Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania za podatników przy sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT przy sprzedaży niezabudowanych działek nr 2/2, 2/2, 2/2 i 2/2 wraz z udziałem w działce drogowej (2/9). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie − pismem z 30 maja 2022 r. (wpływ 30 maja 2022 r.) oraz pismem z 1 czerwca 2022 r. (wpływ 1 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: A

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w piśmie z 30 maja 2022 r. i skorygowany w piśmie z 1 czerwca 2022 r.)

Wnioskodawca oraz Jego małżonka (Zainteresowana) są na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej właścicielami działek gruntu o nr: 2/2 (pow. 1,2079 ha), 2/2 (pow. 0,1229 ha), 2/2 (pow. 0,1045 ha) i 2/2 (pow. 0,1053 ha) oraz proporcjonalny udział w drodze nr 2/9. Działki położone są w Gminie C.

Działki o nr: 2/6, 2/7 i 2/8 powstały z podziału działki nr 2/21 dokonanego w 2011 r. Natomiast działki o nr: 2/2 i 2/21 powstały z podziału działki nr 2/16 dokonanego w 2009 r. na 5 działek.

Działka nr 2/16 została nabyta przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w 1996 r. jako lokata kapitału.

Wnioskodawca stale opłaca za wskazane działki podatek rolny. Grunty te są stale ubezpieczone jako gospodarstwo rolne. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w 2013 r. nadała Wnioskodawcy, jako rolnikowi, numer identyfikacyjny.

Działki te jednakże nie były i nie są wykorzystywane do działalności rolniczej, ani żadnej innej. Stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i Zainteresowanej. Teren w całości, ani w części nie jest ogrodzony, utwardzony, uzbrojony lub w inny sposób zagospodarowany.

Droga do działek nie jest utwardzona, a jedynie wyodrębniona geodezyjnie.

Obowiązujące dla Gminy „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” grunty te przeznacza na „tereny budownictwa mieszkaniowego w strefie rozwoju osadnictwa”, gdzie nowo powstające działki mają minimum 1.000 m².

Nieruchomości nie są wystawiane na sprzedaż w sposób aktywny; nie było ogłoszeń w prasie, w Internecie, nie zatrudniono profesjonalnego biura obrotu nieruchomościami, nie było wystawionych tablic i bilbordów. Wnioskodawca sprawdzając stan prawny nieruchomości w lipcu 2016 r. uzyskał od Gminy informację, że dla tych nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani Gmina nie przystąpiła do jego opracowania.

W sierpniu 2017 r. na prośbę sąsiadów Wnioskodawca i Zainteresowana sprzedali 2 działki: nr 2/4 (pow. 0,1336 ha) oraz nr 2/5 (pow. 0,1791 ha) sąsiadowi − rolnikowi celem powiększenia jego gospodarstwa i wyprostowania granic. Sprzedane działki powstały z podziału działki nr 2/17 dokonanego w 2011 r.

Ze względu na ostrożność Wnioskodawca i Zainteresowana wystąpili wówczas o wydanie interpretacji indywidualnych w zakresie skutków w podatku od towarów i usług (dalej: VAT), otrzymując:

1)A z 22 lutego 2017 r.,

2)B z 12 kwietnia 2017 r.,

zgodnie, z którymi sprzedaż wskazanych działek nie podlega opodatkowaniu VAT.

W sprawie działki nr 2/2 Wnioskodawca i Zainteresowana uzyskali w marcu 2021 r. informację od D Sp. z o.o. o możliwości zapewnienia dostaw energii elektrycznej, a we wrześniu 2021 r. decyzję o warunkach zabudowy działki nr 2/2, w której wskazano, że możliwa jest zabudowa jej 11 budynkami jednorodzinnymi z garażami.

W sprawie działek nr 2/6, 2/7 i 2/8 Wnioskodawca i Zainteresowana uzyskali w lipcu 2021 r. od D Sp. z o.o. potwierdzenie, że możliwe jest podłączenie 3 działek do sieci energetycznej. Podziały w 2009 r. i w 2011 r. wynikały z chęci wybudowania na opisanych działkach domu dla siebie, do czego jednak nie doszło. Obecne uzyskiwanie informacji nt. możliwego wykorzystania działki nr 2/2 wynika z chęci ustalenia możliwej do osiągnięcia ceny sprzedaży, gdyż teren, na których są położone stał się atrakcyjny dla mieszkańców aglomeracji E ze względu na bliskość brzegu (…) i wokół wskazanych działek stawiane są domy przez właścicieli sąsiednich parceli.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie poczynili żadnych nakładów finansowych na przedmiotowe działki poza uzyskiem informacji o ich statusie i możliwym wykorzystaniu. Wnioskodawca i Zainteresowana zamierzają zbyć przedmiotowe działki najlepiej w jednej transakcji celem sfinansowania swoich potrzeb prywatnych, tj. finansowania dzieci i remontu własnego domu wybudowanego 20 lat temu.

Wnioskodawca wskazuje, że formalnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa, lecz faktycznie jest ona obecnie zawieszona. Wnioskodawca wskazuje także, że działalność gospodarczą prowadzi także Zainteresowana w zakresie wynajmu dwóch lokali użytkowych, a także w formie spółki cywilnej (z osobą trzecią) w zakresie produkcji pozostałych wyrobów z papieru i tektury (wcześniej prowadziła sklep − centrum hobbystyczne, szkolenia i kursy, rękodzieła etc.).

Wnioskodawca wskazuje dodatkowo, że wraz z Zainteresowaną w roku 2021 sprzedali trzy nieruchomości gruntowe, niezabudowane, w różnych lokalizacjach na terenie Województwa, celem finansowania potrzeb prywatnych. Były to nieruchomości nabyte 15-20 lat przed sprzedażą.

W przypadku, gdyby doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży to małżonkowie nie zobowiążą się do uzyskania dodatkowych zgód pozwoleń, opinii, decyzji itp. W przypadku, gdyby doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży to na małżonkach będą zapewne ciążyć obowiązki przedstawienia wypisów, wyrysów działek, złożenia oświadczeń o braku obciążenia działek prawami osób trzecich, ewentualnie do dostarczenia zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach, czyli standardowe elementy oświadczeń do aktu notarialnego umowy sprzedaży gruntu.

Do czasu ostatecznej sprzedaży strona kupująca nie będzie inwestowała w nieruchomość, w tym w infrastrukturę. Takie postępowanie wiąże się z dużym ryzykiem, np. co do wyceny nakładów i późniejszych rozliczeń kupujący – sprzedający.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie inwestowali w infrastrukturę np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi i nie planują tego. Takie przygotowanie terenu jest ściśle związane z charakterem inwestycji i jest w gestii inwestora.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie udzielali i nie zamierzają udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw. Z pewnością skonsultują z prawnikiem treść umów notarialnych (przedwstępnej i ostatecznej) celem uniknięcia takiej sytuacji.

Pytanie

Czy sprzedaż wskazanych działek w opisanym stanie przyszłym mieści się w zakresie prywatnego zbycia nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 30 maja 2022 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanej, sprzedaż działek nr 2/2, 2/6, 2/7 i 2/8 wraz z udziałem w działce drogowej (nr 2/9) w opisanym stanie przyszłym mieści się w zakresie prywatnego zbycia nieruchomości na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: u.p.t.u. lub ustawa o VAT).

O prywatnym charakterze planowanej sprzedaży działek świadczy brak spełnienia definicji podatnika, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, tj. działania w charakterze handlowca lub wykonywanie czynności polegających na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie działa i nie będzie działał w charakterze handlowca gdyż nabycia działek dokonywał z nadwyżek finansowych z innych źródeł przychodów (głównie umowa o pracę), a działek nie nabywał w celu wykorzystania ich do obrotu nieruchomościami, lecz w celu lokaty kapitału. Taki cel z oczywistych względów nie mieści się w definicji działalności gospodarczej na gruncie VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanej, nie wykorzystują oni także towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bowiem incydentalna sprzedaż nieruchomości posiadanych w ramach lokaty kapitału nie wypełnia definicji działalności gospodarczej wskazanej w przywołanej definicji, gdyż nie jest ani zorganizowana, ani ciągła, lecz incydentalna. Podejmowane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w latach 2009 r. i 2011 r. czynności związane były z chęcią budowy domu dla siebie na wyodrębnionej działce, a obecne czynności związane są jedynie z uzyskaniem informacji o statusie opisanych działek. Ustalenie warunków zabudowy same w sobie nie mogą stanowić czynnika spełniającego definicję działalności gospodarczej. Zarząd majątkiem prywatnym obejmuje bowiem także ustalenie, jak dana nieruchomość może być wykorzystana, aby móc ustalić jaka jest jej wartość. Ustalenie wartości nieruchomości nie wykracza poza zarząd prywatny. Podsumowując, sporadyczność czynności, długi okres czasowy, brak skoordynowanych działań, brak jakichkolwiek inwestycji świadczy o prywatnym zarządzie swoim majątkiem.

Na ocenę kwalifikacji Wnioskodawcy i Zainteresowanej podjętych działań i uznania, że przyszła sprzedaż opisanych działek stanowi przychód z prywatnego zbycia nieruchomości, ze względu na brak wypełnienia przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej na gruncie VAT, wpływ ma orzecznictwo sądów administracyjnych w podobnych sprawach, tj.:

1)Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który w wyroku z 26 stycznia 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 886/21, wskazał, iż stwierdzenie, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną w celu uzyskiwania z tego tytułu stałego dochodu − dokonywanie podziału działek nabytych prywatnie (gospodarstwo rolne po teściach) trudno uznać, że czynności te podejmowane były w sposób zorganizowany i ciągły, właściwy dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami i w skali charakterystycznej dla takich przedsiębiorców, a tym samym, że jest podatnikiem VAT. Wg Sądu, powyższe zachowania jednoznacznie wskazują, że stopień aktywności Skarżącej w przedmiocie zbycia działek, uzyskanych w wyniku podziału działki gruntowej nr (...), nie można zrównać z działaniami przedsiębiorców zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, a jedynie zmierza do uzyskania optymalnej ceny, co może być jedynie uznane za zarządzanie majątkiem prywatnym.

2)Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który w wyroku z 26 stycznia 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 887/21, wskazał, iż istotnym warunkiem uznania określonej aktywności na gruncie przepisów u.p.t.u. jest ustalenie, że czynności w tym zakresie przybierają formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną w celu uzyskiwania z tego tytułu stałego dochodu. Taki charakter może mieć np. powtarzalne nabywanie różnych nieruchomości w celu dalszej ich odsprzedaży i z tego tytułu (dostaw towaru) osiąganie stałego dochodu w celu kontynuowania tej działalności.

3)Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z 21 stycznia 2022 r., sygn. akt I FSK 1421/18, wskazał, że o tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W świetle art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Dostawa towaru, w tym przypadku gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie czynność ta powinna zostać dokonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca oraz Jego małżonka (Zainteresowana) są na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej właścicielami działek gruntu o nr: 2/2 (pow. 1,2079 ha), 2/6 (pow. 0,1229 ha), 2/7 (pow. 0,1045 ha) i 2/8 (pow. 0,1053 ha) oraz proporcjonalny udział w drodze nr 2/9. Działki położone są w Gminie. Działki o nr: 2/6, 2/7 i 2/8 powstały z podziału działki nr 2/21 dokonanego w 2011 r. Natomiast działki o nr: 2/2 i 2/21 powstały z podziału działki nr 2/16 dokonanego w 2009 r. na 5 działek.

Działka nr 2/16 została nabyta przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w 1996 r. jako lokata kapitału.

Wnioskodawca stale opłaca za wskazane działki podatek rolny. Grunty te są stale ubezpieczone jako gospodarstwo rolne. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w 2013 r. nadała Wnioskodawcy, jako rolnikowi, numer identyfikacyjny.

Działki te jednakże nie były i nie są wykorzystywane do działalności rolniczej, ani żadnej innej. Stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i Zainteresowanej. Teren w całości, ani w części nie jest ogrodzony, utwardzony, uzbrojony lub w inny sposób zagospodarowany.

Droga do działek nie jest utwardzona, a jedynie wyodrębniona geodezyjnie.

Obowiązujące dla Gminy „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” grunty te przeznacza na „tereny budownictwa mieszkaniowego w strefie rozwoju osadnictwa”, gdzie nowo powstające działki mają minimum 1.000 m².

Nieruchomości nie są wystawiane na sprzedaż w sposób aktywny; nie było ogłoszeń w prasie, w Internecie, nie zatrudniono profesjonalnego biura obrotu nieruchomościami, nie było wystawionych tablic i bilbordów. Wnioskodawca sprawdzając stan prawny nieruchomości w lipcu 2016 r. uzyskał od Gminy informację, że dla tych nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani Gmina nie przystąpiła do jego opracowania.

W sierpniu 2017 r. na prośbę sąsiadów Wnioskodawca i Zainteresowana sprzedali 2 działki: nr 2/4 (pow. 0,1336 ha) oraz nr 2/5 (pow. 0,1791 ha) sąsiadowi − rolnikowi celem powiększenia jego gospodarstwa i wyprostowania granic. Sprzedane działki powstały z podziału działki nr 2/17 dokonanego w 2011 r.

Ze względu na ostrożność Wnioskodawca i Zainteresowana wystąpili wówczas o wydanie interpretacji indywidualnych w zakresie skutków w podatku od towarów i usług zgodnie, z którymi sprzedaż wskazanych działek nie podlega opodatkowaniu VAT.

W sprawie działki nr 2/2 Wnioskodawca i Zainteresowana uzyskali w marcu 2021 r. informację od D Sp. z o.o. o możliwości zapewnienia dostaw energii elektrycznej, a we wrześniu 2021 r. decyzję o warunkach zabudowy działki nr 2/2, w której wskazano, że możliwa jest zabudowa jej 11 budynkami jednorodzinnymi z garażami.

W sprawie działek nr 2/6, 2/7 i 2/8 Wnioskodawca i Zainteresowana uzyskali w lipcu 2021 r. od D Sp. z o.o. potwierdzenie, że możliwe jest podłączenie 3 działek do sieci energetycznej. Podziały w 2009 r. i w 2011 r. wynikały z chęci wybudowania na opisanych działkach domu dla siebie, do czego jednak nie doszło. Obecne uzyskiwanie informacji nt. możliwego wykorzystania działki nr 2/2 wynika z chęci ustalenia możliwej do osiągnięcia ceny sprzedaży, gdyż teren, na których są położone stał się atrakcyjny dla mieszkańców aglomeracji E ze względu na bliskość brzegu (…) i wokół wskazanych działek stawiane są domy przez właścicieli sąsiednich parceli.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie poczynili żadnych nakładów finansowych na przedmiotowe działki poza uzyskiem informacji o ich statusie i możliwym wykorzystaniu. Wnioskodawca i Zainteresowana zamierzają zbyć przedmiotowe działki najlepiej w jednej transakcji celem sfinansowania swoich potrzeb prywatnych, tj. finansowania dzieci i remontu własnego domu wybudowanego 20 lat temu.

Wnioskodawca wskazał, że formalnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa, lecz faktycznie jest ona obecnie zawieszona. Wnioskodawca wskazuje także, że działalność gospodarczą prowadzi także Zainteresowana w zakresie wynajmu dwóch lokali użytkowych, a także w formie spółki cywilnej (z osobą trzecią) w zakresie produkcji pozostałych wyrobów z papieru i tektury (wcześniej prowadziła sklep − centrum hobbystyczne, szkolenia i kursy, rękodzieła etc.).

Wnioskodawca wskazał dodatkowo, że wraz z Zainteresowaną w roku 2021 sprzedali trzy nieruchomości gruntowe, niezabudowane, w różnych lokalizacjach na terenie Województwa, celem finansowania potrzeb prywatnych. Były to nieruchomości nabyte 15-20 lat przed sprzedażą.

W przypadku, gdyby doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży to małżonkowie nie zobowiążą się do uzyskania dodatkowych zgód pozwoleń, opinii, decyzji itp. W przypadku, gdyby doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży to na małżonkach będą zapewne ciążyć obowiązki przedstawienia wypisów, wyrysów działek, złożenia oświadczeń o braku obciążenia działek prawami osób trzecich, ewentualnie do dostarczenia zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach, czyli standardowe elementy oświadczeń do aktu notarialnego umowy sprzedaży gruntu.

Do czasu ostatecznej sprzedaży strona kupująca nie będzie inwestowała w nieruchomość, w tym w infrastrukturę. Takie postępowanie wiąże się z dużym ryzykiem, np. co do wyceny nakładów i późniejszych rozliczeń kupujący − sprzedający.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie inwestowali w infrastrukturę np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi i nie planują tego. Takie przygotowanie terenu jest ściśle związane z charakterem inwestycji i jest w gestii inwestora.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie udzielali i nie zamierzają udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw. Z pewnością skonsultują z prawnikiem treść umów notarialnych (przedwstępnej i ostatecznej) celem uniknięcia takiej sytuacji.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii nieuznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT przy sprzedaży niezabudowanych działek nr 2/2, 2/2, 2/2 i 2/2 wraz z udziałem w działce drogowej (2/9).

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawców – w związku z planowaną sprzedażą działek – za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, działka nr 2/16, z której w 2009 r. i w 2011 r. powstały działki mające być przedmiotem sprzedaży, została nabyta przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w 1996 r. jako lokata kapitału. Wnioskodawca stale opłaca za wskazane działki podatek rolny. Grunty te są stale ubezpieczone jako gospodarstwo rolne. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w 2013 r. nadała Wnioskodawcy, jako rolnikowi, numer identyfikacyjny. Działki te jednakże nie były i nie są wykorzystywane do działalności rolniczej, ani żadnej innej. Stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i Zainteresowanej. Teren w całości, ani w części nie jest ogrodzony, utwardzony, uzbrojony lub w inny sposób zagospodarowany. Droga do działek nie jest utwardzona, a jedynie wyodrębniona geodezyjnie. Nieruchomości nie są wystawiane na sprzedaż w sposób aktywny; nie było ogłoszeń w prasie, w Internecie, nie zatrudniono profesjonalnego biura obrotu nieruchomościami, nie było wystawionych tablic i bilbordów. Wnioskodawca sprawdzając stan prawny nieruchomości w lipcu 2016 r. uzyskał od Gminy informację, że dla tych nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani Gmina nie przystąpiła do jego opracowania. W sierpniu 2017 r. na prośbę sąsiadów Wnioskodawca i Zainteresowana sprzedali 2 działki: nr 2/4 (pow. 0,1336 ha) oraz nr 2/5 (pow. 0,1791 ha) sąsiadowi − rolnikowi celem powiększenia jego gospodarstwa i wyprostowania granic. W sprawie działki nr 2/2 Wnioskodawca i Zainteresowana uzyskali w marcu 2021 r. informację od D Sp. z o.o. o możliwości zapewnienia dostaw energii elektrycznej, a we wrześniu 2021 r. decyzję o warunkach zabudowy działki nr 2/2, w której wskazano, że możliwa jest zabudowa jej 11 budynkami jednorodzinnymi z garażami. W sprawie działek nr 2/6, 2/7 i 2/8 Wnioskodawca i Zainteresowana uzyskali w lipcu 2021 r. od D Sp. z o.o. potwierdzenie, że możliwe jest podłączenie 3 działek do sieci energetycznej. Podziały w 2009 r. i w 2011 r. wynikały z chęci wybudowania na opisanych działkach domu dla siebie, do czego jednak nie doszło.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie poczynili żadnych nakładów finansowych na przedmiotowe działki poza uzyskiem informacji o ich statusie i możliwym wykorzystaniu. Wnioskodawca i Zainteresowana zamierzają zbyć przedmiotowe działki najlepiej w jednej transakcji celem sfinansowania swoich potrzeb prywatnych, tj. finansowania dzieci i remontu własnego domu wybudowanego 20 lat temu.

W przypadku, gdyby doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży to małżonkowie nie zobowiążą się do uzyskania dodatkowych zgód pozwoleń, opinii, decyzji itp. W przypadku, gdyby doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży to na małżonkach będą zapewne ciążyć obowiązki przedstawienia wypisów, wyrysów działek, złożenia oświadczeń o braku obciążenia działek prawami osób trzecich, ewentualnie do dostarczenia zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach, czyli standardowe elementy oświadczeń do aktu notarialnego umowy sprzedaży gruntu. Do czasu ostatecznej sprzedaży strona kupująca nie będzie inwestowała w nieruchomość, w tym w infrastrukturę. Takie postępowanie wiąże się z dużym ryzykiem, np. co do wyceny nakładów i późniejszych rozliczeń kupujący − sprzedający. Wnioskodawca i Zainteresowana nie inwestowali w infrastrukturę np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi i nie planują tego. Takie przygotowanie terenu jest ściśle związane z charakterem inwestycji i jest w gestii inwestora. Wnioskodawca i Zainteresowana nie udzielali i nie zamierzają udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw. Z pewnością skonsultują z prawnikiem treść umów notarialnych (przedwstępnej i ostatecznej) celem uniknięcia takiej sytuacji.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając będące we współwłasności małżeńskiej działki nr 2/2, 2/6, 2/7 i 2/8 wraz z udziałem w działce drogowej (2/9) będą Państwo korzystać z przysługującego Wam prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego, sprzedaż będących we współwłasności małżeńskiej działek nr 2/2, 2/6, 2/7 i 2/8 wraz z udziałem

w działce drogowej (2/9), należy zakwalifikować jako dostawę towarów. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, Zainteresowani nie będą działali w charakterze podatników,  w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, o której mowa  w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż ww. działek w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w zaistniałej sprawie nie ma podstaw do uznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT przy sprzedaży niezabudowanych działek nr 2/2, 2/6, 2/7 i 2/8 wraz z udziałem w działce drogowej (2/9). Zatem sprzedaż wskazanych działek będzie mieścić się w zakresie prywatnego zbycia nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).