Interpretacja indywidualna z dnia 24 października 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.547.2022.1.DS
Temat interpretacji
Sprzedaż nieruchomości za cenę prawa własności gruntu na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania czynności przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT.
Uzupełnili go Państwo pismem z 13 października 2022 r. (wpływ 13 października 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina (...) jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Do celów VAT posiada nr NIP (…). Gmina (...) posiada nieruchomość składającą się z działek oznaczonych numerami 1 i 2.
Działka oznaczona nr 1 ma powierzchnię 3 ha 1015 m kw., jest zabudowana wiatą stalową, obmurowana cegłą wraz z częścią socjalną; wiatą - halą stalową obmurowana cegłą silikatową; śmietnikiem; zbiornikiem wodnym. Ponadto nieruchomość wyposażona jest w drogi, place i chodniki z płyt żelbetonowych i bloczków betonowych. Ogrodzona ogrodzeniem metalowym z siatki plecionej.
Aktem notarialnym nr (…) – 22 czerwca 2001 roku Gmina (...) oddała w użytkowanie wieczyste do dnia 22 czerwca 2100 roku nieruchomość, natomiast znajdujące się na niej budynki i budowle sprzedała. Spółkę przejął syndyk i sprzedał prawo użytkowania wieczystego innemu podmiotowi w 2016 roku. Obecny użytkownik wieczysty wystąpił z prośbą o możliwość sprzedaży gruntu. Rada Gminy podjęła stosowną Uchwałę, w której zezwala na sprzedaż. Wobec zaistniałych okoliczności pozostała kwestia opodatkowania ww. sprzedaży. Gmina na tym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązuje natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalonego Radą Gminy.
Pytania
1.Czy zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegać będzie sprzedaż nieruchomości za cenę prawa własności gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego?
2.Czy uiszczenie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego kwoty stanowiącej cenę sprzedaży na poziomie prawa własności gruntu będzie skutkowało obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług i czy cena transakcji zawiera podatek VAT i należy traktować ją jako cenę brutto?
Państwa stanowisko w sprawie
Sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie może być traktowana jako ponowna dostawa towarów i nie stanowi ona dostawy towaru w myśl ustawy o podatku od towarów i usług.
Taka sprzedaż to tylko zmiana tytułu prawnego do nieruchomości, która nie wpływa na władztwo rzeczy, które użytkownik wieczysty uzyskał w momencie ustanowienia tego prawa i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru. Należy podkreślić, że to w momencie ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz pierwszego użytkownika wieczystego stanowiło dostawę towaru. W tym właśnie momencie użytkownik wieczysty otrzymał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był właścicielem. Taka sprzedaż nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru, ponieważ nie będzie spełniać dyspozycji art. 7 ust. 1 ustawy, do 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym zostało stwierdzone nabycie z dniem 22 czerwca 2001 r. z mocy prawa użytkowania wieczystego czyli przed wejściem w życie ustawy z 11 marca 2001 r. o podatku od towarów i usług, a następnie zbyte na rzecz kolejnego użytkownika wieczystego.
Czynność sprzedaży prawa własności nieruchomości obecnemu użytkownikowi wieczystemu przedmiotowego gruntu, nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz pozostaje poza zakresem ustawy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,
przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy,
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Zaznaczenia wymaga, iż przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.
W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
Należy ponadto wskazać, iż czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.
W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.
Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).
W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego,
w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.)
z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.
Zgodnie z art. 27 tej ustawy,
sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami
nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.
W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami,
nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.
Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
Jak stanowi art. 67 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami,
jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.
Na podstawie regulacji art. 69 tej ustawy,
na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.
Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami,
za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Jak wynika z powołanych wyżej przepisów oddanie w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.
Przy czym należy podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.
Z przedstawionych przez Państwa informacji wynika, posiadają Państwo nieruchomość składającą się z działek oznaczonych numerami 1 i 2. Aktem notarialnym nr (…) – 22 czerwca 2001 roku oddali Państwo nieruchomość w użytkowanie wieczyste do dnia 22 czerwca 2100 roku, natomiast znajdujące się na niej budynki i budowle zostały sprzedane. Spółkę przejął syndyk i sprzedał prawo użytkowania wieczystego innemu podmiotowi w 2016 roku. Obecny użytkownik wieczysty wystąpił z prośbą o możliwość sprzedaży gruntu. Rada Gminy podjęła stosowną Uchwałę, w której zezwala na sprzedaż.
Na tle przedstawionych okoliczności sprawy, Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż nieruchomości za cenę prawa własności gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz, czy uiszczenie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego kwoty stanowiącej cenę sprzedaży na poziomie prawa własności gruntu, będzie skutkowało obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług a cena transakcji zawiera podatek VAT i należy traktować ją jako cenę brutto.
Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z powyższym, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowych będące przedmiotem wniosku, na rzecz użytkownika wieczystego, będzie stanowić jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie ono na „władztwo rzeczy”, które zostało uzyskane przed 1 maja 2004 r.
W konsekwencji należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu (które zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r.) w prawo własności tej nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym, nie stanowi odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym sprzedaż nieruchomości za cenę prawa własności gruntu na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Nie będzie również wynagrodzeniem za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług opłata, należna Państwu od użytkownika wieczystego ww. nieruchomości z tytułu sprzedaży tej nieruchomości (stanowiąca cenę sprzedaży na poziomie prawa własności gruntu), ponieważ uregulowanie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego należnej kwoty – gdy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed 1 maja 2004 r. – nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.
W związku z powyższym nie są Państwo zobowiązani do ceny sprzedaży doliczyć podatku VAT.
Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).