z tytułu transakcji sprzedaży działek i możliwości wystawienia faktury VAT oraz nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży działki

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej uznania Pana oraz Pana siostry za podatników podatku od towarów i usług z tytułu transakcji sprzedaży działek i możliwości wystawienia faktury VAT, oraz nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży działki nr 8/1 .

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 4 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek nr 8/1 i 8/2. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 lutego 2022 r. (wpływ 1 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• Pan J.M.1

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• Pani J.M. 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

J.M.1 jest współwłaścicielem nieruchomości położonej przy (...) stanowiącej działkę nr 8/1 o powierzchni 0,0206 ha zabudowanej budynkiem usługowo-magazynowym. Prawo własności wpisane jest w księdze wieczystej KW nr (...) Sądu Rejonowego w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Udział J.M.1 wynosi 3/5 części. Drugim współwłaścicilem tej nieruchomości jest Jego siostra  J.M.. Udział J.M. wynosi 2/5 części.

J.M.1 i J.M. posiadają również udziały w nieruchomości niezabudowanej położonej przy (...) stanowiącej działkę gruntu nr 8/2 o powierzchni 0,0076 ha. Prawo własności wpisane jest w (...). Udział J.M.1 wynosi 3/15 części, a udział J.M. wynosi 2/15 części. Udziały w działce gruntu 8/2 stanowią funkcjonalną całość z nieruchomością zabudowaną położoną na działce nr 8/1, umożliwiającą podjazd pod budynek, np. w celu rozładowania towaru.

Udział J.M.1 w nieruchomości został nabyty w drodze dziedziczenia po Jego dziadku na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w (...), I Wydział  Cywilny z 8 grudnia 2000 r. (sygn. akt (...)) oraz w drodze dziedziczenia po ojcu - (...) na mocy aktu poświadczenia dziedziczenia z 31 maja 2010 r. sporządzonego przez notariusza (...) (rep. A nr (...)).

Pierwotnie nieruchomość składała się z części mieszkalnej, usługowo-handlowej oraz działki niezabudowanej. Przez wiele lat toczyło się postępowanie o zniesienie współwłasności. W wyniku ugody zawartej w postępowaniu sądowym, J.M.1 oraz J.M. została przyznana na współwłasność działka nr 8/1 zabudowana budynkiem usługowo-magazynowym oraz udział we współwłasności niezabudowanej działki nr 8/2. Na mocy ugody wysokość udziałów J.M.1 (zarówno w działce nr 8/1 oraz działce 8/2) została ostatecznie określona. Ugoda przed Sądem Rejonowym w (...), I Wydział Cywilny, została zawarta 2 grudnia 2011 r. (sygn. akt (…)).  

J.M. nabyła udziały w nieruchomości w drodze dziedziczenia po ojcu – (...) na mocy aktu poświadczenia dziedziczenia z 31 maja 2010 r. sporządzonego przez notariusza (…) (rep. A nr (…)), a ostatecznie wysokość Jej udziałów w nieruchomości (zarówno w działce nr 8/1 oraz działce 8/2) została określona na mocy ugody przed Sądem Rejonowym w (…) zawartej 2 grudnia 2011 r. (sygn. akt (…)).

Działka nr 8/1 jest zabudowana budynkiem usługowo-magazynowym. Na dole budynku znajduje się lokal usługowy. Od października 2014 r. cała powierzchnia na dole budynku jest wynajmowana przez J.M.1 i J.M.. Najemcy lokalu prowadzili działalność gospodarczą w lokalu. Do dnia dzisiejszego lokal jest wynajmowany i jest w nim prowadzona działalność gospodarcza. Góra budynku o powierzchni magazynowej nie była przedmiotem najmu. Budynek przeznaczony jest do remontu. Umowy najmu lokalu użytkowanego na parterze były zawierane przez J.M.1 i J.M jako najem prywatny poza działalnością gospodarczą. J.M.1 wystawiał najemcom rachunki bez VAT. Natomiast J.M. wystawiała faktury ze stawką 23% VAT. J.M. prowadzi działalność gospodarczą (PKD (…) i nie jest podatnikiem VAT, J.M.1 prowadzi działalność gospodarczą (PKD( …) i jest podatnikiem VAT.

J.M.1 oraz J.M. podejmowali wspólnie szereg działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości (działka 8/1) wraz z udziałem we współwłasności działki niezabudowanej nr 8/2. Podejmowali działania zmierzające do podniesienia wartości rynkowej nieruchomości. Zostało wykonane przyłącze wodno-kanalizacyjne oraz gazowe, został zainstalowany piec CO wraz z kominem, na budynku został umieszczony baner z informacją – na sprzedaż wraz z numerem telefonu do J.M. 1. J.M.1 wraz z J.M. podjęli starania zmierzające do zwiększenia wartości rynkowej nieruchomości. W 2017 roku zamówili projekt budowlany umożliwiający realizację inwestycji pod nazwą: „Projekt budowlany przebudowy budynku usługowo-magazynowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania kondygnacji magazynowych na mieszkania”. Otrzymali dokumentację projektową, złożyli wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. 17 sierpnia 2017 r. Prezydent Miasta (…) wydał decyzję nr (…) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielił J.M.1 i J.M. pozwolenia na budowę obejmującego przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku usługowo-magazynowego na budynek usługowo-mieszkalny położony w (..)  przy (..), działka nr 8/1. Decyzja wygasła, gdyż budowa nie została rozpoczęta.

10 grudnia 2021 r. J.M.1 i J.M. zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (działka nr 8/1 i 8/2) pod warunkiem uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na przebudowie budynku usługowo-magazynowego na budynek usługowo-mieszkalny. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej w zakresie udziału we współwłasności działki nr 8/2 jest nabycie własności działki nr 8/1.

Nabywca zamierza nabyć nieruchomość w celach inwestycyjnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej najpóźniej do 30 września 2022 r. J.M.1 i J.M. podjęli starania celem ponownego uzyskania pozwolenia na budowę. Wszelkie działania podejmowali jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Od czasu objęcia przez J.M.1 i J.M. nieruchomości w posiadanie działka nr 8/2 była wykorzystywana sporadycznie. Zgodnie z ugodą sądową zawartą 2 grudnia 2011 roku przed Sądem Rejonowym w (…) sygn. akt: (…) w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości działka nr 8/2 służyła do przeprowadzenia infrastruktury technicznej dotyczącej dostawy mediów dla wyodrębnionych nieruchomości. Działka służy do umożliwienia przejazdu i przechodu przez działkę wszystkim współwłaścicielom. W przeszłości działka służyła czasem najemcy lokalu usługowego na dole budynku do podwożenia i rozładunku towarów. Dawniej funkcjonował tam sklep i wejście do sklepu odbywało się poprzez działkę nr 8/2. Od 2015 roku, kiedy lokale użytkowe na dole zostały połączone i sklep został zlikwidowany, praktycznie nikt z tej działki aktualnie nie korzysta (ze strony współwłaścicieli J.M.1 i J.M.). Główne wejście do lokalu użytkowego na dole budynku znajduje się od ulicy. Działkę nr 8/2 od drogi dojazdowej oddziela brama obsługiwana na pilota.

J.M.1 nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. J.M. również nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

J.M.1 nigdy wcześniej nie dokonał sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości w (…) będzie pierwszą w życiu sprzedażą nieruchomości przez J.M.1.

J.M. w 2012 roku sprzedała swoje mieszkanie w (…) (kawalerkę o powierzchni około 27 m²) w celu zakupienia większego mieszkania do celów prywatnych.

Kawalerka została przez nią zakupiona w 1993 roku na cele mieszkaniowe. Kawalerka do roku 2007 była okazjonalnie wynajmowana, a następnie J.M. mieszkała w niej nieprzerwanie do sprzedaży mieszkania w 2012 roku. Za środki uzyskane ze sprzedaży kawalerki J.M. nabyła większe mieszkanie przy ul. (…) m. 45 w (...). Na pokrycie całej kwoty zakupu mieszkania dodatkowo zaciągnęła kredyt hipoteczny. Mieszkanie zostało zakupione na cele prywatne (mieszkaniowe). Przychód ze sprzedaży mieszkania nie był opodatkowany.

J.M.1 oraz J.M. podejmowali działania mające na celu sprzedaż nieruchomości (obu działek nr 8/1 oraz 8/2). W tym celu zamieścili na swoim budynku baner z informacją o sprzedaży wraz z numerem telefonu do J.M.1. Koszt banera wyniósł około 200 złotych.

J.M.1 oraz J.M. zawarli w sierpniu 2017 roku umowę o wykonanie prac projektowych z (...) zlecając wykonanie projektu budowlanego umożliwiającego realizację inwestycji „Projekt budowlany przebudowy budynku usługowo- magazynowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania kondygnacji magazynowych na mieszkania”. Pomimo wydanego pozwolenia na budowę nigdy nie przystąpili do realizacji

inwestycji. Pozwolenie wygasło, gdyż budowa nie została rozpoczęta. Za projekt budowlany

J.M.1 i J.M. zapłacili kwotę 16.000 złotych + VAT. Ponieśli również niezbędne opłaty administracyjne za uzgodnienie projektu, pozwolenie na budowę, uzyskanie opinii konserwatora - w kwocie około 1.000 złotych.

J.M.1 oraz J.M. zawarli w sierpniu 2017 roku umowę o wykonanie prac projektowych z (...) zlecając wykonanie projektu budowlanego umożliwiającego realizację inwestycji „Projekt budowlany przebudowy budynku usługowo-magazynowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania kondygnacji magazynowych na mieszkania”. Opracowanie obejmowało projekt przebudowy budynku usługowo- magazynowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania pierwszego i drugiego piętra oraz poddasza zgodnie z planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…), jednostka ewidencyjna (...) z dnia 5 kwietnia 2012 roku.

Biuro architektoniczne przygotowywało dla J.M.1 i J.M. całą dokumentację, niezbędne uzgodnienia, wniosek o uzyskanie opinii konserwatora (lokalizacja na terenie objętym ochroną konserwatorską) oraz wniosek o pozwolenie na budowę.

Budynek położony na działce nr 8/1 objęty jest nadzorem Konserwatora zabytków w (…). Budynek znajduje się w obszarze historycznego układu urbanistycznego miasta (…), wpisanego do rejestru zabytków decyzją z 20 sierpnia 1985 roku pod nr rej. (…).

Obiekt zbudowany jest około poł. XIX wieku. Z uwagi na zachowane wartości historyczne - dawny spichlerz i skład kolonialny jest ujęty w ewidencji zabytków miasta (…). Na parterze budynku znajdują się sklepienia krzyżowe, a w wyższych kondygnacjach drewniane stropy, wsparte na słupach. Pradziadek J.M.1 i J.M.: (...) prowadził przed wojną w tym budynku hurtownię artykułów kolonialnych.

Decyzją nr 8/2017 z 11 grudnia 2017 roku Prezydent Miasta (…) pozwolił na prowadzenie robót budowlanych na obszarze historycznego układu urbanistycznego miasta (..).

17 sierpnia 2017 roku Prezydent Miasta (..) wydał decyzję nr (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielił J.M.1 i J.M. pozwolenia na budowę obejmującego przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku usługowo-magazynowego na budynek usługowo-mieszkalny położony w (…) przy (…), działka nr 8/1. Decyzja wygasła, gdyż J.M.1 i J.M. nie przystąpili do realizacji inwestycji.

Aktualnie J.M.1 i J.M. zlecili ponownie przygotowanie wniosku o pozwolenie na budowę, zgodnie z zawartą w formie aktu notarialnego 10 grudnia 2021 roku przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na przebudowie budynku usługowo-magazynowego na budynek usługowo-mieszkalny.

Do tej pory J.M.1 i J.M. ponieśli koszt 600 złotych brutto. Przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości 10 grudnia 2021 roku, J.M.1 upoważnił nabywcę nieruchomości do uzyskania wypisów z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla obu działek. Dokumenty te były niezbędne do zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Góra budynku o powierzchni magazynowej nigdy nie była wykorzystywana przez J.M.1 i J.M. Góra budynku jest pustostanem z drewnianym belkowaniem bez podłóg. Wymaga przeprowadzenia generalnego remontu. Zgodnie z opisem Protokołu z oględzin pracowników Urzędu Miasta (…) przeprowadzonym 15 października 2014 roku: „Na pierwszym i drugim piętrze widoczne są belki stropowe. Pierwsze i drugie piętro nie posiada podłóg przemieszczać się trzeba po belkach. ” (fragment opisu ilustrującego stan budynku). Do dnia dzisiejszego stan budynku nie uległ zmianie.

Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonych przez J.M.1 oraz J.M.  działalnościach gospodarczych.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę obejmował wyłącznie działkę nr 8/1, a nie działkę nr 8/2 i również przyszły wniosek o pozwolenie na budowę będzie obejmował wyłącznie działkę nr 8/1.

Działki nr 8/1 oraz nr 8/2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Miejskiej (…) z 5 kwietnia 2012 w sprawie ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie centrum (..)  część A. Występował Pan (…) Przewodniczący Rady Miejskiej (…).

Niezabudowana działka nr 8/2 przez cały okres posiadania była wykorzystywana do przejazdu, przechodu, przeprowadzenia infrastruktury technicznej dotyczącej dostawy mediów. Wraz z pozostałymi współwłaścicielami tej działki J.M.1 i J.M. opłacają podatek od nieruchomości.

Według najlepszej wiedzy J.M.1 i J.M. nie ponieśli oni i nie poniosą wydatków na ulepszenie budynku usługowo-magazynowego znajdującego się na działce nr 8/1 stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Poniesione przez J.M.1 i J.M. koszty związane były ze zniesieniem współwłasności nieruchomości na mocy ugody sądowej z 2 grudnia 2011 roku przed Sądem Rejonowym w (…). Z powodu zniesienia współwłasności, na mocy ugody konieczne było wykonanie dla budynku na działce nr 8/1 odrębnego przyłącza wodno-kanalizacyjnego oraz gazowego, zamontowanie pieca gazowego CO wraz z kominem. Zobowiązanie do rozdzielenia mediów zostało zawarte w pkt 10 ugody sądowej z 2 grudnia 2011 roku (sygn. akt: I (…)). Koszty wyniosły około 40.000,00 złotych brutto. Natomiast za projekt budowlany w 2017 roku J.M.1 i J.M. zapłacili kwotę 16.000 złotych + VAT. Aktualnie ponieśli koszt 600 złotych brutto w związku z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę.

Pytania

1. Czy J.M.1 przy sprzedaży działki nr 8/1 opisanej w stanie faktycznym zostanie uznany za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości i czynność sprzedaży działki będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
2. Czy J.M.1 przy sprzedaży udziałów w nieruchomości (działka nr 8/2 opisana w stanie faktycznym) zostanie uznany za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości i czynność sprzedaży działki będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
3. Czy do ceny sprzedaży nieruchomości (działki nr 8/1 i działki nr 8/2) należy doliczyć VAT?
4. Czy transakcja sprzedaży nieruchomości (działki nr 8/1 i działki nr 8/2) będzie korzystała ze zwolnienia od VAT?
5. Czy przy transakcji sprzedaży nieruchomości (działki nr 8/1 i działki nr 8/2) J.M.1 będzie uprawniony do wystawienia faktury VAT?
6. Czy J.M. przy sprzedaży nieruchomości (działki nr 8/1 opisanej w stanie faktycznym) zostanie uznana za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości i czynność sprzedaży działki będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
7. Czy J.M. przy sprzedaży udziałów w działce nr 8/2 zostanie uznana za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości i czynność sprzedaży działki będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad. 1

W ocenie Zainteresowanych podejmowane działania i czynności przez współwłaścicieli nieruchomości (działki nr 8/1) wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. J.M.1 i J.M. będą działać jako podatnicy podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości. Odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca. J.M.1 zostanie uznany za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości i czynność sprzedaży działki nr 8/1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad. 2

Udział w działce nr 8/2 jest funkcjonalnie związany z działką nr 8/1 i sprzedaż ma nastąpić łącznie zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej.

Ad. 3

Sprzedaż działki nr 8/1 i udziałów w działce nr 8/2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i do ceny sprzedaży należy doliczyć VAT.

Ad. 4

Transakcja sprzedaży nieruchomości (działki nr 8/1 i udziału w działce nr 8/2) nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT.  W ocenie zainteresowanych do sprzedaży nieruchomości nie można zastosować zwolnienia, nie zostały spełnione przesłanki z art. 43 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ad. 5

Przy transakcji sprzedaży nieruchomości (działki nr 8/1 i udziałów w działce nr 8/2) J.M.1 będzie mógł wystawić fakturę VAT, mimo iż jego działalność gospodarcza jaką prowadzi nie podlega VAT. Przy transakcji sprzedaży J.M.1 zostanie uznany za podatnika.

Ad.6

W ocenie zainteresowanych  J.M. przy sprzedaży nieruchomości (działki nr 8/1) zostanie uznana za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości i czynność sprzedaży działki będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Działania i czynności podjęte przez J.M. i J.M.1 dotyczą zwiększenia wartości nieruchomości, najem nieruchomości wyklucza sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ad. 7

J.M. przy sprzedaży nieruchomości działki nr 8/2 – udziałów w działce - zostanie uznana za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości i czynność sprzedaży będzie podlegać podatkowi VAT. Udział w działce nr 8/2 jest funkcjonalnie związany z działką nr 8/1 i sprzedaż ma nastąpić łącznie, zgodnie z zawartą umową przedwstępną sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej uznania Pana oraz Pana siostry za podatników podatku od towarów i usług z tytułu transakcji sprzedaży działek i możliwości wystawienia faktury VAT, oraz nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży działki nr 8/1.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE,

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów podjął Pan oraz Pana siostra aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana oraz Pana siostry za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowych działek Pan oraz Pana siostra  spełniają przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmują/podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).  

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

 W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego,

Art. 389 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że

 Zgodnie z art. 389 § 2 ww. ustawy,

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto w przedmiotowej sprawię należy zwrócić uwagę na kwestię wynajmu budynku znajdującego się na działce nr 8/1.

Z regulacji art. 659 § 1 i 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wynika, że