Dokonując sprzedaży działek nr A, B, C, D, E, F, G będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę tych działek cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 kwietnia 2022 r. za pośrednictwem platformy ePUAP wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej z 28 kwietnia 2022 r., który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – 23 czerwca 2022 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 23 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zamieszkuje Pan w Polsce, posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski.

Obecnie nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

29 kwietnia 2021 r. został Pan wykreślony z rejestru wskutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na okres co najmniej 6 kolejnych miesięcy. Przeważający przedmiot ówcześnie prowadzonej działalności gospodarczej był następujący: sprzedaż hurtowa wyrobów tekstylnych. Obecnie działalność ta jest zawieszona.

(...) r. wstąpił Pan w związek małżeński z p. (…) (z d. (…)). (...) r. doszło do zawarcia rozdzielności majątkowej w tym małżeństwie. (...) r. ustał związek małżeński poprzez rozwód, a (...) r. doszło do podziału majątku wspólnego Pana i byłej małżonki.

Jest Pan właścicielem w szczególności następujących działek gruntu położonych w (...):

‒nr A w drodze zakupu - nabycie do majątku wspólnego (…) r.;

‒nr B wydzielonej z działki nr X, która została zakupiona - nabycie do majątku wspólnego (…) r.;

‒nr C w drodze zakupu - nabycie do majątku wspólnego (…) r.;

‒udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności działki nr D, który to udział został nabyty w części w drodze zakupu, a w części w drodze zamiany (za ruchomości) - nabycie do majątku wspólnego (…) r.;

‒udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności działki nr D, który to udział został nabyty w drodze umowy zamiany (za ruchomość) - nabycie do majątku wspólnego (..) r.;

‒nr E w wykonaniu zapisu testamentowego - nabycie do majątku wspólnego (…) r.;

‒nr F wydzielonej z działki nr Y nabytej w wykonaniu zapisu testamentowego - nabycie do majątku wspólnego (…) r.;

‒nr G - działka ta została zakupiona (…) r. do Pana majątku osobistego celem zapewnienia dostępu do działki nr F z drogi publicznej (ul. (...)) poprzez ulice (…) i (…) (te ulice są prywatne w większości, część należy do gminy), które są obciążone służebnością przejazdu, przechodu i prowadzenia uzbrojenia na rzecz władającego działką nr F. Zakup tej działki umożliwił stworzenie drugiego wjazdu na nieruchomość składającą się z ww. działek.

Informacje uzupełniające:

‒nieruchomość objęta ww. działkami posiadała już dostęp do drogi publicznej, a nabycie działki nr G służyło lepszemu zapewnieniu obsługi komunikacyjnej nieruchomości; innymi słowy nabycie działki nr G służyło uatrakcyjnieniu nieruchomości składającej się z ww. działek;

‒nieruchomość składająca się z ww. działek (za wyjątkiem działki nr G) stanowi część gospodarstwa rolnego, ale ww. działki nie były przez Pana uprawiane (stanowią ugór);

‒jeśli przy transakcji nabycia nieruchomości VAT został naliczony, to Pan go nie odliczał;

‒opisana wyżej działka gruntu nr X w momencie jej nabycia była oddana Panu i Pana małżonce w użytkowanie wieczyste w celu prowadzenia na wskazanej działce nowej działalności gospodarczej (w (…) r.), przy czym rozpoczęcie prowadzenia tej działalności nigdy nie miało miejsca;

‒opisany wyżej podział działek nr X i Y nastąpił na potrzeby podziału Pana majątku wspólnego i byłej małżonki;

‒opisane wyżej nieruchomości należą do Pana majątku osobistego wskutek dokonania podziału Pana majątku wspólnego i byłej małżonki;

‒wskazane wyżej nieruchomości zostały nabyte w celu ulokowania wolnych środków finansowych;

‒wskazane wyżej działki nie są zabudowane budynkami;

‒przez działki nr D, A, E i C przebiega kabel energetyczny, należący do przedsiębiorstwa przesyłowego;

‒przez działki nr A, D i E przebiega kanał burzowy, niebędący Pana własnością;

‒przez działki nr D, E i F przebiega nieczynny kanał deszczowy, niebędący Pana własnością;

‒wskazane wyżej urządzenia techniczne nie obsługują nieruchomości należących do Pana;

‒żadna z ww. działek nie była wykorzystywana przez Pana - ani na potrzeby osobiste ani na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, w szczególności żadna z działek nie stanowiła środka trwałego;

‒żadna z ww. nieruchomości nie była wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług;

‒doszło do nieodpłatnego obciążenia niektórych z ww. działek prawem służebności;

‒Pana była małżonka ustanowiła służebność na własnych działkach na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr F, E oraz B w celu wykonania instalacji podziemnych;

‒działki nr E, C, A i D są objęte postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ich przeznaczenie jest następujące:

1)tereny dróg publicznych - tereny dróg głównych oraz

2)tereny produkcji, składów i magazynów oraz usług nieuciążliwych;

‒działki nr B, F i G są objęte postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ich przeznaczenie jest następujące: tereny produkcji, składów i magazynów oraz usług nieuciążliwych.

Na działce nr B planowana jest budowa budynku o powierzchni ok. (…) m kw. - celem uniknięcia prawa pierwokupu tej działki oraz działek objętych tą samą księgą wieczystą. Budynek będzie istniał w momencie zbycia działki nr B, a jego użytkowanie nie rozpocznie się przed sprzedażą nieruchomości.

Informacje o działaniach podjętych przez Pana wobec opisanej wyżej nieruchomości:

a)metodą gospodarczą oczyścił Pan teren ww. działek poprzez usunięcie samosiejek oraz drzew owocowych po dokonaniu podziału majątku wspólnego Pana i byłej małżonki;

b)metodą gospodarczą wykonał Pan ogrodzenie nieruchomości (siatka leśna na słupkach betonowych i drewnianych) celem zapobieżenia porzucaniu odpadów - tylko od strony północnej i południowej, pozostałe boki nieruchomości ogrodzili sąsiedzi;

c)wystąpił Pan o doprowadzenie energii elektrycznej do działki nr A w celu postawienia altany, ale do chwili obecnej przyłącza nie wykonano; niewykluczone, że zostanie ono wykonane do dnia zbycia tej działki;

d)nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

e)nie wynajmował Pan ani nie wydzierżawiał żadnej z ww. działek.

Część działek nr D, A oraz E została wynajęta przez Pana byłą żonę (w okresie od (…) r. do (…) r.). Pana była żona wyraziła także zgodę na umieszczenie reklamy na jednej ze wskazanych wyżej działek (w … r.) od strony ul. (...); reklama ta była prezentowana maksymalnie przez kilka miesięcy;

f)14 grudnia 2021 r. podpisał Pan porozumienie z Gminą (…), mocą którego gmina zobowiązała się do uwzględnienia budowy zjazdu do działki nr G w projekcie rozbudowy i budowy dróg pod warunkiem, że pokryje Pan koszt budowy zjazdu.

Zamierza Pan sprzedać opisane wyżej działki na rzecz przedsiębiorstwa, które posiada zakład w sąsiedztwie nieruchomości składającej się z ww. działek. To przedsiębiorstwo zaproponowało Panu zakup opisanego terenu.

Pan nie podejmował żadnych działań celem pozyskania nabywcy.

Zbycie działek nastąpi prawdopodobnie przed końcem (…) r.

Nabywca nie uzyska prawa do dysponowania gruntem przed jego nabyciem.

Nabywcy nie zostaną udzielone jakiekolwiek pełnomocnictwa np. do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę itp.

Dokonywał Pan w przeszłości następujących transakcji związanych z nieruchomościami, które mieściły się w czynnościach zarządu majątkiem osobistym (nie następowały w ramach działalności gospodarczej):

a)w 2006 r. sprzedał Pan działkę nabytą w(…) r. z powodu braku dostępu do wody;

b)w 2020 r. w ramach jednej transakcji sprzedał Pan część gospodarstwa rolnego, tj. 2 sąsiednie działki (wraz z udziałami w drodze wewnętrznej), stanowiące dla nabywcy jedną całość inwestycyjną, których nabycie nastąpiło w (…) r., w (…) r. oraz w (…) r.;

c)w 2021 r. sprzedał Pan działkę nabytą częściowo w drodze zasiedzenia w (…) r., częściowo w drodze zniesienia współwłasności w (…) r., częściowo w drodze umowy majątkowej małżeńskiej w (…) r. oraz częściowo w drodze zamiany w (…) r.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

W związku z planowaną sprzedażą działek nr A, B, C, D, E, F, G nie zamierza Pan zawrzeć umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą.

Nie udzielił Pan ani nie udzieli innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek.

W związku z informacją wskazaną w opisie sprawy, że w 2006 r., 2020 r. oraz w 2021 r. sprzedał Pan inne działki, wskazał Pan, że nie był Pan zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek z tych nieruchomości ani nie był zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek z tych nieruchomości.

Ponadto wskazuje Pan, że zbył także niezabudowane działki (nieobjęte wnioskiem) pod drogę na rzecz Skarbu Państwa – (…) - miało to miejsce w 2007 r. Nie był Pan zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek z tych nieruchomości ani nie był zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek z tych nieruchomości.

W związku z informacją wskazaną w opisie sprawy, że w momencie sprzedaży na działce nr B będzie istniał budynek o pow. ok. (…) m², wskazał Pan, że obiekt ten będzie stanowił budynek, w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W związku z informacją wskazaną w opisie sprawy, że część działek nr D, A oraz E została wynajęta przez Pana byłą żonę w okresie od (…) r. do (…) r., wskazał Pan, że:

‒Pana była żona była stroną umowy najmu tych działek;

‒pożytki z wynajmu tych działek pobierała Pana była żona;

‒Pana była żona wystawiała faktury bez podatku VAT z uwagi na zastosowanie zwolnienia podmiotowego; także Pana była żona rozliczała z tego tytułu podatek dochodowy (w formie zryczałtowanej).

Ponadto wskazał Pan, że reklama była umieszczona na działce nr A. Pożytki z umieszczenia reklamy na ww. działce pobierała tylko Pana była żona (w kwocie ok. (…) zł miesięcznie). Pożytki te były pobierane przez kilka miesięcy.

W związku z informacją wskazaną w opisie sprawy, że nieruchomość składająca się z ww. działek (za wyjątkiem działki nr G) stanowi część gospodarstwa rolnego, ale nie była uprawiana przez Pana, wskazał Pan, że od momentu nabycia do majątku wspólnego nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji ani Pan, ani Pana była żona, nie wykorzystywali ww. nieruchomości w działalności rolniczej, jak również nie byli czynnymi podatnikami VAT z tytułu działalności rolniczej (gdyż jej nie prowadzili na wskazanych działkach).

Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek będących przedmiotem planowanej, opisanej transakcji.

Pytanie

Czy sprzedaż działek nr A, B, C, D, E, F, G będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez prawa do skorzystania ze zwolnienia?

Pana stanowisko w sprawie

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: uptu) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 uptu, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, o której mowa w uptu, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 uptu, podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika podatku od towarów i usług. Taka sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę majątku prywatnego.

Z powyższymi rozważaniami koresponduje wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby, Kuć), w którym Trybunał podkreślił, że: „zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”. Stwierdził także, że sam podział działek nie jest okolicznością decydującą przy badaniu, czy transakcja dokonywana jest przez podatnika dodając, iż „inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (...). Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych”.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że nie podjął Pan i nie będzie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, a także nie angażował i nie będzie Pan angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców. Co więcej, nie wykorzystywał Pan i nie będzie wykorzystywał opisanej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (np. do celów najmu czy dzierżawy).

Fakt, że nie można Pana uznać za handlowca w rozumieniu odnośnych przepisów, potwierdzają następujące okoliczności:

a)część ze sprzedawanych nieruchomości została nabyta pod tytułem darmym (spadkobranie) - sposób nabycia był więc nietypowy dla handlowca;

b)nie podejmował Pan aktywnych działań z zakresu obrotu nieruchomościami, tj. nie ulepszał, nie reklamował nieruchomości;

c)działania podejmowane przez Pana (oczyszczenie i częściowe ogrodzenie nieruchomości) służyły utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym, jak również ograniczeniu ingerencji w wykonywanie Pana prawa własności (uniknięcie prawa pierwokupu poprzez wybudowanie budynku o powierzchni ok. (…) m. kw.).

Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 lipca 2020 r., I FSK 1888/17: „Na aprobatę nie zasługuje także twierdzenie Sądu pierwszej instancji, że okolicznością wskazującą na działanie wnioskodawcy w charakterze podatnika VAT w zakresie sprzedaży działek jest dwukrotne ścięcie czeremchy amerykańskiej (samosiejki) i jej sprzedaż do przerobu na biomasę. Jak trafnie zauważył Autor skargi kasacyjnej, incydentalna sprzedaż samosiejek nie może być postrzegana jako wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o PTU. Czynność ta stanowić może wyraz dążenia do utrzymania gruntu w stanie niezmienionym i mieści się w ramach działań związanych z zarządem majątkiem prywatnym. Nie przesądza ona natomiast o tym, że grunt był wykorzystywany przez wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej.”

Rozstrzygnięcie to potwierdza więc, że działania służące utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym, jak również ograniczeniu ingerencji w wykonywanie Pana prawa własności nie mogą być utożsamiane z czynnościami prowadzącymi do uznania, że dostawa nieruchomości jest dokonywana przez osobę działającą w charakterze podatnika VAT.

Jak zostało wywiedzione powyżej, sprzedaż działek nr A, B, C, D, E, F, G nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości (grunt) jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez podmiot będący podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działający w takim charakterze.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z tym, uzasadnione jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, którego nie nabyli z zamiarem odsprzedaży, lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem jeżeli wykorzystywanie majątku prywatnego jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych, to stanowi działalność gospodarczą. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co powoduje konieczność uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w powołanym również przez Pana orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Przy tym, jak wyjaśnił Trybunał, inaczej jest w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Oznacza to, że dla rozstrzygnięcia, czy dany podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Potwierdził to również wyrok TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym (wykreślenie z rejestru, zawieszona działalność gospodarcza w zakresie sprzedaży hurtowej wyrobów tekstylnych). W (…) r. wstąpił Pan w związek małżeński, (...) r. została zawarta rozdzielność majątkowa pomiędzy małżonkami, (...) r. ustał związek małżeński (rozwód), natomiast (...) r. doszło do podziału majątku wspólnego Pana i byłej małżonki.

Jest Pan właścicielem działek o nr A, B, C, D, E, F i G. Działki należą do Pana majątku osobistego w wyniku dokonanego podziału majątku wspólnego Pana i byłej małżonki. Część działek została przez Pana i byłą żonę nabyta do majątku wspólnego w drodze zakupu lub zamiany, część oddana Państwu w użytkowanie wieczyste, natomiast część została przez Państwa nabyta w drodze zapisu testamentowego. Nieruchomości zostały nabyte w celu ulokowania wolnych środków finansowych.

Nieruchomość (z wyjątkiem działki nr G) stanowi część gospodarstwa rolnego, działki nie były uprawiane (stanowią ugór). Od momentu nabycia ani Pan, ani Pana była żona, nie wykorzystywaliście nieruchomości w działalności rolniczej (nie prowadzili Państwo takiej działalności na wskazanych działkach) i nie byli Państwo czynnymi podatnikami VAT z tego tytułu.

Żadna działka nie była wykorzystywana przez Pana - ani na potrzeby osobiste ani na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (nie stanowiła środka trwałego, nie była wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług).

Część działek nr D, A oraz E została wynajęta przez Pan byłą żonę (w okresie od (…) r. do (…) r.). Stroną umowy najmu ww. działek była Pana była żona, która pobierała pożytki z wynajmu działek, wystawiała faktury oraz rozliczała podatek dochodowy z tego tytułu. W (…) r. Pana była żona wyraziła zgodę na umieszczenie reklamy na działce A i pobierała pożytki z tego tytułu.

Przez działki nr D, A, E, C i F przebiegają urządzenia techniczne, które nie są Pana własnością i nie obsługują należących do Pana nieruchomości.

Działki nr E, C, A i D, B, F i G są objęte postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki nie są zabudowane budynkami. Jedynie na działce nr B planowana jest budowa budynku o powierzchni ok. (…) m kw., który będzie stanowił budynek, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (użytkowanie budynku nie rozpocznie się przed sprzedażą nieruchomości).

Metodą gospodarczą oczyścił Pan teren działek (usunięcie samosiejek oraz drzew owocowych, po podziale majątku wspólnego Pana i byłej małżonki), ogrodził Pan nieruchomość od strony północnej i południowej siatką leśną na słupkach betonowych i drewnianych aby zapobiec porzucaniu odpadów. Pozostałe boki nieruchomości ogrodzili sąsiedzi.

Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie wynajmował Pan ani nie wydzierżawiał żadnej z ww. działek. W celu postawienia altany wystąpił Pan o doprowadzenie energii elektrycznej do działki nr A (do chwili obecnej przyłącza nie wykonano). W (…) r. podpisał Pan porozumienie z Gminą (…), na podstawie którego gmina zobowiązała się do uwzględnienia budowy zjazdu do działki nr G w projekcie rozbudowy i budowy dróg pod warunkiem, że pokryje Pan koszt budowy zjazdu.

W związku z planowaną sprzedażą działek nr A, B, C, D, E, F, G nie zostaną udzielone nabywcy jakiekolwiek pełnomocnictwa np. do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę itp. Nie zamierza Pan zawrzeć umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą. Nie udzielił Pan ani nie udzieli innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek.

Zbycie działek nastąpi prawdopodobnie przed końcem (…) r. na rzecz przedsiębiorstwa, które posiada zakład w sąsiedztwie opisanej nieruchomości. Przed nabyciem, nabywca nie uzyska prawa do dysponowania gruntem przed jego nabyciem.

W przeszłości, sprzedał Pan kilka działek w ramach czynności związanych z zarządem majątkiem prywatnym (w 2006 r., 2007 r., 2020 r., 2021 r.). Nie był Pan zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT w związku z dokonaną sprzedażą nieruchomości i nie był zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT z tytułu dokonanej sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż działek nr A, B, C, D, E, F, G będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia przedstawionych wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy uznać, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek A, B, C, D, E, F, G brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży w celu ulokowania środków finansowych. Przy czym, nie wykorzystywał Pan działek na potrzeby osobiste ani w działalności gospodarczej. Jak Pan wskazuje, ani Pan ani Pana była żona nie wykorzystywaliście nieruchomości w działalności rolniczej (nie prowadziliście Państwo takiej działalności na wskazanych działkach), i nie byliście czynnymi podatnikami VAT z tego tytułu. Nie oddawał Pan działek w najem ani w dzierżawę. Jedynie Pana była żona oddała w najem część działek nr D, A oraz E - była stroną umowy najmu, pobierała pożytki z wynajmu działek i rozliczała podatek dochodowy z tego tytułu. Pana była żona pobierała również pożytki z umieszczenia reklamy na działce A. Ponadto, nie ponosił Pan nakładów zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działek. Po podziale majątku wspólnego, metodą gospodarczą oczyścił Pan działki, tj. usunął samosiejki i drzewa owocowe. Częściowo ogrodził Pan nieruchomość siatką leśną na słupkach betonowych i drewnianych aby zapobiec porzucaniu odpadów (pozostałą część nieruchomości ogrodzili sąsiedzi). Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie zamierza Pan zawrzeć umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą. Nie udzieli Pan nabywcy pełnomocnictwa np. do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę itp. i nie przekaże prawa do dysponowania gruntem przed sprzedażą. Nie udzielił Pan i nie udzieli innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek. Nie podejmował Pan również żadnych działań marketingowych w celu pozyskania nabywcy – z propozycją zakupu nieruchomości zwróciło się do Pana przedsiębiorstwo posiadające zakład w sąsiedztwie nieruchomości.

Zatem, w analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. brak jest przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W konsekwencji należy uznać, że dokonując sprzedaży działek nr A, B, C, D, E, F, G będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę tych działek cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż działek nr A, B, C, D, E, F, G nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga tylko w zakresie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

‒z zastosowaniem art. 119a;

‒w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

‒z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).