Skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w działkach wydzielonych z działek gruntu nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2022 r. wpłynął za pośrednictwem ePUAP Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 sierpnia 2022 r. (data wpływu 31 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan P. S. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki o obszarze około 0,2340 ha, która będzie wydzielona geodezyjnie z działki nr 3. Działka nr 3 jest niezabudowana, nieuzbrojona i nieogrodzona, stanowi grunty orne w klasie RIIIa, RIIIb, RIVb, RV i W, ma obszar 2,4610 ha, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R (tereny rolnicze) i 6U/MN (przeznaczenie podstawowe: usługi z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Przy czym wydzielona geodezyjnie działka objęta przedwstępną umową sprzedaży będzie oznaczona 6U/MN.

Pan P. S., Pani A. P. i Pan A. S. (zwani dalej Sprzedającymi) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki o obszarze około 0,9179 ha, która będzie wydzielona geodezyjnie z działki nr 1. Działka nr 1 jest zabudowana, częściowo uzbrojona i częściowo ogrodzona, stanowi grunty orne w klasie RIIIa, RIIIb, RIVa, RIVb, W i B-RIIIa, ma obszar 3,9483 ha, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R i 6U/MN. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości składającej się z działki nr 1 wpisane są dwie dożywotnie i nieodpłatne służebności mieszkania. Przy czym wydzielona geodezyjnie działka objęta przedwstępną umową sprzedaży będzie niezabudowana, nieuzbrojona, nieogrodzona i oznaczona 6U/MN.

Pan P. S., Pani A. P. i Pan A. S. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki o obszarze około 0,4239 ha, która będzie wydzielona geodezyjnie z działki nr 2. Działka nr 2 jest niezabudowana, nieuzbrojona i nieogrodzona, stanowi grunty orne w klasie RIIIa, RIIIb, RIVb, RV i W, ma obszar 2,6700 ha, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona symbolami 8R i 6U/MN. Przy czym wydzielona geodezyjnie działka objęta przedwstępną umową sprzedaży będzie oznaczona 6U/MN.

Sprzedający nabyli działki nr 2 i 1 w drodze dziedziczenia ustawowego po zmarłym ojcu. Pan P. S. nabył działkę nr 3 na podstawie umowy darowizny. Nabycia wszystkich wyżej wymienionych działek nie zostały udokumentowane fakturami z wykazaną stawką i kwotą podatku od towarów i usług.

Żaden ze Sprzedających nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Pan P. S. świadczy usługi w zakresie najmu prywatnego opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne i korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług z uwagi na niską kwotę przychodów (art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług).

W ubiegłym roku w trakcie zainicjowanych przez jednostkę samorządu terytorialnego prac planistycznych wszyscy Sprzedający zgłaszali uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wszystkie przedwstępne umowy sprzedaży zostały zawarte z tym samym Kupującym i przewidują, że przyrzeczone umowy sprzedaży zostaną zawarte po:

‒przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

‒uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że nieruchomości zostały wyłączone z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Wszelkie obowiązki i należności wynikające z decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1326), w szczególności należności, opłaty i opłaty roczne wskazane w treści artykułów 12-14, obciążają Kupującego,

‒wydaniu prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki przedstawiony na mapie załączonej do każdej z przedwstępnych umów sprzedaży,

‒wydaniu wypisów z rejestru gruntów obejmujących działki powstałe w wyniku podziału działek nr 3, 1 i 2 do każdej z przedwstępnych umów sprzedaży.

‒uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalnobiurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Przy czym warunki te są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy.

W przedwstępnych umowach sprzedaży ustalono, że wszystkie koszty oraz opłaty wynikające z tych umów, które poniosą Sprzedający w związku z pozyskaniem odpowiednich dokumentów niezbędnych do przedłożenia przy zawieraniu umów sprzedaży, będą obciążać Kupującego. Sprzedający w przedwstępnych umowach sprzedaży wyrazili zgodę na cesję całości lub części praw lub obowiązków przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Sprzedający udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictw z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw.

Pełnomocnictwa pozwalają przedstawicielom Kupującego na:

‒uzyskanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

‒uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,

‒zawarcie w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego,

‒uzyskanie map do celów projektowych,

‒składanie wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

‒przeglądanie akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomości zostały odłączone lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzanie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywanie fotokopii, uzyskiwanie (przeglądanie i sporządzanie kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księgach wieczystych uzyskiwanie wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt ksiąg wieczystych,

‒uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości,

‒uzyskiwanie zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji,

‒składanie w imieniu Sprzedających oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalnobiurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Sprzedający nie ogłaszali zamiaru sprzedaży wyżej wymienionych działek. Kupujący sam się zgłaszał do właścicieli interesujących go działek. Sprzedającym jest wiadome, że Kupujący w związku z planowaną inwestycją zamierza kupić więcej działek w najbliższej okolicy.

Wnioskodawczyni sprzeda udziały we współwłasności działek, które będą wydzielone geodezyjnie z działki nr 2 i nr 1.

W uzupełnieniu wskazała Pani następująco:

1.Działki, które mają być wydzielone z działek nr 1 i 2, nie zostały jeszcze wydzielone. Po wydzieleniu, a przed przeniesieniem własności na Kupującego, nie będą służyły do prowadzenia działalności gospodarczej. Działki nr 1 i 2 w okresie posiadania udziału we współwłasności przez Wnioskodawczynię nie służyły do prowadzenia działalności gospodarczej.

2.Działki, które mają być wydzielone z działek nr 1 i 2, nie zostały jeszcze wydzielone. Po wydzieleniu, a przed przeniesieniem własności na Kupującego, nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawczynię. Działki nr 1 i 2 w okresie posiadania udziału we współwłasności przez Wnioskodawczynię nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię. Działka nr 1 jest zabudowana (siedlisko), częściowo uzbrojona i częściowo ogrodzona, wynajmowane są garaże/magazyny (nie przez Wnioskodawczynię), przed nabyciem udziałów we współwłasności przez Sprzedających były garażami i przechowalniami warzyw. Jednak wydzielona geodezyjnie działka objęta przedwstępną umową sprzedaży będzie obszarem niezabudowanym, na którym nie były wynajmowane garaże/magazyny ani przechowalnie warzyw.

3.Na nieruchomości Wnioskodawczyni nie prowadziła gospodarstwa rolnego, z którego uzyskiwała płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży, czy wykorzystywała Pani uzyskane pożytki w ramach własnego gospodarstwa domowego, itp.

4.Po wydzieleniu, a przed przeniesieniem własności na Kupującego, działki wydzielone z działek nr 1 i 2 nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy ani umowy o podobnych charakterze. Działki nr 1 i 2 w okresie posiadania udziału we współwłasności przez Wnioskodawczynię nie były ani nie są przedmiotem najmu, dzierżawy ani umowy o podobnych charakterze (wyjątkiem były części nieruchomości opisane w wyjaśnieniu nr 2).

5.Wnioskodawczyni zbywała inne nieruchomości (oprócz działek wydzielonych z działek nr 1 i 2), ale nie była z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni sprzedała: działkę niezbudowaną w Duchnicach.

6.Wnioskodawczyni nie planuje w przyszłości sprzedaży innych nieruchomości.

7.Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek nr 1 i 2 ani ich części. We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej było napisane: „Sprzedający (w tym Wnioskodawczyni) nie ogłaszali zamiaru sprzedaży wyżej wymienionych działek. Kupujący sam się zgłaszał do właścicieli interesujących go działek”.

8.Działki, które mają być wydzielone z działek nr 1 i 2, nie zostały jeszcze wydzielone, więc Wnioskodawczyni nie poczyniła jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości działek wydzielonych z działek nr 1 i 2. W opinii Wnioskodawczyni nie zostały poczynione żadne działania zmierzające do zwiększenia wartości działek nr 1 i 2, w szczególności Wnioskodawczyni w okresie posiadania udziału we współwłasności nie wydzieliła drogi dojazdowej, nie doprowadziła sieci wodociągowej ani energetycznej.

Jak napisano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej po stronie Kupującego jest:

‒„uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, (...),

‒uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,

‒zawarcie w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego”.

Do chwili sporządzenia odpowiedzi na wezwanie Kupujący nie uzyskał żadnego z wyżej wymienionych.

9.Plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru objętego zawartymi przez Sprzedających przedwstępnymi umowami sprzedaży został uchwalony 21 października 2021 roku. Zmiana pomiędzy tym a poprzednio obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwalonym 28 marca 2006 roku) w zakresie obszaru objętego zawartymi przez Sprzedających przedwstępnymi umowami sprzedaży polegała na powiększeniu obszaru odrolnienia poprzez przesunięcie linii (granicy) o około 20 metrów.

Sprzedający (w tym Wnioskodawczyni) nie zgłaszali uwag do poprzedniego planu.

Wszyscy Sprzedający zgłaszali w czerwcu 2021 roku uwagi do planu uchwalonego w październiku 2021 roku w celu:

‒uzupełnienia funkcji terenu o magazynowanie, składowanie oraz usługi kurierskie,

‒ustalenia powierzchni biologicznie czynnej do min. 20% działki budowlanej lub zespołu działek, ustalenia powierzchni zabudowy do 80% powierzchni działki budowlanej, ustalenia maksymalnej wysokości budynków hal, magazynów, składów do 18 m,

‒dopuszczenia dachów płaskich oraz wielospadowych,

‒zmiany wskaźników dotyczących minimalnej ilości miejsc do parkowania do 10 miejsc parkingowych na 100 osób zatrudnionych,

‒zmiany wskaźnika intensywności zabudowy na 0,01-2,0,

‒możliwości skablowania i przełożenia linii elektroenergetycznej średniego napięcia,

‒niewskazywania nieprzekraczanej linii zabudowy wzdłuż przebiegu linii głównego sanitarnego kolektora tłocznego, zaś wskazanie szerokości pasa eksploatacyjnego jedynie w sposób opisowy,

‒dopuszczenia możliwości przełożenia głównego sanitarnego kolektora tłocznego,

‒przyjęcia opłaty planistycznej na poziomie 5%,

‒zmiany przeznaczenia terenów wskazanych na rysunku projektu MPZP jako 8R (symbol wspomniany w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej) na tereny usługowo-mieszkaniowe o zapisach analogicznych do tych o symbolu 6U/MN (symbol wspomniany w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej) i o podjęcie próby odrolnienia tych terenów oraz kilka innych uwag, które jednak nie dotyczyły obszaru objętego przedwstępnymi umowami sprzedaży.

Uwagi Sprzedających nie ostały uwzględnione.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek (udziałów we współwłasności działek) objętych zawartymi przez nią przedwstępnymi umowami sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko

Zdaniem Sprzedającej, sprzedaż żadnej z działek (udziału we współwłasności działki) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Do wszelkich czynności związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, w tym do uzyskania niezbędnych pozwoleń, zaświadczeń i innych dokumentów, zostali upoważnieni przedstawiciele Kupującego. Wszelkie działania związane ze sprzedażą działek podejmowane są oraz będą już po podjęciu przez Sprzedającą decyzji o sprzedaży działek oraz nie są realizowane bezpośrednio przez nią, ale przez podmiot zainteresowany zakupem nieruchomości. Działania te podejmowane są oraz będą z ekonomicznego i gospodarczego punktu widzenia przede wszystkim w interesie Kupującego. Korzyść z podejmowanych przez Kupującego działań dla Sprzedającej będzie jedynie wypadkową działań Kupującego jako podmiotu zainteresowanego nabyciem nieruchomości. Jednocześnie, na co należy zwrócić w danej sprawie szczególną uwagę to to, że przyczyną dla powstania korzyści Sprzedającej są działania Kupującego. Oznacza to, że korzyść Sprzedającej w przedstawionym stanie faktycznym nie powstałaby, gdyby nie działania podmiotu zainteresowanego nabyciem działek, przyczyną powstania korzyści dla Kupującego nie jest działanie Sprzedającej.

Analizując zachowanie Sprzedającej w kontekście pojęcia działalności gospodarczej należy zauważyć, że zachowanie to odbiega od zachowań właściwych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dla których charakterystyczne jest podejmowanie działań o charakterze aktywnym, a nie jedynie działań biernych polegających na nieczynieniu.

To wszystko wyłącza możliwość uznania Sprzedającej za podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami i zarazem podatnika podatku od towarów i usług. Do momentu zawarcia przedwstępnych umów sprzedaży z Kupującym Sprzedająca nie prowadziła na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonała jej uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występowała z wnioskami o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży oraz udzielonych Kupującemu pełnomocnictw Kupujący będzie dokonywał uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek. Co istotne powyższe działania Kupującego nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalona wcześniej na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Sprzedającej. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Kupujący.

Zwrócić należy ponadto uwagę, że warunki, od których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego. Fakt takiego zastrzeżenia jednoznacznie wskazuje, że działania do podjęcia których uprawniają pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedającą nie mogą być rozpatrywane jako działania kreujące i podejmowane w ramach działalności gospodarczej Sprzedającej.

Kolejną kwestią do rozważenia pozostaje ocena, czy Sprzedająca podejmowała działania marketingowe w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący sam dotarł do Sprzedającej, szukając nieruchomości odpowiadających potrzebom prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podejmowała działań marketingowych, pozostając w tym zakresie stroną bierną.

Sprzedająca nigdy nie występowała również z wnioskiem o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto, nie podejmowała działań, które zmierzałyby do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości; jedynie zgłaszała uwagi do projektu planu. Biorąc pod uwagę zakres podjętych przez Sprzedającą działań, a w zasadzie ich brak, gdyż wszelka aktywność nakierowana na sprzedaż działek wynikała z działań podmiotów trzecich (Kupujący wystąpił z ofertą nabycia) podkreślić należy, że Sprzedająca nie angażowała żadnych typowych i powszechnych środków charakterystycznych dla podmiotów „profesjonalnych”. Zasadniczo aktywność Sprzedającej sprowadza się do wyrażenia zgody na sprzedaż działek. Oznacza to, że działania Sprzedającej mieszczą się i są kwalifikowane jako zarząd majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pojęcie sprzedaży zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Mocą ust. 2 powołanego artykułu:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W analizowanej sprawie Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż udziałów we współwłasności działek objętych zawartymi przez Panią przedwstępnymi umowami sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zawarła Pani umowy przedwstępne przedmiotowych działek z Kupującym, jak również udzieliła Pani przedstawicielom Kupującego pełnomocnictw z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Panią przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Zgodnie z art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Jak wynika z opisu sprawy, pełnomocnictwa pozwalają przedstawicielom Kupującego na:

‒uzyskanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

‒uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,

‒zawarcie w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego,

‒uzyskanie map do celów projektowych,

‒składanie wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

‒przeglądanie akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomości zostały odłączone lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzanie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywanie fotokopii, uzyskiwanie (przeglądanie i sporządzanie kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księgach wieczystych uzyskiwanie wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt ksiąg wieczystych,

‒uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości,

‒uzyskiwanie zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji,

‒składanie w imieniu Sprzedających oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalnobiurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Wobec tego fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie (przedstawiciela Kupującego) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal Pani własnością. Działania te dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost jej wartości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej (mocodawcy).

W analizowanej sprawie całokształt działań podejmowanych przez pełnomocnika wskazuje na przygotowanie działek do sprzedaży w zakresie, w jakim oczekuje tego Kupujący. Jeżeli Kupujący uzyska decyzje, które przyspieszą proces budowlany to nabędzie ostatecznie działki, które są dla niego atrakcyjniejsze i mają wyższą wartość oraz wpłynie na czas realizacji inwestycji Kupującego. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze, niż jakim był w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Wszystkie działania profesjonalnie przygotowują udziały w działkach wydzielonych z działek gruntu nr 1 i 2 do sprzedaży.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż udziałów w działkach wydzielonych z działek nr 1 i 2, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż udziału w przedmiotowych działkach będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w działkach wydzielonych z działek gruntu nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w działkach wydzielonych z działek nr 1 i 2 dla Wnioskodawczyni, natomiast nie rozstrzyga dla pozostałych współwłaścicieli działek.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1.z zastosowaniem art. 119a;

2.w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3.z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).