Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych przyszłej sprzedaży udziałów w działkach zabudowanych. Uzupełniła go Pani pismem z 26 września 2025 r. (wpływ 27 września 2025 r.) oraz pismem z 26 września 2025 r. (wpływ 3 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem opisanych poniżej nieruchomości. Wraz z pozostałymi współwłaścicielami Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży na rzecz X. Sp. z o.o. (dalej „X.” lub „Nabywca”) - udziałów we współwłasności następujących nieruchomości:

1) Nieruchomość położona w (…),o powierzchni 0,5108 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) („Nieruchomość 1”).

Nieruchomość 1 składa się z następujących działek ewidencyjnych: nr 1/3, 2/6, 3/7, 4/9, 5/10 i 6 z obrębu (…) – z tym że działka 6 nie jest objęta umową przedwstępną i nie będzie przedmiotem sprzedaży. Ponadto, przedmiotem sprzedaży nie będzie również część działki 5/10, która ma zostać odłączona i przyłączona do działki 7/11 - niebędącej przedmiotem sprzedaży). Pozostała część działki nr 5/10 będzie przedmiotem sprzedaży.

Współwłaścicielami Nieruchomości 1 jest Wnioskodawczyni oraz A.A. – każda w udziale wynoszącym 1/2. A.A. nabyła udziały we współwłasności Nieruchomości 1 na podstawie umowy darowizny od swojej matki 2 lutego 1993 r.

Natomiast Wnioskodawczyni nabyła udział we współwłasności Nieruchomości 1 w drodze dziedziczenia po ojcu, B.B. 2 listopada 2022 r. Natomiast spadkodawca nabył współwłasność Nieruchomości 1 wraz z A.A. na podstawie przywołanej umowy darowizny z 2 lutego 1993 r.

Na Nieruchomości 1 znajdują się następujące obiekty:

• Na działce 1/3:

‒utwardzenie asfaltowe (wybudowane w 1992 r.) - stanowiące urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,

‒ziemianka (wybudowana w 1940 r.) - stanowiąca budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,

‒przyłącze wodno-kanalizacyjne (przyłącze wodne wybudowane w 2001 r., przyłącze kanalizacyjne w 2020 r.), doprowadzone do domu znajdującego się na działce 3/7 - stanowiące budowlę,

‒ogrodzenie metalowe na podmurówce od strony północnej (wybudowane ok. 2000 r.), stanowiące urządzenie budowlane,

‒ogrodzenie - siatka na podmurówce od strony wschodniej (wybudowane ok. 1997 r.), stanowiące urządzenie budowlane,

• Na działce nr 2/6:

‒budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni zabudowy 87 m² (wybudowany w 1940 r.) - stanowiący budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego;

‒utwardzenie - kostka brukowa (wybudowane w 1994 r.) - stanowiące urządzenie budowlane,

‒ogrodzenie: od strony wschodniej (siatka na podmurówce wybudowane ok. 1997 r.), od strony północnej (ogrodzenie metalowe na podmurówce wybudowane ok. 2000 r.) - stanowiące urządzenie budowlane.

·Na działce 3/7:

‒budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 100 m² (wybudowany w 1940 r.) - stanowiący budynek; w 1994 r. budynek został otynkowany, wymieniono w nim okna i drzwi oraz przeszedł generalny remont - od tego czasu nie były ponoszone nakłady zwiększające jego wartość użytkową; w budynku tym zamieszkuje i jest zameldowana na pobyt stały A.A.;

‒metalowy zbiornik na szambo (wybudowany w 1940 r.) - stanowiący budowlę,

‒nieczynna studnia (wybudowana w 1994 r.) - stanowiąca budowlę,

‒przyłącze wodne (wybudowane w 2001 r.), gazowe (wybudowane w 1994 r.) i kanalizacyjne (wybudowane w 2020 r.) - stanowiące budowlę,

‒utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w 1994 r.) - stanowiąca urządzenie budowlane,

‒ogrodzenie (wybudowane ok. 2000 r.): od strony południowej ogrodzenie metalowe na podmurówce, a od strony zachodniej ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce - stanowiące urządzenie budowlane.

·Na działce 4/9:

‒od strony zachodniej i południowej ogrodzenie betonowe wybudowane ok. 2004 r. - stanowiące budowlę.

·Na działce 5/10:

‒nieczynna studnia (wybudowana w 2011 r.) - stanowiąca budowlę,

‒ogrodzenie betonowe od strony południowej wybudowane ok. 2004 r. - stanowiące budowlę (ponadto na granicy działki znajduje się ogrodzenie metalowe wykonane w 2012 r. przez sąsiada).

Należy dodać, że przyłącze kanalizacyjne na działkach nr 1/3 i 3/7 zostało wybudowane z uwagi na naciski ze strony Urzędu Miasta, nakłaniającego mieszkańców do likwidacji szamb.

Na podstawie umowy z 2 stycznia 2017 r. część działki nr 5/10 jest wydzierżawiana na rzecz Y. spółka jawna, przy czym na podstawie aneksu z 31 grudnia 2019 r. ww. podmiot dzierżawi również część działki nr 4/9.

25 kwietnia 2023 r. część działek o nr 4/9 i 5/10 została użyczona bezpłatnie spółce Y. spółka jawna.

Łącznie ww. umowy dzierżawy i użyczenia obejmują całą powierzchnię działek nr 4/9 i 5/10.

Z kolei dzierżawca Y. spółka jawna wydzierżawiło działki nr 4/9 i 5/10 spółce Z. Sp. z o.o. na potrzeby korzystania z miejsc postojowych na tych działkach, jak również odpłatnie udostępniło część działki nr 5/10 o powierzchni 16 m² została udostępniona spółce V. Sp. z o.o. na potrzeby usytuowania i obsługi paczkomatu (który zostanie usunięty przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży).

2) Nieruchomość położona w (…), o powierzchni 0,1 ha, stanowiąca działkę ewidencyjną nr 8/2 z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) („Nieruchomość 2”).

Współwłaścicielami Nieruchomości 2 są na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej jest Wnioskodawczyni oraz C.C.. Własność Nieruchomości 2 nabyli na podstawie umowy darowizny 13 listopada 1997 r.

·Na Nieruchomości 2 znajdują się:

‒budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 165 m² (wybudowany w 1999 r. - od tego czasu nie były ponoszone nakłady na jego ulepszenie) - stanowiący budynek; w budynku tym Wnioskodawczyni zamieszkuje i jest zameldowana na pobyt stały wraz z mężem i dziećmi;

‒altana ogrodowa (wybudowana w 1997 r.) - stanowiąca obiekt małej architektury,

‒altana śmietnikowa (wybudowana w 1997 r.) - stanowiąca budowlę,

‒utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w 1999 r.) - stanowiąca urządzenie budowlane,

‒przyłącza wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w 1999 r.) - stanowiące budowle,

‒metalowy garaż (wybudowany w 1999 r.) - stanowiący budowlę,

‒ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce od strony północnej, wschodniej i zachodniej, wykonane w 2000 r. - stanowiące urządzenie budowlane.

W tym miejscu należy podkreślić, że ogrodzenie na działkach nr 8/2, 1/3, 2/6 i 3/7 stanowi funkcjonalnie jedną całość. Żadna z tych działek nie ma ogrodzonych wszystkich boków, lecz wszystkie cztery są ogrodzone razem.

3) Nieruchomość położona w (…), o powierzchni 1070 m², dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) („Nieruchomość 3”).

Nieruchomość 3 składa się z działek ewidencyjnych: nr 9/1, 10/8 i 11/22.

Współwłaścicielami Nieruchomości 3 są:

üY. spółka jawna z siedzibą w Warszawie - w udziale wynoszącym 2/7; powyższy udział we współwłasności Nieruchomości nabyli na podstawie umowy sprzedaży z 19 czerwca 2009 r.;

üA.A. w udziale wynoszącym 2/7; powyższy udział nabyła na podstawie umowy darowizny 3 lutego 1993 r.;

üWnioskodawczyni w udziale wynoszącym 2/7; powyższy udział nabyła w drodze dziedziczenia po ojcu, B.B. 2 listopada 2022 r.; natomiast spadkodawca nabył współwłasność Nieruchomości 1 wraz z A.A. na podstawie przywołanej umowy darowizny z 2 lutego 1993 r.;

üE.E. i F.F., na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, w udziale wynoszącym 1/7; powyższy udział został nabyty na podstawie umowy sprzedaży 30 października 1997 r.

Na Nieruchomości 3 znajdują się następujące obiekty budowlane:

·Na działce nr 11/22 znajduje się przyłącze elektryczne, wodociągowe i gazowe do budynku znajdującego się na działkach 8/20 i 7/11, wykonane w 2011 r. - stanowiące urządzenie budowlane.

·Na działkach nr 9/1, 10/8 i 11/22 znajduje się utwardzenie drogowe (kostka (...)), wykonane w 2011 r. - stanowiące budowlę.

Przy czym ww. obiekty na Nieruchomości 3 nie zostały wykonane przez żadnego ze współwłaścicieli, ale przez Y. spółka jawna: samodzielnie (przyłącze) oraz wspólnie z właścicielem działek sąsiednich (utwardzenie).

Należy podkreślić, że przedstawiona powyżej kwalifikacja prawnobudowlana poszczególnych obiektów znajdujących się na Nieruchomościach 1-3 nie jest okolicznością faktyczną, lecz stanowi ocenę prawną Wnioskodawcy, która nie wiąże organu wydającego interpretację, ale podlega weryfikacji przez ten organ.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 dalej będą łącznie zwane „Nieruchomościami”.

Nieruchomości znajdują się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej dla każdej z Nieruchomości będzie wydana obowiązująca decyzja o warunkach zabudowy.

Poza opisanymi powyżej umowami, dotyczącymi działek nr 4/9 i 5/10, wchodzących w skład Nieruchomości 1, obecni współwłaściciele Nieruchomości nie wynajmowali i nie udostępniali ich do korzystania innym podmiotom.

Poza opisanymi powyżej nakładami współwłaściciele nie ponosili innych nakładów na Nieruchomości oraz nie podejmowali innych działań zmierzających do ich stanu faktycznego lub prawnego.

Obecnie została zawarta przedwstępna sprzedaży Nieruchomości 1-3. Decyzja o ich sprzedaży została podjęta przez sprzedających ze względu na zamiar przeprowadzenia się do innych lokalizacji - co z kolei podyktowane jest istotnym pogorszeniem się warunków zamieszkania na zbywanych Nieruchomościach. Z uwagi na bliskość trasy ekspresowej (...)(odległej o niecałe 50 m), natężenie hałasu związane z intensywnym ruchem drogowym stało się wyjątkowo uciążliwe.

Zgodnie z umową przedwstępną, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości jest w szczególności:

‒uzyskanie przez kupującego (X.) decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, umożliwiającej realizację przez niego inwestycji deweloperskiej o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6200 m²;

‒uzyskanie przez X. decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej realizację powyższej inwestycji,

‒dokonanie podziału administracyjnego działki nr 5/10, polegającego na odłączeniu od niej części o powierzchni 166 m² celem przyłączenia jej do działki nr 7/11;

‒ustanowienie przez sprzedających na rzecz X. służebności gruntowej na części działki nr 5/10 i 7/11 na potrzeby drogi przeciwpożarowej i dojazdów technicznych do planowanej przez X. inwestycji.

Wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę X. złoży w imieniu własnym. Sprzedający udzielą jej w tym celu zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane.

Sprzedający udzielili osobie wskazanej przez nabywcę pełnomocnictw do:

‒wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonych dla Nieruchomości dla wyżej oraz sporządzania notatek, fotokopii i odpisów oraz zamawiania kopii dokumentów znajdujących się w aktach i ich odbioru, a także wglądu, sporządzania notatek, fotokopii i odpisów oraz zamawiania kopii wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się w aktach innych ksiąg wieczystych;

‒zasięgania informacji i wglądu do akt wszelkich postępowań administracyjnych prowadzonych lub zakończonych przed wszelkimi organami administracji publicznej, oraz postępowań toczących się przed sądami powszechnymi i administracyjnymi - we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do sporządzania notatek i fotokopii oraz składania wniosków o sporządzenie kopii i odpisów wszelkich dokumentów znajdujących się w aktach wyżej wskazanych postępowań;

‒składania wniosków o wydanie wypisów, wyrysów i kopii map ewidencyjnych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących Nieruchomości oraz do ich odbioru;

‒składania wniosków do wszelkich podmiotów, w szczególności organów administracji publicznej, o wydanie zaświadczeń, wypisów, wyrysów, informacji, itp. we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do ich odbioru.

Sprzedający: A.A., G.G., C.C., nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, jak również nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Y. spółka jawna z siedzibą w (…) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Ponadto, Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedających na cele rolnicze. Sprzedający sami zgłosili się do X. z propozycją sprzedaży Nieruchomości (wysłali propozycję drogą elektroniczną na adres mailowy wskazany na stronie internetowej X.). X. planuje zrealizować na Nieruchomościach inwestycję deweloperską, polegającą na budowie budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6200 m², w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach wzniesionych w ramach tej inwestycji.

Zgodnie z przyjętym założeniem, decyzja o warunkach zabudowy, której uzyskanie stanowi warunek zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ma obejmować wszystkie Nieruchomości. Poza Nieruchomościami, aktualnie jedyną działką przeznaczoną do sprzedaży jest działka o numerze 6 przy ulicy (…). Współwłaścicielkami ww. działki nr 6 jest Wnioskodawczyni oraz A.A..

W przeszłości Wnioskodawczyni dokonała następujących transakcji sprzedaży nieruchomości:

A. 21 czerwca 2022 r. Wnioskodawczyni sprzedała 2 niezabudowane działki o łącznej powierzchni 3693 m² w (...)(działki budowlane, nieogrodzone, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Wraz z działkami zostały sprzedane udziały w działkach drogowych zapewniające dojazd do nieruchomości.

Powyższe działki zostały nabyte przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny od rodziców 5 grudnia 2016 r. i nie były w żaden sposób wykorzystywane. Przyczyną sprzedaży był wybór innej lokalizacji do osiedlenia się, a środki ze sprzedaży są przeznaczone na budowę domu, w którym po sprzedaży domu przy ul. (...) Wnioskodawczyni ma zamieszkać.

A. Wraz z małżonkiem C.C.:

1) 4 września 2002 r. Wnioskodawczyni sprzedała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w (…). Prawo to Wnioskodawczyni i Jej mąż nabyli w roku 1997, na podstawie przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu. Po nabyciu zamieszkiwali w tym mieszkaniu. Przyczyną sprzedaży dokonanej w 2002 r. była przeprowadzka do domu przy ul. (...)(Nieruchomość 2), w którym do tej pory mieszkają.

2) 21 czerwca 2022 r. Wnioskodawczyni i Jej mąż sprzedali dwie niezabudowane działki o łącznej powierzchni 2000 m² w (...)(działki budowlane, nieogrodzone, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Wraz z działkami zostały sprzedane udziały w działkach drogowych zapewniające dojazd do nieruchomości.

Powyższe działki zostały nabyte w drodze umowy sprzedaży w 2004 r. i nie były w żaden sposób wykorzystywane. Przyczyną sprzedaży był wybór innej lokalizacji do osiedlenia się, a środki ze sprzedaży są przeznaczone na budowę domu, w którym Wnioskodawczyni i Jej mąż mają zamieszkać po sprzedaży domu przy (...).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni nie była i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Natomiast Wnioskodawczyni jest wspólnikiem firmy pn. Y. Spółka Jawna. Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT od 2 grudnia 2008 r. (NIP Spółki: (...)), firma jest właścicielem budynku usługowego, który wynajmuje.

W ubiegłych latach przez krótki okres czasu Wnioskodawczyni była wspólnikiem firmy pod nazwą W. s.c. (NIP (...)) - gabinet kosmetyczny. Spółka była zarejestrowana jako podatnik VAT od 11 kwietnia 2019 r. do grudnia 2020 r., działalność została okresowo zawieszona a następnie w roku 2022 zlikwidowana, nie przetrwały pandemii.

W związku ze sprzedażą innych nieruchomości Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do zarejestrowania się jako podatnik VAT i wykazania podatku VAT należnego.

Działka 8/2 wykorzystywana jest do celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni i Jej rodziny. Działki 1/3, 3/7, 2/6 wykorzystywane są przez A.A., matkę Wnioskodawczyni do celów własnych mieszkaniowych, Wnioskodawczyni z działek nie korzysta.

Działki 4/9, 5/10 25 kwietnia 2023 r. Wnioskodawczyni oddała w bezpłatne użyczenie firmie Y. sp. jawna.

Działki 10/8, 11/22, 9/1 prywatnie z działek Wnioskodawczyni nie korzysta, są to działki drogowe a Wnioskodawczyni posiada bezpośredni dojazd od ul. (...).

Działki i udziały w działkach były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT (dotyczy to wszystkich działek i udziałów w całym okresie posiadania).

Czynności związane z podatkiem VAT na działkach 4/9 i 5/10 prowadzi firma Y., która działki dzierżawi i użytkuje, to samo dotyczy działek 10/8, 11/22, 9/1.

Przed zamierzoną sprzedażą działek Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych nakładów finansowych ani czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości i Wnioskodawczyni nie ma takich planów na przyszłość.

W związku z dzierżawą działek 4/9 i 5/10 Wnioskodawczyni przekazała następujące informacje:

‒Umowa użyczenia została zawarta na czas nieokreślony,

‒Użyczenie jest nieodpłatne,

‒Umowa została zawarta pomiędzy Wnioskodawczynią a firmą Y. sp. jawna.

Naniesienia na działce nr 8/2 zostały wybudowane przez Wnioskodawczynię i Jej męża w następujących latach:

‒Altana 1997 r. – 1999 r.,

‒Altana śmietnikowa 1997 r. – 1999 r.,

‒Kostka 1997 r. – 1999 r.,

‒Przyłącza wodne 1999 r.,

‒Elektryka i gaz 1999 r.,

‒Kanalizacja 2001 r.,

‒Garaż 1999 r.,

‒Ogrodzenie 2000.

Z tytułu budowy naniesień na działce Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Właścicielami budowli i urządzeń budowlanych posadowionych na nieruchomości 3 jest Spółka Y. Sp. jawna.

Jak Wnioskodawczyni nadmieniła powyżej, nie jest właścicielem obiektów budowlanych na ww. działkach, w związku z powyższym, nie może ich sprzedawać (budowle finansowała firma Y.), z drugiej strony naniesienia są wybudowane na udziałach Wnioskodawczyni, nie sprzeda udziałów bez kostki (...). W umowie przedwstępnej ustalono jednakową ryczałtową cenę za działki drogowe, co może sugerować, że naniesienia Wnioskodawczyni sprzedaje faktycznie, tak nie jest, bo nie Wnioskodawczyni je wybudowała.

8/2 – Budynek zasiedlono w roku 2000, naniesienia służą celom bytowo-mieszkaniowym.

1/3, 3/7, 2/6 – naniesienia wykorzystywane są przez A.A. – matkę Wnioskodawczyni i zmarłego ojca B.B. do celów własnych mieszkaniowych, Wnioskodawczyni z nieruchomości nie korzysta, budynki zasiedlono w roku 1940.

11/22, 9/1, 10/8 – z naniesień korzysta firma Y., są to drogi dojazdowe do budynku usługowego pod adresem (...), w drogach tych znajdują się media. Drogi i media wybudowane w roku 2011.

Pomiędzy datą pierwszego zasiedlenia budynków a planowaną sprzedażą minie co najmniej dwa lata.

Wydatki na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości dotyczyły tylko budynku na działce 3/7, w roku 1994 budynek przeszedł generalny remont. Wydatki na remont ponieśli małżonkowie A.A. i B.B. w roku 1994. Nie przysługiwało im prawo do odliczenia VAT. Budynek wykorzystywany był do celów mieszkaniowych. Okres jaki minął od remontu do momentu ewentualnej sprzedaży przekracza 2 lata.

8/2, 1/3, 3/7, 2/6 – Budynki i budowle posadowione na nieruchomościach były, są i będą wykorzystywane wyłącznie do czynności wyłączonych od podatku VAT, dotyczy to wszystkich budynków i budowli.

11/22, 9/1, 10/8, 4/9, 5/10– prywatnie Wnioskodawczyni nie wykonywała czynności związanych z VAT, Firma Y. dokonywała czynności związanych z VAT.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż przysługujących Wnioskodawczyni udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.Na wypadek uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy planowana sprzedaż przysługujących Wnioskodawczyni udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż przysługujących Wnioskodawczyni udziałów we współwłasności Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

2.Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, planowana sprzedaż przysługujących Wnioskodawczyni udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie

Ad 1. Na wstępie należy wskazać, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

a)        czynność musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz

b)        musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (tzn. udziałów w ich współwłasności) jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi ona odpłatną dostawę towarów, o której mowa w pkt 1 tego przepisu. Niemniej jednak, zdaniem Wnioskodawczyni w związku z planowaną transakcją nie można przypisać Jej statusu podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.” Wobec tego należy stwierdzić, że w sprawie brak jest podstaw do uznania, iż planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości 1 i 2 zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W szczególności zaś nie jest możliwe uznanie, iż dokonując ww. sprzedaży Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze handlowca. W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W wyroku tym Trybunał stwierdził, że:

„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, jest w tym zakresie bez znaczenia.”

Trybunał zwrócił uwagę na to, że:

„Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.” Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne - tak m.in. wyrok NSA z 5 kwietnia 2013 r., sygn. akt I FSK 752/12:

„Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności.” (analogiczne stanowisko NSA zajął też w wyroku z 11 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 314/12).

W konsekwencji, „Nie może być mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności. (wyrok NSA z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1733/11), „Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.” (wyrok WSA w Poznaniu z 16 maja 2012 r., sygn. akt I SA/Po 352/12).

Z punktu widzenia możliwości zakwalifikowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonanej w ramach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT istotne znaczenie mają zatem czynności podejmowane przez nią w stosunku do konkretnej nieruchomości, świadczące o prowadzeniu (lub podjęciu) przez sprzedającego profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami - takie jak działania marketingowe, uzbrojenie terenu.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni nie podejmowała w stosunku do Nieruchomości czynności, które uzasadniałyby wniosek, że w związku z jej sprzedażą działa w charakterze handlowca - podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomości.

Przede wszystkim należy mieć na względzie, że Wnioskodawczyni nie nabyła udziałów w Nieruchomościach w celach handlowych - co stanowi istotę działalności handlowej. Istotą działalności handlowej jest nabycie danego towaru w celu jego odsprzedaży (por. „Uniwersalny słownik języka polskiego”, Warszawa 2008 r. 1.1 str. 1117: „handel” - „zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie i sprzedaży”).

Nabycie przez Wnioskodawczynię udziałów we współwłasności Nieruchomości nie nastąpiło w drodze zakupu, ale w drodze dziedziczenia i darowizny.

W związku z nabyciem Nieruchomości Wnioskodawczyni nie zaangażowała własnego kapitału, a tym samym nie ponosi ryzyka gospodarczego, charakterystycznego dla profesjonalnej działalności. Okoliczność ta sama w sobie wyklucza zatem możliwość uznania, że zbycie nastąpi w wykonaniu działalności handlowej.

Przede wszystkim jednak Wnioskodawczyni nie dokonywała w stosunku do Nieruchomości działań wiążących się z przygotowaniem jej do sprzedaży, w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców.

W szczególności, Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, w tym nie zamieszczała reklam (ogłoszeń) o sprzedaży, ani nie zawierała umów z pośrednikami.

Wnioskodawczyni nie ponosiła także żadnych nakładów na ulepszenie Nieruchomości, służących podniesieniu jej atrakcyjności rynkowej. Wszelkie opisane w niniejszym wniosku nakłady na Nieruchomości nie zostały poniesione w celu zwiększenia wartości rynkowej nieruchomości, ale służyły zaspokojeniu bieżących, prywatnych potrzeb sprzedających. Ponadto, o braku związku ww. nakładów z planowaną sprzedażą Nieruchomości świadczy również długi odstęp czasowy od czasu ich poniesienia.

Reasumując, Wnioskodawczyni nie zaangażowała kapitału ani w nabycie nieruchomości dla celów handlowych, ani dla podniesienia jej wartości w celu uzyskania większego zysku.

Wreszcie, ani Wnioskodawczyni, ani pozostali sprzedający nie podejmowali i nie podejmą również czynności niezbędnych do zmiany stanu prawnego Nieruchomości oraz umożliwienia jej zabudowy. Jak wspomniano, wszelkie czynności zmierzające do umożliwienia realizacji planowanej przez kupującego inwestycji na Nieruchomości (m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, warunków technicznych przyłączenia, decyzji środowiskowej) w oparciu o uzyskaną od sprzedających zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane są dokonywane przez kupującego. Aktywność sprzedających w tym zakresie ogranicza się do udzielenia kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane i ewentualnych innych zgód niezbędnych do osiągnięcia powyższych celów.

Przy czym wszelkie działania kupującego zmierzające do stanu prawnego Nieruchomości służą jego własnej korzyści, tj. umożliwieniu realizacji przez nabywcę konkretnej inwestycji na Nieruchomości. Celem wszystkich tych działań jest przede wszystkim korzyść nabywcy. Powyższe działania są podejmowane w sensie faktycznym przez kupującego (oraz, co istotne, na ich koszt) i to kupujący decyduje samodzielnie o merytorycznej stronie wniosków, a skutek prawny czynności przygotowawczych ma znaczenie jedynie dla przyszłego właściciela (kupującego).

Powyższe działania są podejmowane w sensie faktycznym przez kupującego (oraz, co istotne, na ich koszt) i to kupujący decyduje samodzielnie o merytorycznej stronie wniosków, a skutek prawny czynności przygotowawczych ma znaczenie jedynie dla przyszłego właściciela (kupującego).

Z tego względu podejmowanie ww. działań przez kupującego na podstawie zgody udzielonej mu przez sprzedających nie stanowi podstaw do uznania, że podejmują oni w związku z planowaną transakcją czynności charakterystyczne dla handlowców. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 25 sierpnia 2020 r., sygn. akt I SA/Gl 153/20. Został on wydany na tle zbliżonego stanu faktycznego, w którym sprzedający w umowie przedwstępnej udzielił kupującemu zgód umożliwiających podejmowanie czynności zmierzających do ziszczenia się warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży - m.in. do uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej, zawarcia umów z gestorami mediów, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zdaniem WSA, powyższe okoliczności nie dają podstaw do uznania sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości: „Jak wynika z opisu wskazanego we wniosku - skarżąca z własnej inicjatywy nie dokonywała żadnych nakładów finansowych na spornej nieruchomości, zaś działania podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości, służyły wyłącznie do realizacji jego własnych celów. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące uzyskania decyzji o wyłączeniu przedmiotowej nieruchomości z produkcji rolnej, czy pozwolenia na budowę. (...)

Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem przedmiotu spadku, zawiera umowę przedwstępną i jest akceptowany przez wszystkich współwłaścicieli, oferuje korzystną cenę, ale domaga się przy tym dokonania określonych czynności w celu upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez spadkobierców prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Zauważyć należy przy tym, że czynności, których spełnienia domaga się nabywca nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącą, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów.”

Analogiczne stanowisko WSA w Łodzi zawarł w wyrokach z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19 i z 2 października 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 466/19, które również zostały wydane na tle stanu faktycznego zbliżonego do tego, z którym mamy do czynienia w niniejszej sprawie - w umowie przedwstępnej sprzedający udzielił kupującemu pełnomocnictw w celu uzyskania stosownych decyzji dotyczących zbywanej nieruchomości.

Zdaniem Sądu, „(...) strona skarżąca w dniu 8 czerwca 2017 r. zawarła ze spółką A przedwstępną umowę sprzedaży, pod kilkoma opisanymi w niej warunkami. Zawarcie takiej umowy przedwstępnej towarzyszy wielu transakcjom zbycia nieruchomości i nie może być utożsamiana z działaniem komercyjnym. Fakt zawarcia takowej umowy nie świadczy o prowadzonej działalności gospodarczej, podobnie okoliczność umocowania kupującego do podejmowania działań zmierzających do ziszczenia się opisanych w umowie warunków, od których uzależnione zostało nabycie. Rację ma organ wskazując, iż skutki działań podejmowanych przez kupującego oddziałują bezpośrednio na sferę prawną strony. Niemniej zbyt daleko idącym wnioskiem jest wywód organu, iż skarżąca w taki sposób zorganizowała sprzedaż działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Podejmowana współpraca miała na celu jedynie realizację opisanych w umowie warunków, bez których spełnienia nie doszłoby do zawarcia finalnej umowy sprzedaży. Oczywistym jest, iż stronie, racjonalnie gospodarującej swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Nie czyniła jednocześnie żadnych nakładów, bowiem wszelkie wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy ponosił kupujący.

Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnej o podziale działki stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości charakteryzujące działalność gospodarczą, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (a nie okazjonalnego) źródła zarobkowania (wyrok WSA w Warszawie z 10 stycznia 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 421/17). Podobne stanowisko wyraził także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 25 września 2019 r. sygn. akt I SA/Łd 352/19, który to pogląd skład orzekający w pełni podziela.” (fragment uzasadnienia wyroku z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19; wyrok z 2 października 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 466/19 zawiera identyczną argumentację).

Reasumując: warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki, zwiększenia jej atrakcyjności, itp.

W tej sprawie Wnioskodawczyni nie podejmuje i nie będzie podejmować żadnych aktywnych działań w powyższym zakresie. Działania te podejmował i będzie podejmować wyłącznie kupujący, natomiast nie wiążą się one z żadną czynną działalnością ze strony sprzedających, którzy ograniczyli się do wyrażenia zgody na ww. działania kupującego.

Wreszcie, należy podkreślić, że decyzja o sprzedaży Nieruchomości została podjęta przede wszystkim z uwagi na konieczność przeprowadzki - z uwagi na bliskość trasy ekspresowej(...) i hałas generowany przez ruch na niej, zamieszkiwanie na Nieruchomościach stało się zbyt uciążliwe dla sprzedających. Zatem sprzedaż Nieruchomości została faktycznie wymuszona przez czynniki zewnętrzne, niezależne od sprzedających. Także z tego względu nie może być traktowana jako przedsięwzięcie gospodarcze.

Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym sprzedających, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Całokształt przedstawionych okoliczności powoduje więc, że w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie przysługiwał status podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż przysługujących Jej udziałów we współwłasności Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, zasadny jest wniosek, że planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

„Pierwszym zasiedleniem” w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu,

jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Pod pojęciem „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy zatem rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja nr 0111-KDIB3-1.4012.97.2018.3.AZ z 30 kwietnia 2018 r.: „Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej.”

Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z 23 maja 2018 r. i nr 011-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z 24 maja 2018 r.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że od „pierwszego zasiedlenia” obiektów znajdujących się na Nieruchomości upłynęły więcej niż 2 lata.

Jak wspomniano, na każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się obiekty budowlane:

Na Nieruchomości 1 znajdują się następujące obiekty:

• Na działce 1/3:

‒utwardzenie asfaltowe (wybudowane w 1992 r.),

‒ziemianka (wybudowana w 1940 r.),

‒przyłącze wodno-kanalizacyjne (wybudowane w 2001 i 2020 r.),

‒ogrodzenie metalowe na podmurówce od strony północnej (wybudowane ok. 2000 r.),

‒ogrodzenie - siatka na podmurówce od strony wschodniej (wybudowane ok. 1997 r.).

·Na działce nr 2/6:

‒budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni zabudowy 87 m² (wybudowany w 1940 r.),

‒utwardzenie - kostka brukowa (wybudowane w 1994 r.),

‒ogrodzenie: od strony wschodniej (siatka na podmurówce wybudowane ok. 1997 r.), od strony północnej (ogrodzenie metalowe na podmurówce wybudowane ok. 2000 r.).

•Na działce 3/7:

‒budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 100 m² (wybudowany w 1940 r.),

‒metalowy zbiornik na szambo (wybudowany w 1940 r.),

‒nieczynna studnia (wybudowana w 1994 r.),

‒przyłącze wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w 2001 i 2020 r., i 1994 r.),

‒utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w 1994 r.),

‒ogrodzenie (wybudowane ok. 2000 r.): od strony południowej ogrodzenie metalowe na podmurówce, a od strony zachodniej ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce.

·Na działce 4/9: od strony zachodniej i południowej ogrodzenie betonowe wybudowane ok. 2004 r.

·Na działce 5/10:

‒nieczynna studnia (wybudowana w 2011 r.).

‒ogrodzenie betonowe od strony południowej wybudowane ok. 2004 r.

·Na Nieruchomości 2 znajdują się:

‒budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 165 m² (wybudowany w 1999 r.),

‒altana ogrodowa (wybudowana w 1997 r.),

‒altana śmietnikowa (wybudowana w 1997 r.),

‒utwardzenie - kostka brukowa (wybudowana w 1994 r.),

‒przyłącza wodno-kanalizacyjne i gazowe (wybudowane w 2001 r.),

‒metalowy garaż (wybudowany w 1999 r.),

‒ogrodzenie drewniane (deski) na podmurówce od strony północnej wschodniej i zachodniej, wykonane w 2000 r.

Na Nieruchomości 3 znajdują się następujące obiekty budowlane:

• Na działce nr 11/22 znajduje się przyłącze elektryczne, wodociągowe i gazowe do budynku znajdującego się na działkach 8/20 i 7/11, wykonane w 2011 r.

·Na działkach nr 9/1, 10/8 i 11/22 znajduje się utwardzenie drogowe (kostka (...)), wykonane w 2011 r.

Jednocześnie, żaden ze sprzedających nie poniósł na powyższe nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Nieruchomości, ani znajdujące się na nich obiekty, nie są i nie były ujęte w ewidencji środków trwałych przez żadnego ze sprzedających. Reasumując, obiekty znajdujące się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości były przedmiotem „pierwszego zasiedlenia”, przy czym od jego momentu upłynęło ponad 2 lata.

W konsekwencji nawet jeśli uznać, że w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Nieruchomości Wnioskodawczyni działa w charakterze podatnika VAT, to ich dostawa będzie zwolniona od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że powyższe zwolnienie obejmować będzie również dostawę działki, na których znajdują się budynki lub budowle.

Powyższe okoliczności przemawiają więc za wnioskiem, że w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, planowana sprzedaż przysługujących Wnioskodawczyni udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz budynków/budowli znajdujących się na gruncie, ale i udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży udziałów w działkach, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie  (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że nie była i nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Natomiast jest Pani wspólnikiem firmy Y. Spółka Jawna. W ubiegłych latach przez krótki okres czasu była Pani wspólnikiem firmy W. s.c. - gabinet kosmetyczny.

Jest Pani współwłaścicielem nieruchomości, które wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierza Pani sprzedać. Decyzja o sprzedaży została podjęta przez sprzedających ze względu na zamiar przeprowadzenia się do innych lokalizacji - co z kolei podyktowane jest istotnym pogorszeniem się warunków zamieszkania na zbywanych Nieruchomościach. Z uwagi na bliskość trasy ekspresowej(...)(odległej o niecałe 50 m), natężenie hałasu związane z intensywny ruchem drogowym stało się wyjątkowo uciążliwe.

W tym celu zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży na rzecz X. Sp. z o.o. (Nabywca) - udziałów we współwłasności następujących nieruchomości:

1) Nieruchomość 1 składająca się z działek zabudowanych nr 1/3, 2/6, 3/7, 4/9, 5/10, przy czym przedmiotem sprzedaży nie będzie część działki 5/10, która ma zostać odłączona i przyłączona do działki 7/11 - niebędącej przedmiotem sprzedaży. Pozostała część działki nr 5/10 będzie przedmiotem sprzedaży.

Współwłaścicielami Nieruchomości 1 jest Pani oraz A.A. – każda w udziale wynoszącym 1/2. Udział we współwłasności w Nieruchomości 1 nabyła Pani w drodze dziedziczenia po ojcu, 2 listopada 2022 r.

Działki nr 1/3, 3/7, 2/6 wykorzystywane są przez A.A., Pani matkę do celów własnych mieszkaniowych, Pani z działek nie korzysta.

Część działek nr 4/9 i 5/10 25 kwietnia 2023 r. oddała Pani w bezpłatne użyczenie firmie Y. sp. jawna. Umowa użyczenia została zawarta na czas nieokreślony. W odniesieniu do budowli posadowionych na tych działkach nie wykonywała Pani prywatnie czynności związanych z VAT, to Firma Y. dokonywała takich czynności.

2) Nieruchomość 2 stanowiąca działkę nr 8/2 położona w (…). Współwłaścicielami Nieruchomości 2 są na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej jest Pani oraz C.C.. Własność Nieruchomości 2 nabyli Państwo na podstawie umowy darowizny 13 listopada 1997 r.

Na Nieruchomości 2 znajduje się budynek mieszkalny wybudowany w 1999 r. przez Panią oraz męża – od tego czasu nie były ponoszone nakłady na jego ulepszenie. W budynku tym Pani zamieszkuje i jest zameldowana na pobyt stały wraz z mężem i dziećmi. Oprócz tego budynku, na działce znajdują się inne naniesienia wybudowane przez Panią oraz męża. Z tytułu budowy wskazanych obiektów nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT. Naniesienia służą celom bytowo-mieszkaniowym. Budynek i budowle były, są i będą wykorzystywane wyłącznie do czynności wyłączonych od podatku VAT.

3) Nieruchomość 3 składa się z działek ewidencyjnych: nr 9/1, 10/8 i 11/22 położona w (…). Współwłaścicielami Nieruchomości 3 są Y. spółka jawna z siedzibą w (…) - w udziale wynoszącym 2/7, A.A. w udziale wynoszącym 2/7, Pani w udziale wynoszącym 2/7 – udział ten nabyła Pani w drodze dziedziczenia po ojcu, 2 listopada 2022 r., a także E.E. i F.F. – w udziale wynoszącym 1/7.

Na działce nr 11/22 znajduje się przyłącze elektryczne, wodociągowe i gazowe do budynku znajdującego się na działkach 8/20 i 7/11, wykonane w 2011 r. - stanowiące urządzenie budowlane. Na działkach nr 9/1, 10/8 i 11/22 znajduje się utwardzenie drogowe (kostka (...)), wykonane w 2011 r. - stanowiące budowlę.

Przy czym ww. obiekty na Nieruchomości 3 zostały wykonane przez Y. spółka jawna: samodzielnie (przyłącze) oraz wspólnie z właścicielem działek sąsiednich (utwardzenie).

Właścicielami budowli i urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości 3 jest Spółka Y. Sp. jawna. Nie jest Pani właścicielem tych obiektów. Z naniesień korzysta ta Spółka, są to drogi dojazdowe do budynku usługowego pod adresem (...), w drogach tych znajdują się media.

Z działek nr 10/8, 11/22 i 9/1 nie korzysta Pani prywatnie, są to działki drogowe, Pani posiada bezpośredni dojazd od ul. (...). W odniesieniu do budowli posadowionych na tych działkach nie wykonywała Pani prywatnie czynności związanych z VAT, to Firma Y. dokonywała takich czynności.

Przed zamierzoną sprzedażą działek nie ponosiła Pani żadnych nakładów finansowych ani czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości i nie ma Pani takich planów na przyszłość.

Zgodnie z umową przedwstępną, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości jest w szczególności:

‒uzyskanie przez kupującego (X.) decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, umożliwiającej realizację przez niego inwestycji deweloperskiej o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6200 m²;

‒uzyskanie przez X. decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej realizację powyższej inwestycji,

‒dokonanie podziału administracyjnego działki nr 5/10, polegającego na odłączeniu od niej części o powierzchni 166 m² celem przyłączenia jej do działki nr 7/11;

‒ustanowienie przez sprzedających na rzecz X. służebności gruntowej na części działki nr 5/10 i 7/11 na potrzeby drogi przeciwpożarowej i dojazdów technicznych do planowanej przez X. inwestycji.

Ponadto, Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedających na cele rolnicze. Sprzedający sami zgłosili się do X. z propozycją sprzedaży Nieruchomości (wysłali propozycję drogą elektroniczną na adres mailowy wskazany na stronie internetowej X.). X. planuje zrealizować na Nieruchomościach inwestycję deweloperską, polegającą na budowie budynków o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6200 m², w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach wzniesionych w ramach tej inwestycji.

Zgodnie z przyjętym założeniem, decyzja o warunkach zabudowy, której uzyskanie stanowi warunek zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ma obejmować wszystkie Nieruchomości. Poza Nieruchomościami, aktualnie jedyną działką przeznaczoną do sprzedaży jest działka o numerze 6 przy ulicy (...). Współwłaścicielkami ww. działki nr 6 jest Pani oraz A.A..

W przeszłości dokonała Pani transakcji sprzedaży nieruchomości:

‒21 czerwca 2022 r. sprzedała Pani 2 niezabudowane działki o łącznej powierzchni 3693 m² w (…) (działki budowlane, nieogrodzone, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Wraz z działkami zostały sprzedane udziały w działkach drogowych zapewniające dojazd do nieruchomości. Powyższe działki zostały nabyte przez Panią w drodze darowizny od rodziców 5 grudnia 2016 r. i nie były w żaden sposób wykorzystywane. Przyczyną sprzedaży był wybór innej lokalizacji do osiedlenia się, a środki ze sprzedaży są przeznaczone na budowę domu, w którym po sprzedaży domu przy ul. (...) ma Pani zamieszkać.

Wraz z małżonkiem C.C.:

‒4 września 2002 r. sprzedała Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w (…). Prawo to Pani i Jej mąż nabyli w roku 1997, na podstawie przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu. Po nabyciu zamieszkiwali w tym mieszkaniu. Przyczyną sprzedaży dokonanej w 2002 r. była przeprowadzka do domu przy ul. (...)(Nieruchomość 2), w który do tej pory mieszkają.

‒21 czerwca 2022 r. Pani i Jej mąż sprzedali dwie niezabudowane działki o łącznej powierzchni 2000 m² w (…), (działki budowlane, nieogrodzone, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Wraz z działkami zostały sprzedane udziały w działkach drogowych zapewniające dojazd do nieruchomości.

Powyższe działki zostały nabyte w drodze umowy sprzedaży w 2004 r. i nie były w żaden sposób wykorzystywane. Przyczyną sprzedaży był wybór innej lokalizacji do osiedlenia się, a środki ze sprzedaży są przeznaczone na budowę domu, w którym Pani i Jej mąż mają zamieszkać po sprzedaży domu przy (...).

W związku ze sprzedażą powyższych nieruchomości nie była Pani zobowiązana do zarejestrowania się jako podatnik VAT i wykazania podatku VAT należnego.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy przyszła sprzedaż udziałów w nieruchomościach – tj. w działkach nr 1/3, 3/7, 2/6, 8/2, 4/9, 5/10, 10/8, 11/22, 9/1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. 

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. udziałów w działkach będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak wynika z treści wniosku, udziały w działkach nr 4/9 i 5/10 są przez Panią nieodpłatnie użyczone Spółce jawnej.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że w myśl art. 710 Kodeksu cywilnego:

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

W tym miejscu należy również wskazać, że doszło do udzielenia osobie wskazanej przez nabywcę pełnomocnictw do:

‒wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonych dla Nieruchomości oraz sporządzania notatek, fotokopii i odpisów oraz zamawiania kopii dokumentów znajdujących się w aktach i ich odbioru, a także wglądu, sporządzania notatek, fotokopii i odpisów oraz zamawiania kopii wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się w aktach innych ksiąg wieczystych;

‒zasięgania informacji i wglądu do akt wszelkich postępowań administracyjnych prowadzonych lub zakończonych przed wszelkimi organami administracji publicznej, oraz postępowań toczących się przed sądami powszechnymi i administracyjnymi - we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do sporządzania notatek i fotokopii oraz składania wniosków o sporządzenie kopii i odpisów wszelkich dokumentów znajdujących się w aktach wyżej wskazanych postępowań;

‒składania wniosków o wydanie wypisów, wyrysów i kopii map ewidencyjnych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących Nieruchomości oraz do ich odbioru;

‒składania wniosków do wszelkich podmiotów, w szczególności organów administracji publicznej, o wydanie zaświadczeń, wypisów, wyrysów, informacji, itp. we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do ich odbioru.

Wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę nabywca złoży w imieniu własnym. Sprzedający udzielą mu w tym celu zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane.

Zatem doszło do udzielenia Nabywcy pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu m.in. w zakresie wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości, wglądu do akt postepowań administracyjnych dot. Nieruchomości czy składania wniosków o wydanie wypisów czy wyrysów dot. ww. Nieruchomości. Wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę nabywca złoży w imieniu własnym – na podstawie zgody Sprzedających na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane. Uzyskanie ww. decyzji i pozwoleń jest warunkiem zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiającego podjęcie ww. czynności oraz udzielenie zgody na dysponowanie przez nabywcę Nieruchomością na cele budowlane nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Sprzedający mają już nabywcę (X.) dla działek, właściciele gruntu (w tym Pani) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (osobę wskazaną przez nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę, ale wyłącznie w celu przygotowania gruntu do realizacji planów inwestycyjnych nabywcy. 

Podkreślić należy, że nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działek będących przedmiotem wniosku dla zrealizowania własnych potrzeb, tj. inwestycji deweloperskiej.

Istotne w niniejszej sprawie jest to, że w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży nie ponosiła Pani żadnych nakładów finansowych ani żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości i nie ma Pani takich planów na przyszłość. Udziały w działkach nabyła Pani w drodze dziedziczenia oraz na podstawie umowy darowizny. Oprócz umowy nieodpłatnego użyczenia działek nr 4/9 i 5/10 spółce jawnej nie wynajmowała Pani i nie udostępniała Pani ich do korzystania innym podmiotom. Działkę nr 8/2 wykorzystuje Pani do swoich celów mieszkaniowych, natomiast z działek nr 10/8, 11/22, 9/1 prywatnie Pani nie korzysta.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach nr 1/3, 3/7, 2/6, 8/2, 4/9, 5/10, 10/8, 11/22, 9/1, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych udziałów w działkach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmie Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez nabywcę na mocy udzielonego mu przez Panią pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie tego przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ewentualny brak uzyskania np. decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panią umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych wyżej czynności nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr 1/3, 3/7, 2/6, 8/2, 4/9, 5/10, 10/8, 11/22, 9/1, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. udziałów nieruchomościach, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w działkach nr 1/3, 3/7, 2/6, 8/2, 4/9, 5/10, 10/8, 11/22, 9/1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo oczekiwała Pani odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące kwestii zwolnienia od podatku VAT planowanej sprzedaży udziałów w działkach jedynie w sytuacji uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji i opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej dostawy. W związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla innych współwłaścicieli działek.

W związku z tym, że należna wpłata od niniejszego wniosku w podatku od towarów i usług wynosi 40,00 zł, kwota 360,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona, zgodnie z Pani dyspozycją, przelewem na numer rachunku bankowego, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.