Ustalenie, czy planowane transakcje zbycia Nieruchomości podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy planowane transakcje zbycia Nieruchomości podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lutego 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 15 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy planowane transakcje zbycia Nieruchomości podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 maja 2022 r. (wpływ 16 maja 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

B. M. (dalej: Wnioskodawczyni) jest polskim rezydentem podatkowym prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wydawania książek, realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, sprzedaży detalicznej. Jako jeden z przedmiotów działalności w CEIDG wskazano również kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawczyni jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

W roku 2007 Wnioskodawczyni nabyła do celów niezwiązanych z działalnością gospodarczą Nieruchomości, w skład których wchodzą dwie działki:

-działka 1 o pow. 0,86 ha oraz

-działka 2 i 3 o pow. 1,1775 ha

Wnioskodawczyni podzieliła Nieruchomości na kilka działek nieuzbrojonych w taki sposób, iż: działka 1 została podzielona na 6 mniejszych działek (z czego jedna z działek będzie drogą wspólną), a działka 2 i 3 została podzielona na 12 mniejszych działek (z czego jedna z działek będzie drogą wspólną). Po dokonaniu czynności związanych z podziałem Nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza sprzedać powstałe w ich wyniku działki.

W stosunku do przedmiotowych Nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu ich nabycia.

Wniosek został uzupełniony 16 maja 2022 r. o następujące informacje:

1.W momencie zakupu, po dokonaniu zakupu oraz w trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawczyni była zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawczyni prowadziła i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wydawania książek, specjalistycznego projektowania, działalność w zakresie architektury. Ponadto wskazuje, że w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni kupowała nieruchomości na potrzeby rozwijającej się firmy i był to budynek biurowy, w którym jest siedziba firmy oraz hale, które w części są wynajmowane najemcom. W pozostałym zakresie Wnioskodawczyni nie zajmuje się kupnem i sprzedażą nieruchomości.

2.Żadna z działek będących przedmiotem wniosku nie była i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności gospodarczej w tym rolniczej.

3.Wnioskodawczyni nie nabyła nieruchomości w ramach swojej działalności. Umowy sprzedaży przenoszące własność nieruchomości były wyłączone od opodatkowania podatkiem VAT.

4.Wnioskodawczyni nie posiadała i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

5.Wnioskodawczyni od momentu zakupu działek będących przedmiotem wniosku nie wykorzystywała działek w żaden sposób.

6.Żadna z działek będących przedmiotem wniosku nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

7.Żadna z działek nie była i nie jest wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT.

8.Na moment sprzedaży dla działek (wchodzących w skład nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku) został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na mocy uchwały nr (...) Rady Miejskiej (...) z dnia 21 sierpnia 2006 r. Wszystkie działki są oznaczone jako RM (G). Przeznaczenie działek to tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych:

1)przeznaczenie podstawowe:

a)budownictwo zagrodowe,

b)usługi agroturystyczne,

2)przeznaczenie dopuszczalne:

a)budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

9.Plan uchwalony został zgodnie z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (...) (Uchwała Rady Miejskiej Nr (...) z dnia 31 XII 1999 r.). Wnioskodawczyni nie składała wniosku o objęcie przedmiotowych działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni nie zamierza składać wniosku o przekwalifikowanie przedmiotowej nieruchomości gruntowej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

10.Na moment sprzedaży dla działek będących przedmiotem wniosku nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

11.Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać na działkach żadnych czynności poza wskazanym we wniosku podziałem działek. W szczególności Wnioskodawczyni nie będzie ponosić nakładów w celu uzbrojenia terenu, ogrodzenia, wystąpienia o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

12.O potencjalnej sprzedaży Wnioskodawczyni będzie informować przez Internet, o ile inne środki przekazania informacji o sprzedaży okażą się niewystarczające.

13.Wnioskodawczyni nie udzieliła pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Jej imieniu w związku ze sprzedażą nieruchomości.

14.Wnioskodawczyni posiada również inne nieruchomości, jednak ich przeznaczenie to inwestycja wieloletnia.

15.Wnioskodawczyni nabyła nieruchomości będące przedmiotem wniosku jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją. Nieruchomości nie były nabyte z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej.

16.

a)Wnioskodawczyni posiada nieruchomości znajdujące się w środkach trwałych firmy Wnioskodawczyni.

b)Nieruchomości zakupione przez Wnioskodawczynię służą na własne potrzeby obejmujące posiadanie biura oraz siedziby przedsiębiorstwa, a także część z nich w postaci hal i pomieszczeń biurowych jest przeznaczona pod wynajem.

c)Nieruchomości zakupione przez Wnioskodawczynię służą na własne potrzeby obejmujące posiadanie biura oraz siedziby przedsiębiorstwa, a także część z nich w postaci hal i pomieszczeń biurowych jest przeznaczona pod wynajem.

d)Sprzedano pomieszczenie biurowe w budynku mieszkalno-usługowym w styczniu 2014 r., ponieważ było ono za małe dla rozwijającej się firmy.

e)Sprzedano lokal biurowy w budynku mieszkalno-usługowym.

f)Z tytułu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni nie była zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy planowane transakcje zbycia Nieruchomości podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni planowane transakcje sprzedaży Nieruchomości nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności wszelkie darowizny, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, Nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Natomiast w przypadku darowizny Nieruchomości, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawczyni nie przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu ich nabycia, transakcja darowizny Nieruchomości, określona w scenariuszu nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

Odnosząc się natomiast do transakcji sprzedaży Nieruchomości, określonej w scenariuszu 2, należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, według art. 15 ust 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że Wnioskodawca sprzedając Nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalność gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Wobec tego stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawczyni – w związku planowaną sprzedażą Nieruchomości – za podatnika podatku od towarów i usług. Z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka aktywność Wnioskodawczyni, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W niniejszym opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni podzieli Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, jednak po za wskazanymi czynnościami podziału w stosunku do Nieruchomości nie będą prowadzone żadne działania zmierzające do ich ulepszenia czy zwiększenia wartości jak np. zabudowanie czy uzbrojenie Nieruchomości w media. Dodatkowo wobec sprzedawanych Nieruchomości nie zostaną podjęte żadne działania promocyjne, w szczególności sprzedaż nie zostanie zlecona profesjonalnej agencji Nieruchomości.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowana sprzedaż działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Wykładnię taką potwierdza Wyrok NSA z 3 lipca 2020 r. sygn. akt I FSK 1888/17, gdzie stwierdzono, iż: ,,W świetle przedstawionych wyjaśnień nie można się zgodzić z Sądem pierwszej instancji, że okolicznością wskazującą na działanie Wnioskodawczyni w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest podział nieruchomości na kilkadziesiąt działek o zróżnicowanym przeznaczeniu. Z przykładowego wyliczenia poczynionego przez TSUE w powołanym wyroku wynika bowiem, że podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny nie jest decydujący i nie jest czynnością, która sama z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. Niezależnie zatem liczby wydzielonych działek sam fakt podziału nieruchomości nie stanowi okoliczności powodującej, że osoba działa w charakterze podatnika VAT’’. Warto zwrócić także uwagę na to, że zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, okoliczności takie jak wydzielenie drogi wewnętrznej, podział działek mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym (zob. np. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2020 r., I FSK 1476/17: wyrok NSA z dnia 29 maja 2018 r. I FSK 1136/16).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek Wnioskodawczyni wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż ww. działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni z tytułu tych transakcji nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu planowanej transakcji zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnikaw zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania ich sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Podkreślić należy, że wskazane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, np. NSA z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1658/11), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1656/11) oraz WSA z dnia 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Niemniej jednak o tym, że działania prowadzone przez sprzedawcę gruntu przybierają profesjonalną formę decydować może również sposób wykorzystywania gruntu, stąd – jak zaznaczono powyżej – niezbędna jest każdorazowa ocena okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii, czy planowane transakcje zbycia Nieruchomości podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w celu rozwiania powyższych wątpliwości w pierwszej kolejności należy ustalić, czy Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości (sześciu działek) będzie działała jako podatnik podatku VAT.

W analizowanej sprawie w roku 2007 Wnioskodawczyni nabyła do celów niezwiązanych z działalnością gospodarczą Nieruchomości, w skład których wchodzą działki: 1 oraz działka 2 i 3. Wnioskodawczyni podzieliła Nieruchomości na kilka działek nieuzbrojonych w taki sposób, iż: działka 1 została podzielona na 6 mniejszych działek (z czego jedna z działek będzie drogą wspólną), a działka 2 i 3 została podzielona na 12 mniejszych działek (z czego jedna z działek będzie drogą wspólną). Po dokonaniu czynności związanych z podziałem Nieruchomości Wnioskodawczyni zamierza sprzedać powstałe w ich wyniku działki. W stosunku do przedmiotowych Nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu ich nabycia. Żadna z działek będących przedmiotem wniosku nie była i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności gospodarczej w tym rolniczej. Wnioskodawczyni nie nabyła nieruchomości w ramach Swojej działalności. Umowy sprzedaży przenoszące własność nieruchomości były wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT. Wnioskodawczyni od momentu zakupu działek będących przedmiotem wniosku nie wykorzystywała działek w żaden sposób. Żadna z działek będących przedmiotem wniosku nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Żadna z działek nie była i nie jest wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT. Na moment sprzedaży dla działek (wchodzących w skład nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku) został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie działek to tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych przeznaczenie podstawowe (budownictwo zagrodowe, usługi agroturystyczne), przeznaczenie dopuszczalne (budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne). Plan uchwalony został zgodnie z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy. Wnioskodawczyni nie składała wniosku o objęcie przedmiotowych działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni nie zamierza składać wniosku o przekwalifikowanie przedmiotowej nieruchomości gruntowej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na moment sprzedaży dla działek będących przedmiotem wniosku nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać na działkach żadnych czynności poza wskazanym we wniosku podziałem działek. W szczególności Wnioskodawczyni nie będzie ponosić nakładów w celu uzbrojenia terenu, ogrodzenia, wystąpienia o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawczyni nie udzieliła pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Jego imieniu w związku ze sprzedażą nieruchomości. Nieruchomości nie były nabyte z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe informacje pod uwagę, w przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawczynię za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy uznać, że Wnioskodawczyni, dokonując planowanej sprzedaży działek wydzielonych z działek nr 1, 2 i 3, nie będzie działała w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię ww. działek, stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności. Tym samym, zbywając ww. działki stanowiące majątek prywatny, Wnioskodawczyni będzie korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Skutkiem powyższego – stosownie do zapisów orzecznictwa – transakcja zbycia ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, planowane transakcje zbycia Nieruchomości nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem Wnioskodawczyni w ramach tej czynności nie będzie działała jako podatnik podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni zostało uznane za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdyby okazało się, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomości w ramach Swojej działalności.

Tutejszy organ wskazuje, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym zaznaczenia wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Wnioskodawczyni. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu planowanej transakcji zbycia nieruchomości. Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).