymienionym przepisem, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) np. w wyroku z 9 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 1012/12: „Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54. poz. 535 ze zm. dalej "u.p.t.u."), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2010 r., nie korzysta ze zwolnienia od podatku usługa najmu na rzecz podmiotu gospodarczego, który nie będąc konsumentem zaspokajającym - w oparciu o tę usługę - własne potrzeby mieszkaniowe, prowadzi wykorzystując najmowany lokal własną działalność gospodarczą w formie wynajmu na cele mieszkaniowe”.

W Pani ocenie, przesłanki zastosowania przedmiotowego zwolnienia będą spełnione w odniesieniu do wynajmu II piętra Budynku, ponieważ:

‒na II piętrze Budynku jest zlokalizowane mieszkanie, które będzie wykorzystywane na potrzeby mieszkaniowe najemców (na podstawie umowy najmu bądź umowy najmu instytucjonalnego),

‒część nieruchomości stanowiąca ww. mieszkanie będzie wynajmowane przez Panią na rzecz osób fizycznych,

‒najemcy będą wykorzystywali przedmiotowe mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe,

‒w przedmiotowym mieszkaniu nie będzie prowadzona działalność gospodarcza.

W związku z powyższym, w analizowanym stanie faktycznym są spełnione przesłanki zwolnienia z opodatkowania usług najmu mieszkania świadczonych przez Panią na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, w Pani ocenie, obciążenie najemców kosztami mediów  (tj. z tytułu użytkowania energii elektrycznej, wody i kanalizacji oraz rozliczenia kosztów ogrzewania) stanowi/będzie stanowiło odrębną od najmu usługę, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług z uwzględnieniem stawek właściwych dla dostawy danego medium.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do dysponowania towarami jak właściciel. Jednocześnie, przepis art. 2 pkt 6 ww. ustawy precyzuje, że pod pojęciem towarów należy rozumieć rzeczy, ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz innego podmiotu, które nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1.

W analizowanej sytuacji należy rozpatrzyć, czy rozliczenie kosztów z tytułu dostawy mediów (energia elektryczna, ciepło, woda, ścieki) stanowić będzie łącznie z najmem usługę kompleksową, czy też samoistną usługę opodatkowaną odrębnie. Ma to znaczenie w szczególności w odniesieniu do świadczenia usług najmu mieszkania na cele mieszkaniowe. Usługa ta jest bowiem zwolniona z VAT, a zatem w przypadku przyjęcia, że dostawa mediów stanowi usługę kompleksową wraz z najmem, również dostawa mediów byłaby zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z ugruntowaną praktyką podatkową, której wyrazem jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 września 2017 r., sygn. 0111-KDIB3- 1.4012.209.2017.2.BW: „skoro czynsz najmu nie obejmuje opłat uiszczonych na rzecz wynajmującego z tytułu dostawy energii elektrycznej, gazu, wody oraz kanalizacji i wysokość zużycia tych mediów jest obliczana na podstawie odczytów liczników czy z zastosowaniem proporcjonalnego udziału powierzchni zajmowanej przez najemcę w całości powierzchni nieruchomości, w której zlokalizowany jest przedmiot najmu, to nie można mówić o świadczeniu jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczony jest zarówno czynsz jak i świadczenia obejmujące media.”

W analizowanym stanie faktycznym, jedynie opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi (uiszczana przez najemców mieszkania) jest stała i wynika z aktu prawa miejscowego (uchwały Rady Miasta), a najemcy nie mają wpływu na jej wysokość. Wysokość pozostałych kosztów ponoszonych przez poszczególnych najemców będzie kalkulowana z uwzględnieniem faktycznego zużycia poszczególnych mediów wyliczonego na podstawie uzgodnionych sposobów podziału (w szczególności z wykorzystaniem wskazań liczników, subliczników czy też powierzchni danego pomieszczenia). W konsekwencji, najemcy mają możliwość wpływu na wysokość ponoszonych kosztów z tytułu korzystania z mediów - ich rozliczenie nie odbywa się w sposób ryczałtowy.

Podsumowując, rozliczenia kosztów za dostawę mediów - energia elektryczna, ciepło, woda, ścieki - stanowią odrębną od usług najmu usługę i powinny być opodatkowane z zastosowaniem stawek właściwych dla dostawy danego medium, a jedynie rozliczenie opłat za odbiór odpadów komunalnych stanowi usługę kompleksową z najmem mieszkania.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawczyni, ma Pani/będzie Pani miała prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktur za dostawę mediów wystawionych na dane Pani jako osoby fizycznej, tj. w szczególności bez NIP firmy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, odliczenie podatku naliczonego przysługuje w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Stosownie do treści art. 88 ust. 4 ww. ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z wyżej przytoczonych przepisów wynika, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje czynnym podatnikom VAT jedynie w sytuacji, gdy dokonywane zakupy mają ścisły związek z czynnościami opodatkowanymi. Odliczyć zatem można podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Wskazana norma prawna wyraża zasadę neutralności VAT, w następstwie której podatnicy realizujący czynności zwolnione, są w podobnej sytuacji, jak ostateczny nabywca (konsument) towaru lub usługi z wyjątkiem przypadków jednoznacznie wskazanych w ustawie o VAT.

Przepisy ustawy o VAT określają jednocześnie, że podatek można odliczyć tylko od transakcji mających rzeczywisty charakter. Transakcje takie powinny być również udokumentowane fakturą, która w świetle przepisów powinna zawierać dane nabywcy towaru lub usługi i tym samym dokumentować rzeczywiste zdarzenia gospodarcze, a jako wystawca i nabywca powinni widnieć faktyczni uczestnicy transakcji. Wprawdzie faktury są dokumentem sformalizowanym, tym niemniej ich podstawowym celem jest odzwierciedlenie rzeczywistego przebiegu transakcji pomiędzy stronami.

W praktyce podatkowej podkreśla się w tym zakresie, że: „A zatem jeżeli w fakturach dokumentujących transakcje występują tzw. wadliwości mniejszej wagi, należy uznać, że nie ma podstawy do kwestionowania faktur, w tym prawa do odliczenia podatku naliczonego, wyłącznie z powodu braków mających charakter tzw. wadliwości mniejszej wagi. Są to tego rodzaju wadliwości, które, co prawda, powodują, że faktura nie odpowiada wymogom określonym w przepisach, jednakże same w sobie nie wpływają na przedmiot i podstawę opodatkowania”. (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 11 marca 2022 r., sygn.: 0114-KDIP1-3.4012.42.2022.1.KP). Biorąc powyższe pod uwagę, w praktyce podatkowej wskazuje się, że „Brak NIP-u przy jednoczesnym prawidłowym wskazaniu pozostałych danych podmiotu będącego nabywcą jest wadą techniczną, niewyłączającą możliwości zweryfikowania dokonania zdarzenia gospodarczego i prawidłowego określenia nabywcy towaru, a jednocześnie pozostającą bez znaczenia dla wysokości zobowiązania podatkowego”. Podsumowując, to faktyczny związek rzeczywistej transakcji z działalnością podatnika przesądza o prawie do odliczenia VAT, nie zaś dane wykazane na fakturze zakupowej. Innymi słowy, wystawienie faktury na dane osoby fizycznej prowadzącej działalność nie wyklucza prawa do odliczenia VAT. Również żadne przepisy ustawy o VAT nie wyłączają prawa odliczenia w sytuacji, w której brak jest na fakturze NIP nabywcy.

W przedstawionym stanie faktycznym:

‒może Pani otrzymywać faktury na dane osoby fizycznej (tj. bez numeru NIP) dotyczące mediów dostarczanych do Budynku. Wynika to w szczególności z faktu, że wynajmuje Pani mieszkanie na rzecz gospodarstwa domowego, w ramach którego najemcy mogą korzystać z taryf dla gospodarstw domowych (a nie z wyższych stawek na firmę),

‒nie ulega wątpliwości, że faktury te dokumentują rzeczywiste transakcje i dotyczą Budynku,

‒Budynek jest wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią,

‒zakupy tych mediów będą związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług (w szczególności będzie dokonywała Pani obciążenia najemców kosztami przedmiotowych mediów, co będzie stanowiło usługę opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie ze stawką przewidzianą dla danego medium (dostawy energii elektrycznej, wody czy podział kosztów ogrzewania dostarczane do lokalu mieszkalnego będą stanowiły osobną usługę opodatkowaną podatkiem od towarów i usług - zgodnie ze stanowiskiem Pani przedstawionym w pytaniu 2).

W konsekwencji, podatek od towarów i usług wynikający z faktur wystawionych nie na Pani „firmę”, lecz na dane osoby fizycznej (tj. faktury bez NIP Wnioskodawczyni) może zostać odliczony przez Panią, ponieważ jest związany z czynnościami opodatkowanymi.

Przyjęcie przeciwnego podejścia byłoby sprzeczne z zasadą neutralności VAT. Bowiem Pani, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i niemogący korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT (działalność prawnicza) jest zobowiązana obciążając najemców kosztami mediów naliczać i odprowadzać podatek od towarów i usług. Gdyby była Pani pozbawiona prawa do odliczenia VAT z tych faktur zakupowych, efekt ekonomiczny refaktury mediów nie byłby dla Pani neutralny (musiałaby bowiem Pani odprowadzić VAT należny z tytułu faktur wystawionych na najemców, a nie mogłaby odliczyć VAT naliczonego z faktur zakupowych). Przyjęcie takiego podejścia godziłoby zatem w zasadę neutralności VAT i jest nie do zaakceptowania.

Podsumowując, ma/będzie Pani miała prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktur za dostawę mediów wystawionych na dane Pani jako osoby fizycznej, tj. w szczególności bez NIP firmy.

Ad 4

Zdaniem Wnioskodawczyni, w zakresie wynajmu Garaży przez Pani męża nie będzie Pani podatnikiem VAT, tj. nie będzie Pani zobowiązana do uwzględnienia obrotu z tego tytułu w podstawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, aby sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powinna być dokonana przez podatnika tego podatku w wykonaniu przez niego działalności gospodarczej. Przyjmuje się, że dany podmiot wykonuje czynności w ramach działalności gospodarczej, jeżeli wykonuje je w ramach profesjonalnej działalności. Pod pojęciem profesjonalnej działalności należy rozumieć działalność wykonywaną w sposób ciągły, zarobkowy oraz zorganizowany. W związku z powyższym, oddanie rzeczy w najem lub dzierżawę stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega w związku z tym opodatkowaniu podatkiem, jeżeli wykonywane jest w ramach profesjonalnej działalności. W przepisach analizowanej ustawy małżonkowie wspólnie nie zostali zatem wymienieni jako odrębna kategoria podatnika. Tym samym na gruncie przepisów nie ma przeszkód, aby osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą we własnym imieniu pozostawały w związku małżeńskim i w ustroju wspólności majątkowej. Jednocześnie w przepisach ustawy o VAT nie zostały zawarte regulacje wykonywania czynności związanych ze składnikami majątkowymi wchodzącymi w skład majątku wspólnego objętego małżeńską wspólnością majątkową.

Zasady funkcjonowania majątku objętego małżeńską wspólnością majątkową zostały zawarte w przepisach ustawy z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (dalej jako: „kro”). W świetle art. 31 § 1 kro, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z treścią art. 36 § 1 oraz § 2 kro, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W związku z powyższym, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Jednocześnie oboje małżonkowie są uprawnieni do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, w ramach którego każdy z małżonków ma prawo do wykonywania czynności dotyczących przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego.

Jeżeli zatem każdy z małżonków uprawniony jest do wykonywania czynności prawnych, których przedmiotem są przedmioty wchodzące w skład majątku wspólnego, to w takiej sytuacji przyjąć należy, że podatnikiem podatku VAT będzie ten z małżonków, który wykonuje daną czynność samodzielnie we własnym imieniu i na własny rachunek (z zastrzeżeniem, że skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji drugiego małżonka). Takie podejście spójne jest z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, z którego wynika, że podatnikiem tego podatku jest taki podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą samodzielnie, bez względu na jej cel lub rezultat.

Zatem w przypadku, gdy tylko jeden z małżonków jest stroną czynności prawnej, której przedmiotem jest przedmiot wchodzący w skład majątku wspólnego, oraz to on świadczy usługę związaną z tym przedmiotem (np. zajmuje się rozliczeniami, kontaktami z potencjalnym nabywcą) to przyjąć należy, że wyłącznie ten małżonek jest podatnikiem VAT. Przedmiotowa sytuacja ma również miejsce w analizowanym stanie faktycznym - pomimo, że prowadzi Pani działalność gospodarczą również w zakresie wynajmu nieruchomości to mąż Pani będzie stroną czynności cywilnoprawnej wynajmu Garaży. To on będzie się również zajmował czynnościami związanymi z najmem Garaży (takimi jak rozliczenia z najemcami, kontakty z nimi, ewentualne konserwacje czy naprawy). W związku z powyższym, nie będzie Pani podatnikiem VAT w zakresie wynajmu Garaży przez Pani męża i nie będzie Pani zobowiązana do uwzględnienia obrotu z tego tytułu w podstawie opodatkowania podatku.

Takie podejście potwierdzają również interpretacje indywidualne. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 24 października 2017 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.286.2017.1.MK uznał, że „Wobec tego podmiot świadczący usługę dzierżawy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy dzierżawę tą będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem dzierżawy jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast, jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług”.

Podsumowując, w zakresie wynajmu Garaży przez Pani męża nie będzie Pani podatnikiem VAT, tj. nie będzie Pani zobowiązana do uwzględnienia obrotu z tego tytułu w podstawie opodatkowania VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

‒prawa do zwolnienia z opodatkowania usług najmu II piętra Budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 5),

‒wskazania, czy obciążenie najmców kosztami mediów (tj. z tytułu użytkowania energii elektrycznej, wody i kanalizacji oraz rozliczenia kosztów ogrzewania) stanowi/będzie stanowić odrębną od najmu usługę opodatkowaną podatkiem VAT z uwzględenieniem stawek właściwych dla dostawy danego medium (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 6),

‒prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur za dostawę mediów wystawionych na dane Pani jako osoby fizycznej, tj. w szczególnosci bez NIP firmy (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 7),

‒wskazania, czy w zakresie wynajmu Garaży przez Pani męża będzie Pani podatnikiem VAT, tj. czy będzie Pani zobowiązana do uwzględenienia obrotu z tego tytułu w podstawie opodatkowania VAT (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 9)

jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Towarami – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Z powołanego przepisu wynika, że w rozumieniu ustawy o VAT podatnikami mogą być osoby prawne, osoby fizyczne jak również jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Ad 1

Wątpliwości Pani dotyczą kwestii, czy jest/będzie Pani uprawniona do zwolnienia z opodatkowania usług najmu II piętra Budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Na wstępie wskazuję, że w postępowaniu dotyczącym wydania interpretacji prawa podatkowego nie jestem uprawniony do zajmowania stanowiska w zakresie prawidłowości przyporządkowania formalnego towarów lub usług do grupowania klasyfikacyjnego PKWiU. Analiza kwestii kwalifikacji bądź też nie danego towaru bądź usługi do odpowiedniej pozycji PKWiU nie może być przedmiotem interpretacji indywidualnej dokonywanej przez Organ. Kwestie dotyczące zaklasyfikowania towaru lub usługi do właściwego grupowania statystycznego nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

‒świadczenie usługi na własny rachunek,

‒charakter mieszkalny nieruchomości,

‒mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na II piętrze znajdują się pomieszczenia mieszkalne (urządzona kuchnia, łazienka, osobna toaleta, pokoje pełniące funkcje sypialni), wynajmowane na potrzeby mieszkaniowe najemców. Jako Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 dla świadczonej usługi wynajmu PKWiU wskazała Pani 68.20.11.0 Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi. Umowa najmu II piętra została zawarta w marcu 2022 r. (ze skutkiem od 1 kwietnia) na okres roczny. Zarówno okres umowy może zostać wydłużony (ewentualnie umowa może być odnowiona na kolejny okres), jak i Wnioskodawczyni może w przyszłości zawrzeć inne umowy najmu z kolejnymi najemcami (również na analogicznych zasadach, jak z aktualnymi najemcami). Wnioskodawczyni wynajmuje bezpośrednio mieszkanie na rzecz najemców, którzy korzystają z niego na własne cele mieszkaniowe (nie wynajmują mieszkania na rzecz innych podmiotów - w umowie jest zakaz podnajmu bez zgody Wynajmującego). Mieszkanie będzie wynajmowane na rzecz osób fizycznych, które będą realizowały w nim własne cele mieszkaniowe. W szczególności, przedmiotowe mieszkanie nie będzie wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej najemców, jeśli taka byłaby prowadzona. Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie nie będą wykorzystywały mieszkania, jako adres miejsca prowadzenia działalności.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa – na gruncie niniejszej sprawy – zostaną spełnione wyżej opisane przesłanki, tak więc świadczone przez Panią usługi wynajmu znajdującego się na II piętrze pomieszczenia mieszkalnego osobom fizycznym wyłącznie na ich cele mieszkaniowe, korzystają/będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Pani usługi są/będą bowiem świadczone na rzecz osób fizycznych, które realizują/będą realizować w wynajmowanym lokalu własne cele mieszkaniowe (w umowie najmu z osobami fizycznymi  jest wskazany zakaz podnajmu). Ponadto umowy najmu są/będą umowami rocznymi, które mogą zostać wydłużone na kolejny okres. Tym samym lokal mieszkalny będzie wykorzystywany zgodnie z umową wyłącznie na cele mieszkaniowe osoby go wynajmującej.

Zatem świadczone przez Panią usługi najmu korzystają/będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Ad 2

Wątpliwości Pani dotyczą kwestii, czy obciążenie najemców kosztami mediów (tj. z tytułu użytkowania energii elektrycznej, wody i kanalizacji oraz rozliczenia kosztów ogrzewania) stanowi/będzie stanowić odrębną od najmu usługę, która będzie opodatkowana podatkiem VAT z uwzględnieniem stawek właściwych dla dostawy danego medium.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy,

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej.  Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Jak stanowi ww. przepis:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pani obciążać najemców kosztami zużycia mediów. Czynsz najmu nie obejmuje opłat uiszczonych na rzecz wynajmującego z tytułu dostawy energii elektrycznej, gazu, wody oraz kanalizacji i wysokość zużycia tych mediów jest obliczana na podstawie odczytów liczników lub innych metod rozliczeniowych (np. z uwzględnieniem powierzchni pomieszczenia zajmowanego przez najemcę). W ramach rozliczenia kosztów mediów nie zamierza Pani naliczać marży. Zamierza Pani stosować następujące sposoby rozliczeń:

‒przenosi Pani faktyczny koszt z faktury na najemcę (jak jest Pani w stanie przyporządkować, że faktura dotyczy wyłącznie danego najemcy, np. faktura za energię elektryczną dotyczącą mieszkania, do którego jest doprowadzone osobne przyłącze elektroenergetyczne),

‒wylicza Pani koszty mediów na podstawie wskazań subliczników pomnożonych przez stawkę jednostkową za zużycie danego medium. Przykładowo, ma Pani subliczniki prądu do lokali wynajmowanych przez najemców i zamierza obciążać najemców opłatami miesięcznie wyliczonymi jako iloczyn stawki za kwh oraz liczby zużytych kwh w danym miesiącu plus część stała abonamentowa (tj. abonament miesięczny podzielony przez liczbę użytkowników komercyjnych). Analogiczną metodologię zamierza Pani stosować w odniesieniu do dostawy wody i odbioru ścieków,

‒może również Pani dzielić opłaty wynikające z faktur na podstawie klucza alokacji, np. w przypadku ogrzewania parteru i I piętra Budynku gazem dzielić koszty wynikające z faktury w oparciu o metry kwadratowe powierzchni użytkowej każdego lokalu.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy świadczone usługi wynajmu nieruchomości i rozliczenia mediów związanych z tą nieruchomością stanowią usługi ściśle związane z usługą wynajmu, czy występują jako niezależne świadczenia.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa Kodeks cywilny:

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno na wynajmującego, jak i na najemcę określone przepisami obowiązki.

Z przywołanego wyżej przepisu art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Należy zauważyć, że w przypadku najmu pomieszczeń ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Odnośnie problematyki dotyczącej świadczenia złożonego, należy wskazać, że na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, że nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że – zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) – każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że „artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2009/162/UE z 22 grudnia 2009 r., należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.

Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady, należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług), poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15 stwierdził, że: „Jeżeli chodzi o media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, to wskazane media, co do zasady, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług, poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, jak wskazał Trybunał, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń. Przy wyborze tych kryteriów strony muszą kierować się względami ekonomicznymi, które pozwolą na wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów w taki sposób, że obiektywnie odzwierciedlone zostanie ich zużycie i wówczas świadczenia te powinny być traktowane odrębnie. Zatem w odniesieniu do mediów, w stosunku do których możliwe jest przyjęcie kryterium zużycia, to właśnie ww. kryterium będzie decydujące o odrębności tych mediów, a nie kwestia czy najemca miał możliwość wyboru świadczeniodawcy”.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia.

Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów i orzecznictwa sądów, w przypadku, gdy faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla ich zużycie, to świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu.

Zatem, w przypadku obciążania najemców lokali za zużycie mediów ustalonych na podstawie odczytów/urządzeń pomiarowych, brak jest podstaw do traktowania ww. opłat jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej usługi najmu. Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów i orzecznictwa sądów, w przypadku, gdy faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla ich zużycie, to świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu. W analizowanym przypadku, wskazane media są rozliczane odrębnie od czynszu najmu.  Czynności powyższe powinny być zatem rozliczane niezależnie od usługi najmu i – co do zasady – opodatkowane odpowiednio stawkami podatku VAT właściwymi dla danego rodzaju świadczenia.

W świetle powyższego brak jest podstaw, aby uznać, że dostawa mediów jest nierozerwalnie związana z najmem nieruchomości, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu lokali. Zatem, w przypadku najmu nieruchomości, dostawa mediów dostarczanych do wynajmowanych pomieszczeń, których zużycie rozliczane jest w oparciu np. o liczniki i urządzenia pomiarowe, bez doliczania marży, winna być opodatkowana według stawek właściwych dla dostawy poszczególnych czynności, a nie dla usługi najmu.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie obciążenie najemców kosztami mediów (tj. z tytułu użytkowania energii elektrycznej, wody i kanalizacji oraz rozliczenia kosztów ogrzewania) stanowi/będzie stanowić odrębną od najmu usługę/dostawę, które są/będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług z uwzględnieniem stawek właściwych dla dostawy danego medium.

Ad 3

Wątpliwości Pani, dotyczą kwestii, czy ma Pani/będzie Pani miała prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktur za dostawę mediów wystawionych na dane Pani, jako osoby fizycznej, tj. w szczególności bez NIP firmy.

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy:

Stosownie do treści art. 88 ust. 4 ustawy:

Z przepisów art. 86 ust. 1 i art. 88 ust. 4 ustawy wynika, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje czynnym podatnikom podatku od towarów i usług jedynie w sytuacji, gdy dokonywane zakupy mają ścisły związek z czynnościami opodatkowanymi. Odliczyć zatem można podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Wskazana norma prawna wyraża zasadę neutralności podatku od towarów i usług, w następstwie której podatnicy realizujący czynności zwolnione, są w podobnej sytuacji, jak ostateczny nabywca (konsument) towaru lub usługi z wyjątkiem przypadków jednoznacznie wskazanych w ustawie o podatku od towarów i usług. Ustawa wyłącza zatem możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 106e ust. 1 pkt 1-15 ustawy:

Z ww. uregulowań wynika, że faktura powinna m.in. jednoznacznie określać imiona i nazwiska lub nazwy podatnika (sprzedawcy) i nabywcy oraz ich adresy. Faktura powinna zawierać dane nabywcy towaru lub usługi i tym samym dokumentować rzeczywiste zdarzenia gospodarcze, a jako wystawca i nabywca powinni widnieć faktyczni uczestnicy transakcji. Każdorazowo należy ustalić więc nabywcę towaru lub usługi, który powinien wynikać z zawartej umowy.

Należy podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Zatem, co do zasady, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy mają wyłącznie znaczenie dowodowe. Jedynie braki merytoryczne faktury mogą wywołać skutek materialny w postaci zmian w przedmiocie lub podstawie opodatkowania, a także doprowadzić do niewłaściwego określenia wysokości podatku.

Z powyższego wynika, że o prawidłowości faktur wystawianych i otrzymywanych przez podatników powinny decydować przede wszystkim ustalenia, czy dokumenty te potwierdzają rzeczywiste transakcje handlowe. Jeżeli w fakturach dokumentujących transakcje występują tzw. wadliwości mniejszej wagi, należy uznać, że nie ma podstawy do kwestionowania faktur, w tym prawa do odliczenia podatku naliczonego, wyłącznie z powodu braków mających charakter tzw. wadliwości mniejszej wagi. Są to tego rodzaju wadliwości, które, co prawda, powodują, że faktura nie odpowiada wymogom określonym w przepisach, jednakże same w sobie nie wpływają na przedmiot i podstawę opodatkowania.

Należy zauważyć, że chociaż faktura powinna zawierać dane dotyczące nabywcy wymienione w art. 106e ustawy, to jednak niewskazanie niektórych z tych informacji nie wyklucza możliwość jego identyfikacji na podstawie pozostałych danych zawartych na fakturze.

Brak NIP-u przy jednoczesnym prawidłowym wskazaniu pozostałych danych podmiotu będącego nabywcą jest wadą techniczną, niewyłączającą możliwości zweryfikowania dokonania zdarzenia gospodarczego i prawidłowego określenia nabywcy towaru, a jednocześnie pozostającą bez znaczenia dla wysokości zobowiązania podatkowego.

Niemniej jednak opisany błąd powinien być skorygowany w ten sposób, aby faktura odzwierciedlała faktycznie dokonaną transakcję pomiędzy podmiotami gospodarczymi prawidłowo oznaczonymi zgodnie z przepisami ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na potrzeby doprowadzenia mediów do Budynku, zawarła Pani umowy o dostawę mediów. Otrzymuje Pani faktury za niektóre media bez wskazanych danych NIP Pani firmy (tj. bez danych firmowych, lecz na osobę fizyczną). Wynika to w szczególności z faktu, że dostawy niektórych mediów są dokonywane na rzecz najemców mieszkania zlokalizowanego na II piętrze Budynku, w związku z czym, aby mogli korzystać oni z niższych stawek przewidzianych dla gospodarstw domowych wybrała Pani taryfę dla gospodarstw domowych (nie dla firm). Przykładowo, w odniesieniu do energii elektrycznej zawarła Pani 2 umowy - jedną na dostawę energii elektrycznej w taryfie dla przedsiębiorstw (licznik obejmuje dostawę energii elektrycznej na potrzeby lokali, w których jest prowadzona działalność gospodarcza) oraz drugą umowę w taryfie dla gospodarstw domowych - na dane Pani, jako osoby fizycznej (licznik obejmuje dostawy energii do mieszkania zlokalizowanego na II piętrze, w którym nie jest prowadzona działalność gospodarcza, lecz jest ono wykorzystywane na potrzeby mieszkaniowe). Może Pani otrzymywać faktury bez NIP firmy z tytułu energii elektrycznej oraz opłat za pobór wody i odprowadzanie ścieków. Jest to podyktowane faktem, że mieszkańcy mieszkania są uprawnieni do korzystania ze stawek przewidzianych dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, które generalnie są niższe niż dla podmiotów prowadzących działalność. Okoliczność, że jest Pani stroną umowy z zakładem energetycznym na dostawę energii elektrycznej do mieszkania na II piętrze (a nie najemcy) jest podyktowana względami ostrożnościowymi i praktycznymi. W przypadku „przepisania” licznika na najemców, nie ma Pani kontroli nad regulowaniem płatności przez najemców na rzecz zakładu. W razie wystąpienia opóźnień, mogą one doprowadzić do odcięcia przyłącza elektroenergetycznego do Budynku. Sytuacja taka powodowałaby konieczność ponownego przyłączenia przyłącza do Budynku, którego koszty musiałaby ponieść Pani (np. w sytuacji, w której niewypłacalni najemcy zdecydowaliby się opuścić lokal). Ponadto, w razie opuszczania mieszkania najemcy musieliby „przepisać” liczniki na kolejnego najemcę (który na moment opróżniania mieszkania prawdopodobnie nie będzie jeszcze znany) lub ewentualnie na Panią. W przypadku zwykłego wypowiedzenia umowy znowu musiałaby Pani ponosić koszty nowego podłączenia. Takie rozwiązanie jest podyktowane potrzebą kontroli nad rozliczeniami z zakładem energetycznym i chęcią uniknięcia niepotrzebnych kłopotów (ponowne podłączenie przyłącza wiąże się nie tylko z kosztami, ale również z procedurą, która jest czasochłonna - jej trwanie mogłoby pozbawić Panią możliwości wynajęcia mieszkania na czas jej trwania, ponieważ nikt nie będzie zainteresowany mieszkaniem bez prądu).

Jak wyżej wskazano, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury uzależnione jest od spełnienia warunków wynikających z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy, a także od niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis art. 88 ustawy enumeratywnie określa listę przypadków, w których podatnik został pozbawiony prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, jednakże nie wymienia opisanej we wniosku nieprawidłowości (braku NIP nabywcy) jako przesłanki negatywnej powodującej utratę prawa do odliczenia podatku naliczonego (w sytuacji, gdy faktura odzwierciedla prawdziwe zdarzenie gospodarcze). Zatem brak numeru NIP na fakturze nie przesądza o braku prawa do odliczenia podatku VAT.

W związku z powyższym ma Pani prawo/będzie miała Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktur za dostawę mediów wystawionych na dane Pani jako osoby fizycznej, tj. w szczególności bez NIP firmy.

Należy nadmienić, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga możliwości prawnych zawarcia umowy o dostawę mediów na Wnioskodawczynię jako osobę fizyczną, w tym na dostawę energii elektrycznej na rzecz najemców mieszkania zlokalizowanego na II piętrze Budynku poprzez wybór taryfy dla gospodarstw domowych, a nie dla firm.

Ad 4

Wątpliwości Pani dotyczą również kwestii, czy w zakresie wynajmu Garaży przez Pani męża będzie Pani podatnikiem VAT, tj. czy będzie Pani zobowiązana do uwzględnienia obrotu z tego tytułu w podstawie opodatkowania VAT.

Z opisu sprawy wynika, że na działce będącej przedmiotem współwłasności małżeńskiej znajdują się budynki Garaży. Przedmiotowych Budynków nie planuje Pani wykorzystywać na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, tj. nie planuje Pani wprowadzić do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Garaże te mogą być wynajmowane przez Pani męża na rzecz innych podmiotów (w szczególności osób fizycznych). Stroną umowy z przyszłymi nabywcami byłby Pani mąż - dysponowałby on zgodą do zawarcia umowy dotyczącej majątku wspólnego. Jednocześnie Pani mąż zajmowałby się rozliczeniami z najemcami w odniesieniu do przedmiotowych Garaży oraz kwestiami koniecznymi z wynajmem na ich rzecz (takimi jak kontakty z najemcami, pobieranie opłat, organizacja ewentualnych napraw lub konserwacji Garaży). Pani Mąż nie prowadzi działalności gospodarczej. Planuje Pani z mężem złożyć oświadczenie, zgodnie z którym całość przychodów z tytułu najmu prywatnego (w związku z wynajmem Garaży) będzie opodatkowana przez Pani męża (w terminie wynikającym z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wskazano wyżej, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359):

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z treścią art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wobec tego podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem umowy najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).

Zatem w przedmiotowej sprawie, gdy wynajmowane budynki Garaży są własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z umową najmu, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz.

W okolicznościach niniejszej sprawy umowa najmu, za zgodą Pani, zostanie zawarta wyłącznie przez Pani męża, jako stronę wynajmującą.

W związku z powyższym, w zakresie wynajmu Garaży wyłącznie przez Pani męża, nie będzie Pani podatnikiem VAT i nie będzie Pani zobowiązana do uwzględnienia obrotu z tego tytułu w podstawie opodatkowania VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 5, 6, 7 i 9. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych dotyczących pytań oznaczonych we wniosku jako pytania nr 1, 2, 3, 4, 8 i 10 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani, nie dotyczy natomiast Pani męża.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).