Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 29 września 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

10 lipca 2025 r. A.A. (dalej jako „Sprzedający”) podpisał ze A. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Kupujący” albo „Spółka”) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży („Umowa przedwstępna”) części należącej do Wnioskodawcy nieruchomości położonej w (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…). Nieruchomość składa się z trzech niezabudowanych działek gruntu z obrębu (…), o numerach: 1 (…), 2 (…) oraz 3 (…). W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się, że przeniesie do odrębnej nowej księgi wieczystej działkę 3 o powierzchni (…) metrów kwadratowych, i tę działkę, stanowiącą nową nieruchomość sprzeda Kupującemu (dalej jako „Nieruchomość”). Sprzedający i Kupujący łącznie dalej są zwani „Wnioskodawcami”.

Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez (...) notariusza w (…) roku, Rep. A (…) oraz umowy o dział spadku sporządzonej przed (...) notariusza w (…), (…) roku, Rep. A (…).

Podpisana przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży Nieruchomości, zawarta w formie aktu notarialnego uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia (nie później niż do dnia (…) r.) warunków określonych w tym akcie, tj.:

• uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę dotyczącej możliwości zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, tj. wybudowaniem na Nieruchomości (…) (to jest obiektu rekreacyjno-sportowego, który służył będzie do uprawiania sportów wodnych, m.in. (…). Innymi słowy, warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości jest uzyskanie pozwolenia na budowę, zgodnie z którym Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę w celu wykonania na niej inwestycji zaplanowanej przez Kupującego;
• uzyskania przez Kupującego zgody komitetu kredytowego banku (…) na finansowanie inwestycji,
• uzyskanie stanowiska organu podatkowego (oceny skutków podatkowych w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości) w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego,
• w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostanie ujawniony żaden nowy wpis lub nowa wzmianka o wniosku o dokonanie wpisu (poza wynikającym z Umowy Przedwstępnej) i nie będą ujawnione żadne ostrzeżenia, wzmianki lub wpisy, które nie istniały w dacie zawarcia Umowy Przedwstępnej lub z niej wynikają,
• w stosunku do Nieruchomości nie będzie wszczęte ani nie będzie trwało żadne postępowanie egzekucyjne, sama zaś Nieruchomość nie będzie przedmiotem zajęcia, zabezpieczenia lub innych praw i roszczeń ograniczających albo wyłączających ważne lub skuteczne rozporządzenie Nieruchomością oraz nie będzie przedmiotem roszczeń, o których mowa w art. 527 kodeksu cywilnego oraz art. 59 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający:

• zobowiązuje się zapewnić Kupującemu od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wstęp na Nieruchomość w celu przeglądu wszelkich sieci, przewodów i urządzeń;
• udziela Kupującemu prawa do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na wybudowanie budynku (…), z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty uzyskania pozwolenia poniesie Kupujący. Sprzedający zobowiązuje się wyrazić w osobnym dokumencie zgodę na wspomniane wyżej dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych;
• zobowiązuje się udostępnić Kupującemu wszelkie posiadane dokumenty i informacje związane z Nieruchomością w celu umożliwienia Kupującemu przeprowadzenia badania stanu prawnego oraz uzyskania pozwolenia na budowę.

Sprzedający w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z zamierzoną inwestycją - budową (…), w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej.

Wnioskodawcy podkreślają, że wykonywane przez Kupującego (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na przedmiotowej Nieruchomości, były/są/będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającego.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Kupującemu Nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej Umowy Przedwstępnej celem przeprowadzenia badań gruntu.

Po zawarciu Umowy Przedwstępnej, ale przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, podjęte zostaną wspólne działania Sprzedającego i Kupującego mające na celu doprowadzenie do Nieruchomości przyłącza energetycznego.

Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Sprzedający podejmie również działania zmierzające do wyodrębnienia działki 3 z istniejącej księgi wieczystej KW nr (…) i przeniesienia jej do nowej księgi wieczystej oraz udzieli pomocy na rzecz Kupującego w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Sprzedający nie zamierza podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Do momentu transakcji sprzedaży Sprzedający nie będzie podejmować jakiekolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Przy nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego nie wystawiono faktury VAT - Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy o dział spadku, tj. umowy, która nie jest objęta opodatkowaniem VAT.

Sprzedający na moment zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nie prowadzi również działalności rolniczej i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nie jest przez Sprzedającego wykorzystywana na cele rolnicze.

Nieruchomość nie była w ciągu ostatnich 5 lat wykorzystywana przez Sprzedającego na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, ale była oddana w dzierżawę na cele rolnicze. Nieruchomość nie jest i nie była środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków trwałych.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej części.

Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że według jego najlepszej wiedzy, Nieruchomość na dzień podpisania Umowy Przedwstępnej:

• jest objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Nr (…) z (…) roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla obszaru (…) - część (…) , i zgodnie z tym planem położona jest na terenie oznaczonym symbolem 23U/P - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,
• nie leżała w strefie obszaru rewitalizacji,
• była wolna od wad fizycznych i prawnych,
• posiadała dostęp do drogi publicznej.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie, czy Sprzedający dokonywał wcześniej (oprócz wskazanych we wniosku) sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, proszę wskazać czy Sprzedający był podatnikiem podatku VAT z tego tytułu.

Odpowiedź: Nie, Sprzedający nie dokonywał wcześniej żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

Na pytanie, w jakim okresie niezabudowana działka nr 3 była oddana w dzierżawę na cele rolnicze?

Odpowiedź: Przedmiotowa nieruchomość była dzierżawiona na cele rolnicze na podstawie umowy zawartej na okres 10 lat, w okresie 2011-2021. Umowa dzierżawy była zawierana przez ojca Sprzedającego. Od (...) po śmierci ojca właścicielem nieruchomości stał się Sprzedający, który realizował zawartą umowę dzierżawy do jej końca w roku 2021.

Na pytanie, czy ww. nieruchomość poza oddaniem jej w dzierżawę była wykorzystywana do innych celów? Jeśli tak to proszę w skazać w jaki sposób i do jakich celów była wykorzystywana przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

Odpowiedź: Po przejęciu własności nieruchomości po śmierci ojca na podstawie umowy o dział spadku z (...) r., Sprzedający dokończył realizację umowy dzierżawy nieruchomości na cele rolnicze zawartej jeszcze przez jego ojca. Po zakończeniu realizacji tej umowy (rok 2021) nieruchomość nie była i nie będzie przez Sprzedającego w żaden sposób wykorzystywana do momentu jej sprzedaży.

Na pytanie, czy Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów usług?

Odpowiedź: Tak, Kupujący jest i na dzień zawarcia planowanej transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na pytanie, do jakich czynności Kupujący będzie wykorzystywał nabytą niezabudowaną działkę nr 3:

• opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
• zwolnionych od podatku od towarów i usług,
• niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź: Kupujący będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość dla potrzeb prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący planuje wybudowanie na nabytej niezabudowanej działce 3 infrastruktury sportowo-rekreacyjnej (tj. wybudowanie na Nieruchomości (…) - obiektu rekreacyjno-sportowego, który służył będzie do uprawiania sportów wodnych, min. (…), która będzie komercyjnie udostępniania klientom w ramach działalności opodatkowanej VAT. Przedmiotowa nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania opisanych powyżej czynności objętych VAT (tzn. nie będzie wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych z VAT ani niepodlegających VAT).

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że Sprzedający winien udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej nieruchomości?

2. Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej transakcji, oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie

Własne stanowisko w sprawie 1

Zdaniem Wnioskodawców, przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT.

Z tytułu sprzedaży Nieruchomości (tj. niezabudowanych działek) Sprzedający będzie podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15 ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązany opodatkować VAT sprzedaż nieruchomości z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT, a Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania obrotu uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości fakturą.

Własne stanowisko w sprawie 2

W opinii Wnioskodawców, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a sama transakcja, jak wskazano powyżej, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z dokonaniem przedmiotowej transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Kupującego.

Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jako właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu VAT. Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem, musi być ona wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Zdaniem Wnioskodawców podjęcie m.in. takich czynności jak przygotowanie Nieruchomości zgodnie z oczekiwaniami nabywcy poprzez dokonanie wyodrębnienia działki 3 do nowej księgi w celu sprzedaży tej działki jako odrębnej nieruchomości, doprowadzenie do Nieruchomości wskutek działań Sprzedającego przyłącza energetycznego pozwalającego na realizację planowanych celów biznesowych Kupującego, udzielenie przez Sprzedającego zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Kupującego i zapewnienie pełnego wsparcia Kupującego w uzyskaniu takiego pozwolenia to działania wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, które stanowią o aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami wskazującej , że czynności Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Przyszły nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która zamierza kupić działkę w celu wybudowania obiektu usługowego który będzie służył do wykonywania działalności opodatkowanej VAT. W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy - Spółce - do działania w jego imieniu do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, podejmował więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Kwestia udzielenia pełnomocnictwa została w ustawie - Kodeks cywilny. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wnioskodawcy podkreślają, że pomiędzy Sprzedającym a Spółką została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z ww. umową sprzedaż Nieruchomości nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Spółkę decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu usługowego (obiektu rekreacyjno- sportowego, który służył będzie do uprawiania sportów wodnych, m.in. (…). Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego i przy jego aktywnym udziale, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Spółkę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegał będzie grunt o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości została bowiem zorganizowana w taki sposób, że działania Sprzedającego łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie wskazujące na profesjonalny charakter podejmowanych działań.

Prawidłowość takiego stanowiska potwierdza szereg interpretacji prawa podatkowego wydanych w zbliżonym stanie faktycznym (tzn. w sytuacji, w której sprzedający udziela pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, który w okresie między zawarciem umowy przedwstępnej i umowy ostatecznej dokonuje szeregu działań przygotowujących daną nieruchomość do potrzeb wykonania planowanej inwestycji):

• interpretacja z 18 marca 2024 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.28.2024.2.JSU;
• interpretacja z 20 marca 2024 r. o sygn. 0112-KDIL3.4012.23.2024.2.MBN;
• interpretacja z 12 marca 2025 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.52.2025.1.IZ; ,

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedającego zbycie Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z uwagi na objęcie przedmiotowej transakcji podatkiem VAT należy dokonać analizy, czy przedmiotowa dostawa Nieruchomości (czyli dostawa gruntu niezabudowanego) będzie opodatkowana VAT, czy też będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania tym podatkiem.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z kolei w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotowa Nieruchomość objęta jest obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i zgodnie z tym planem położona jest na terenie oznaczonym symbolem 23U/P - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Z uwagi na powyższe, w momencie dostawy przedmiotowa Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

• towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
• w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający stał się właścicielem kilku niezabudowanych działek gruntu (w tym działki 3 która ma być przeniesiona do odrębnej księgi wieczystej i zbyta na rzecz Spółki jako Nieruchomość) na podstawie umowy o dział spadku. Powyższe oznacza, że Sprzedający nabył własność Nieruchomości w ramach transakcji, która nie jest objęta opodatkowaniem VAT (na gruncie podatku VAT umowa o dział spadku nie jest traktowana jako dostawa towarów ani jako świadczenie usług - tego typu umowy pozostają poza sferą opodatkowania VAT).

W konsekwencji uznać należy, że nie został spełniony drugi z opisanych powyżej warunków - skoro bowiem transakcja, w ramach której doszło do nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie była objęta VAT, nie można twierdzić, że w związku z nabyciem Nieruchomości nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego - z taką sytuacją mielibyśmy do czynienia gdyby transakcja nabycia Nieruchomości była objęta VAT (tzn. Sprzedający byłby zobowiązany do zapłaty VAT od transakcji nabycia Nieruchomości), ale Sprzedający nie byłby uprawniony do odliczenia zapłaconego podatku.

Powyższe oznacza, że nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT, a w konsekwencji Sprzedający jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości i udokumentowania przedmiotowej transakcji fakturą.

2. Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości opisanej w przedmiotowym wniosku niezbędne jest ustalenie, czy:

• przedmiot transakcji będący przedmiotem nabycia będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz,
• czy transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT (tzn. nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania tym podatkiem).

Kupujący nabędzie Nieruchomość opisaną we wniosku w celu jej późniejszego wykorzystania w prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej objętej VAT, tj. działalności gospodarczej polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości (…) - obiektu rekreacyjno-sportowego, który następnie będzie udostępniany komercyjnie w ramach działalności opodatkowanej VAT (tj. będzie wykorzystywany do świadczenia usług opodatkowanych VAT).

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle powyższego, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej dostawę, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu dokonanego zakupu, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktycznie dokonanie przedmiotowej transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a sama transakcja, jak wskazano powyżej, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z dokonaniem przedmiotowej transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w działkach, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął/podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W opisie sprawy wskazał Pan informacje, z których wynika, że:

• 10 lipca 2025 r. Sprzedający podpisał ze Spółką przedwstępną warunkową umowę sprzedaży części należącej do Wnioskodawcy Nieruchomości, która składa się z trzech niezabudowanych działek gruntu o numerach: 1, 2 oraz 3;
• Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia oraz umowy o dział spadku z (…) roku;
• Warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości jest uzyskanie pozwolenia na budowę, zgodnie z którym Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę w celu wykonania na niej inwestycji zaplanowanej przez Kupującego;
• Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający udziela Kupującemu prawa do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na wybudowanie na Nieruchomości (…), z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty uzyskania pozwolenia poniesie Kupujący. Sprzedający zobowiązuje się wyrazić w osobnym dokumencie zgodę na wspomniane wyżej dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych;
• Sprzedający w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z zamierzoną inwestycją - budową (…), w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej;
• Wykonywane przez Kupującego (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na Nieruchomości, były/są/będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającego;
• W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Kupującemu Nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej Umowy Przedwstępnej celem przeprowadzenia badań gruntu;
• Po zawarciu Umowy Przedwstępnej, ale przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, podjęte zostaną wspólne działania Sprzedającego i Kupującego mające na celu doprowadzenie do Nieruchomości przyłącza energetycznego;
• Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Sprzedający podejmie również działania zmierzające do wyodrębnienia działki 3 z istniejącej księgi wieczystej i przeniesienia jej do nowej księgi wieczystej oraz udzieli pomocy na rzecz Kupującego w uzyskaniu pozwolenia na budowę;
• Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Sprzedający nie zamierza podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami;
• Do momentu transakcji sprzedaży Sprzedający nie będzie podejmować jakiekolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości;
• Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nie prowadzi również działalności rolniczej i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nie jest przez Sprzedającego wykorzystywana na cele rolnicze;
• Nieruchomość była dzierżawiona na cele rolnicze na podstawie umowy zawartej na okres 10 lat, w okresie 2011-2021. Umowa dzierżawy była zawierana przez ojca Sprzedającego. Od (...) r. po śmierci ojca właścicielem nieruchomości stał się Sprzedający, który realizował zawartą umowę dzierżawy do jej końca w 2021 r. Po przejęciu własności nieruchomości po śmierci ojca na podstawie umowy o dział spadku z (...) r., Sprzedający dokończył realizację umowy dzierżawy nieruchomości na cele rolnicze zawartej jeszcze przez jego ojca. Po zakończeniu realizacji tej umowy (rok 2021) nieruchomość nie była i nie będzie przez Sprzedającego w żaden sposób wykorzystywana do momentu jej sprzedaży;
• Nieruchomość nie jest i nie była środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków trwałych;
• Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, jak również nie stanowi jego zorganizowanej części;
• Sprzedający nie dokonywał wcześniej żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, bez uwzględnienia zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy, co w konsekwencji spowoduje, że Sprzedający powinien udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej Nieruchomości.

Należy zatem przeanalizować całokształt działań, jakie podejmie Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że działki przeznaczone do sprzedaży, zostały wydzierżawione na cele rolnicze.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W odniesieniu do przedstawionych okoliczności należy przede wszystkim zauważyć, że Nieruchomość była wydzierżawiona na cele rolnicze.

Pomimo, że z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu znalezienia nabywcy nieruchomości oraz nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości, przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Sprzedający nie zamierza podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, a także do momentu transakcji sprzedaży Sprzedający nie będzie podejmować jakiekolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości, oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie działanie Sprzedającego wykraczało i wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym i podejmowane przez Sprzedającego czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby Nieruchomość służyła wyłącznie do zaspokojenia potrzeb Sprzedającego osobistych przez cały okres jej posiadania. Po przejęciu własności nieruchomości po śmierci ojca na podstawie umowy o dział spadku z (...) r., Sprzedający dokończył realizację umowy dzierżawy nieruchomości na cele rolnicze zawartej jeszcze przez jego ojca. Sposób wykorzystania posiadanej Nieruchomości przejawiający się w kontynuowaniu umowy dzierżawy bezspornie wskazuje, że Nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Jak już wcześniej wskazano dzierżawa nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, skoro Sprzedający kontynuował umowę dzierżawy Nieruchomości, to stwierdzić należy, że Sprzedający nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Wydzierżawianie przez Sprzedającego Nieruchomości na cele rolnicze, powoduje, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne jak dzierżawa, co miało miejsce w analizowanym przypadku. Nie można tej działalności, związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

A zatem, podejmowane przez Sprzedającego działania wykluczają zbycie Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedającego transakcja zbycia Nieruchomości, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży gruntu, nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość jest objęta Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym położona jest na terenie oznaczonym symbolem 23U/P - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zatem Nieruchomość stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów –zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji zbycie Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących obowiązku udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą VAT przez Sprzedającego należy zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 1-15 ustawy:

Treść art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje natomiast, że:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Jak rozstrzygnięto powyżej, w analizowanej sprawie z tytułu sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będzie występować w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Spółka Kupująca jest i na dzień zawarcia planowanej transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W konsekwencji Sprzedający – ma obowiązek udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą. Faktura ta powinna zawierać wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy o VAT, w tym stawkę podatku i kwotę należnego VAT, zgodnie z art. 106e ustawy o VAT

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą także prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej sprzedaży transakcji, oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego sformułowane są w art. 86 ust. 1 ustawy. W oparciu o powyższy przepis:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wskazano w opisie sprawy, Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość dla potrzeb prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący planuje wybudowanie na nabytej niezabudowanej działce 3 infrastruktury sportowo-rekreacyjnej, która będzie komercyjnie udostępniania klientom w ramach działalności opodatkowanej VAT. Przedmiotowa Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania opisanych powyżej czynności objętych VAT, tzn. nie będzie wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych z VAT ani niepodlegających VAT.

W omawianej sprawie warunki odliczania podatku naliczonego sformułowane w art. 86 ustawy będą spełnione, ponieważ Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał w całości do czynność opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym – zgodnie z art. 86 ustawy – Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia negatywnych przesłanek określonych w art. 88 ustawy. Względnie, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.