Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 4 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący zwolnienia z opodatkowania planowanej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, budynku mieszkalno-usługowego i parkingu, wpłynął 11 września 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismami z 8 października 2025 r. (wpływ 8 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. wybudowała w roku (…) na własnej działce w (...) przy ul. (...) budynek mieszkalno-usługowy o pow. (…) m². Księga Wieczysta Nr (...) Numer i powierzchnia działki: Działka nr (...) na mapie nr (...) o powierzchni (...) m².

Właściciel nieruchomości: Miasto. Użytkowanie wieczyste: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Regon: (...), ul. (...). Część usługowa (komercyjna) – (...) m²/Część mieszkalna – (...) m². Spółka rozważa sprzedaż budynku wraz z działką oraz parkingiem.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytanie Organu:

I. jaki tytuł prawny posiadają Państwo do budynku mieszkalno-usługowego o pow. (...) m², parkingu oraz do działki nr (...)– odpowiedzieli Państwo:

Spółka A. jest użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku (nr księgi (...)).

1) czy parking wymieniony we wniosku, który zamierzają Państwo sprzedać, posadowiony jest również na działce nr (...)? Jeśli nie, to proszę wskazać nr działki na której znajduje się parking – odpowiedzieli Państwo:

Tak, parking wymieniony we wniosku posadowiony jest również na działce nr (...).

2) czy budynek mieszkalno-usługowy o pow. (...) m² spełnia definicję budynku w myśl ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)? Jeśli ww. budynek nie spełnia powyższej definicji, to proszę jednoznacznie wskazać jakiego rodzaju obiektem jest oraz czy jest trwale związany z gruntem – odpowiedzieli Państwo:

Tak, budynek spełnia definicję budynku w myśl ustawy Prawo budowlane.

3) czy parking wymieniony we wniosku spełnia definicję budowli w myśl ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)? Jeśli ww. parking nie spełnia powyższej definicji, to proszę jednoznacznie wskazać czy stanowi urządzenie budowlane w myśl definicji Prawa budowlanego lub jakiego rodzaju obiektem jest oraz czy jest trwale związany z gruntem – odpowiedzieli Państwo:

Tak, parking spełnia definicję budynku [winno być: „budowli” – przyp. Organu] w myśl ustawy Prawo budowlane.

4) czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia (oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne) budynku mieszkalno-usługowego o pow. (...) m² i parkingu? Proszę podać daty. (Proszę odnieść się odrębnie do każdego obiektu) – odpowiedzieli Państwo:

Do pierwszego zasiedlenia doszło zaraz po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie wydanego w dniu (...) roku. Spółka wynajmowała bowiem wcześniej pomieszczenia budynku w (…) i zależało Państwu na jak najszybszym opuszczeniu najmowanych powierzchni. Odpowiedź ta odnosi się zarówno do budynku, jak i do parkingu.

5) czy doszło do pierwszego zasiedlenia całego budynku mieszkalno-usługowego o pow. (...) m²? Jeśli nie, to proszę wskazać, które części ww. budynku nie zostały zasiedlone – odpowiedzieli Państwo:

Tak, doszło do pierwszego zasiedlenia całego budynku mieszkalno-usługowego.

6) czy od pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalno-usługowego o pow. (...) m² i parkingu do dnia transakcji sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? (Proszę odnieść się odrębnie do budynku i parkingu). Jeśli, w odniesieniu do którejś części budynku mieszkalno-usługowego nie minie okres dwóch lat od jej/ich pierwszego zasiedlenia, do dnia planowanej sprzedaży - to proszę wskazać te części - odpowiedzieli Państwo:

Tak, zarówno w przypadku budynku mieszkalno-usługowego, jak i parkingu, od pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

7) czy w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż budynku mieszkalno-usługowego o pow. (...) m² i parkingu ponosili Państwo w stosunku do budynku mieszkalno-usługowego o pow. (...) m² i parkingu wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku/parkingu? (proszę wskazać odrębnie dla każdego budynku i parkingu) Jeśli tak, to czy:

-  doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia budynku/parkingu po jego/ich ulepszeniach przekraczający 30% wartości początkowej?

-  czy od tego ponownego pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji sprzedaży minie okres dwóch lat? (proszę odnieść się odrębnie do każdego obiektu)

-  czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie budynku/parkingu i czy Państwo z tego prawa skorzystali? (proszę wskazać odrębnie dla budynku i parkingu) – odpowiedzieli Państwo:

W okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż nie ponosili Państwo żadnych wydatków na ulepszenie w stosunku do budynku jak i parkingu.

8) czy cały budynek mieszkalno-usługowy o pow. (...) m² wykorzystywali Państwo wyłącznie do czynności zwolnionych – odpowiedzieli Państwo:

Cały budynek mieszkalno-usługowy wykorzystywany był do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

9) czy parking wykorzystywali Państwo wyłącznie do czynności zwolnionych – odpowiedzieli Państwo:

Parking również był wykorzystywany do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

10) czy w związku z wybudowaniem budynku mieszkalno-usługowego o pow. (...) m² przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego i czy Państwo z tego prawa skorzystali – odpowiedzieli Państwo:

Tak, przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego i skorzystaliście Państwo z tego prawa.

11) czy w związku z wybudowaniem/nabyciem parkingu przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego i czy Państwo z tego prawa skorzystali – odpowiedzieli Państwo:

Tak, przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego i skorzystaliście Państwo z tego prawa.

Pytanie

Czy spółka przy sprzedaży ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT na zasadach określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 – zwolnienie z VAT dla nieruchomości „używanych”? Oświadczają Państwo, że: Minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Nie dokonano ulepszeń powyżej 30% wartości początkowej. Firma nie składała oświadczeń o rezygnacji ze zwolnienia. Sprzedaż nie jest „pierwszym zasiedleniem”.

Państwa stanowisko w sprawie

W związku ze spełnieniem poniższych kryteriów:

1.Minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

2.Nie dokonano ulepszeń powyżej 30% wartości początkowej.

3.Firma nie składała oświadczeń o rezygnacji ze zwolnienia.

4.Sprzedaż nie jest „pierwszym zasiedleniem”

Spółka stoi na stanowisku, iż ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT na zasadach określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 – zwolnienie z VAT dla nieruchomości „używanych”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt, budynki i budowle oraz nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Zatem, zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku lub budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku lub budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku lub budowli.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do dostawy nieruchomości podatnik może skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem budynku mieszkalno-usługowego i parkingu nastąpiło pierwsze zasiedlenie i kiedy miało ono miejsce.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Spółka wybudowała w (…) roku budynek mieszkalno-usługowy, na działce nr (...)- będącej w użytkowaniu wieczystym Spółki. Z podanych informacji wynika, że w stosunku do budynku i parkingu do pierwszego zasiedlenia doszło zaraz po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie wydanego w dniu (...) roku. Z uwagi na fakt, że Spółka wynajmowała wcześniej pomieszczenia w innym budynku - zależało Państwu na jak najszybszym opuszczeniu najmowanych powierzchni.

Mają Państwo wątpliwości czy przy sprzedaży ww. nieruchomości będą mieli Państwo prawo do skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Analizując podane okoliczności, uznać należy, że dostawa budynku mieszkalno-usługowego i parkingu nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że zarówno w przypadku budynku mieszkalno-usługowego, jak i parkingu, od pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wskazali Państwo również, że w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż nie ponosili Państwo żadnych wydatków na ulepszenie w stosunku do budynku jak i parkingu. Tym samym sprzedaż przedmiotowego budynku mieszkalno-usługowego i parkingu, w świetle przywołanych regulacji prawnych, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż spełnione zostaną warunki wymienione w tym przepisie – pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku i parkingu upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie wskazać należy, że na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, w związku ze zbyciem budynku i parkingu, grunt dzieli byt prawny tego budynku i budowli. Oznacza to, że skoro dostawa budynku mieszkalno-usługowego i parkingu będzie korzystać ze zwolnienia, to na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr (...)), na którym posadowione są przedmiotowy budynek mieszkalno-usługowy i parking, będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko, w myśl którego Spółka ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT na zasadach określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.