Uznanie, że transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, oraz prawo Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę nieruchomości, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-prawidłowe w zakresie uznania, że planowana Transakcja sprzedaży działek: 1, 2, 3 oraz fragmentu działki 4, który jest położony w granicach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie opodatkowana i nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT,

-nieprawidłowe w zakresie uznania, że planowana Transakcja sprzedaży fragmentu działki 4, który jest położony poza granicami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie opodatkowana i nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT,

-nieprawidłowe w zakresie prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego oraz prawa do wykazania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, oraz w zakresie prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę nieruchomości, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 maja 2022 r. (wpływ 30 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

 (dalej „Wnioskodawca”)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(dalej „Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie od Sprzedającego będzie dalej określane jako „Transakcja”). Przedmiotem transakcji jest prawo własności działek o numerach ewidencyjnych 4, 1, 2 oraz 3 (dalej: „Działki”), dla których prowadzona jest księga wieczysta. 

Inwestycja

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały Rady Miasta i Gminy z dnia (...) 2021 roku (dalej: „MPZP”), w którym tereny obejmujące Działki zostały oznaczone symbolem 1 PU - teren obiektów produkcji, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, przy czym fragment działki ewidencyjnej nr 4 jest położony poza granicą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla fragmentu działki ewidencyjnej nr 4, który jest położony poza granicą planu zagospodarowania przestrzennego, na dzień „Transakcji” nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy ani decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503).

Budynki, budowle lub ich części

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nie jest obecnie właścicielem Nieruchomości, jednak nabędzie ją przed Transakcją na podstawie umowy zamiany z Gminą. (...) 2021 r. została zawarta umowa przedwstępna zamiany z Gminą. Przyrzeczona umowa zamiany zgodnie z umową przedwstępną odbędzie się do dnia (...) 2022 r. Tym samym na moment przeprowadzenia Transakcji Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo własności Nieruchomości.

Nieruchomość zostanie nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.

Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku

Nieruchomość zostanie przez Sprzedającego nabyta w celach inwestycyjnych w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym od momentu nabycia Sprzedający będzie wykorzystywał Nieruchomość na potrzeby własne, w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT (nabycie w celu dalszej sprzedaży). W związku z tym Sprzedający nie będzie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Status VAT Zainteresowanych

Wnioskodawca i Sprzedający są i na moment dokonania Transakcji będą podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą i czynnymi podatnikami podatku VAT.

Kontekst Transakcji

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca pragnie wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Wnioskodawca nabędzie również inne działki od Sprzedającego oraz podmiotów trzecich i w tym zakresie Wnioskodawca wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Data Transakcji

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w  całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

2)Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie – w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Biorąc pod uwagę fakt, że na działkach nie znajdują się żadne zabudowania i są one nieogrodzone i nieuzbrojone, w ocenie Zainteresowanych, przedmiotowa transakcja stanowi dostawę terenu niezabudowanego.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla działek będących przedmiotem transakcji obowiązuje MPZP, w którym tereny obejmujące działki zostały wskazane jako tereny oznaczone 1PU - teren obiektów produkcji, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, tj. tereny, na których dopuszczalna jest zabudowa, przy czym fragment działki ewidencyjnej nr 4 jest położony poza granicą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tym samym, działki 1, 2 i 3 stanowią niewątpliwie tereny budowlane w myśl ustawy o VAT.

Natomiast w zakresie działki 4, Zainteresowani wskazują, że na gruncie wskazanego art. 2 pkt 33 ustawy o VAT brak jest podstawy dla rozróżnienia klasyfikacji działek w VAT w zależności od stopnia, w jakim dana działka została przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - dany grunt albo jest przeznaczony pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i jest gruntem budowlanym na gruncie VAT albo nie jest przeznaczony pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i nie jest gruntem budowlanym w rozumieniu VAT. Tym samym, ponieważ MPZP obejmuje część terenów działki 4 i przewiduje na nich możliwość zabudowy, to w ocenie Wnioskodawcy działka 4 powinna zostać uznana w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Spółka pragnie podkreślić, co zostało również wskazane we Wniosku, że w jej ocenie, na gruncie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT brak jest podstawy dla rozróżnienia klasyfikacji działek w VAT w zależności od stopnia, w jakim dana działka została przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - dany grunt albo jest przeznaczony pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i jest gruntem budowlanym na gruncie VAT albo nie jest przeznaczony pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i nie jest gruntem budowlanym w rozumieniu VAT. Tym samym, ponieważ MPZP obejmuje część terenów działki 4 i przewiduje na nich możliwość zabudowy, to w ocenie Spółki działka 4 powinna zostać uznana w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, wszystkie działki (w tym działka 4), powinny zostać uznane w całości za tzw. tereny budowlane w myśl ustawy o VAT, a ich dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i budowlanego.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Nieruchomości istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a)towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b)dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, kiedy Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedającego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

-prawidłowe w zakresie uznania, że planowana Transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w części dotyczącej dostawy działek 1, 2, 3 oraz fragmentu działki 4, który jest położony w granicach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-nieprawidłowe w zakresie uznania, że planowana Transakcja sprzedaży fragmentu działki 4, który jest położony poza granicami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie opodatkowana i nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT,

-nieprawidłowe w zakresie prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego orazprawa do wykazania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Państwa wątpliwość w niniejszej sprawie, w pierwszej kolejności dotyczy uznania, czy planowana Transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od tego podatku.

Z treści wniosku wynika, że Sprzedający czynny podatnik podatku od towarów i usług planuje sprzedać nieruchomość składającą się z działek o numerach 4, 1, 2 oraz 3.

Nieruchomość zostanie uprzednio nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w celach inwestycyjnych z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży.

Sprzedaż powyższych działek nastąpi w ramach działalności gospodarczej, a Sprzedający dokona profesjonalnego obrotu towarem. W związku z transakcją wystąpi jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy dokonujący dostawy towarów, o której  mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do niej, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zainteresowani powzięli wątpliwość dotyczącą opodatkowania sprzedaży wskazanych wyżej działek.

Chcąc wyjaśnić niniejszą kwestię należy wskazać, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość na którą składają się niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone działki o numerach ewidencyjnych 4, 1, 2 oraz 3, przy czym działki  1, 2, 3 w całości oraz fragment działki ewidencyjnej nr 4 objęte są planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z nim przeznaczone pod zabudowę jako teren obiektów produkcji, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (oznaczone symbolem 1 PU). Pozostały fragment działki ewidencyjnej nr 4 położony jest, jak wynika z wniosku, poza granicą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i na dzień transakcji nie zostanie dla tego terenu wydana decyzja o warunkach zabudowy ani decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503).

W konsekwencji należy wskazać, że grunty o numerach 1, 2, 3 oraz część działki nr 4 objęte MPZP spełnią definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym ich dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy towarów w tym nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku Sprzedający wykorzysta działki nr 1, 2, 3 oraz część działki nr 4  na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (nabyte w celu dalszej sprzedaży). W związku z tym Sprzedający nie wykorzysta ww. działek wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT.

Zatem, sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 2, 3 oraz część działki nr 4 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony już jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie opisanych we wniosku działek nr 1, 2, 3 oraz część działki nr 4 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Odnosząc się natomiast do fragmentu działki ewidencyjnej nr 4, który jak Państwo twierdzicie położony jest poza granicą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dla którego nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, dostawa tej części nieruchomości jako dostawa terenów innych niż tereny budowlane będzie podlegała zwolnieniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tut. organ pragnie w tym miejscu zwrócić uwagę na kwestię opodatkowania różnymi stawkami podatku VAT jednej dostawy towaru, w której to kwestii TSUE w sprawie C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd v Commisioners of Customs Excise z dnia 6 lipca 2006 r., stwierdził co następuje cyt.: „Okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty przez ustawodawstwo danego państwa członkowskiego zwolnieniem dającym prawo do zwrotu zapłaconego podatku w rozumieniu art. 28 ust. 2 lit. a szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej dyrektywą Rady 92/77/EWG z dnia 19 października 1992 r. uzupełniającą wspólny system podatku od wartości dodanej i zmieniająca dyrektywę 77/388/EWG (zbliżanie stawek VAT), oraz z drugiej strony towary wyłączone przez to ustawodawstwo z zakresu zastosowania tego zwolnienia, nie stoi na przeszkodzie temu, aby dane państwo członkowskie pobierało podatek VAT od dostawy towarów wyłączonych według stawki zwykłej”.

Tak więc, z powyższego wynika iż dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym jeśli np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż działka ewidencyjna znajduje się w części na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w części na terenach znajdujących się poza granicami tego planu, to dostawa takiej działki może podlegać opodatkowaniu różnymi stawkami VAT.

Reasumując dokonane ustalenia, sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku będzie opodatkowana podatkiem VAT w części dotyczącej działek nr 1, 2, 3 oraz fragmentu działki nr 4, objętych MPZP i przeznaczonych pod zabudowę, natomiast w części dotyczącej sprzedaży fragmentu działki nr 4, która według Państwa wskazania znajduje się poza obszarem MPZP, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko, w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe w części dotyczącej sprzedaży działek nr 1, 2, 3 oraz fragmentu działki nr 4, objętych MPZP i przeznaczonych pod zabudowę i nieprawidłowe w części dotyczącej fragmentu działki nr 4 znajdującego się poza granicami MPZP przestrzennego i dla którego na dzień transakcji nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy ani decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Macie Państwo również wątpliwość czy w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu od tego podatku Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą. Kupujący planuje wybudowaną w ramach inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Jak wynika z wniosku po nabyciu Działek nr 1, 2, 3 oraz fragmentu działki nr 4, Wnioskodawca planuje wykorzystać je do celów prowadzonej działalności gospodarczej niepodlegającej zwolnieniu od podatku  VAT.

Wnioskodawca i Sprzedający są i na moment Transakcji będą podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą jako czynni podatnicy podatku VAT.

Zatem skoro nabyta nieruchomość (tj. Działki nr 1, 2, 3 oraz fragment działki nr 4), będzie służyła Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, to będzie miał on prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z jej zakupem w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana i nie będzie korzystała ze zwolnienia. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego o ile nabyte przez Nabywcę Działki (nr 1, 2, 3 oraz fragment działki nr 4) będą służyły czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do wykazania nadwyżki VAT naliczonego nad należnym do zwrotu na rachunek bankowy Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana i nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko przedstawione do pytania nr 2 jest nieprawidłowe, bowiem Organ nie mógł podzielić argumentacji w pełnym zakresie.  

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.