Podleganie opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości. Zwolnienie od podatku sprzedaży działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części zwolnienia od podatku dostawy działki określonej jako „Sprzedawana Nieruchomość” objętej małżeńską wspólnością majątkową na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i nieprawidłowe w części niepodlegania opodatkowaniu ww. sprzedaży.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu dostawy działki określonej jako „Sprzedawana Nieruchomość” objętej małżeńską wspólnością majątkową oraz zwolnienia od podatku ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 października 2022 r. (wpływ 26 października 2021 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 15 lipca 2022 roku małżonkowie jako „Sprzedający”, nie posiadający rozdzielności majątkowej, zawarli z X spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Kupującą”), wpisaną do rejestru przedsiębiorców, posiadającą NIP, czynnym podatnikiem podatku VAT Przedwstępną Warunkową Umowę Sprzedaży nieruchomości dziś składającej się z działki ewidencyjnej o numerze A/11, o obszarze 2797 m², w zakresie której w księdze wieczystej ujawniono sposób korzystania „Ł” oznaczający łąki trwałe, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków symbolem „Br” oznaczającym „grunty rolne zabudowane” oraz „ŁIV” oznaczającym „łąki trwałe”, która dalej zwana będzie również „Działką A/11” lub „Sprzedawaną Nieruchomością” oraz z działki ewidencyjnej o numerze A/10, o obszarze 834 m², identyfikator działki, w zakresie której w księdze wieczystej ujawniono sposób korzystania „Ł” oznaczający łąki trwałe, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków symbolem „Ł” oznaczającym łąki trwałe, która dalej zwana będzie również „Działką A/10”, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer. W treści zawartej umowy Sprzedający oświadczyli ponadto, że Sprzedawana Nieruchomość (Działka nr A/11) nie została przez nich nabyta od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego, nie jest ona przedmiotem żadnych obciążeń. Sprzedawana Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym uchwałą. Rady, zgodnie z którym Działka A/11 położona jest na terenie oznaczonym symbolem „...” – oznaczającym teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej, z dopuszczeniem usług wbudowanych, przy czym część Działki A/11 objęta jest strefą ochrony konserwatorskiej historycznej struktury przestrzennej, nie jest ona przedmiotem prawa pierwokupu umownego ani ustawowego, nie jest także nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, jest jednak nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 03 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tj. dla celów realizacji planów kupującego, wymaga wyłączenia z produkcji zgodnie z art. 11 wymienionej ustawy. Na Sprzedawanej Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wybudowany przez Sprzedających, a budowa jego zakończyła się w roku 2006. Sprzedawana Nieruchomość nie jest indywidualnie wpisana do rejestru zabytków nieruchomych, nie jest położona na obszarze wpisanym do rejestru zabytków nieruchomych, nie jest ujęta w wojewódzkiej ewidencji zabytków nieruchomych, nie jest objęta ochroną konserwatorską stanowisk archeologicznych, nie jest indywidualnie ujęta w gminnej ewidencji zabytków, nie stanowi elementu historycznego układu urbanistycznego, ruralistycznego lub historycznego zespołu budowlanego ujętego w gminnej ewidencji zabytków, na jej obszarze nie został utworzony park kulturowy, a obowiązują na niej ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego „” (uchwała Rady). Sprzedawana Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Działka nr A/10 jest niezabudowana, a działka nr A/11 jest zabudowana (jak podano powyżej) murowanym budynkiem mieszkalnym, o dwóch kondygnacjach nadziemnych, z rokiem zakończenia budowy 2006, o powierzchni zabudowy 281 m², w którym brak jest wyodrębnionych lokali, co potwierdza również okazany do umowy wyrys z mapy ewidencyjnej wydany dnia 08 grudnia 2021 roku z upoważnienia. Budynek posadowiony na Sprzedawanej Nieruchomości został wzniesiony na podstawie ostatecznej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę, w zakresie którego została następnie wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Sprzedawaną Nieruchomość Wnioskodawcy nabyli na mocy umowy objętej aktem notarialnym z dnia 24 stycznia 1989 roku. W treści zawartej umowy Kupujący oświadczył, że na Sprzedawanej Nieruchomości zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie na terenie Działki nr A/11 zespołu 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z wewnętrznymi instalacjami oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, o łącznej powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych wynoszącej ok. 2200,00 m², zgodnie z przygotowaną koncepcją, przy czym zrealizowanie tej inwestycji będzie możliwe po: uzyskaniu decyzji o wyłączeniu Działki nr A/11 w zakresie 2797 m² z produkcji rolnej, uzgodnieniu projektu budowlanego rozbiórki i budowy Inwestycji przez właściwego konserwatora zabytków, po uzyskaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku wraz z basenem oraz na budowę zaplanowanej przez kupującego inwestycji i uzyskaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę sieci. W zawartej umowie strony ustaliły także, że wymienione decyzje i uzgodnienia uznawać się będzie za satysfakcjonujące, o ile będą umożliwiały kupującej realizację zaplanowanej przez nią inwestycji w sposób zgodny z przygotowaną koncepcją. W zawartej umowie strony ustaliły, że wszystkie ww. decyzje i pozwolenia będą uzyskiwane wyłącznie staraniem, na ryzyko i na koszt Kupującego oraz w imieniu i na jego rzecz. W zawartej umowie strony ustaliły, że zawrą umowę przyrzeczoną po spełnieniu się warunków określonych poniżej, na podstawie której sprzedający sprzedadzą, a kupująca kupi za ustaloną w umowie cenę Sprzedawaną Nieruchomość, to jest działkę ewidencyjną numer A/11, dla której aktualnie Sąd, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą. Zastrzeżonymi w umowie przedwstępnej warunkami są: (1) uzyskanie przez kupującego, jego staraniem i na jego koszt, ostatecznej i prawomocnej decyzji odrolnienia, (2) uzyskanie przez kupującego uzgodnienia konserwatorskiego, (3) uzyskanie przez kupującego opinii geotechnicznej, (4) uzyskanie przez kupującego ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę Inwestycji, (4) uzyskanie przez kupującego ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę sieci, (5) uzyskanie przez Kupującego od właściwych gestorów (dostawców) mediów, warunków technicznych przyłączenia do sieci, (6) zawarcie przez Kupującego z właściwymi gestorami (dostawcami) mediów, umów przyłączeniowych, (6) niewykazanie przez badania i testy gruntu na Sprzedawanej Nieruchomości istnienia jakichkolwiek skażeń lub zanieczyszczeń gruntu oraz braku na Sprzedawanej Nieruchomości lub pod jej powierzchnią zbudowanych lub zainstalowanych zbiorników zawierających zanieczyszczenia lub jakiekolwiek inne zbiorniki oraz (7) pozostawanie Sprzedawanej Nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich wad prawnych i fizycznych, w szczególności pozostawania Nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, a także nieznajdowanie się Sprzedawanej Nieruchomości w całości lub w części w posiadaniu osób trzecich. Dla umożliwienia kupującemu spełnienia zastrzeżonych w umowie warunków, sprzedający na podstawie zawartej umowy Sprzedawaną Nieruchomość kupującemu wydzierżawili. Sprzedający małżonek jest przedsiębiorcą wpisanym do CEIDG, prowadzącym od 1995 roku indywidualnie działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Podstawowym przedmiotem działalności prowadzonej przez jest 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Sprzedająca małżonka nie jest przedsiębiorcą i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Nie jest także podatnikiem podatku VAT. Małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej, a Sprzedawana Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była wykazywana w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez, stanowiła dom rodzinny Wnioskodawców. Nie była także przedmiotem najmu, ani dzierżawy.

1.NIP Pana.

2.Budynek mieszkalny jest trwale związany z gruntem.

3.Co do pierwszego zasiedlenia – po wybudowaniu budynku na działce nigdy nie oddawano go do użytkowania osobom trzecim, dwa lata po zakończeniu budowy upłynęły już bardzo dawno, a jeśli uwzględnia się także użytkowanie na potrzeby własne (mieszkaniowe), bo tak obiekt był wykorzystywany, to okres podany w art. 2 pkt 14) Ustawy VAT oczywiście upłynął i nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie, po zakończonej budowie, a nie było ponoszonych wydatków które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

4.Oczywiście od dnia pierwszego zasiedlenia do czasu planowanego zbycia upłynie okres czasu dłuższy niż 2 lata.

5.Budynek mieszkalny wykorzystywany był wyłącznie do własnych celów osobistych – mieszkalnych, niemających nic wspólnego z czynnościami wymienionymi w Ustawie VAT, tj. opodatkowanymi, zwolnionymi lub niepodlegającymi opodatkowaniu.

6.Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku do jakichkolwiek czynności wymienionych w Ustawie VAT, bo czynności zamieszkiwania we własnym budynku mieszkalnym Ustawa VAT nie zawiera.

7.Budując dom nie dokonywano odliczenia VAT naliczonego od VAT należnego. Budowa nie była realizowana w związku z jakąkolwiek działalnością.

8.Podatnicy nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów Ustawy PIT w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej. Budynek nie jest i nie był środkiem trwałym w jakiejkolwiek działalności. Nigdy nie odliczano żadnego VAT naliczonego i obiektu nie wykorzystywano do działalności gospodarczej.

9.Przed dniem sprzedaży nie będą rozpoczynane prace rozbiórkowe.

W związku z powyższym uważają Państwo, że nie jest konieczne uzupełnienie wniosku w innym zakresie jak i modyfikowanie części obejmującej stanowisko własne. 

Pytanie

Wątpliwość i pytanie Wnioskodawców sprowadza się do tego czy: sprzedaż Sprzedawanej Nieruchomości będzie czy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a w przypadku pozytywnej odpowiedzi na wymienione pytanie – czy przy jej sprzedaży sprzedający mogą zrezygnować z ustawowego zwolnienia od podatku i wybrać (wraz z nabywcą) opodatkowanie dostawy budynków, zgodnie z art. 43 ust. 10 wym. ustawy?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców dostawa Sprzedawanej Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ sprzedający nabyli tę nieruchomość wyłącznie w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych i w taki sposób z niej i z posadowionego na niej budynku korzystali, nie wynajmowali jej ani nie wydzierżawiali, w tym także budynku, ani w całości, ani w części, w związku z czym z tytułu sprzedaży wym. nieruchomości, jako majątku osobistego, nie będą występować jako podatnicy podatku VAT. Zgodnie bowiem z treścią art. 15 Ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicję działalności gospodarczej dla celów VAT zawiera ust. 2 wymienionego przepisu zgodnie z którym: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”. Nie ulega żadnej wątpliwości, że w opisanych okolicznościach w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem zawartej umowy Wnioskodawcy takiej działalności nie prowadzili, nie prowadzą i nie zamierzają prowadzić, jak i nie wykorzystywali jej w sposób ciągły dla celów zarobkowych, gdyż przez wiele lat stanowiła ona ich dom rodzinny. W zakresie umówionej umową przedwstępną czynności Wnioskodawcy nie będą także podatnikami VAT na podstawie art. 16 i 17 Ustawy VAT. To oznacza, że dostawa nieruchomości objętej umową przedwstępną nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku, gdyby Dyrektor KIS jednak uznał, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawców jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, jej dostawa będzie co do zasady zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ od pierwszego jej zasiedlenia upłynęło już dwa lata. W takim jednak przypadku z uwagi na treść art. 43 ust. 10 pkt 1) Ustawy VAT, będzie się musiała zarejestrować jako podatnik VAT – czynny i wówczas Strony będą mogły skorzystać z wyboru opcji opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o podatku od towarów i usług, składając najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, w treści aktu notarialnego zawieranej umowy przyrzeczonej, zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia od podatku i wybierają opodatkowanie dokonywanej czynności tymże podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w części zwolnienia od podatku dostawy działki nr A/11 objętej małżeńską wspólnością majątkową na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i nieprawidłowe w części niepodlegania opodatkowaniu ww. sprzedaży.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Według art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Według art. 389 § 1  Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że 15 lipca 2022 roku małżonkowie zawarli ze spółką (dalej „Kupującą”), czynnym podatnikiem podatku VAT Przedwstępną Warunkową Umowę Sprzedaży nieruchomości. Kupujący oświadczył, że na Sprzedawanej Nieruchomości zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie zespołu 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z wewnętrznymi instalacjami oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, przy czym zrealizowanie tej inwestycji będzie możliwe po: uzyskaniu decyzji o wyłączeniu Działki z produkcji rolnej, uzgodnieniu projektu budowlanego rozbiórki i budowy Inwestycji przez właściwego konserwatora zabytków, po uzyskaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku wraz z basenem oraz na budowę zaplanowanej przez kupującego inwestycji i uzyskaniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę sieci. W zawartej umowie strony ustaliły także, że wymienione decyzje i uzgodnienia uznawać się będzie za satysfakcjonujące, o ile będą umożliwiały kupującej realizację zaplanowanej przez nią inwestycji w sposób zgodny z przygotowaną koncepcją. W zawartej umowie strony ustaliły, że wszystkie ww. decyzje i pozwolenia będą uzyskiwane wyłącznie staraniem, na ryzyko i na koszt Kupującego oraz w imieniu i na jego rzecz. W zawartej umowie strony ustaliły, że zawrą umowę przyrzeczoną po spełnieniu się warunków określonych poniżej, na podstawie której sprzedający sprzedadzą, a kupująca kupi za ustaloną w umowie cenę Sprzedawaną Nieruchomość, to jest działkę ewidencyjną numer A/11. Zastrzeżonymi w umowie przedwstępnej warunkami są: (1) uzyskanie przez kupującego, jego staraniem i na jego koszt, ostatecznej i prawomocnej decyzji odrolnienia, (2) uzyskanie przez kupującego uzgodnienia konserwatorskiego, (3) uzyskanie przez kupującego opinii geotechnicznej, (4) uzyskanie przez kupującego ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę Inwestycji, (4) uzyskanie przez kupującego ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę sieci, (5) uzyskanie przez Kupującego od właściwych gestorów (dostawców) mediów, warunków technicznych przyłączenia do sieci, (6) zawarcie przez Kupującego z właściwymi gestorami (dostawcami) mediów, umów przyłączeniowych, (6) niewykazanie przez badania i testy gruntu na Sprzedawanej Nieruchomości istnienia jakichkolwiek skażeń lub zanieczyszczeń gruntu oraz braku na Sprzedawanej Nieruchomości lub pod jej powierzchnią zbudowanych lub zainstalowanych zbiorników zawierających zanieczyszczenia lub jakiekolwiek inne zbiorniki oraz (7) pozostawanie Sprzedawanej Nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich wad prawnych i fizycznych, w szczególności pozostawania Nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, a także nieznajdowanie się Sprzedawanej Nieruchomości w całości lub w części w posiadaniu osób trzecich. Dla umożliwienia kupującemu spełnienia zastrzeżonych w umowie warunków, sprzedający na podstawie zawartej umowy Sprzedawaną Nieruchomość kupującemu wydzierżawili.  

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną – odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji dostawa działki nr A/11 objętej małżeńską wspólnością majątkową będzie następować w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Działka ta była bowiem wykorzystywana do prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej. Tym samym dostawa działki nr A/11 objętej małżeńską wspólnością majątkową będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu dostawy Sprzedawanej Nieruchomości objętej małżeńską wspólnością majątkową jest nieprawidłowe.  

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy działki nr A/11 objętej małżeńską wspólnością majątkową zabudowanej budynkiem mieszkalnym zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do tego budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie po zakończonej budowie. Od dnia pierwszego zasiedlenia do czasu planowanego zbycia upłynie okres czasu dłuższy niż 2 lata. Podatnicy nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów Ustawy PIT w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej. Nigdy nie odliczano żadnego VAT naliczonego i obiektu nie wykorzystywano do działalności gospodarczej.     

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr A/11 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, z którym związany jest ww. budynek, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, transakcja sprzedaży, przez Państwa działki nr A/11 objętej małżeńską wspólnością majątkową zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że strony transakcji mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej działki nr A/11 przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Jak już wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. budynku.

W związku z powyższym, w sytuacji gdy Państwo wraz z Kupującym podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynku mieszkalnego objętego małżeńską wspólnością majątkową, wraz z działką nr A/11, na której ten budynek jest posadowiony (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie zwolnienia od podatku dostawy działki określonej jako „Sprzedawana Nieruchomość” objętej małżeńską wspólnością majątkową na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie, zwłaszcza kwestie dotyczące działki, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).