Czy sprzedaż przedmiotowego budynku będzie podlegała podatkowi VAT ?

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem VAT w odniesieniu do tej transakcji, z jej majątku osobistego, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA

W uzasadnieniu przyjętego przez Pana stanowiska w sprawie podatku VAT powołuje się Pan na wykładnię art. 15 ust. 1 i 2 i art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zawarte w Interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDlP4-3.4012.238.2021.3.JJ z 21 lipca 2021 r.

„W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne , wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 , bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza— zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponieważ planowana sprzedaż dokonywana będzie przez osobę fizyczną z jej majątku osobistego, niebędącą podatnikiem VAT w odniesieniu do tej transakcji, dostawa tej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że w 2013 r. nabył Pan nieruchomość gruntową składającą się z dwóch działek o nr 1 oraz 2 o łącznej powierzchni 1.000 m². Przy zakupie nie została wystawiona faktura VAT. Działki były niezabudowane, nieogrodzone, nieuzbrojone. Zakup miał charakter okazjonalny, bowiem działki przylegały do nieruchomości zabudowanej od 2008 roku budynkiem mieszkalnym, stanowiącej współwłasność Pana i małżonki. Zakupu dokonał Pan jako osoba fizyczna do majątku osobistego, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, której zakres sprowadza się wyłącznie do wykonywania projektów, wycen i konsultacji architektonicznych oraz aranżacji wnętrz.

Przez sześć lat nieruchomość pozostawała poza przedmiotem jakiejkolwiek Pana aktywności. Nie podejmował Pan na działce żadnych czynności.

Od kilku lat z powodów osobistych postępuje rozkład Pana małżeństwa skutkujący separacją i poszukiwaniem własnych rozwiązań mieszkaniowych przez każdego z małżonków. W zaistniałej sytuacji uznał Pan za konieczne wykorzystanie posiadanej od 2013 r. nieruchomości gruntowej i w 2019 r. podjął Pan działania zmierzające do rozpoczęcia budowy domu celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W planach budowy uwzględnił Pan też potrzebę bliskiego zamieszkania z rodzicami, którzy obecnie są w wieku emerytalnym.

Działając jako osoba fizyczna podjął Pan następujące działania na rzecz przygotowania działki pod budowę:

‒1 kwietnia 2019 r. uzyskał Pan mapę do celów projektowych, po czym wykonał i złożył Pan projekt, wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę,

‒w sierpniu 2019 r, zgłosił Pan do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego rozpoczęcie budowy, po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na budowę wydanego przez Starostwo powiatowe w (…),

‒w 2019 r. posadowił Pan w terenie zbiorniki na ścieki i na deszczówkę,

‒w 2020 r. dla celów prowadzonej budowy wykonał Pan przyłącze wody,

‒w 2022 r. przystąpił Pan do wykonania ogrodzenia.

Do dnia złożenia wniosku nie ma podłączenia do sieci energetycznej.

Zaprojektował i podjął Pan budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, mieszczących się w klasyfikacji PKOB 1110 „domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu”. Powierzchnia użytkowa każdego z budynków wynosi —173 m² .

Jeden z budynków miał zaspokoić Pana potrzeby mieszkaniowe, drugi, pozostając Pana własnością miał służyć Pana rodzicom, którzy zadeklarowali pomoc finansową i wykonanie pewnych prac budowlanych i instalacyjnych, co wraz z Pana oszczędnościami miało wystarczyć do wykonania budynków w stanie umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Budowa jest prowadzona od września 2019 r. i osiągnięty został w 80% stan robót umożliwiających uzyskanie zgody na zamieszkanie. Budowa prowadzona jest systemem gospodarczym. Samodzielnie wykonuje Pan szereg prac, co wydłuża proces budowy. Wspólnie z rodzicami wykonali Państwo instalację rekuperacji, ocieplenie stropu, instalację elektryczną, kanalizację i wykończenie elewacji. Pozostały do wykonania prace, które przekraczają Państwa możliwości. Brakuje podłączenia do sieci energetycznej. W budynkach brakuje ogrzewania, instalacji wody, izolacji poziomych i wylewek, podwieszanych sufitów, schodów pomp ciepła i rekuperatorów. Budowa finansowana jest z oszczędności Pana i oszczędności Pana rodziców. Zostały już wykorzystane wszystkie własne, racjonalne możliwości pozyskania środków finansowania, włącznie ze sprzedażą własnej działki rekreacyjnej w górach, którą posiadał Pan od 2001 roku. Z powodu wysokiej i postępującej inflacji szczególnie odczuwalnej w budownictwie, środki finansowe pozostałe do dyspozycji nie pozwolą obecnie na osiągnięcie zamierzonego celu. Z końcem 2021 r. znacząco podrożały materiały budowlane. Obecnie, w następstwie trwającej od miesiąca wojny na Ukrainie oraz sankcji wobec Rosji obserwuje się postępujący kryzys energetyczny i surowcowy pogarszający dostępność materiałów budowlanych i powodujący dalsze drastyczne wzrosty cen tych materiałów, ale też i usług w budownictwie.

W powyższej sytuacji nie zdoła Pan już osiągnąć zamierzonego celu za środki na ten cel przeznaczone. Obecnie, koniecznym jest w pierwszej kolejności doprowadzenie obydwu budynków do stanu umożliwiającego uzyskanie zgody na ich użytkowanie. Decyzja ta oznacza jednak, że nie będzie już środków na wykończenie nawet jednego z budynków celem zamieszkania, co było celem podjętej budowy. W powyższej sytuacji dokonał Pan zmiany planów z 2019 roku i planuje Pan sprzedaż jednego budynku.

W analizowanej sprawie, Pana wątpliwości dotyczą kwestii nieuznania planowanej dostawy budynku za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby wyjaśnić Pana wątpliwości, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa Pan w charakterze podatnika VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Okoliczności sprawy nie wskazują na taką aktywność, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika z opisu sprawy, po zmianie Pana sytuacji życiowej podjął Pan działania zmierzające do rozpoczęcia budowy dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, z których jeden z budynków miał zaspokoić Pana potrzeby mieszkaniowe, drugi, pozostając Pana własnością miał służyć Pana rodzicom. Pana rodzice zadeklarowali pomoc finansową i wykonanie pewnych prac budowlanych i instalacyjnych, co wraz z Pana oszczędnościami miało wystarczyć do wykonania budynków w stanie umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Budowa prowadzona jest systemem gospodarczym, samodzielnie wykonuje Pan szereg prac budowlanych. Kryzys energetyczny, surowcowy i zmiany na rynku budowlanym zmusiły Pana do weryfikacji wcześniejszych planów. To brak środków finansowych spowodował, że podjął Pan decyzję o sprzedaży jednego z budowanych domów. Wykończenie i zamieszkanie w jednym z budynków, jako cel podjętej budowy, możliwe będzie wyłącznie po uzyskaniu środków ze sprzedaży drugiego budynku. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości, wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podejmowane przez Pana działania należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając jeden z budynków będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę tej nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości nie stanie się Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, a czynność ta nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Pana stanowisko w ww. zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).