Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości.

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 12 września 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. 2024 poz. 236 ze zm.) oraz niebędącą czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nie pozostaje we wspólności małżeńskiej. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej we wsi (…) (gm. (...)) dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Na nieruchomość składają się działki gruntu o numerach ewidencyjnych: 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20 - wszystkie w obrębie ewidencyjnym (…) nr (…).

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy darowizny 26 sierpnia 2010 r. Nieruchomość wykorzystywana była przez Wnioskodawcę wyłącznie na potrzeby prywatne, nigdy nie była tam prowadzona działalność gospodarcza ani nie była wykorzystywana przez wnioskodawcę na cele rolne.

Nieruchomość nie jest zabudowana budynkami, budowlami ani innymi obiektami budowlanymi. Wnioskodawca planuje sprzedać Nieruchomość w przyszłości (w całości bądź poszczególne działki osobno). Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca podjął dotychczas następujące czynności mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości:

• W 2022 roku dla części działek będących częścią Nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działki budowlane z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
• W 2023 roku Wnioskodawca dokonał podziału Nieruchomości na mniejsze działki.

Wnioskodawca planuje w przyszłości dokonać następujących czynności mających na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości:

• podpisanie umowy pośrednictwa sprzedaży z biurem nieruchomości (konieczne ze względu na znaczną odległość pomiędzy miejscem zamieszkania Wnioskodawcy a Nieruchomością);
• zamieszczenie oferty sprzedaży na stronach internetowych;
• składania wniosków o wydanie warunków podłączenia działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej;
• wystąpienie z wnioskiem wydanie warunków zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działki budowlane z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wnioskodawca w szczególności nie wykonywał i nie planuje wykonywać następujących działań związanych z planowanym zbyciem Nieruchomości:

• publikacji oferty sprzedaży działek w środkach masowego przekazu oraz dokonywania innych działań marketingowych w celu ich sprzedaży, poza wystawieniem ogłoszenia na stronach internetowych;
• występowania przed sprzedażą o pozwolenie na budowę;
• udzielenie podmiotom zajmującym się profesjonalnie obrotem nieruchomości, pełnomocnictw, zgód, upoważnień w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących przedmiotowych działek;
• przyłączenia działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej;
• odpłatnego udostępniania Nieruchomości innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wnioskodawca nie posiada innych działek/nie nabywał gruntów w celu odsprzedaży cywilnoprawnych. Wnioskodawca nie posiada innych działek/nie nabywał gruntów w celu odsprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na zadane pytanie:

Kiedy zamierza Pan sprzedać nieruchomość lub poszczególne działki wchodzące w jej skład? Proszę wskazać datę sprzedaży tej nieruchomości/działek lub planowaną datę sprzedaży?

Wskazał Pan, że:

Wnioskodawca nie jest w stanie konkretnie określić daty sprzedaży Nieruchomości bądź działek wchodzących w jej skład. Dokonanie sprzedaży działek planowane jest na kolejne trzy lata, jednak dokładne daty uzależnione będą od zainteresowania działkami potencjalnych nabywców.

Na zadane pytanie:

Jaki jest powód sprzedaży przez Pana nieruchomości lub poszczególnych działek wchodzących w jej skład?

Wskazał Pan, że:

Wnioskodawca informuje, że rozważa wykorzystanie jednej z działek na budowę własnego domu. Poza powyższym, nie posiada żadnych planów w zakresie wykorzystania reszty Nieruchomości na cele prywatne lub zarobkowe. Obecnie Wnioskodawca ponosi jedynie związane z nimi koszty w zakresie opłacania podatku od nieruchomości. Ze względu na powyższe jest on zainteresowany wyzbyciem się posiadanej Nieruchomości, bowiem generuje ona dla niego co roku koszty podatkowe, a nie jest w żaden sposób wykorzystywane do celów zarobkowych.

Ponadto, Wnioskodawca nie chce ponosić ewentualnych dalszych obciążeń związanych ze zmianą w przepisach prawnych czy podatkowych, które mogą generować nie tylko analizę prawną, ale również dostosowanie do ewentualnych zmian. Z uwagi na to, że Wnioskodawca nie mieszka blisko Nieruchomości, nie chce dalej ponosić odpowiedzialności za ewentualne szkody, które mogą powstać w wyniku działań osób trzecich nieuprawnionych do przebywania na terenie przedmiotowych działek, np. podrzucanie śmieci, pożar czy składowanie niebezpiecznych przedmiotów, odśnieżanie. Wnioskodawca chce uwolnić się od tej odpowiedzialności i ciążących na nim obowiązkach. Co więcej, sytuacja geopolityczna w regionie nie zachęca do utrzymywania majątku w postaci nieruchomości.

Na zadane pytanie:

Jakiego rodzaju była nieruchomość w momencie jej nabycia (np. działka rolna, działka budowlana, działka inwestycyjna, inna - jaka)?

Wskazał Pan, że:

W momencie dokonania darowizny Nieruchomość składała się z gruntów rolnych, lasu oraz nieużytków.

Na zadane pytanie:

Z jakiego powodu nastąpił podział przedmiotowej nieruchomości na mniejsze działki?

Wskazał Pan, że:

Nieruchomość została podzielona na mniejsze działki celem:

a)Wyodrębnienia działki pod potencjalną budowę domu przez Wnioskodawcę.

b)Ułatwienia i przyspieszenia sprzedaży (łatwiej znaleźć kupca na mniejszą działkę).

Na zadane pytanie:

Na jakie potrzeby prywatne wykorzystywał/wykorzystuje Pan przedmiotową nieruchomość?

Wskazał Pan, że:

Nieruchomość nie jest i nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana na żadne cele prywatne bądź zarobkowe.

Na zadane pytanie:

Jakie konkretnie czynności będzie podejmował pośrednik w związku ze sprzedażą działki/działek? Przy czym zaznaczam, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego.

Wskazał Pan, że:

Zgodnie z planowanymi ustaleniami, pośrednik:

a)zamieści ogłoszenie w internecie (na własnej stronie internetowej lub na stronach przeznaczonych do ofertowania sprzedaży nieruchomości, np. ...);

b)oprowadzi potencjalnych kupców po Nieruchomości;

c)skontaktuje potencjalnych kupców z Wnioskodawcą celem ustalenia szczegółów sprzedaży.

Wnioskodawca rozważa wykorzystanie pośrednika ze względu na fakt, że nie mieszka na stałe w okolicach Nieruchomości, a oprowadzanie potencjalnych kupców po Nieruchomości wiązałoby się każdorazowo z wielogodzinnym dojazdem (Wnioskodawca na stałe mieszka w Warszawie).

Na zadane pytanie:

Czy udzieli Pan przyszłemu nabywcy bądź innemu podmiotowi (niebędącemu podmiotem zajmującym się profesjonalnie obrotem nieruchomości) pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Pana w związku ze sprzedażą działki/działek, jeśli tak, należy precyzyjnie wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności należy wskazać jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży działki/działek?

Wskazał Pan, że:

Wnioskodawca rozważa udzielenia pełnomocnictwa członkowi rodziny mieszkającemu bliżej Nieruchomości do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca rozważa taką możliwość celem uniknięcia konieczności podróży w celu zawarcia umowy.

Na zadane pytanie:

Czy sprzedawał Pan w przeszłości nieruchomości? Jeśli tak, czy był Pan z tego tytułu podatnikiem podatku VAT?

Wskazał Pan, że:

Wnioskodawca nie sprzedawał w przeszłości nieruchomości.

Pytanie

Czy w planowanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek nie będzie traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek nie powinna być traktowana jako dostawa towarów, a tym samym nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Przy czym, działalność ta wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, w którym działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera zorganizowaną formę.

Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać na zorganizowaną formę. Trybunał Sprawiedliwości UE (dalej: „TSUE”) w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. TSUE wskazał ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Powyższa linia orzecznicza jest podzielana także przez organy administracji skarbowej w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (por. najnowsze interpretacje indywidualne Dyrektor KIS: 0113-KDIPT1-3.4012.292.2025.1.OS z 11 kwietnia 2025 r.; 0113-KDIPT1-3.4012.1076.2024.3.MK z 14 kwietnia 2025 r.; 0112-KDIL1-2.4012.33.2025.3.MR z 10 kwietnia 2025 r.).

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W okolicznościach niniejszej sprawy działania podjęte w związku z planowaną sprzedażą działek, polegające na podziale działek oraz wystąpieniu o warunki zabudowy, nie przesądzają o prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności w formie zorganizowanej i handlowej.

Jak bowiem wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy poza podziałem oraz uzyskaniem ww. warunków zabudowy, Wnioskodawca nie podejmował żadnych istotnych działań zwiększających wartość nieruchomości.

W świetle wyroku TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Wnioskodawca nie zaangażował środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. W okolicznościach niniejszej sprawy nie wystąpił ciąg czynności świadczący o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży ww. działek.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie Nieruchomości nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek przesądzających o uznaniu Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży ww. działek, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż Nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

1.Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2.Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości położonej we wsi Nowa Karczma. Na nieruchomość składają się działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 oraz 20. Nabył Pan nieruchomość na podstawie umowy darowizny 26 sierpnia 2010 r. Nieruchomość nie jest zabudowana budynkami, budowlami ani innymi obiektami budowlanymi. Planuje Pan sprzedać Nieruchomość w przyszłości (w całości bądź poszczególne działki osobno). Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Podjął Pan dotychczas następujące czynności mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości:

• W 2022 roku dla części działek będących częścią Nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działki budowlane z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
• W 2023 roku dokonał Pan podziału Nieruchomości na mniejsze działki.

Planuje Pan w przyszłości dokonać następujących czynności mających na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości:

• podpisanie umowy pośrednictwa sprzedaży z biurem nieruchomości (konieczne ze względu na znaczną odległość pomiędzy miejscem Pana zamieszkania a Nieruchomością);
• zamieszczenie oferty sprzedaży na stronach internetowych;
• składania wniosków o wydanie warunków podłączenia działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej;
• wystąpienie z wnioskiem wydanie warunków zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działki budowlane z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wskazał Pan również, że zgodnie z planowanymi ustaleniami, pośrednik:

• zamieści ogłoszenie w internecie (na własnej stronie internetowej lub na stronach przeznaczonych do ofertowania sprzedaży nieruchomości, np. (...);
• oprowadzi potencjalnych kupców po Nieruchomości;
• skontaktuje potencjalnych kupców z Panem w celu ustalenia szczegółów sprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych także zabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podejmie Pan w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek.

W niniejszej sprawie konieczne jest zatem ustalenie, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroków TSUE i NSA prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek należy uznać za działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 oraz 20. W 2022 roku dla części działek będących częścią Nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działki budowlane z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W 2023 roku dokonał Pan podziału Nieruchomości na mniejsze działki.

Ponadto planuje Pan w przyszłości podpisanie umowy pośrednictwa sprzedaży z biurem nieruchomości. Pośrednik w Pana imieniu zamieści ogłoszenie w internecie (na własnej stronie internetowej lub na stronach przeznaczonych do ofertowania sprzedaży nieruchomości, np. (...), oprowadzi potencjalnych kupców po Nieruchomości oraz skontaktuje potencjalnych kupców z Panem w celu ustalenia szczegółów sprzedaży.

Również w przyszłości planuje Pan zamieścić oferty sprzedaży na stronach internetowych, złożyć wnioski o wydanie warunków podłączenia działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej oraz wystąpić z wnioskiem wydanie warunków zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działki budowlane z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

A zatem wskazać należy, że opisane powyżej działania, które zostały przez Pana podjęte, nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Pana czynności wskazuje jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Zatem planowaną sprzedaż Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Podejmowanie szeregu zorganizowanych działań, takich jak: podział Nieruchomości na mniejsze działki, zamieszczenie oferty sprzedaży na stronach internetowych, złożenie wniosków o wydanie warunków podłączenia działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy ustalającej przeznaczenie działek jako działek budowlanych z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz podpisanie umowy pośrednictwa sprzedaży z biurem nieruchomości, stanowią ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Ponieważ w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zbiorem zorganizowanych działań - sprzedaż Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana posiadanych działek w sposób profesjonalny i z zyskiem. Podjął Pan czynności, których celem było uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Pana czynności byłyby nieuzasadnione. Działania podejmowane przez Pana w celu podziału gruntu, zmiany jego przeznaczenia oraz złożenie wniosków o wydanie warunków podłączenia działek do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej służą niewątpliwie podwyższeniu rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków.

W efekcie podjętych przez Pana czynności, przedmiotem sprzedaży będzie grunt o zupełnie innym charakterze, niż w chwili nabycia. Opisane przygotowania działek do sprzedaży są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Powyższego nie zmienia okoliczność, że Nieruchomość została podzielona na mniejsze działki celem wyodrębnienia działki pod potencjalną budowę domu przez Pana, gdyż znaczenie ma samo przygotowanie posiadanego gruntu pod kątem realizacji opisanej inwestycji. Z punktu widzenia potencjalnego kupującego, nabędzie on grunt gotowy do realizacji inwestycji.

Zatem dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W świetle zaprezentowanych rozważań TSUE, należy wskazać, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Sposób użytkowania opisanej nieruchomości nie wskazuje na to, aby wykorzystywał Pan opisany grunt jako majątek prywatny. Jak Pan wskazał w uzupełnieniu do wniosku, Nieruchomość nie jest i nie była przez Pana wykorzystywana na żadne cele prywatne. Stąd wskazane przez Pana działania w opisie sprawy jednoznacznie przesądzają o aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomości. Zakres przygotowań realizowanych przez Pana wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny (zarobkowy).

Zatem z okoliczności sprawy nie wynika, aby Nieruchomość bądź poszczególne wchodzących w jej skład działki przeznaczone do sprzedaży służyły do zaspokojenia Pana potrzeb prywatnych, w jakimkolwiek momencie od dnia nabycia działek. Tym samym powyższe czynności nie są związane ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem prywatnym, ale noszą znamiona działalności gospodarczej.

Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to będzie ona stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości bądź poszczególnych wchodzących w jej skład działek wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.