Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lipca 2025 o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy statusu podatnika podatku od towarów i usług ustawy przy sprzedaży działek niezabudowanych.

7 lipca 2025 r. uzupełnił Pan wniosek w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jest Pan przedsiębiorcą. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w ramach której świadczy usługi budowlane.

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym, zaś wykonywana przez Pana działalność objęta jest zwolnieniem podmiotowym z podatku od towarów i usług.

Ponadto jest Pan rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z podatku od towarów i usług. Posiada Pan ziemię, która stanowi Pana własność w postaci niezabudowanych nieruchomości rolnych. Posiadany przez Pana grunt nie był nigdy wykorzystywany w działalności gospodarczej. Wykorzystywany był wyłącznie w ramach gospodarstwa rolnego.

Część działek podzielił Pan na mniejsze działki celem sprzedaży.

Jedną z działek położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 1 otrzymał Pan od małżonki w drodze darowizny. Żona zakupiła ją w 2023 roku. Działkę tę podzielił Pan na 6 mniejszych działek o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7 o powierzchni 1500 m².

Kolejną działkę położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 8 otrzymał Pan w drodze darowizny od małżonki która to, tę działkę otrzymała w drodze darowizny w 2022 roku od stryja i zapłaciła od tego podatek od darowizny.

Działka ta została podzielona na 2 mniejsze o numerach: 9, 10 o powierzchni 1500 m².

W 2022 roku otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny działkę położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 11, którą podzielił Pan na 3 mniejsze o numerach: 12, 13, 14 o powierzchni 3001 m².

W 2025 roku nabył Pan w drodze kupna działkę położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 15, którą podzielił Pan na 2 mniejsze o numerach: 16, 17 o powierzchni 1500 m². Działka ta została nabyta od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem, wobec czego czynność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Dwie działki sprzedał Pan i środki otrzymane ze sprzedaży przeznaczył na własne cele mieszkaniowe. Pozostałe działki - wszystkie są rolne, na żadną nie były wydane warunki zabudowy zamierza Pan sprzedawać w ramach działalności gospodarczej i płacić podatek zryczałtowany od sprzedaży.

Wszystkie wymienione wyżej działki są działkami rolnymi, zostały nabyte w celu wykorzystania ich w gospodarstwie rolnym. Działki nie były i nie są wykorzystywane w żaden inny sposób od momentu wejścia w ich posiadanie oraz nie udostępniał Pan ich innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze.

Nie są to grunty przeznaczone pod zabudowę, nie stanowią zatem terenów budowlanych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Warunki zabudowy bowiem dla ww. działek nie zostały wydane. Działki, które będą przedmiotem sprzedaży nie posiadają i nie będą przed sprzedażą posiadały dostępu do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp. Dla działek nie zostało i nie zostanie wydane, przed sprzedażą, pozwolenie na budowę oraz żadne inne pozwolenia.

Sprzedaży wyżej wskazanych działek powstałych w wyniku podziału planuje Pan dokonać w 2025 r. z powodów osobistych, jednakże nie jest wykluczone, że proces ten może rozciągnąć się na kolejne lata.

W poszukiwaniu nabywców nieruchomości nie będzie Pan korzystać z usług profesjonalnych pośredników ani innego typu usług marketingowych, zaś aktywność w tym zakresie ograniczać będzie się do typowych działań podejmowanych przy sprzedaży składników majątku prywatnego, na które składać będzie się przede wszystkim publikacja ogłoszeń na stosownych portalach internetowych.

Zamierza Pan poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych oraz ewentualne zamieszczenie fizycznej informacji (baneru) na terenie niektórych z opisywanych działek.

Jak wspomniano, nie zamierza Pan korzystać przy tym z usług specjalistycznych podmiotów takich jak pośrednicy nieruchomości czy też podmioty zajmujące się profesjonalnym marketingiem/reklamą. Zaznaczyć należy, że nie podejmował Pan ani nie zamierza podejmować żadnych nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek przed ich sprzedażą.

Nie poniósł Pan nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. Nie uzbroił również terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki, tj. nie przyłączał do nich sieci wodnej, gazowej i elektrycznej, nie budował wokół nich ogrodzenia oraz nie utwardzał dróg wewnętrznych.

Podkreślenia wymaga także, że nabycie przedmiotowych nieruchomości nie miało na celu ich dalszej odsprzedaży, a powiększenie zasobów prowadzonego gospodarstwa rolnego. Jak już wyżej wskazano, z powodów osobistych zadecydował Pan o zbyciu działek, jednakże do momentu dojścia transakcji sprzedaży do skutku, w dalszym ciągu będą one uprawiane tak jak dotychczas.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Zostały sprzedane działki o numerach:

-1 (podział działki: 21.09.2023 r, sprzedaż działki: 11.10.2024 r.)

-2 (podział działki: 21.09.2023 r., sprzedaż działki: 02.12.2024 r.)

-3 (podział działki: 05.11.2024 r., sprzedaż działki: 02.04.2025 r.)

-4 (podział działki: 05.03.2024 r., sprzedaż działki: 22.10.2024 r.)

-5 (podział działki: 24.12.2024 r., sprzedaż działki: 21.02.2025 r.)

-6 (podział działki: 24.12.2024 r., sprzedaż działki: 24.02.2025 r.)

2. Zamierza Pan sprzedać działki o numerach:

-7 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)

-8 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)

-9 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)

-10 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)

-11 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)

-12 (podział działki: 24.12.2024 r.)

-13 (podział działki: 24.12.2024 r.)

-14 (podział działki: 24.12.2024 r.)

-15 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 24.12.2024 r.)

-16 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 21.09.2023 r.)

-17 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 21.09.2023 r.)

-18 (darowizna od żony: 12.09.2025, podział działki: 21.09.2023 r.)

-19 (podział działki: 19.08.2022 r.)

-20 (podział działki: 19.08.2022 r.)

-21 (podział działki: 19.08.2022)

-22 (podział działki: 05.11.2024)

3. Dla wskazanych działek brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Działki te widnieją w rejestrze gruntów jako działki rolne.

4. Nie występował Pan ani nie zamierza Pan wystąpić z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy/decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych działek.

5. Nie planuje Pan podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości wyżej wymienionych działek gruntu.

Pytania

1. Czy w opisanym stanie faktycznym, w przypadku sprzedaży niezabudowanych działek wyodrębnionych z nieruchomości rolnych będzie Pan musiał zarejestrować się jako podatnik podatku od towarów i usług na podstawie art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług?

2. Czy w przypadku uznania, iż sprzedaż działek niezabudowanych powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek rolnych podlegać będzie opodatkowaniu VAT ma prawo skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?

Pana stanowisko w sprawie

W opisanym stanie faktycznym, zdaniem Wnioskodawcy, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT nie jest zobligowany do rejestracji jako podatnik podatku VAT i płacenia podatku z tytułu transakcji sprzedaży niezabudowanych działek wyodrębnionych z nieruchomości rolnych.

Działki przed podziałem stanowiły osobisty majątek, nie zostały wprowadzone do majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej a co za tym idzie będzie dysponował nimi jako osobistym majątkiem.

Zwalnia się zatem, zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Natomiast w przypadku podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu, zwolnienie to obowiązuje jeżeli przewidywana wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200 000 zł.

Dodatkowo nadmienić należy, że zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do limitu kwoty zwolnienia podmiotowego nie wlicza się:

1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych,

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy - podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. „Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik” (Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2019 r nr 0112-KDIL2-3.4012.324.2019.2.ZD).

Aby zatem dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyżej przywołanych przepisów wynika, że aby podmiot mógł zostać uznany za podatnika VAT musi dokonać czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z kolei warunkiem uznania działalności podmiotu za działalność gospodarczą jest wykonywanie jej w sposób ciągły i zorganizowany. Pan prowadzi działalność gospodarczą w ramach której świadczy usługi budowlane.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 lutego 2017 r sygn. akt I FSK 1241/15 wskazał, ze pojęcie działalności gospodarczej, zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT, ma charakter bardzo szeroki.

Zwykle nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/ WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 40 wyroku TSUE z 15 września 2011 r.). Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Mając powyższe rozważania na względzie wskazać należy, że nie podejmował Pan i nie zamierza Pan podejmować żadnych działań marketingowych mających przyczynić się do sprzedaży przedmiotowych działek. Nie ponosił Pan również nakładów zmierzających do zwiększenia ich wartości, czy też atrakcyjności Nie uzbrajał Pan też terenu, na którym znajdują się ww. działki, tj. nie przyłączał do nich sieci wodnej, gazowej i elektrycznej, nie budował wokół ogrodzenia oraz nie utwardzał dróg wewnętrznych.

Pana działaniom nie można więc, w Pana ocenie, przypisać zorganizowania ani ciągłości, z uwagi na fakt że nie trudni się Pan handlem nieruchomościami (głównym obszarem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej jest działalność budowlana) a jedynie zamierza dokonać sprzedaży majątku osobistego stanowiącego część prowadzonego przeze mnie gospodarstwa rolnego, w ramach którego jestem rolnikiem ryczałtowym.

Sprzedaż opisanych w treści zdarzenia przyszłego działek będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.

Ponadto zauważyć należy, iż za działalność handlową nie można uznać sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży, tj. w celu handlowym.

Nabyciu gruntów celem powiększenia gospodarstwa rolnego nie można przypisać charakteru handlowego. Nie nabył Pan działek, aby rozpocząć działalność w zakresie obrotu nieruchomościami i czerpać z tego zyski a po to by wskazane ziemie uprawiać w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, co też wykonywał i wykonywać będzie do momentu ich sprzedaży.

W podobnym stanie faktycznym wypowiedział się także NSA w wyroku z 7 lipca 2009 r. sygn. I FSK 546/08 gdzie wywiódł, iż „sprzedaż kilku działek budowlanych, wydzielonych - po zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cele budowlane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - z gospodarstwa rolnego, nabytych wcześniej w celu powiększenia tego gospodarstwa, nie może być uznana za działalność handlową, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na brak profesjonalnego - stałego i zorganizowanego charakteru tej działalności.

Okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca.

Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.”

Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Podkreślenia w tym miejscu wymaga fakt, że działki nie są działkami budowlanymi a gruntami rolnymi.

Wobec powyższego, w Pana ocenie, w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż przez Pana działek powstałych w wyniku podziału, niezabudowanych działek rolnych nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie nie będzie podatnikiem VAT z tytułu dokonania tych transakcji.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż opisanych w treści zdarzenia przyszłego, powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek podlegać będzie opodatkowaniu VAT, zastosowanie znajdzie zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zwalnia się bowiem od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

1. Zwalnia się od podatku. (...)

9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; (...)

Zgodnie z powyższym zasady opodatkowania gruntów niezabudowanych uzależnione są od statusu, jaki nieruchomość ta posiada na moment dostawy. Jeżeli podatnik dokonuje sprzedaży terenu niezabudowanego - innego niż teren budowlany, to transakcja będzie zwolniona od podatku VAT (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), - będącego terenem budowlanym, to transakcja będzie opodatkowana stawką 23%.

Przez tereny budowlane, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działki, które zamierza Pan sprzedać nie stanowią więc w myśl tego przepisu terenu budowlanego. Ponadto, jak już wskazano w opisie stanu faktycznego wszedł Pan w posiadanie w/w działek celem powiększenia swojego gospodarstwa rolnego. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym, którego działalność podlega zwolnieniu przedmiotowemu z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 3) ustawy o VAT, zaś powyższe działki służyły i do momentu ich zbycia służyć będą wyłącznie celom rolniczym. Od chwili nabycia ich w drodze darowizny oraz zakupu nie był zmieniany ich sposób wykorzystania. Wobec tego, niewątpliwie wypełniona została przesłanka w zakresie przeznaczenia zbywanych działek na cele działalności zwolnionej.

Ponadto, w związku z Pana statusem (rolnika ryczałtowego), w momencie nabycia gruntu o numerze ewidencyjnym 15, który następnie podzielony został na mniejsze działki, nie przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ww. zakupem.

Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższy przepis jest dostosowany do regulacji unijnych: art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - dalej Dyrektywa VAT stanowi, że państwa członkowskie zwalniają od podatku dostawy terenów niezabudowanych inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust 1 lit. b.

Z kolei w myśl art. 12 ust 1 lit b Dyrektywy VAT państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w tym transakcji polegającej na dostawie terenu budowlanego.

Pana zdaniem dostawa terenu niezabudowanego, nieposiadającego decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Ważny jest cel ekonomiczny (gospodarczy) transakcji.

Jest Pan rolnikiem ryczałtowym i nabył w drodze darowizny oraz zakupił grunty rolne w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.

Działki nie są zabudowane, nie posiadają przyłączy ani też żadnych pozwoleń czy warunków zabudowy. Nie są to zatem na chwilę obecną grunty przeznaczone pod zabudowę, nie stanowią zatem terenów budowlanych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Warunki zabudowy dla ww. działek nie zostały wydane.

Działki, które będą przedmiotem sprzedaży nie posiadają i nie będą przed sprzedażą posiadały dostępu do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp. nie zostało i nie zostanie wydane, przed sprzedażą, pozwolenie na budowę ani żadne inne pozwolenia.

Zatem jeżeli przedmiotem dostawy dokonanej przez podatnika będą tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane a takiej dostawy będzie Pan dokonywał to w mojej ocenie w przypadku uznania, iż sprzedaż opisanych w treści zdarzenia przyszłego, powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek podlegać będzie opodatkowaniu VAT zastosowanie znajdzie zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych przez Pana we wniosku wynika, że na podstawie darowizny oraz jednej umowy sprzedaży nabył Pan działki gruntu, które były wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej jako rolnik ryczałtowy.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą w pierwszej kolejności wskazania, czy z uwagi na planowaną sprzedaż niezabudowanych działek wyodrębnionych z nieruchomości rolnych będzie Pan musiał zarejestrować się jako podatnik podatku od towarów i usług na podstawie art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedawanych działek.

Działki były wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności rolniczej. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować żadnych nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek przed ich sprzedażą. Nie poniósł Pan nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. Nie uzbroił Pan terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki. W stosunku do nabytych działek nie ponosił i nie planuje Pan podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek gruntu. Nie zamierza Pan występować o zmianę przeznaczenia gruntu. Nie występował Pan ani nie zamierza występować z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy/decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych działek. Wszystkie działki są działkami rolnymi, nie były przedmiotem najmu bądź dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze. Działki, które będą przedmiotem sprzedaży nie posiadają i nie będą posiadały dostępu do mediów tj. urządzeń wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp. W poszukiwaniu nabywców nieruchomości nie będzie Pan korzystać z usług profesjonalnych pośredników. Dwie działki Pan sprzedał i środki otrzymane ze sprzedaży przeznaczył Pan na własne cele mieszkaniowe.

W stosunku do planowanej sprzedaży działek, jak wynika z opisu sprawy, nie ponosił Pan nakładów w celu ich uatrakcyjnienia np. nie podejmował Pan aktywnych działań marketingowych, nie wynajmował ani nie dzierżawił Pan działek, nie wykorzystywał ich Pan w działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż ww. działek wypełniła w momencie ich dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością związaną z obrotem nieruchomościami o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym planowana sprzedaż działek nie będzie czynnością objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, uznaję za prawidłowe.

Z uwagi na rozstrzygnięcie zawarte w pytaniu 1 odpowiedź na pytanie 2 stała się bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że jestem jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy (np. wystąpienie o warunki zabudowy, podłączenie mediów, itp.), udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.