Brak możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości A. oraz obowiązek udokumentowania tej transakcji fakturą.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 22 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości A oraz obowiązku udokumentowania tej transakcji fakturą.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 maja 2023 r. (wpływ 6 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.Informacje o Nieruchomości.

1.Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (…), zwanej dalej „Nieruchomością”. Adres Nieruchomości: (…).

2.Wnioskodawca oświadcza, że:

a.księga wieczysta (…) prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej,

b.z działu I-O księgi wieczystej (…) wynika, że Nieruchomość składa się:

i.z działki nr 1/1 (identyfikator działki (…)) z obrębu o nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), której sposób korzystania został określony jako Ps-pastwiska trwałe,

ii.z działki nr 1/2 (identyfikator działki (…)) z obrębu o nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), której sposób korzystania został określony jako Ł-łąki trwałe,

iii.z działki nr 1/3 (identyfikator działki (…)) z obrębu o numerze (…) i nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), przy ulicy (…), której sposób korzystania został określony jako Bp-zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

iv.z działki nr 1/4 (identyfikator działki (…)) z obrębu o nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), której sposób korzystania został określony jako R-grunty orne,

v.z działki nr 1/5 (identyfikator działki (…)) z obrębu o nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), której sposób korzystania został określony jako R-grunty orne,

vi.z działki nr 1/6 (identyfikator działki (…)) z obrębu o nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), której sposób korzystania został określony jako R-grunty orne,

vii.z działki nr 1/7 (identyfikator działki (…)) z obrębu o nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), której sposób korzystania został określony jako Ł-łąki trwałe,

viii.z działki nr 1/8 (identyfikator działki (…)) z obrębu o nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), której sposób korzystania został określony jako R-grunty orne,

ix.z działki nr 1/9 (identyfikator działki (…)) z obrębu o numerze (…) i nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), której sposób korzystania został określony jako Ł-łąki trwałe,

x.z działki nr 1/10 (identyfikator działki (…)) z obrębu o numerze (…) i nazwie (...), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), której sposób korzystania został określony jako Ł-łąki trwałe,

o łącznym obszarze 3,8985 ha.

3.Wnioskodawca, własność Nieruchomości nabył - od osoby fizycznej - na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przez (…), notariusza w Państwowym Biurze Notarialnym w (…), 16 marca 1989 roku, repertorium A nr (…), zwanej dalej „Umową”. Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT. Nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku tym, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

4.Nieruchomość w dacie jej nabycia przez Wnioskodawcę była oznaczona jako działka nr 1. Następnie Nieruchomość (tj. działka 1) została podzielona na działki o nr 1/11, 1/12, 1/1, 1/2, 1/13 - w 2004 r., decyzją numer (…) Wójta Gminy (...) z 6 lipca 2004 r.

5.W dniu 26 lipca 2006 r. Urząd Gminy (...) wydał zaświadczenie o nadaniu numeru porządkowego dla nieruchomości położonej we wsi (...) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr 1/13 przy (…) - numer porządkowy (…).

6.W 2010 r. Wnioskodawca działkę nr 1/13 oddał w dzierżawę osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony od 2010 r. i umowa dzierżawy ulegnie rozwiązaniu z dniem 31 maja 2023 r.

7.W dniu 31 sierpnia 2009 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Ostateczna umowa sprzedaży nie doszła jednak do skutku.

8.W 2013 r. zgodnie wypisem z rejestru gruntów dokonano kolejnego (częściowego) podziału Nieruchomości w następujący sposób:

1.Działka nr 1/11 oraz działka 1/12 zostały podzielone na działki o nr 1/3, 1/8, 1/4;

2.Działka nr 1/13 została podzielona na działki o nr 1/5, 1/6, 57/32, 1/7 i 1/14;

9.W dniu 15 czerwca 2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę z (…) sp. z o.o. (NIP (…)) dot. najmu terenu działek przemysłowo-usługowych. Na podstawie tej umowy część Nieruchomości została podnajęta podmiotowi trzeciemu. Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę kompleksu pod działalność gospodarczą na Nieruchomości, ale z racji oddania tego terenu w podnajem (pod wybudowaną inwestycję droga szybkiego ruchu (…)) nie wykonano inwestycji. Z tego tytułu (tj. uzyskania pozwolenia) na Nieruchomości powstało przemysłowe przyłącze elektryczne.

10.Obecnie Nieruchomość składa się z działek wymienionych powyżej w pkt 2 powyżej, tzn. działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości powstały w wyniku podziałów geodezyjnych dawnej działki ewidencyjnej nr 1.

11.Nieruchomość składająca się z obecnie działek ewidencyjnych nr: 1/5, 1/6, 1/7, 1/9 i 1/10, wchodzących w skład księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości zwana będzie dalej „Nieruchomością A”. Nieruchomość A będzie przedmiotem planowanej sprzedaży przez Wnioskodawcę. Część Nieruchomości A jest przedmiotem umowy dzierżawy (zgodnie z pkt 6. powyżej).

12. Zgodnie z planem miejscowym:

a. działki nr: 1/5, 1/7, 1/9 oraz 1/10 położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługowo-produkcyjną o wielofunkcyjnym przeznaczeniu (oznaczoną w planie miejscowym symbolem UP), częściowo w zasięgu oddziaływania komunikacji oraz częściowo w obszarze o złożonych warunkach gruntowych,

b. działka nr 1/6 położona jest na terenie przeznaczonym pod dojazd w terenie oznaczonym w planie miejscowym symbolem M i w terenie oznaczonym w planie miejscowym symbolem UP, a częściowo w zasięgu oddziaływania komunikacji.

13. Nieruchomość A jest niezabudowana.

14. Nieruchomość A położona jest na terenie, który jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

15. Nieruchomość A nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego.

16. Nieruchomość A nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, ponieważ położona jest na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

II.Informacje o Wnioskodawcy.

1.Wnioskodawca nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadził od dnia 7 lipca 2006 r. do dnia 31 lipca 2016 r. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy była zarejestrowana pod adresem Nieruchomości oraz ww. adres stanowił adres rejestrowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o., KRS (…)).

2.Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

3.Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości, które planuje sprzedać.

4.Wnioskodawca od 2009 r. podejmował kroki mające na celu sprzedaż Nieruchomości. W związku z tym zawarł ok. 10 umów z pośrednikami nieruchomościowymi, celem znalezienia kupca na Nieruchomość.

III.Informacje o nabywcy Nieruchomości A.

1.Przyszły nabywca to spółka działająca pod firmą B. sp. z o.o., KRS (…) (dalej jako: „Spółka”), będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (podatku VAT).

2.Spółka zamierza kupić Nieruchomość A w celu wykorzystania jej na potrzeby uruchomienia (…) (parkingu dla samochodów ciężarowych, myjni, warsztatu).

IV.Informacje dotyczące przyszłej sprzedaży Nieruchomości.

1.Wnioskodawca planuje podpisać przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości A w formie aktu notarialnego.

2.Ponadto Wnioskodawca planuje, w ramach umowy przedwstępnej udzielić Spółce (kupującej) pełnomocnictwa o następującej treści:

§ 15. 1. Strony postanawiają, że:

1)w czasie obowiązywania umowy Kupujący uprawniony jest do:

a)dokonywania oględzin Nieruchomości A,

b)dokonania czynności umożliwiających sporządzenie dokumentacji:

‒geologiczno-inżynierskiej oraz określającej geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,

‒badań zanieczyszczenia gleby i ziemi,

w tym pobierania próbek gruntu i dokonywania odwiertów,

c)dokonania wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości A niezbędnych do:

‒sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

‒zawarcia umów o wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy oraz wykonania przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy,

‒sporządzenia wniosku o pozwolenie na budowę,

‒wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

2)postanowienia pkt 1 stanowią tytuł prawny do dysponowania Nieruchomością A na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

3)wykonanie uprawnień, o których mowa w pkt 1, wymaga zawiadomienia Sprzedającego z 3-dniowym wyprzedzeniem, określającego planowany zakres czynności oraz szacunkowy czas ich realizacji,

4)Kupujący wykonuje uprawnienia, o których mowa w pkt 1, na własny koszt i ryzyko,

5)na żądanie Kupującego Sprzedający zobowiązany jest do doręczenia Kupującemu oświadczenia Sprzedającego o prawie Kupującego do dysponowania Nieruchomością A na cele budowlane w osobnym dokumencie.

3.Zatem, w ramach przyszłej umowy przedwstępnej Wnioskodawca wyraża zgodę na dysponowanie przez Spółkę Nieruchomością A na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnia Spółce Nieruchomość A będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraża zgodę na zawarcie przez Spółkę umów dot. przyłączy.

4.Ponadto, w umowie przedwstępnej przewidziano, że na podstawie art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie kupujący (tj. Spółka) żąda od notariusza złożenia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego o wpis w dziale III księgi wieczystej (…) roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej), której jest Nieruchomość A składająca się:

a.z działki nr 1/5 (identyfikator działki (…)),

b.z działka nr 1/6 (identyfikator działki (…)),

c.z działki nr 1/7 (identyfikator działki (…)),

d.z działki nr 1/9 (identyfikator działki (…)),

e.z działki nr 1/10 (identyfikator działki (…)),

objęte tą księgą wieczystą, na rzecz Spółki - kupującej.

5.Ponadto, Spółka oraz Wnioskodawca zawarli 28 lutego 2023 r. umowę rezerwacyjną dotyczącą Nieruchomości A, w której postanowiły o zarezerwowaniu przez Spółkę Nieruchomości A na okres od dnia zawarcia tej umowy do dnia 31 maja 2023 roku, Strony dopuściły możliwość przedłużenia okresu rezerwacji, co wymagać będzie stosownego aneksu do umowy. W okresie rezerwacji, o którym mowa w ust. 1 powyżej, Wnioskodawca zobowiązał się:

a)nie podpisywać umów rezerwacyjnych, umów przedwstępnych, ani umów sprzedaży Nieruchomości A z innym podmiotem niż Spółka,

b)nie podejmować innych czynności prawnych mających na celu sprzedaż Nieruchomości A na rzecz innego podmiotu, niż Spółka.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy sprzedaż oznaczonej we wniosku nieruchomości jako Nieruchomość A powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „ustawy o VAT”) bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

2.Czy (w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1) Wnioskodawca winien udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży oznaczonej we wniosku nieruchomości jako Nieruchomość A, stanowiącego podstawę naliczenia podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

1.Ogólne stanowisko Wnioskodawcy

Ad. pkt 1. a.

1.Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

2.Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

3.Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

4.Natomiast towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Ad. pkt 1. b.

6. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług.

7. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

8. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

9. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

10.W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

11.Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

12.W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

13.Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości A podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

14.Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

15.Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

16.Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

17.Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

18.Z przywołanych przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

19.Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości A oraz zastosowania zwolnienia przedmiotowego dla transakcji.

20.Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

21.W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

a.zawarł w 2010 r. umowę dzierżawy działki nr 1/13, która to działka po podziale, będzie przedmiotem planowanej sprzedaży (jest częścią Nieruchomości A);

23.Istotne jest również to, że Wnioskodawca od 2009 r. zawarł szereg umów z agencjami nieruchomościowymi dot. znalezienia nabywcy na Nieruchomość /Nieruchomość A.

24.Ponadto, wskazać należy, że Wnioskodawca (w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży) udzieli pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, spółce do działania w jego imieniu do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń itp.

25.Kwestia udzielenia pełnomocnictw uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział i Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy - Kodeks cywilny.

26.Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

27.W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

28.Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

29.Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

30.W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

31.Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

32.Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

33.Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Takie stanowisko potwierdzono również w interpretacji indywidualnej z 9 listopada 2022 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.581.2022.1.MŻ.

35.Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości A będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

36.Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości A porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

37.W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości A stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

38.Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

39.Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

40.Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

41.Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

42.O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

43.W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

44.Uwzględniając powyższą okoliczność, w momencie dostawy niezabudowana przedmiotowa Nieruchomość A stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa Nieruchomości A nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

45.W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

46.Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

47.Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a.towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

48. Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

49. W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

50. Zatem z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość A nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

51. Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanej we wniosku Nieruchomości A będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji Wnioskodawca jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

52. Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży Nieruchomości A, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

53. Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

a.sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

b.sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

c.wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

54.Przepis art. 106b ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

a.czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,

56.Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

57.Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

59.W konsekwencji Wnioskodawca zobowiązany jest udokumentować fakturą obrót uzyskanego z tytułu sprzedaży Nieruchomości A stanowiącego podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.