Nieuznanie za podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości i niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 17 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości i niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT ww. sprzedaży. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego        

Wnioskodawca (dalej: również jako Podatnik) jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.

W lutym 2012 roku rodzice Wnioskodawcy przekazali Wnioskodawcy w drodze darowizny niezabudowaną nieruchomość rolną o nr A/4 o powierzchni 0,3253 ha (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość stanowi majątek inwestycyjny Wnioskodawcy – zabezpieczenie finansowe dalszej egzystencji Wnioskodawcy oraz Jego najbliższej rodziny.    

W 2015 roku na Nieruchomości zostało wykonane przyłącze wodociągowe. Wniosek o przyłącze nie został złożony przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca wyraził jedynie zgodę na położenie wodociągu przebiegającego przez Nieruchomość pod warunkiem pozostawienia przyłącza.   

W 2016 roku Wójt wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dotyczącą Nieruchomości w zakresie budowy linii elektroenergetycznej. Decyzja została wydana na wniosek S.A.

Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia Nieruchomości na rzecz sp. z o.o. (dalej: Nabywca) w 2022 lub 2023 roku.

W zw. z tym Wnioskodawca w październiku 2021 roku zawarł przedwstępną umowę sprzedaży z Nabywcą oraz udzielił członkom zarządu Nabywcy pełnomocnictwa.

Pełnomocnictwo zostało udzielone do dysponowania gruntem na celem budowlane, m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. energetycznej, gazowej, teleinformatycznej), do uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do uzyskania decyzji środowiskowych, do uzyskania decyzji na wycinkę drzew, do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości, do uzyskania pozwolenia na budowę budynku.

W wyniku uzyskania pełnomocnictwa, zarząd Nabywcy zawarł umowę na wybudowanie przyłącza energetycznego z terminem wykonania przypadającym na październik 2023 roku.

Wnioskodawca podkreśla, że warunkiem nabycia przez Nabywcę Nieruchomości jest uzyskanie przez niego m.in.:

-decyzji zatwierdzającej projekt budowlany,

-badań, że warunki środowiskowe pozwalają na realizację inwestycji budowlanej,

-pozwolenia na zmianę przebiegu mediów,

-decyzji o lokalizacji zjazdu publicznego,

-potwierdzenia, że warunki techniczne Nieruchomości pozwalają na realizację inwestycji budowlanej,

oraz

-zgłoszenie rozpoczęcia prac w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego,

-przekształcenie działki z rolnej na budowlaną i uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej,

-uzyskanie na własną rzecz ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku na Nieruchomości.

Wnioskodawca podkreśla, że bez spełnienia ww. warunków, nabycie Nieruchomości przez Nabywcę jest bezprzedmiotowe, tzn. w takim przypadku w ogóle nie dojdzie do jej zakupu. Wnioskodawca nie ma zatem możliwości jej zbycia na innych warunkach np. po obniżonej cenie. W konsekwencji, udzielając pełnomocnictwa Nabywcy, zamiarem Wnioskodawcy nie było dokonywanie czynności mających na celu zorganizowany i profesjonalny obrót nieruchomościami, ale jedynie dokonanie czynności bez której choćby próba sprzedaży tej części majątku prywatnego – obiektywnie – w ogóle nie mogłaby się odbyć.

Wnioskodawca podkreśla, że inwestycja budowlana nie będzie realizowana przez Wnioskodawcę. Inwestycja ta będzie realizowana przez Nabywcę po zakupie Nieruchomości.

Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości – działek gruntowych oraz domu: otrzymanych w formie darowizny oraz zakupionego mieszkania. Nieruchomości te nie były wykorzystywane w celach prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości.

Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości nie jest stałym źródłem zarobkowania Wnioskodawcy.

Środki ze sprzedaży Nieruchomości nie będą przeznaczone na zakup innych nieruchomości celem ich odsprzedaży, ale będą przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego z zamiarem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy oraz jego najbliższej rodziny.

Pytanie

Czy Podatnik powinien zostać uznany za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży Nieruchomości, w zw. z czym sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Podatnikami – według art. 15 ust. 1 ustawy VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy VAT, nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia pewnych działań marketingowych oraz mających na celu uatrakcyjnienie działek, które to czynności wykraczają poza zwykłe wykonywanie prawa własności, mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

W tym miejscu odnieść się należy do orzecznictwa TSUE odnoszącego się do pojęcia działalności gospodarczej. Z ww. orzecznictwa wynika, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (por. C-180/10 i C-181/10).

Idąc dalej, „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (por. również C-25/03).

Na uwagę zasługuje także ugruntowane orzecznictwo sądów administracyjnych, zgodnie z którym:

„To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13, z dnia 6 lipca sygn. akt I FSK 1986/16).

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz orzecznictwo, stwierdzić należy, że Podatnik nie powinien zostać uznany za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy VAT w zakresie sprzedaży Nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przemawiają za tym następujące okoliczności:

a)Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze darowizny dokonanej przez rodziców Wnioskodawcy;

b)Nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży, o czym świadczy zamiar Wnioskodawcy jej sprzedaży dopiero w 2022 roku lub 2023 roku;

c)Nieruchomość stanowi majątek inwestycyjny Wnioskodawcy – zabezpieczenie finansowe dalszej egzystencji Wnioskodawcy oraz Jego najbliższej rodziny;

d)Wnioskodawca nie podejmował szeregu czynności o charakterze kwalifikowanym charakterystycznym dla działalności deweloperskiej;

e)uwzględniając zarówno datę nabycia Nieruchomości (2012 r.) oraz datę planowej sprzedaży w 2022 lub 2023 roku brak jest podstaw do przyjęcia, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach prowadzenia działalności gospodarczej; przeciętny podmiot gospodarczy handlujący nieruchomościami podjąłby bowiem całkowicie inne kroki aniżeli te podjęte przez Wnioskodawcę np. uzbrojenie, podłączenie mediów, reklama, celem jak najszybszego przeznaczenia do sprzedaży;

f)przeciętny podmiot gospodarczy handlujący nieruchomościami dążyłby do jak najszybszej sprzedaży nieruchomości; w niniejszej sprawie, sprzedaż nastąpi po blisko 10-11 latach od nabycia Nieruchomości;

g)sprzedaż Nieruchomości po blisko 10-11 latach od nabycia nieruchomości przeczy istnieniu zamiaru uczynienia z tej sprzedaży źródła stałego zarobku, co stanowi element definicyjny działalności gospodarczej;

h)obiektywnie zbyt duża odległość czasowa pomiędzy nabyciem Nieruchomości, a pierwszą czynnością, którą w niniejszej sprawie można próbować uznać za czynność o charakterze kwalifikowanym, mogącym świadczyć o profesjonalnym charakterze działalności;

i)Wnioskodawca nie prowadził szerokich działań marketingowych związanych ze sprzedażą nieruchomości;

j)środki pieniężne ze sprzedaży działek nie będą reinwestowane, tym samym nie zostaną przeznaczone na zakup kolejnej nieruchomości przeznaczonej do odsprzedaży;

k)przez blisko 10 lat Wnioskodawca nie podjął żadnej czynności charakterystycznej dla prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu Nieruchomościami;

l)wskazane okoliczności przeczą temu aby działania Wnioskodawcy związane ze sprzedażą Nieruchomości przybrały formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną w celu uzyskiwania z tego tytułu stałego dochodu.

Nie ulega zatem wątpliwości, że sprzedaż Nieruchomości to jedynie zarząd majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Tego wniosku nie zmienia fakt udzielenia pełnomocnictwa zarządowi Nabywcy do dokonania określonych czynności. Zauważyć bowiem trzeba, że uzyskanie określonych pozwoleń jest warunkiem zakupu Nieruchomości. W innym przypadku, Nieruchomość stanie się dla Nabywcy bezprzedmiotowa, co oznacza, że Nabywca nie nabyłby jej nawet, gdyby Wnioskodawca obniżył cenę sprzedaży. Trudno więc uznać w oderwaniu od całokształtu okoliczności, że udzielenie przedmiotowego pełnomocnictwa i uzyskanie określonych decyzji lub pozwoleń, skutkuje nabyciem statusu podatnika VAT. Takie rozumienie przepisów ustawy VAT, doprowadziłoby do kuriozalnych wniosków, ponieważ incydentalna sprzedaż majątku prywatnego generowałaby obowiązek zapłaty podatku VAT.

Podkreślić również należy, że nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT. Założenie przeciwne byłoby nieracjonalne i nieznajdujące oparcia w ustawie. Każda osoba należycie dbająca o własne interesy czyni to z rozwagą i w sposób zapewniający jej osiągnięcie maksymalnych korzyści niezależnie od tego, czy dysponuje majątkiem przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, czy służącym celom osobistym.

W drodze wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT nie można pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Właściciel realizując swoje uprawienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa może podejmować działania zmierzające do podziału nieruchomości. Okoliczności te same w sobie, podejmowane nawet znaczną ilość razy nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej.

Trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości, tak jak w ogóle nie może być mowy o uznaniu za takową opublikowanie (umieszczenia) ogłoszenia o sprzedaży w Internecie.

Ww. wnioski znajdują potwierdzenie w orzecznictwie sądowym (por. WSA Opole I SA/Op 377/18, WSA Gliwice III SA/GI 1016/17, WSA Rzeszów I SA/Rz 913/19, NSA I FSK 1589/18).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.):

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).

Art. 535 Kodeksu cywilnego z stanowi, że:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że w lutym 2012 roku rodzice Wnioskodawcy przekazali Wnioskodawcy w drodze darowizny niezabudowaną nieruchomość rolną (dalej: Nieruchomość). Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia Nieruchomości na rzecz sp. z o.o. (dalej: Nabywca) w 2022 lub 2023 roku. W zw. z tym Wnioskodawca w październiku 2021 roku zawarł przedwstępną umowę sprzedaży z Nabywcą oraz udzielił członkom zarządu Nabywcy pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo zostało udzielone do dysponowania gruntem na celem budowlane, m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. energetycznej, gazowej, teleinformatycznej), do uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do uzyskania decyzji środowiskowych, do uzyskania decyzji na wycinkę drzew, do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości, do uzyskania pozwolenia na budowę budynku. W wyniku uzyskania pełnomocnictwa, zarząd Nabywcy zawarł umowę na wybudowanie przyłącza energetycznego z terminem wykonania przypadającym na październik 2023 roku.

W rozpatrywanej sprawie Nabywca dokona szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Nabywcy stosownego pełnomocnictwa.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei Nabywca dokonując ww. działań uatrakcyjni nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane będą za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Zatem sprzedając działkę, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizuje Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy sprzedaży będzie Pan posiadać prawo własności nieruchomości, która będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w rozpatrywanej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. 

Stwierdzam zatem, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż działki, w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Dlatego ta sprzedaż będzie dostawą w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, dostawa działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).