Ustalenie, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,                                                            

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełnili go Państwo pismem z 17 maja 2023 r. (wpływ 22 maja 2023 r.) oraz pismem z 6 czerwca 2023 r. (wpływ 7 czerwca 2023 r. oraz 20 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A (…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B (…)

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 19 lipca 2021 r. wspólnie, do wspólnego majątku małżeńskiego, nabyli Państwo nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym (...) (nr KW (…)). Poprzedni właściciele zamieszkiwali w domu znajdującym się na przedmiotowej działce od roku 1998. Jako załączniki do aktu notarialnego przedstawili zaświadczenia z roku 1998 oraz 2012 potwierdzające ciągłość (kontynuację posiadania oraz statusu właściciela). Nadto, innymi załącznikami do tego aktu były dokumenty z Urzędu Skarbowego potwierdzające brak obowiązku podatkowego od spadków i darowizn dla tut. Urzędu.

W dniu 30 marca 2023 r., wspólnie jako małżonkowie, podpisali Państwo przedwstępną, warunkową, umowę przeniesienia własności ww. nieruchomości. Przeniesienie własności tej nieruchomości ma nastąpić nie później niż do 31 grudnia 2023 r. Wobec tego, że nabywającym jest firma zajmująca się wznoszeniem budynków (deweloper) mają Państwo wątpliwość, czy do ceny ustalonej w treści umowy przedwstępnej powinni doliczyć podatek od towarów i usług.

Od momentu nabycia nieruchomości do dnia jej sprzedaży nie ponieśli Państwo żadnych nakładów finansowych związanych ze wzrostem wartości tej nieruchomości.

Dodatkowo nadmieniają Państwo, że w ramach prowadzonych działalności gospodarczych, zdarza się Państwu nabyć nieruchomość, którą następnie odpłatnie odsprzedajecie po cenie wyższej niż cena nabycia.

W roku bieżącym, tj. w lutym 2023 r., dokonali Państwo już takiej transakcji: sprzedaż działki i wystawili fakturę VAT 23% kupującym, kwotę VAT zapłacili Państwo już z VAT za działalność gospodarczą za I kwartał 2023 r.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.      Wnioskodawca wskazał, że od roku 1989 pozostaje niezmiennie w związku małżeńskim z Panią B. W małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej majątkowej wspólnoty małżeńskiej. Nigdy nie uległo to zmianie.

2.      Wnioskodawca potwierdził, że jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. W prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej (NIP: (…), REGON: (…)) wiodącym PKD jest 56.10.A, tj.: Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne.

3.      Małżonka Wnioskodawcy – Pani Bprowadzi swoją osobną, jednoosobową działalność gospodarczą (NIP: (…), REGON: (…)). Jest ona również zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

4.      Numer ewidencyjny działki zabudowanej (...) to 1, obręb (…).

5.      Obecny stan faktyczny oraz w momencie przeniesienia własności nieruchomości opisanej w ww. pkt 4, tj. wykonania umowy przedwstępnej zawartej w dniu 30 marca 2023 r.: działka będzie zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej (...) m². Sytuacja nie uległa zmianie od momentu nabycia przez Zainteresowanych tej nieruchomości, tj. od dnia 19 sierpnia 2021 r.

6.      Na terenie nieruchomości opisanej w ww. pkt 4, nie znajdują się żadne urządzenia budowlane oraz nie są prowadzone żadne prace remontowo-budowlane.

7.   Na terenie nieruchomości opisanej w ww. pkt 4, znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej (...) m². Sytuacja nie uległa zmianie od momentu nabycia przez Zainteresowanych tej nieruchomości, tj. od dnia 19 sierpnia 2021 r.

8.      W odpowiedzi na pytanie: Czy z tytułu nabycia/budowy każdego budynku/budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, należy wskazać przyczyny. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części, Wnioskodawca wskazał: nie dotyczy.

9.      W odpowiedzi na pytanie: Czy z tytułu nabycia/budowy każdego budynku/budowli Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, należy wskazać przyczyny. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części, Zainteresowana wskazała: nie dotyczy.

10.   W przedmiotowej sprawie pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania) nastąpiło w dniu przekazania własności, tj. 19 sierpnia 2021 r. Tego dnia poprzedni właściciele przekazali Zainteresowanym w użytkowanie nieruchomość opisaną w ww. pkt 4.

11.   Pomiędzy okresem tzw. pierwszego zasiedlenia (data aktu notarialnego potwierdzająca nabycie nieruchomości) oraz terminem sprzedaży ww. nieruchomości minie więcej niż 2 lata (termin sprzedaży nieruchomości oznaczony został na termin nieprzekraczający 29 grudnia 2023 r.).

12.   Zainteresowani nie ponosili żadnych wydatków na ulepszenia lub przebudowę nieruchomości opisanej w ww. pkt 4.

13.   Zainteresowani nabyli nieruchomość opisaną w pkt 4 od osób fizycznych. Transakcja nie miała znamion prowadzenia działalności gospodarczej. Notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych według norm przypisanych, tj. w wysokości 2%. Przy okazji tej transakcji nie została wystawiona żadna faktura potwierdzająca tę czynność pod kątem księgowym, czy podatkowym.

14.W związku z transakcją z 19 sierpnia 2021 r. Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Powodem był zakup nieruchomości od osób fizycznych i czynność ta nie była powiązana z prowadzoną przez Zainteresowanych działalnością gospodarczą (Zainteresowanego, ani jego małżonki).

15.Zainteresowana oświadczyła, że w związku z transakcją z 19 sierpnia 2021 r. nie przysługiwało Jej prawo do odliczenia podatku naliczonego. Powodem był zakup nieruchomości od osób fizycznych i czynność ta nie była powiązana z prowadzoną przez Zainteresowanych działalnością gospodarczą (Zainteresowanej, ani jej małżonka).

16.Wnioskodawca oświadczył, że w momencie nabycia działki określonej w ww. pkt 4 prowadził działalność gospodarczą, pod firmą (...). Działalność przeważająca to: 56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne. W dniu 19 sierpnia 2021 r. był czynnym płatnikiem podatku VAT.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania oświadczyła, że w momencie nabycia działki określonej w ww. pkt 4 prowadziła działalność gospodarczą pod firmą (…). Działalność przeważająca to: 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W dniu 19 sierpnia 2021 r. była czynnym płatnikiem podatku VAT.

17.Zainteresowani wskazali, że przedmiotową nieruchomość nabyli do majątku wspólnego małżeńskiego. Celem zakupu była chęć zagospodarowania nieruchomości pod własne potrzeby mieszkaniowe.

18.Od dnia nabycia tej nieruchomości do dnia dzisiejszego nieruchomość nie była przez Zainteresowanych wykorzystywana. Zmieniły się plany życiowe i po dłuższym namyśle zdecydowali się na sprzedaż tej nieruchomości.

19.Zainteresowani wyjaśnili, że nie wykorzystali zupełnie potencjału ani możliwości zagospodarowania tej nieruchomości. Nie ponieśli żadnych nakładów finansowych związanych z tą nieruchomością. Sprzedają ją praktycznie za cenę nabycia.

20.Zainteresowani wskazali, że od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży nieruchomość opisana w pkt 4 nie była udostępniana żadnym podmiotom trzecim. Zainteresowani nie zawarli żadnej odpłatnej, ani nieodpłatnej umowy cywilnoprawnej w tym zakresie (np. najem, dzierżawa, użyczenie).

21.Decyzja o sprzedaży nieruchomości związana jest ze zmianą planów życiowych.

22.Zainteresowani wyjaśnili, że umowa związana ze sprzedażą nieruchomości została podpisana w dniu 30 marca 2023 r. Kupującym nieruchomość jest (...) Sp. z o.o. (…). Umowę z tą Spółką Zainteresowany podpisał osobiście w imieniu własnym oraz swojej małżonki. Termin przeniesienia własności działki strony zakreśliły na 29 grudnia 2023 r. Kupujący zamierza do tego dnia uzyskać pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielolokalowego wraz ze wszystkimi niezbędnymi elementami dodatkowymi (media, wod.-kan., itd.).

23.Sprawą znalezienia nabywcy na przedmiotową nieruchomość Zainteresowany zajmował się osobiście, w szczególności pytał o to znajomych.

24.Zainteresowani nie udzielali nikomu żadnego pełnomocnictwa do podjęcia żadnych działań faktycznych, czy prawnych w zakresie oferowania tej działki.

25.Termin zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność został określony najpóźniej na 29 grudnia 2023 r.

26.Zainteresowany wyjaśnił, że nie prowadzi działalności deweloperskiej jako osoba fizyczna pośrednio ani bezpośrednio. Jednak jednym z licznych kodów PKD są:

41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę.

27.Zainteresowana także nie prowadzi działalności deweloperskiej jako osoba fizyczna pośrednio ani bezpośrednio. Jednak jednym z licznych kodów PKD są:

41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę.

28.Zainteresowani, na ten moment, nie zawarli żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży, umowy warunkowej związanej z jakąkolwiek inną nieruchomością. Nie mogą więc wskazać żadnej konkretnej planowanej transakcji, oprócz związanej z nieruchomością opisaną w pkt 4.

29.W odpowiedzi na pytanie „Czy dokonywał Pan lub/oraz Pana żona wcześniej sprzedaży nieruchomości (…)”, Wnioskodawcy przedstawili zestawienie transakcji zawieranych przez oboje z nich:

a)Nr 2 – lokal niemieszkalny:

-zakupiony 23 lipca 2017 r. w celu uzyskiwania korzyści z przyszłego najmu lokalu,

-sprzedany 19 lipca 2022 r.,

-sposób wykorzystania do dnia zbycia: oddany w najem/dzierżawę do dnia zbycia,

-powodem sprzedaży była potrzeba płynności finansowej oraz brak najemcy w lokalu (koniec umowy),

-bez podatku VAT, pobrany podatek PCC 2%,

-środki pochodzące ze sprzedaży zostały przeznaczone na potrzeby rodzinne oraz podstawową działalność gospodarczą – płynność w firmie.

b)Nr 3 – niezabudowana działka rolna:

-zakupiona 24 marca 2022 r.,

-sprzedana 9 lutego 2023 r.,

-zakup wydawał się okazją do ulokowania środków,

-sposób wykorzystania do dnia zbycia: brak wykorzystania (działka),

-powodem sprzedaży była realizacja zysku z transakcji,

-VAT został naliczony do ceny,

-środki pochodzące ze sprzedaży zostały przeznaczone na potrzeby rodzinne oraz podstawową działalność gospodarczą – płynność w firmie.

Pytanie

Czy dokonując przeniesienia własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej (…), do ceny ustalonej pomiędzy stronami Zainteresowani powinni dodatkowo naliczyć podatek VAT według wysokości stawki obowiązującej w dniu czynności notarialnej będącej podstawą przeniesienia własności na (...) Sp. z o.o. z siedzibą (…)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Państwa, w związku z planowanym przeniesieniem własności nieruchomości zabudowanej położonej (…), spełniają Państwo przesłanki braku powiększenia ceny transakcyjnej o podatek VAT wg wysokości stawki obowiązującej w dniu czynności notarialnej będącej podstawą przeniesienia własności na Sp. z o.o. z siedzibą (…).

W związku z powyższym uważają Państwo, że kupujący ww. nieruchomość będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% liczonego od ceny transakcyjnej. Z tego powodu, zdaniem Państwa, nie mogą lub nie muszą wystawić Państwo FV VAT 23% kupującemu, tj. Sp. z o.o.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”:

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i posadowionego na nim budynku, trwale z nim związanego.

Jeżeli zatem na nieruchomości gruntowej znajduje się, jako jej część składowa budynek niestanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty, jak i budynki, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również udziału w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W oparciu o art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Według art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. nieruchomości podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomością, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że 19 lipca 2021 r. nabyli Państwo, do majątku wspólnego małżeńskiego, nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym. Celem zakupu była chęć zagospodarowania nieruchomości pod własne potrzeby mieszkaniowe. Zakup nie był związany z prowadzoną przez Państwa działalnością gospodarczą (zarówno Pana, jak i Pana małżonki). Od momentu nabycia ww. nieruchomości do chwili obecnej nieruchomość nie była przez Państwa wykorzystywana, nie ponieśli też Państwo żadnych nakładów finansowych związanych ze wzrostem wartości tej nieruchomości. Nieruchomość nie była udostępniania podmiotom trzecim – nie zawarli Państwo żadnej odpłatnej, ani nieodpłatnej umowy cywilnoprawnej w tym zakresie. 30 marca 2023 r. podpisał Pan w imieniu swoim oraz Pana małżonki przedwstępną, warunkową, umowę przeniesienia własności ww. nieruchomości. Termin przeniesienia własności strony ustaliły na 29 grudnia 2023 r. Do tego dnia kupujący zamierza uzyskać pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielolokalowego wraz ze wszystkimi niezbędnymi elementami dodatkowymi (media, wod.-kan., itd.). Jednakże, jak wynika z treści wniosku, nie udzielali Państwo nikomu żadnego pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości. Decyzja o sprzedaży nieruchomości związana jest ze zmianą Państwa planów życiowych, a nieruchomość sprzedawana jest praktycznie za cenę nabycia.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, w pierwszej kolejności ustalić, czy przy sprzedaży ww. nieruchomości będą Państwo działali jako podatnicy podatku od towarów i usług.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Natomiast kwestia stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami uregulowana została w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.); dalej jako: „Kodeks rodzinny”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego:

W myśl art. 36 Kodeksu rodzinnego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego:

Jak stanowi art. 37 § 4 Kodeksu rodzinnego:

Z uwagi na powołane regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym nabycie lub zbycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego:

Ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników, co stwarza szczególną sytuację prawną. Należy przy tym zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Uwzględniając przedstawione okoliczności sprawy oraz dokonaną analizę przepisów prawa podatkowego wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z analizowanej sprawy wynika bowiem, że ww. nieruchomość nabyli Państwo z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Przedmiotowa nieruchomość nie była/nie jest wykorzystywana przez Państwa w prowadzonej działalności gospodarczej (zarówno Pana, jak i Pana małżonki). Wskazali Państwo również, że przedmiotowa nieruchomość nie była/nie jest udostępniana przez Państwa osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, w analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie podjęli Państwo bowiem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomością, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż ww. nieruchomości znajdującej się we wspólności majątkowej małżeńskiej należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując tej dostawy będą Państwo korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią w roli podatników podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, dokonując przeniesienia własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej (…), do ceny ustalonej pomiędzy stronami nie powinni Państwo dodatkowo naliczać podatku VAT, gdyż nie będą Państwo występowali jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, co oznacza, że ww. czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, a w szczególności informacji, że celem zakupu była chęć zagospodarowania nieruchomości pod własne potrzeby mieszkaniowe oraz że od dnia nabycia tej nieruchomości do dnia dzisiejszego nieruchomość nie była przez Zainteresowanych wykorzystywana, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisanym stanie sprawy lub we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii, czy Kupujący ww. nieruchomość będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).