Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 7 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 marca 2022 r. (wpływ 31 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W sprawie egzekucyjnej Km (…) jako organ egzekucyjny prowadzi Pan postępowanie przeciwko dłużniczce (…). Dłużniczka jest osobą prawną zarejestrowaną w KRS pod numerem (…). W rejestrze prowadzonym przez Ministerstwo Finansów spółka figuruje jako czynny podatnik VAT.

Dłużniczka jest właścicielką nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Zgodnie z zapisami ujawnionymi w dziale II księgi wieczystej, nabycie przez dłużniczkę nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej 5 lutego 1999 r. Nieruchomość podlega sprzedaży w trybie licytacji publicznej prowadzonej przez Komornika w sprawie KM (…).

W skład nieruchomości wchodzi działka gruntu nr 1 obszaru (...) m², zabudowana wolnostojącym budynkiem A wpisanym do Wojewódzkiej ewidencji zabytków oraz budynkiem B. Budynki są zniszczone i zaniedbane. Nie stwierdzono aby na nieruchomości poczyniono jakiekolwiek nakłady od (...) lat. Teren wokół budynków również jest zaniedbany, porośnięty trawą, chwastami, krzewami, kilkoma drzewami. Działka ogrodzona.

W budynku A na parterze i częściowo na poddaszu znajdują się (...). W podpiwniczeniu pomieszczenia mogły być wykorzystywane w celach (...) (wysokość ok. (...) m). Na poddaszu znajdowała się (...). Budynek wybudowany prawdopodobnie na początku XX wieku. Część poszycia dachowego stanowi eternit, w większości stara dachówka betonowa. Tynki zewnętrzne i wewnętrzne z ubytkami. Zauważono pęknięcia ścian. Okna stare, zniszczone z powybijanymi szybami. Stwierdzono oznaki zawilgocenia od strony gruntu, od strony dachu z powodu nieszczelności poszycia dachowego oraz poprzez zalewanie przez zniszczone okna. Elementy wykończenia wewnątrz budynku są zniszczone – tynki spękane, z ubytkami, tam gdzie są powłoki malarskie farba jest złoszczona. W pomieszczeniach gdzie ściany wyłożone były starymi płytkami ceramicznymi – płytki są z ubytkami, zniszczone. Budynek jest w stanie kwalifikującym go do remontu kapitalnego (względnie wyburzenia - lecz jest to obiekt wpisany do Wojewódzkiej ewidencji zabytków). Budynek B również kwalifikuje się do remontu kapitalnego.

Budynki są budowlami w rozumieniu prawa budowlanego wzniesione na długo przed nabyciem nieruchomości przez dłużniczkę.

Przeznaczenie w planie miejscowym:

Na przedmiotowym terenie nie obowiązuje aktualnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) uchwalonym 25 lutego 2011 r. Uchwałą Rady Gminy (…) – nieruchomość położona jest na obszarze terenów istniejącej zabudowy – centrum miejscowości, obszary wielofunkcyjne.

Budynek A jest wpisany do Wojewódzkiej ewidencji zabytków pod nr (…).

Do chwili obecnej dłużniczka nie przedstawiła jakichkolwiek informacji o przedmiotowej nieruchomości. W opinii przedstawionej przez biegłą sądową – specjalistkę ds. szacowania nieruchomości wartość rynkowa nieruchomości wyniosłą (...) zł.

W piśmie z 22 marca 2022 r. udzielił Pan następujących informacji:

1.Nabycie przez dłużniczkę nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy przeniesienia własności z 5 lutego 1999 r: zawartej między (…), a dłużniczką (…) Przeniesienie własności na rzecz dłużniczki nastąpiło w celu zwolnienia się przez (…) ze zobowiązania względem (…) Zgodnie z zapisami umowy przeniesienia własności – przy nabyciu nieruchomości nie naliczano i nie pobierano podatku VAT w związku z przeniesieniem własności nieruchomości.

2.Nie ma Pan wiedzy jakoby dłużniczce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zapytanie w tym przedmiocie skierowane do dłużniczki pozostaje bez odpowiedzi – korespondencja wysłana na adres siedziby powróciła po dwukrotnym awizo.

3.Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez dłużniczkę. Zgodnie z dokumentami złożonymi do księgi wieczystej nieruchomość była dzierżawiona przez "(…)" sp. j. zanim doszło do przeniesienia własności na rzecz dłużniczki. Dzierżawa obejmowała okres do dnia 3 czerwca 1994 r. Od chwili wejścia w posiadanie nieruchomości przez dłużną spółkę nieruchomość stanowi pustostan – nie jest w żaden sposób wykorzystywana przez kogokolwiek.

4.Nieruchomość od chwili gdy stanowi własność dłużnej spółki nie była i nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej.

5.Zgodnie z zapisami umów znajdujących się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, wydanie całej nieruchomości, w tym wzniesionych zabudowań, nastąpiło w dniu 5 lutego 1999 r. Ponieważ po tej dacie nie prowadzono żadnych inwestycji na nieruchomości, stwierdzić należy, że nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami jest po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT;

-budynek A jest po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,

-budynek B jest po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

6.Pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego z budynków lub ich części upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

-pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku A upłynie okres dłuższy niż 2 lata,

-pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku B upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

7.Dłużniczka nie ponosiła wydatków na ulepszenia lub przebudowę budynków znajdujących się na nieruchomości. Działka wraz z zabudowaniami od ponad 30 lat nie jest w żaden sposób wykorzystywana.

8.Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, gdy jej właścicielem była dłużniczka. Dzierżawa nieruchomości, w tym wzniesionych budynków dotyczyła okresu do dnia 3 czerwca 1994 r. Nie jest Panu znana data rozpoczęcia dzierżawy. Po przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz (…) (5 lutego 1999 r.) nieruchomość nie była dzierżawiona;

-budynek A nie był przedmiotem dzierżawy po dacie nabycia nieruchomości przez dłużniczkę,

-budynek B nie był przedmiotem dzierżawy po dacie nabycia nieruchomości przez dłużniczkę.

9.Dłużna spółka w żaden sposób nie wykorzystywała nieruchomości, w tym budynków znajdujących się na działce. Nieruchomość stanowi pustostan – budynki zaniedbane i zniszczone. Bez jakiegokolwiek nadzoru.

10.Wszelkie przedstawione informacje uzyskał Pan:

-w związku z prowadzonymi czynnościami terenowymi,

-z opinii biegłej sądowej, która przedstawiła operat szacunkowy nieruchomości,

-z dokumentacji dołączonej do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Nie otrzymał Pan żadnych informacji od dłużnej spółki. Skierowane wezwanie pozostało bez odpowiedzi. Spółka nie podejmuje wysłanej korespondencji – po dwukrotnym awizo korespondencja wraca jako niepodjęta w terminie. Z uwagi na powyższe, brak dokładniejszych informacji wynika z podjętych działań, działania zostały udokumentowane, podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania informacji od dłużniczki.

Pytanie

Czy Komornik będąc płatnikiem podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości (…) w trybie licytacji publicznej będzie obowiązany obliczyć i pobrać podatek od towarów i usług od zapłaconej ceny nabycia?

Pana stanowisko w sprawie

Komornik nie będzie obowiązany do ustalenia i pobrania podatku VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości (…), albowiem sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Wątpliwości Pana w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy przy sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika (spółki) będzie Pan zobowiązany obliczyć i pobrać podatek od towarów i usług.

W odniesieniu do powyższego należy w pierwszej kolejności zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku wchodzących w skład majątku podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, w opisanej sytuacji sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem dostawa nieruchomości będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7ust. 1 ustawy, podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy :

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. budynków usytuowanych na nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy wskazać, że – jak wynika z opisu sprawy – zgodnie z zapisami umów znajdujących się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, wydanie całej nieruchomości, w tym wzniesionych zabudowań, nastąpiło w dniu 5 lutego 1999 r. Ponieważ po tej dacie nie prowadzono żadnych inwestycji na nieruchomości, stwierdzić należy, że nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami jest po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego z budynków lub ich części a ich planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto dłużniczka nie ponosiła wydatków na ulepszenia lub przebudowę budynków znajdujących się na nieruchomości. Działka wraz z zabudowaniami od ponad 30 lat nie jest w żaden sposób wykorzystywana.

Zatem – jak wynika z opisu sprawy – znajdujące się na przedmiotowej działce budynki zostały już zasiedlone, zatem zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, dostawa gruntów, na którym ww. budynki są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, planowana dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Tym samym Komornik będąc płatnikiem podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości (…) w trybie licytacji publicznej nie będzie obowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Pana należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zaistniałego stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o ostępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).