Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w prawie własności działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 czerwca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 27 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w prawie własności działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 9.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z  16 sierpnia 2022 r. (data wpływu 17 sierpnia 2022 r.) i 27 sierpnia 2022 r. (data wpływu 31 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2010 roku nabył Pan działkę w ramach współwłasności z trzema innymi osobami. Wejście w posiadanie tej nieruchomości związane było z brakiem możliwości spłaty zobowiązania przez wierzyciela, dług został spłacony częściowo przez przekazanie tej nieruchomości gruntowej. Prace związane z utrzymaniem nieruchomości (wyczyszczenie z samosiejek, koszenie) były niemożliwe bez wykonania utwardzenia drogi dojazdowej i wydzielenia utwardzonego miejsca do zaparkowania samochodu.

Dokonano także podziału architektonicznego działki w celu wydzielenia części możliwych do sprzedaży.

Wraz z pozostałymi czterema właścicielami wystąpił Pan o geodezyjny podział nieruchomości oraz złożył Pan wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na tym jednak zaangażowanie współwłaścicieli pro-sprzedażowe się kończy. Transakcja sprzedaży ma mieć charakter możliwie prosty, bez zawierania dodatkowych zobowiązań (np. umowy dzierżawy na czas uzyskania stosownych pozwoleń).

W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu:

1.Co jest przedmiotem sprzedaży – udział w działce czy udziały w kilku działkach?

2.Jaki jest numer ewidencyjny działki/działek będącej przedmiotem planowanej sprzedaży?

3.Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i w jakim zakresie prowadzona jest działalność gospodarcza?

4.Czy udział w działce/działkach będący przedmiotem planowej sprzedaży jest/był wykorzystywany przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z  2022 r., poz. 931)?

5.W jaki sposób działka była i do czasu sprzedaży będzie wykorzystywana przez Pana (należy dokładnie opisać, do jakich celów i w jaki sposób wykorzystywał/będzie Pan wykorzystywał udział w działce/działkach od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży)?

6.Czy udział w działce/działce był/jest wykorzystywany przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była/jest działka, Pan wykonywał– należy podać podstawę prawną zwolnienia?

7.Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług?

8.Czy z działki/działek będącej przedmiotem sprzedaży dokonywał Pan dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług?

9.Jeśli tak, to czy dostawa tych produktów była opodatkowana czy zwolniona od podatku VAT?

10.Czy działka/działki będące przedmiotem sprzedaży były/są oraz do dnia sprzedaży będzie przez Pana udostępniana na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów – jakich?

11.Jeżeli odpowiedź na pytanie 10 jest twierdząca, to czy udostępnianie było/jest odpłatne, czy nieodpłatne?

12.Czy oprócz utwardzenia drogi dojazdowej, geodezyjnego podziału nieruchomości oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy poczynił Pan jeszcze jakiekolwiek inne działania dotyczące zwiększenia wartości, uatrakcyjnienia sprzedawanej działki/działek w celu przygotowania jej do sprzedaży, jeśli tak, to jakie i kiedy (np. wybudowanie ogrodzenia)?

13.Czy działka/działki, będące przedmiotem sprzedaży, na dzień sprzedaży są/będą uzbrojone w media lub zostanie wydana decyzja związana z uzbrojeniem tych działek w media (woda, prąd, gaz, inne – jakie?). Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostały/zostaną wykonane te czynności – z Pana inicjatywy czy z inicjatywy Nabywcy działki/działek?

14.Czy przed sprzedażą ww. udziałów w działce/działkach podjął Pan działania marketingowe w celu sprzedaży tej działki/działek (np. zamieszczanie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu (radio, prasa, telewizja, internet), zlecenie sprzedaży biurom obrotu nieruchomości)?

15.Czy przed sprzedażą udziału w prawie własności działki/działkach zawarł/zawrze Pan z Nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży?

16.Jeśli Pan zawarł/zawrze z Nabywcą umowę przedwstępną, to należy wskazać:

a.jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym Nabywcą, ciążą na Kupującym, a jakie na Sprzedającym?

b.czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność udziałów w działce/działek na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

17.Czy przed sprzedażą udziału w prawie własności działki udzielił/udzieli Pan Nabywcy działki/działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących działki/działek?

a.jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw Nabywcy do występowania w Pana imieniu?

b.jakich czynności dokonał/dokona Nabywca do momentu sprzedaży przez Pana udziału w działce/działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

wskazał Pan:

1.Przedmiotem sprzedaży jest udział w kilku działkach.

2.Numery ewidencyjne działek pod budowę domów: 1, 2, 3, 4, 5, 6. Działki 7, 8, 9 i 9 będę stanowiły komunikację dla tych sześciu działek. Każdy z właścicieli działek budowlanych stanie się właścicielem jednej szóstej tych działek drogowych.

3.Nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

4.Posiadane udziały nie są i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

5.Posiadane udziały w działce nie były przez Pana wykorzystywane i nie zamierza Pan ich wykorzystywać do czasu sprzedaży. Poza koniecznymi czynnościami, tj. koszeniem trawy, działki leżą odłogiem.

6.Posiadany udział w działce nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej.

7.Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

8.Nie dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych z posiadanych udziałów w działce.

9.Nie dotyczy ze względu na brak sprzedaży produktów rolnych z posiadanych działek.

10.Nie, działki w których posiada Pan udziały nie były udostępniane na rzecz osób trzecich na podstawie umów najmu, dzierżawy lub innych umów.

11.Nie dotyczy ze względu na negatywną odpowiedź zawartą w poprzednim punkcie.

12.Poza geodezyjnym podziałem i utwardzeniem drogi dojazdowej nie dokonał Pan dodatkowych czynności w celu zwiększenia wartości bądź uatrakcyjnienia sprzedawanej działki.

13.Sprzedawane działki nie są uzbrojone.

14.W związku z brakiem doświadczenia w sprzedaży działek i umiejętności w tym zakresie sprzedaż zlecił Pan do biura obrotu nieruchomościami, sam Pan nie zajmował się w czynny sposób sprzedażą, nie zamieszczał Pan żadnych ogłoszeń o sprzedaży.

15.Nie została zawarta do tej pory umowa przedwstępna sprzedaży działek, nie można wykluczyć podpisania takiej umowy, jeśli będzie to w interesie którejkolwiek strony zainteresowanej transakcją.

16.Nie ma takiej umowy.

17.Nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa Nabywcy działek.

Pytanie

Czy opisana sprzedaż części udziałów we współwłasności działek wymienionych w uzupełnieniu stanowić będzie dla Pana czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Pana, opisana sprzedaż części udziałów we współwłasności działki nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Podatnikami są więc osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (co do czego Wnioskodawca nie ma w opisywanej sprawie wątpliwości);

-po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT, tj. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanych w sposób profesjonalny czynności. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Dlatego też przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Pana zdaniem, uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do całokształtu okoliczności faktycznych danej sprawy. Jest to w szczególności istotne w przypadku transakcji zbycia nieruchomości lub udziałów w nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, przy czym należy zwrócić uwagę na bogaty dorobek praktyki podatkowej tak krajowej, jak i wspólnotowej w tym zakresie.

Pana zdaniem, planowana sprzedaż części udziału we współwłasności działki nie będzie stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie Pan z tego tytułu podatnikiem VAT. Sprzedaż działki zostanie dokonana w sposób typowy dla rozporządzania majątkiem osobistym, tj. z przyczyn zmierzających do zaspokajania celów osobistych i rodzinnych. Bez zawierania umów przedwstępnych, oddawania nieruchomości w dzierżawę w celu uzyskania pozwoleń, bez udzielania pełnomocnictw, itp.

Działka nie była też przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń ani inwestycji (np. uzbrojenia, ogrodzenia, itp.) poza czynnościami niezbędnymi z punktu widzenia wykorzystania działki do celów osobistych (uporządkowanie, zazielenienie itp.). Z kolei podział działki oraz złożenie wniosku o wydanie decyzji odnośnie warunków zabudowy miały na celu jedynie umożliwienie realizacji sprzedaży.

Całokształt okoliczności wskazuje więc, że w ww. zakresie nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Uzupełnienie do zadawanego pytania: dotyczy ono udziału w  kilku działkach, których numery są w uzupełnieniu do wniosku, gdyż zgodnie z zadanym pytaniem działka została architektonicznie podzielona na części możliwe do sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z  11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE” :

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działek istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od  towarów i usług. W 2010 roku nabył Pan działkę w ramach współwłasności. Numery ewidencyjne działek pod budowę domów: 1, 2, 3, 4, 5, 6. Działki 7, 8, 9 i 9 będę stanowiły komunikację dla tych sześciu działek. Każdy z właścicieli działek budowlanych stanie się właścicielem jednej szóstej tych działek drogowych. Wraz z  pozostałymi właścicielami wystąpił Pan o geodezyjny podział nieruchomości oraz o  wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Posiadane udziały nie są i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Posiadane udziały nie były przez Pana wykorzystywane i nie zamierza Pan ich wykorzystywać do czasu sprzedaży. Posiadany udział w działce nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych z posiadanych udziałów w działce. Działki, w których posiada Pan udziały, nie były udostępniane na rzecz osób trzecich na podstawie umów najmu, dzierżawy lub innych umów. Poza geodezyjnym podziałem i utwardzeniem drogi dojazdowej nie dokonał Pan dodatkowych czynności w celu zwiększenia wartości bądź uatrakcyjnienia sprzedawanej działki. Sprzedawane działki nie są uzbrojone. W związku z brakiem doświadczenia w sprzedaży działek i umiejętności w tym zakresie, sprzedaż zlecił Pan do biura obrotu nieruchomościami, sam Pan nie zajmował się w czynny sposób sprzedażą, nie zamieszczał Pan żadnych ogłoszeń o sprzedaży. Nie została zawarta do tej pory umowa przedwstępna sprzedaży działek, nie można wykluczyć podpisania takiej umowy, jeśli będzie to w interesie którejkolwiek strony zainteresowanej transakcją. Nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa Nabywcy działek.

Wątpliwości Pana w analizowanej sprawie dotyczą kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziałów ww. działek.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w ww. działkach, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Go za  podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do dokonanej oraz planowanej sprzedaży działek brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostaw wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Pana w przedmiocie sprzedaży udziałów w ww. działkach, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziałów w ww. działkach przez Pana wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął/nie podejmie Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając udziały w ww. działkach, będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnia Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od  towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

Zatem, sprzedaż udziałów w ww. działkach przez Pana nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, z uwagi na fakt, że z tytułu tych transakcji nie będzie Pan działał w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 9.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329, z późn. zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).