Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 11 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku obowiązku powiększenia o podatek od towarów i usług sprzedaży udziałów w działce. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło do tut. Organu 1 czerwca 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabycie udziału w działce powstało w skutek odziedziczenia spadku po rodzicach zatem nie było opodatkowane podatkiem dochodowym, PCC, VAT ani żadnym innym. Nie było faktury w formie spadku po rodzicach. Po ojcu (25% udziału na 10 osób) – 31.03.2015 r. Po mamie (75% udziału na 10 osób) – 31.10.2019 r. Od momentu dziedziczenia działka nie była wykorzystywana przez Panią w żaden sposób. Kupiec zgłosił się sam. Podjęła Pani wspólną decyzję z rodzeństwem i udzielili Państwo – w tym też Pani – pełnomocnictwa przed notariuszem bratu Z.M. aby reprezentował Panią w załatwianiu wszelkich spraw związanych ze sprzedażą działki. Od momentu dziedziczenia działka nie była prowadzona do żadnej działalności gospodarczej ani też żadnych działań marketingowych. Ze sprzedażą działki konsultacje ze spadkobiercami poczynił brat Z.M. – pełnomocnik, które miało doprowadzić do sprzedaży działki. Na terenie działki stoi dom mieszkalny jednorodzinny i budynek gospodarczy. Kupujący nie był zainteresowany kupnem domu mieszkalnego, więc powstał podział działki nr 1 w związku z wystąpieniem do podziału geodezyjnego, tak aby wydzielić budynek mieszkalny od reszty działki, powstała zatem działka nr 2 (działka z domem mieszkalnym nie będąca przedmiotem sprzedaży o powierzchni (…) ha) oraz 3 (przedmiot sprzedaży o powierzchni (…) ha). W ramach tego zabiegu uzyskano również projekt rozbiórki części nieruchomości gospodarczej, na której granicy podziału kupujący we własnym zakresie ją rozebrał. Rozebrał ją przed zakupem, ponieważ prawo geodezyjne nie pozwala na podział działki wraz z budynkiem znajdującej się na jej części. Strona kupująca była zainteresowana tylko działką a nie budynkiem i w tym celu rozpoczęła się rozbiórka budynku częściowo gospodarczego w 2022 r. (ukończona w marcu 2023 r.) – podział geodezyjny. Obecnie nieruchomość jest wolna od wszelkich długów a w szczególności od należnych a nieuiszczonych podatków oraz innych ciężarów publicznoprawnych, w tym zobowiązań podatkowych – nie ciążą na niej żadne prawa wobec nabywcy umowy sprzedaży.

Nie jest Pani płatnikiem podatku VAT, ani nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi Pani żadnej działalności. Udział we współwłasności całej nieruchomości objętej KW nr (…) – jako nabyte na podstawie spadkobrania, tak po ojcu W.M., jak i po matce L.M. – stanowią majątek osobisty.

Oświadcza Pani, że zgadza się Pani na sprzedaż Pani udziałów w terminie do (…) r. (termin ten został przesunięty do (…) r.). Przedmiotem sprzedaży jest działka. Do dnia sprzedaży działki nie była i nie będzie wydana żadna decyzja o pozwoleniu na budowę. Posiada Pani tylko udział 1/10 w nieruchomości mieszkalnej w wyniku podziału nieruchomości po spadku po rodzicach (po ojcu W.M. 25% udziału na 10 osób – 31.03.2015 r., po matce L.M. 75% udziału na 10 osób – 31.10.2019 r.). Oświadcza Pani, że żadnych więcej udziałów nie posiada. Mieszka Pani w domu, który jest własnością córki.

W uzupełnieniu wniosku w piśmie, które wpłynęło do tut. Organu 1 czerwca 2023 r., odpowiadając na pytania Organu, wskazała Pani, że:

1) Czy przed sprzedażą działki (1/10 udziału) zawarła/będzie Pani lub inny współwłaściciel zawierał umowę przedwstępną sprzedaży działki z nabywcą?

Odpowiedź: Tak, była zawarta umowa przedwstępna.

2) Jeśli zawarła/będzie Pani lub inny współwłaściciel zawierała umowę przedwstępną z nabywcą, to należy wskazać:

a) Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym nabywcą, ciążą na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

b) Czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które  muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Sprzedający upoważnia Kupującego do wejścia na teren działki, będącej przedmiotem przyrzeczonej sprzedaży w celu przeprowadzenia stosownych badań  w zakresie stanu ekologicznego, geotechnicznego i zanieczyszczeń gruntu, pozwalających na ocenę spoistości gruntu oraz wykluczenie składowania szkodliwych odpadów, które mogłyby skutkować niekorzystnym wpływem na zamierzoną działalność inwestycyjną, a także na dokonanie stosownych pomiarów oraz innych czynności niezbędnych do przeprowadzenia na gruncie. Upoważnia Kupującego do dysponowania gruntem nieruchomości – na cele budowlane określone w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, z zastrzeżeniem zakazu dokonywania jakichkolwiek naniesień budowlanych oraz obowiązkiem przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego po zakończeniu badań.

3) Czy przed sprzedażą działki (1/10 udziału) udzieliła/udzieli Pani lub inny współwłaściciel nabywcy działki pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej działki?

a) Jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieliła Pani pełnomocnictw nabywcy do występowania w Pani imieniu?

b) Jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Panią udziału w działce w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odpowiedź: Nie udzielała Pani nabywcy żadnego pełnomocnictwa.

4) Jaki jest zakres pełnomocnictwa udzielonego bratu, Panu Z.M.?

Odpowiedź: Pełnomocnictwo udzieliła Pani bratu Z.M. do podejmowania wszelkich czynności prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

5) Czy nieruchomość (działka) jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak:

a) Jakie jest przeznaczenie działki według planu?

b) Czy plan został ustalony na Pani wniosek?

Odpowiedź:

 a) Tak - obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu „droga krajowa nr (…), część północna” w (…), uchwalony Uchwałą nr (…)przez Radę Miejską w (…) dnia (…) r. /Dz. Urz. Woj. (…) z (…) r. poz. (…)/, zgodnie z którym tereny te przeznaczone są częściowo pod obiekty produkcyjne, składy, magazyny.

 b) Nie dotyczy.

6) Czy ww. działkę wykorzystywała/wykorzystuje Pani lub inny współwłaściciel wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, należy wskazać, jaką działalność zwolnioną z  opodatkowania podatkiem VAT wykonywała/wykonuje Pani lub inny współwłaściciel wraz z podaniem podstawy prawnej zwolnienia.

Odpowiedź: Nie dotyczy.

7) Czy ww. nieruchomość lub jej część była przedmiotem dzierżawy, użyczenia lub innej umowy cywilnoprawnej? Jeśli tak, proszę wskazać jaka to była umowa, kiedy i na jaki czas zawarta oraz czy odpłatnie czy nie?

Odpowiedź: Nie była przedmiotem dzierżawy.

8) Czy prowadziła lub prowadzi Pani jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomość (działkę) dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość? W szczególności, czy:

a) Ogrodziła Pani nieruchomość,

b) Wydzieliła Pani drogę wewnętrzną,

c) Uzbroiła nieruchomość (działkę),

d) Podjęła Pani działania w celu jej uzbrojenia,

e) Kiedy prowadziła Pani te działania?

    Odpowiedź: a) – e) Nie.

9) Czy występowała Pani lub będzie występowała o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tej działki?

Odpowiedź: Nie występowała Pani.

10) Ponieważ z opisu stanu faktycznego nie wynika w jakim zakresie dokonano rozbiórki budynku gospodarczego znajdującego się na działce, proszę wskazać, czy przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie działka, czy działka z budynkiem gospodarczym.

Odpowiedź: Podział działki nr 1 powstał w skutek braku zainteresowania strony kupującej domem mieszkalnym jednorodzinnym. W związku z tym pełnomocnik wystąpił w Państwa imieniu o podział geodezyjny tak, aby wydzielić budynek mieszkalny od reszty działki. Jeden z budynków gospodarczych stał na granicy działki i w związku z tym faktem, należało go częściowo rozebrać. Powstały zatem działki nr 2 – działka z domem mieszkalnym, niebędąca przedmiotem sprzedaży oraz działka nr 3 – będąca przedmiotem sprzedaży.

11) Jeśli przedmiotem sprzedaży będzie działka z budynkiem gospodarczym, to prosimy o wskazanie:

a) Do jakich czynności był on wykorzystywany (do czynności opodatkowanych, zwolnionych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)?

b) Czy był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku?

c) Czy miało miejsce jego pierwsze zasiedlenie? Jeśli tak, to czy od momentu zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynie okres 2 lat?

d) Czy w okresie 2 lat przed sprzedażą ponosiła Pani wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy VAT, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku, od których przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku VAT?

Odpowiedź: Przedmiotem sprzedaży jest działka oznaczona nr ewidencyjnym 3, na której nie znajduje się budynek gospodarczy.

12) Czy wcześniej sprzedawała Pani inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a) Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b) Kiedy je Pani sprzedała?

Odpowiedź: Nie.

13) Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie.

Pytanie

Czy transakcja kupna-sprzedaży Pani udziałów tj. 1/10 musi być powiększona o podatek od towarów i usług - VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W związku z otrzymaniem spadku po rodzicach nastąpiła wspólna decyzja o zbyciu nieruchomości. Kupujący trafił do Państwa sam, nie ogłaszali Państwo nieruchomości. Kwestią dogadania sprzedaży była oczywiście cena, jak i ustalenie, jaką dokładnie część tej działki Kupujący będzie potrzebował.

Nie jest Pani także zarejestrowanym ani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług  rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku, o podatku od towarów i usług.

W Pani ocenie działka, która podlega sprzedaży nie powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.     

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy,

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, gdyż w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie działek (udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego,

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny,

współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego,

każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem działki w części 1/10, którą nabyła Pani w spadku po rodzicach. Od momentu dziedziczenia działka nie była wykorzystywana przez Panią w żaden sposób, nie była prowadzona do żadnej działalności gospodarczej ani też żadnych działań marketingowych. Kupiec zgłosił się sam.

Udzieliła Pani pełnomocnictwa bratu Z.M. do podejmowania wszelkich czynności prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Kupujący nie był zainteresowany kupnem domu mieszkalnego, więc powstał podział działki nr 1 w związku z wystąpieniem do podziału geodezyjnego, tak aby wydzielić budynek mieszkalny od reszty działki. W wyniku podziału powstała działka nr 2 (działka z domem mieszkalnym niebędąca przedmiotem sprzedaży o powierzchni (…) ha) oraz działka nr 3 (przedmiot sprzedaży o powierzchni (…) ha). W ramach tego zabiegu uzyskano również projekt rozbiórki części nieruchomości gospodarczej, na której granicy podziału kupujący we własnym zakresie ją rozebrał. Przedmiotem sprzedaży jest działka oznaczona nr ewidencyjnym 3, na której nie znajduje się budynek gospodarczy.

Została zawarta umowa przedwstępna z Kupującym. Sprzedający upoważnił Kupującego do wejścia na teren działki, będącej przedmiotem przyrzeczonej sprzedaży w celu przeprowadzenia stosownych badań w zakresie stanu ekologicznego, geotechnicznego i zanieczyszczeń gruntu, pozwalających na ocenę spoistości gruntu oraz wykluczenie składowania szkodliwych odpadów, które mogłyby skutkować niekorzystnym wpływem na zamierzoną działalność inwestycyjną, a także na dokonanie stosownych pomiarów oraz innych czynności niezbędnych do przeprowadzenia na gruncie. Upoważnił Kupującego do dysponowania gruntem nieruchomości – na cele budowlane określone w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, z zastrzeżeniem zakazu dokonywania jakichkolwiek naniesień budowlanych oraz obowiązkiem przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego po zakończeniu badań.

Nie jest Pani płatnikiem podatku VAT, ani nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi Pani żadnej działalności. Nie sprzedawała Pani wcześniej innych nieruchomości ani nie zamierza Pani nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, zawarła Pani umowę przedwstępną z Kupującym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, sprzedaż udziału w działce nr 3 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. udziału w działkach, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w działce 3 występuje Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w  związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie planowaną przez Panią sprzedaż udziału w działce 3 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż udziału w działce nr 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży udziału w działce 3 nie będzie Pani działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, zatem sprzedaż udziału w działce zabudowanej nr 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, transakcja kupna – sprzedaży Pani udziałów tj. 1/10, nie musi być powiększona o podatek od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku. Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska nieobjęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.