W zakresie uznania Panią za podatnika z tytułu sprzedaży Nieruchomości oraz braku możliwości korzystania ze zwolnienia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług związanych z Transakcją sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in.:

‒uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości – działki zabudowanej nr 1oraz

‒braku możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT w związku z przedmiotową Transakcją.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 9 września 2022 r. (wpływ 9 września 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od 2006 r. prowadzi Pani pod firmą (...) działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży odzieży. Prowadziła Pani także w ramach swojej działalności gospodarczej usługi zakwaterowania i najmu. Od 2010 r. jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

W grudniu 2015 r. nabyła Pani prawo własności niezabudowanego gruntu, na który składa się (i nadal składa) wyłącznie działka ewidencyjna nr 1, położona w (...). W cenie gruntu zawarty był należny podatek od towarów i usług w stawce 23%, co zostało stwierdzone odpowiednią fakturą wystawioną przez Sprzedającego. Celem nabycia przez Panią Nieruchomości było wybudowanie na niej dwóch budynków mieszkalnych przeznaczonych do świadczenia w nich usług zakwaterowania w ramach Pani działalności gospodarczej.

Budowa podzielona została na dwa etapy obejmujące budowę dwóch budynków zbliżonych do siebie architektonicznie i kubaturowo. Projekt budowlany został przygotowany w lutym 2017 r. przez projektanta mgr inż. arch.(...). Budynek nr 1 został oddany do użytku w marcu 2021 r. Budowa budynku nr 2 nigdy nie została rozpoczęta. Obecnie na przedmiotowym gruncie posadowiony jest wyłącznie budynek nr 1. Na działce nie znajdują się żadne inne budynki ani budowle. Cała Nieruchomość (działka nr 1 wraz z budynkiem nr 1) będzie dalej zwana „Nieruchomością”. Powierzchnia całkowita budynku nr 1 wynosi 384 m². Składa się na nią powierzchnia przeznaczona do świadczenia usług wynosząca 97,5 m² (25,4% powierzchni całkowitej), a także powierzchnia mieszkaniowa jednorodzinna wynosząca 286,5m² (74,6% powierzchni całkowitej). Powierzchnia użytkowa budynku nr 1 wynosi 176,25 m² z tego 62 m² (35,18%) powierzchni przeznaczonej na usługi oraz 114,25 m² (64,8%) powierzchni mieszkaniowej jednorodzinnej.

Od 2020 r. korzysta Pani z opodatkowania w formie „podatku liniowego”, o którym mowa w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W 2021 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Umowa sprzedaży została zawarta w marcu 2022 r.

Pierwotnie grunt z budynkiem (budynkami) nie był zaplanowany do sprzedaży, miał służyć do wykorzystywania w działalności gospodarczej (usługi zakwaterowania – w części przeznaczonej na usługi, tj. 62 m² powierzchni użytkowej, ale także w części mieszkalnej, tj. 114,25 m² powierzchni użytkowej). Część mieszkalna w części mogłaby w razie potrzeby być także częściowo wykorzystywana do Pani prywatnych celów, z tytułu czego dokonywałaby Pani korekt odliczonego podatku od towarów i usług.

Od oddania do użytku w marcu 2021 r. do sprzedaży budynek był jednak wykorzystywany w następujący sposób:

‒część przeznaczona na usługi była odpłatnie udostępniana jako miejsce zakwaterowania turystycznego Pani klientów (osób fizycznych),

‒część mieszkalna była wynajmowana na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (w umowie nie wskazano wyraźnie celu najmu, ale postanowiono, że w lokalu będą mieszkać trzy określone imiennie osoby).

Usługi zakwaterowania podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 8%  oraz podatkiem dochodowym. Usługa najmu części mieszkalnej podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Budynek nie był wykorzystywany do Pani prywatnych celów. Powodem zbycia Nieruchomości stała się Pani ciężka choroba (zdiagnozowany w marcu 2020 r. nowotwór złośliwy) uniemożliwiająca dalsze prowadzenie działalności gospodarczej na Nieruchomości.

Cały budynek nr 1 stanowił środek trwały ujęty w ewidencji Pani środków trwałych. Podatek od towarów i usług naliczony z tytułu nabycia gruntu oraz towarów i usług koniecznych do wybudowania budynku nr 1 odliczony został w całości i nie podlegał żadnym korektom rocznym. Na Nieruchomość nie były ponoszone nakłady przekraczające 30% wartości początkowej żadnego położonego na niej środka trwałego. Jest Pani zamężna, lecz w jej małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, a Nieruchomość należy w całości do Pani.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Powierzchnia całkowita budynku nr 1 wynosi 384 m². Składa się na nią powierzchnia przeznaczona do świadczenia usług wynosząca 103 m² (26,8% powierzchni całkowitej), a także powierzchnia mieszkaniowa jednorodzinna wynosząca 281 m² (73,2% powierzchni całkowitej). Powierzchnia użytkowa budynku nr 1 wynosi 184,55 m², z tego 65,7 m² (35,6%) powierzchni przeznaczonej na usługi oraz 118,85 m² (64,4%) powierzchni  mieszkaniowej jednorodzinnej.

Informuje, Pani że Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych jest integralną częścią aktu normatywnego w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), a zatem zaklasyfikowanie danego obiektu do odpowiedniego grupowania PKOB stanowi element oceny prawnej, a nie zdarzenia przyszłego lub stanu faktycznego.

Pani zdaniem budynek nr 1, o którym mowa we wniosku należy zaklasyfikować jako budynek mieszkalny jednorodzinny w grupowaniu PKOB 1110 (podkreśla Pani jednak, że jest to Pani ocena prawna), i tak też został on przez Panią zaklasyfikowany w Pani ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej dla źródła przychodów „pozarolnicza działalność gospodarcza” (sposób faktycznego zaklasyfikowania w ewidencji stanowi element opisu zdarzenia przyszłego).  

Pozwolenie na budowę nie klasyfikuje w wyraźny sposób budynku nr 1 do odpowiedniego grupowania PKOB, natomiast określa go w następujący sposób „projektowany budynek mieszkalny jednorodzinny to obiekt wolnostojący, podpiwniczony z dwoma kondygnacjami naziemnymi (w tym jedna w kubaturze dachu)”. Pozwolenie odwołuje się do definicji terminu „budynek mieszkalny jednorodzinny”, uregulowanej w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którą jest to „budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, stanowiący  konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu, mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”. Zgodnie z treścią pozwolenia „inwestycja spełnia warunki powyższej definicji”.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) (uchwała Rady Miasta Zakopane z 27 lutego 2014 r. nr (…), Dz. Urz. Woj. (…) z 14 marca 2014 r. poz. 1637) obszar obejmujący budynek nr 1 znajduje się w terenach oznaczonych symbolami „MN/MP-11 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i pensjonatowej, ZR-10 – tereny łąk, pastwisk i nieużytków, ZL-11 – tereny lasów oraz KDD-04 – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej”.

Umowa najmu ze spółką z o.o. nie określa w wyraźny sposób żadnego konkretnego celu najmu, wyłącza jednak podnajmowanie przedmiotu najmu oraz dokonywanie zmian budowlanych. Ponadto, zgodnie z § 11 umowy najmu: „W lokalu mieszkalnym, będącym przedmiotem umowy najmu” mieszkać będą:

‒N.S.,

‒M.P.,

‒M.P.

Umowa ponadto zastrzega, że w sprawach nieuregulowanych nią zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego. Nie zna Pani treści stosunków prawnych umożliwiających ww. trzem osobom korzystanie z lokalu wynajętego przez spółkę z o.o. Dwie ze wskazanych osób (N.S. i M.P.) są jednak wspólnikami i członkami zarządu spółki będącej najemcą. Stroną umowy zawartej z Panią była wyłącznie spółka z o.o.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy sprzedaż Nieruchomości podlega podatkowi od towarów i usług, a jeśli tak, to czy jest czynnością opodatkowaną czy zwolnioną?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej „u.p.t.u.”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 tej ustawy - przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 u.p.t.u - przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 u.p.t.u. - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, także wszelkie postacie energii. Rzeczami są także nieruchomości.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 u.p.t.u. - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości (nawet należącej do „majątku prywatnego”) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych (np. wynajmowanie).

Podstawowymi kryteriami służącymi weryfikacji tego, czy sprzedaż nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu, jest zatem ustalenie, czy została ona sprzedana w okolicznościach typowych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a także czy była ona wykorzystywana w sposób ciągły do celów zarobkowych. Jeśli odpowiedź na co najmniej jedno z tych pytań będzie twierdząca, to oznaczać to będzie, że sprzedający nieruchomość działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a zbycie nieruchomości podlega temu podatkowi. Jeśli zaś nieruchomość została sprzedana w okolicznościach wskazujących na to, że zbycie stanowi czynność zarządu majątkiem prywatnym, a ponadto nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w ww. rozumieniu, to nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Wskazać w tym miejscu należy, że na mocy art. 29a ust. 8 u.p.t.u., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega zatem opodatkowaniu według takich samych zasad, jakim podlegają budynki lub budowle na nim posadowione.

W celu rozstrzygnięcia wątpliwości co do skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy dla opisanej transakcji wystąpiła Pani w roli podatnika, a w konsekwencji, czy przedmiotowa dostawa części lub całego budynku podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Prowadziła Pani na Nieruchomości działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług zakwaterowania oraz usług najmu. Budynek ma łącznie 176,25 m² powierzchni użytkowej. Z tego 62 m² zajmowała powierzchnia przeznaczona na świadczenie usług zakwaterowania, faktycznie wykorzystywana w ten sposób. Pozostała część (114,25 m²) zajęta była na świadczenie usługi najmu. Obie te usługi podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wypełniając znamiona definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., i nie mogły korzystać z żadnych zwolnień z tego podatku.

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy i przywołanych przepisów, należy zauważyć, że budynek był w całości wykorzystywany przez  Panią w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której była Pani podatnikiem podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedaż budynku wraz z gruntem także podlegała opodatkowaniu tymże podatkiem.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział jednak zwolnienia od podatku niektórych towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z obowiązującą od dnia 1 września 2019 r. treścią art. 2 pkt 14 stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r., poz. 1520) - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania.

Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule. Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne. Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku nie będzie możliwe skorzystanie z żadnego z tych zwolnień. Przede wszystkim należy zauważyć, że do pierwszego zasiedlenia części budynku wykorzystywanej przez Panią do działalności gospodarczej doszło z dniem oddania budynku do użytku po jego wybudowaniu, tj. w marcu 2021 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą w marcu 2022 r. nie minął zatem okres dłuższy niż 2 lata. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Budynek nie był także wykorzystywany do działalności zwolnionej z podatku - zastosować nie można zatem także zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. W zakresie dotyczącym usługi najmu nie ma przy tym znaczenia to, że spółka wykorzystywała wynajęty lokal na cele mieszkaniowe trzech wskazanych w umowie najmu osób.

Zgodnie bowiem z interpretacją ogólną Ministra Finansów z 8 października 2021 r. (PT1.8101.1.2021) „usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego).

Najemcą w przedmiotowej sprawie była spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która z natury rzeczy nie mogła wykorzystywać lokalu wyłącznie w celu mieszkaniowym (osoba prawna nie może mieć potrzeb mieszkaniowych). Należy także podkreślić, że z umowy najmu nie wynikało, że nieruchomość może być wykorzystywana „wyłącznie na cele mieszkaniowe” - a wyłącznie taki sposób wynajmowania nieruchomości lub jej części stanowi przesłankę ewentualnego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. Implikuje to brak możliwości skorzystania z regulacji z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. przy zbyciu nieruchomości.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości podlegała podatkowi od towarów i usług, ponieważ wykorzystywała ją Pani w swojej działalności gospodarczej. Jednocześnie sprzedaż nie korzystała z żadnego przewidzianego w przepisach prawa podatkowego zwolnienia, ponieważ nie spełniała stosownych przesłanek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

‒ uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości – działki zabudowanej nr 1 oraz

‒ braku możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT w związku z przedmiotową Transakcją.

jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. A uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że od 2006 r. prowadzi Pani działalność gospodarczą pod nazwą (...) w zakresie produkcji i sprzedaży odzieży oraz prowadziła Pani działalność związaną z usługą zakwaterowania i najmu. Od 2010 r. jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wskazała Pani, że w 2015 r. nabyła Pani prawo własności niezabudowanego gruntu, na który składa się działka nr 1. Celem nabycia przez Panią Nieruchomości było wybudowanie na działce dwóch budynków mieszkalnych przeznaczonych do świadczenia w nich usług zakwaterowania w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Wskazała Pani, że budowa została podzielona na dwa etapy. Budynek nr 1 został oddany do użytkowania w marcu 2021 r., natomiast budowa budynku nr 2 nigdy nie została rozpoczęta. Pierwotnie grunt z budynkiem (budynkami) nie był przez Panią zaplanowany do sprzedaży, a jak Pani sama wskazała, miał służyć prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej (usługi zakwaterowania – w części przeznaczonej na usługi, tj. 62m² powierzchni użytkowej, ale także w części mieszkalnej, tj. 114,25m² powierzchni użytkowej). Od oddania do użytku budynku nr 1 w marcu 2021 r. do sprzedaży, budynek był wykorzystywany w następujący sposób:

‒część przeznaczona na usługi była odpłatnie udostępniana jako miejsce zakwaterowania turystycznego klientów, natomiast

‒część mieszkalna była wynajmowana na rzecz Spółki z o.o.

Usługi zakwaterowania podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wskazała Pani, że budynek nie był wykorzystywany przez Panią do prywatnych celów. Budynek nr 1 stanowił środek trwały ujęty w ewidencji środków trwałych. W 2021 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, natomiast umowę sprzedaży podpisała Pani w marcu 2022 r.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż Nieruchomości gruntowej podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pani z tego tytułu działała jak podatnik podatku VAT.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania, iż mamy do czynienia z majątkiem prywatnym, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez podmiot sprzedający. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych.

„Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W związku z powyższym należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Wnioskodawca podejmował w odniesieniu do tejże nieruchomości przez cały okres jej posiadania, w tym cel jakiemu służyło jej nabycie.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podkreślić należy, że świadome działania podjęte przez Panią takie jak zakup gruntu w celu wybudowania na nim dwóch budynków mieszkalnych przeznaczonych do świadczenia w nich usług zakwaterowania w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej oraz sposób, w jaki wybudowany przez Panią budynek 1 był użytkowany od marca 2021 r. (tj. część przeznaczona na usługi była odpłatnie udostępniana jako miejsce zakwaterowania turystycznego klientów, natomiast część mieszkalna była wynajmowana na rzecz Spółki z o.o.) świadczą o wykorzystywaniu majątku w działalności gospodarczej przynoszącej zyski. Tak więc nie cel osobisty, a zarobkowy przyświecał Pani od momentu nabycia działki nr 1. Ponadto, jak sama Pani wskazała budynek nie był wykorzystywany przez Panią do prywatnych celów, a stanowił środek trwały ujęty w ewidencji środków trwałych.

W konsekwencji stwierdzić należy, że dokonując dostawy Nieruchomości nie sprzedawała Pani majątku osobistego (prywatnego), ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dostawa ta podlegała więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pani była z tego tytułu podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, dokonującym sprzedaży majątku związanego z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą.

Zatem w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki dla uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym czynność sprzedaży ww. Nieruchomości zabudowanej (działki gruntu nr 1) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie miało zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku nr 1 posadowionego na Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Wskazała Pani, że budynek nr 1 został oddany do użytku w marcu 2021 r., a od oddania do użytku do chwili sprzedaży budynek był wykorzystywany w następujący sposób:

‒część przeznaczona na usługi była odpłatnie udostępniana jako miejsce zakwaterowania turystycznego klientów (osób fizycznych),

‒część mieszkalna była wynajmowana na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (w umowie nie wskazano wyraźnie celu najmu, ale postanowiono, że w lokalu będą mieszkać trzy określone imiennie osoby).

Usługi zakwaterowania podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 8%. Budynek nie był wykorzystywany przez Panią do prywatnych celów. Cały budynek nr 1 stanowił środek trwały ujęty w ewidencji środków trwałych. Na budynek nie były ponoszone nakłady przekraczające 30% jego wartości początkowej żadnego położonego. Z tytyłu nabycia gruntu oraz towarów i usług koniecznych do wybudowania budynku nr 1 odliczyła Pani w całości podatek od towarów i usług. Budynek nr 1 wykorzystywany był w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa budynku nr 1 nie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ dostawa ww. budynku nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, do którego doszło w momencie oddania budynku do użytkowania w marcu 2021 r. Zatem sprzedaż działki nr 1nie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy ww. budynku, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Z okoliczności sprawy wynika, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT.  Ponadto Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Mając powyższe na uwadze, w analizowanej sprawie dostawa ww. budynku nie korzystała również ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym, w tym przypadku dostawa ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. Taką samą stawką podatku VAT, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy opodatkowana była również dostawa działki gruntu nr 1.

Tym samym, Pani stanowisko w przedmiotowej sprawie należy więc uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

 Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo wnieść skargę  na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).