Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 17 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działek nr 11 i 12. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 grudnia 2022 r. (wpływ 6 grudnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Uzyskuje Pan przychody z tytułu zatrudnienia na podstawie umowy o pracę. Oprócz tego, do 31 grudnia 2021 roku wykonywał Pan działalność gospodarczą w zakresie usług informatycznych, ale nie był Pan z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług. Wobec braku zleceń, działalność tę zawiesił Pan na początku 2022 roku i nadal jest ona zawieszona. Jest Pan kawalerem.

1 lipca 2019 roku, na podstawie umowy o dział spadku (po ojcu) i podział majątku wspólnego, nabył Pan między innymi nieruchomość rolną o powierzchni 5,7509 ha, stanowiącą działkę numer 1 położoną w (...) przy ulicy (...), zabudowaną murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym (poniemieckim) i sześcioma budynkami gospodarczymi.

W 2020 roku zgłosiła się do Pana osoba, która chciała nabyć część działki numer 1 wraz z wszystkimi budynkami i przylegającą łąką. W związku z tym, dokonał Pan podziału geodezyjnego działki numer 1 na cztery działki o numerach 9, 10, 11 i 12. Działki numer 9 i 10 posiadały na swoim obszarze wszystkie opisane wyżej zabudowania i przylegającą łąkę. Niestety, potencjalny kupiec wycofał się, ponieważ nie otrzymał kredytu. W budynku mieszkalnym zamieszkiwał Pan sam, natomiast grunty były wydzierżawione jeszcze przez Pana rodziców innej osobie na cele rolnicze, a Pan wstąpił do tej umowy jako wydzierżawiający, w związku z nabyciem tych gruntów.

W 2021 roku pomyślał Pan o budowie nowego domu dla siebie, gdyż „stary” był w niezbyt dobrym stanie technicznym. Środki na budowę nowego domu postanowił pozyskać Pan ze sprzedaży niezabudowanych działek numer 11 i 12. Aby się przekonać, czy zabudowanie tych działek budynkami mieszkalnymi będzie możliwe, wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy przedmiotowych działek. Decyzją nr (...) z 19 listopada 2021 roku, Wójt Gminy (...) ustalił warunki zabudowy powyższych działek w ten sposób, że na działkach 11 i 12 mogło powstać 19 jednorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

Będąc pewny, że na przedmiotowych działkach będzie możliwa budowa budynków mieszkalnych, zainicjował Pan geodezyjny podział tych działek, w wyniku którego w kwietniu 2022 roku doszło do podziału działki numer 11 na działki o numerach od 13 do 15 i działki numer 12 na działki o numerach od 16 do 33. Jak z powyższego wynika, działki numer 11 i 12 zostały podzielone na 21 działek, z których 19 działek mogło być działkami budowlanymi, a pozostałe dwie działki stanowiły drogi dojazdowe do nich. Dla terenu obejmującego nowo powstałe działki nie ma aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla nowo powstałych działek nie wydano też decyzji o warunkach zabudowy, a decyzja o warunkach zabudowy działek numer 11 i 12 z 19 listopada 2021 roku stała się nieaktualna, w związku z podziałem tych działek na 21 nowych działek. Każdy potencjalny nabywca jednej z 19-tu nowo powstałych działek będzie musiał wystąpić indywidualnie o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla nabytej działki.

Pana zamierzenia są takie, żeby sprzedać kilka działek w celu uzyskania środków na budowę nowego domu na jednej z 19-tu nowo powstałych działek, a pozostałe działki zostawić jako „lokatę kapitału” i sprzedawać je w miarę zapotrzebowania na środki finansowe w dłuższym okresie czasu. Od lipca 2022 roku do chwili obecnej sprzedał Pan 2 działki, nie uznając się za podatnika podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Działki nie są uzbrojone i nie czynił Pan starań w tym kierunku. Tylko jeden raz dał Pan ogłoszenie o działkach na sprzedaż, ale nie pamięta Pan, na jakim portalu. Nie zlecał Pan nikomu pośrednictwa w ich sprzedaży. Jedyne co Pan zrobił, to postawił tablicę przy ulicy z napisem „działki na sprzedaż” i numerem telefonu.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Nie otrzymał Pan żadnego wynagrodzenia z tytułu dzierżawy. Parędziesiąt lat temu umowę dzierżawy zawarli rodzice na cele rolnicze, aby tata mógł otrzymać emeryturę.

Poza opisanymi we wniosku działaniami, nie podejmował Pan innych działań na gruntach od momentu ich nabycia. Użytkował Pan te grunty sam, czyli kosił Pan trawę, aby otrzymać dopłaty unijne.

Jedyne wykonane działanie to wytyczenie drogi dojazdowej oraz budowa przejazdu przez rów, po prostu dojazd do wszystkich działek nie był możliwy ze względu na rów. Wyżej wymienione działania były konieczne w celu wykonania podziału geodezyjnego na działki budowlane. Innych działań związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży nie podejmował Pan i nie planuje.

Ze skoszonych gruntów zebrał Pan siano, które oddał Pan sąsiadowi za darmo.

Sprzedał Pan 2 działki do tej pory, w jednej transakcji była zawarta umowa przedwstępna na przykładowym wzorze z Internetu.

Nie potrafi Pan powiedzieć, czy będzie zawierał kolejne umowy i nie wie, czy będzie taka potrzeba. Pragnie Pan uzyskać środki na budowę domu dla siebie i myśli Pan, że będzie sprzedawał Pan kolejne działki w miarę potrzeby, ale na pewno nie sprzeda Pan zbyt wielu działek. Resztę chce Pan zatrzymać jako lokatę kapitału i na przyszłość. Nie ma Pan potrzeby zawierania umów przedwstępnych, ale jeśli nabywca będzie sobie życzył, to być może wyrazi Pan na to zgodę. Podział praw i obowiązków dla stron z pewnością zostanie uzgodniony między nimi, nie potrafi Pan określić ich z góry.

W jednej z dwóch transakcji sprzedaży działek udzielił Pan pełnomocnictwa kupującym, aby mogli pozyskać wypis i wyrys mapy potrzebny do banku w sprawie kredytu. Innych pełnomocnictw nie udzielał Pan i nie zamierza udzielać. Z pewnością nie będzie Pan udzielał pełnomocnictw do sprzedaży działek w Pana imieniu, zwłaszcza zawodowym pośrednikom, bo nie zamierza Pan zlecać im sprzedaży działek. Może się zdarzyć, że potencjalny nabywca będzie chciał od Pana pełnomocnictwa dla celów otrzymania jakichś dokumentów, jak wspomniany wyżej wypis i wyrys mapy na potrzeby banku.

Poza działkami opisanymi we wniosku posiada Pan dom, budynki gospodarcze i kawałek ziemi wokół powyższych zabudowań, ale jak na razie nie zamierza Pan tego sprzedawać.

Nigdy nie dokonał Pan sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Wszystkie nieruchomości jakie Pan posiada nabył Pan w drodze spadku po rodzicach i w wyniku zniesienia współwłasności.

Pytania

1.Czy w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, powinien Pan uznać się za podatnika podatku od towarów i usług, na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i opodatkować dokonaną i przyszłą sprzedaż działek?

2.W przypadku uznania, że z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek był i będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, to czy może Pan do ich sprzedaży zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, jako do terenów innych niż budowlane?

Pana stanowisko w sprawie

Odnośnie pytania 1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze, że działki stanowiące przedmiot niniejszego wniosku nabył Pan w spadku i na mocy umowy o dział spadku oraz podział majątku wspólnego, nie da się stwierdzić, że nabył je Pan z zamiarem sprzedaży. Część nabytego majątku postanowił Pan sprzedać, aby uzyskać środki finansowe na budowę domu dla siebie, a resztę traktuje Pan jako zabezpieczenie na przyszłość. Okoliczność, że dokonał Pan podziału części nieruchomości na 19 działek mogących być działkami budowlanymi wynika tylko z tego, że dzięki temu będzie mógł Pan uzyskać więcej pieniędzy z ich sprzedaży niż gdyby sprzedał Pan część nieruchomości na przykład na cele rolnicze. Dokonany podział jest tylko racjonalnie uzasadnionym zabiegiem, który pozwoli Panu na lepsze gospodarczo wykorzystanie tego majątku prywatnego i z całą pewnością nie nosi to znamion działalności gospodarczej. Należy też podkreślić, że nie czynił Pan żadnych innych zabiegów, które pozwalałyby na zmaksymalizowanie zysku ze sprzedaży działek. Działki nie są uzbrojone, nie wystąpił Pan o warunki zabudowy dla każdej działki, nie zlecił Pan ich sprzedaży żadnemu pośrednikowi, poza jednym ogłoszeniem, które nie jest wznawiane, nie dawał i nie daje Pan żadnych innych ogłoszeń o sprzedaży działek, a jedyne co Pan  zrobiłe, to umieszczenie tablicy z napisem „działki na sprzedaż” i numerem Pana telefonu. W tym kontekście nie sposób przyjąć, że Pana działania mieszczą się w definicji działalności gospodarczej sformułowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Pozwala to na zaś na uznanie, że zbyte działki i działki, których zbycie Pan planuje, stanowią Pana majątek osobisty, niezwiązany z działalnością gospodarczą, a zatem w zakresie sprzedaży tych działek, nie był i nie będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Odnośnie pytania 2.

Gdyby nawet uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, to Pana zdaniem, sprzedaż przedmiotowych działek jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Za tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 tej ustawy uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla stanowiących przedmiot sprzedaży działek nie ma aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Owszem, taka decyzja została wydana przez Wójta Gminy (...), ale tylko dla działek o numerach 11 i 12, czyli dla dwóch działek, które później uległy podziałowi na 21 działek, w tym 19 działek, które prawdopodobnie mogą być zabudowane i 2 działki stanowiące drogi dojazdowe. Decyzja wydana dla działek przed podziałem, w żaden sposób nie może być podzielona i przeniesiona na którąkolwiek z nowo wydzielonych działek. Każdy z potencjalnych nabywców przedmiotowych działek, będzie zmuszony do uzyskania indywidualnej decyzji określającej warunki zabudowy i zagospodarowania działki.

Zgodnie z art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „Organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.”. W piśmiennictwie podnosi się, iż w przytoczonym przepisie mowa jest o przyjęciu przez nabywcę wszystkich warunków decyzji, a więc dzielenie jej byłoby wprost niezgodne z brzmieniem tego artykułu.

Właśnie to stanowisko potwierdził WSA w Szczecinie w wyroku z 27 października 2011 r., sygn. akt II SA/Sz 918/11, a także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w szeregu orzeczeń z lat 2018 oraz 2019. Sprawy dotyczyły przeniesienia części decyzji o warunkach zabudowy na podmiot, który nabył pewną część podzielonej działki, objętej ową decyzją. W rozpatrywanych przypadkach organ za każdym razem zatwierdzał projekt podziału nieruchomości, a następnie przenosił część decyzji na nowego inwestora. Sąd jednomyślnie uznawał takie działanie za naruszenie prawa. Wskazywał, iż nie ma możliwości przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na nowy podmiot w części, gdyż warunki wydawane są dla konkretnej nieruchomości o określonym obszarze, zatem przeniesienie ich w części skutkowałoby zmianą zasadniczego elementu decyzji i mogłoby prowadzić do zniweczenia celu wydania decyzji, jakim jest zapewnienie ładu przestrzennego. Orzecznictwo jest zatem zgodne, co do kwestii, że przenoszenie decyzji o warunkach zabudowy w części należy oceniać negatywnie jako naruszenie przepisów prawa, a rozbieżność w wydawanych wyrokach wiąże się jedynie z oceną, czy takie naruszenie należy taktować jako rażące, czy też nie.

W konkluzji należy zatem stwierdzić, że dla działek będących przedmiotem dokonanej i planowanej sprzedaży, nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro zaś nie ma takich decyzji i działki te nie są objęte aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to w świetle definicji terenów budowlanych, zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, działki te nie stanowią terenów budowlanych, a zatem ich sprzedaż jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt (i udział w gruncie) spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntu istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki, podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że 1 lipca 2019 roku, na podstawie umowy o dział spadku (po ojcu) i podział majątku wspólnego, nabył Pan między innymi nieruchomość rolną o powierzchni 5,7509 ha, stanowiącą działkę numer 1, zabudowaną budynkiem mieszkalnym i sześcioma budynkami gospodarczymi.

Dokonał Pan podziału geodezyjnego działki numer 1 na cztery działki o numerach 9, 10, 11 i 12. Działki numer 9 i 10 posiadały na swoim obszarze wszystkie opisane wyżej zabudowania i przylegającą łąkę.

Postanowił Pan pozyskać środki na budowę nowego domu ze sprzedaży niezabudowanych działek numer 11 i 12. Aby się przekonać, czy zabudowanie tych działek budynkami mieszkalnymi będzie możliwe, wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy przedmiotowych działek. Decyzją z 19 listopada 2021 roku, Wójt Gminy (...) ustalił warunki zabudowy powyższych działek w ten sposób, że na działkach 11 i 12 mogło powstać 19 jednorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

Będąc pewny, że na przedmiotowych działkach będzie możliwa budowa budynków mieszkalnych, zainicjował Pan geodezyjny podział tych działek, w wyniku którego w kwietniu 2022 roku doszło do podziału działki numer 11 na działki o numerach od 13 do 15 i działki numer 12 na działki o numerach od 16 do 33. Z powyższego wynika, że działki numer 11 i 12 zostały podzielone na 21 działek, z których 19 działek mogło być działkami budowlanymi, a pozostałe dwie działki stanowiły drogi dojazdowe do nich.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, powinien Pan uznać się za podatnika podatku od towarów i usług, na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i opodatkować dokonaną i przyszłą sprzedaż działek.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął / podejmie Pan w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży, będzie spełniał Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji nie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Działki nie są uzbrojone i nie czynił Pan starań w tym kierunku. Tylko jeden raz zamieścił Pan ogłoszenie o działkach na sprzedaż. Nie zlecał Pan nikomu pośrednictwa w ich sprzedaży. Postawił Pan tablicę przy ulicy z napisem „działki na sprzedaż” i numerem telefonu.

Jedyne wykonane działania to wytyczenie drogi dojazdowej oraz budowa przejazdu przez rów, po prostu dojazd do wszystkich działek nie był możliwy ze względu na rów. Wyżej wymienione działania były konieczne w celu wykonania podziału geodezyjnego na działki budowlane. Innych działań związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży nie podejmował Pan i nie planuje. Poza opisanymi we wniosku działaniami, nie podejmował Pan innych działań na gruntach od momentu ich nabycia. Użytkował Pan te grunty sam, czyli kosił Pan trawę, aby otrzymać dopłaty unijne.

Od lipca 2022 roku do chwili obecnej sprzedał Pan 2 działki, nie uznając się za podatnika podatku od towarów i usług z tego tytułu. W jednej transakcji była zawarta umowa przedwstępna na przykładowym wzorze z Internetu.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym:

W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W jednej z dwóch transakcji sprzedaży działek udzielił Pan pełnomocnictwa kupującym, aby mogli pozyskać wypis i wyrys mapy potrzebny do banku w sprawie kredytu. Innych pełnomocnictw nie udzielał Pan i nie zamierza udzielać. Z pewnością nie będzie Pan udzielał pełnomocnictw do sprzedaży działek w Pana imieniu, zwłaszcza zawodowym pośrednikom, bo nie zamierza Pan zlecać im sprzedaży działek.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając osobie trzeciej stosownych pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Pan, a nie Pana pełnomocnik, który nie działa przecież we własnym, lecz w Pana imieniu. Należy w tym miejscu wskazać, że udzielenie pełnomocnictwa kupującym w celu pozyskania przez nich wypisu i wyrysu mapy potrzebnego do banku w sprawie kredytu nie wpłynie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości i wzrost jej wartości. Nie można zatem uznać czynności udzielenia przez Pana ww. pełnomocnictwa za działanie typowe dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Odnosząc się do dzierżawy działek, o której mowa we wniosku, należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierana pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z kolei, umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Istotnymi cechami takiej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

We wniosku wskazał Pan, że grunty były wydzierżawione jeszcze przez Pana rodziców innej osobie na cele rolnicze, a Pan wstąpił do tej umowy jako wydzierżawiający, w związku z nabyciem tych gruntów. Nie otrzymał Pan żadnego wynagrodzenia z tytułu dzierżawy. Zatem, biorąc pod uwagę ww. definicje z Kodeksu cywilnego uznać należy, że w przedmiotowej sprawie działki w rzeczywistości były przedmiotem nieodpłatnego udostępnienia (użyczenia), a nie przedmiotem umowy dzierżawy.

Stwierdzić zatem należy, że przedmiotowa dzierżawa gruntów (nieskutkująca korzyścią majątkową po Pana stronie) nosi znamiona użyczenia i nie została dokonana dla celów zarobkowych. W związku z powyższym, ww. udostępnienie przez Pana działek nie stanowi działalności gospodarczej.

Mając na uwadze podjęte przez Pana działania, nie można uznać, że działania te stanowiły ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu sprzedaży poszczególnych działek za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest więc przesłanek pozwalających uznać Pana, w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się zatem do sprzedaży przedmiotowych działek stwierdzić należy, że podjęte przez Pana czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy nie dokonywał Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Pana opisanych działek będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji zbycie przedmiotowych działek nie skutkowało / nie będzie skutkować uznaniem Pana za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przedmiotowej działek nie podlegała / nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że w związku uznaniem Pana stanowiska w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1 za prawidłowe, rozpoznanie wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 2 stało się bezzasadne, gdyż oczekiwał Pan odpowiedzi na nie w przypadku uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy podkreślić, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informacja o zwrocie nadpłaty

W związku z tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 760,00 zł, kwota 720,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Pana dyspozycji na rachunek bankowy wskazany w poz. 60 części F we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).