Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży działek

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Pan A. B. (dalej: Sprzedający, Sprzedawca, Zbywca lub Wnioskodawca) jest osobą fizyczną będącym polskim rezydentem podatkowym, tj. podlega na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zbywca jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.Sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT - prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której zajmuje się sprzedażą sprzętu do nurkowania (w wynajmowanym lokalu znajdującym się w (…)). Niezależnie od tego w ramach działalności gospodarczej jako podatnik VAT wynajmuje dwie hale magazynowe – znajdujące się na nieruchomości nabytej w ramach rozliczeń rodzinnych (dziedziczenie, oraz nabycie od córek zmarłego brata w zamian za umorzenie długów), a także wynajmuje 2 budynki mieszkalne znajdujące się na działce zakupionej w celach inwestycyjnych.

3.Wnioskodawca nabył w 2007 r. w ramach rozliczeń rodzinnych własność Nieruchomości gruntowej (jest to odrębna nieruchomość od tych opisanych wyżej, wykorzystywanych przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej) – zwaną dalej Nieruchomością i która jest przedmiotem niniejszego wniosku. Nabycie tej Nieruchomości nastąpiło od córek brata Wnioskodawcy na podstawie art. 453 kodeksu cywilnego – w zamian za umorzenie przez Wnioskodawcę długów zmarłego brata, wchodzących w skład masy spadkowej. Była to i jest nadal nieruchomość sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako grunty rolne, nie jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W latach 2015 i 2016 r. Wnioskodawca w celu podziału Nieruchomości uzyskał Warunki zabudowy (przewidują możliwość zabudowy budynkami mieszkalnymi) dla tej Nieruchomości oraz decyzję o podziale Nieruchomości na 8 działek i drogę dojazdową. Działki nie zostały wyłączone z produkcji rolnej. W 2016 roku jedna z działek została sprzedana – sprzedaż nie została opodatkowana podatkiem VAT. Do sprzedaży przez Wnioskodawcę pozostało 7 działek składających się na Nieruchomość.

4.Następnie w 2015 r. lub 2016 r. ww. nieruchomość została podzielona na 8 działek, które obecnie składają się na Nieruchomości. Jednocześnie w wyniku powyższego podziału konieczne było wydzielenie także drogi dojazdowej. Drogi dojazdowe obecnie nie są utwardzone w żaden sposób.

5.Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, rolniczej ani w jakikolwiek inny zarobkowy sposób przez Wnioskodawcę. Nieruchomość ta nie jest zabudowana i porasta koniczyną. Również w momencie planowanej sprzedaży działki składające się na Nieruchomość nie będą zabudowane. W przeszłości była ona własnością matki Wnioskodawcy i wykorzystywana była w działalności rolniczej – do dziś pszczoły hodowane przez ojca Wnioskodawcy korzystają z użytków zielonych na tej Nieruchomości. Ponadto na Nieruchomości znajdują się także drzewa (w tym zasadzone przez Wnioskodawcę), które również w żaden sposób nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej.

6.Tak jak wskazano już powyżej, Zbywca do tej pory sprzedał ok. 10 lat temu jedynie 1 z 8 działek wchodzących pierwotnie w skład Nieruchomości, natomiast docelowo ma zamiar sprzedać pozostałe 7 działek. Na chwilę obecną Sprzedający znalazł zainteresowanego nabyciem kolejnej jednej działki składającej się na Nieruchomości, natomiast nie została w tym zakresie zawarta do tej pory jakakolwiek umowa. Sprzedający nie wie, czy pozostałe Nieruchomości sprzeda jednemu nabywcy czy wielu kupującym. Wnioskodawca nie wie także, czy sprzeda je w przeciągu kilku miesięcy, czy kilku lub nawet kilkunastu lat. Kwestie te zależą bowiem od popytu na te działki.

7.W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawca podkreśla, że:

• Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, natomiast analizowana Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana w ramach tej działalności gospodarczej, czy w jakikolwiek inny zarobkowy sposób – jest ona porośnięta trawą/koniczyną/drzewami/polnymi roślinami i nigdy nie przynosiła jakichkolwiek przychodów;
• Sprzedający nie zajmuje się sprzedażą/obrotem nieruchomościami – jego głównym przedmiotem działalności jest sprzedaż sprzętu do (…), a ponadto wynajem budynków;
• Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku nigdy nie była ulepszana (np. Sprzedający jej nie wyrównywał, nie doprowadzał mediów, nie utwardzał drogi, itp.),
• Nieruchomość nigdy nie była wynajmowana, dzierżawiona, czy nie była wykorzystywana w ramach podobnego stosunku prawnego;
• Dla Nieruchomości jest procedowany od około 20 lat projekt Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – Wnioskodawca składał do niego uwagi, w celu ochrony wartości Nieruchomości, obecnie zaś procedowany jest Plan Ogólny i Wnioskodawca składał wnioski w tym samym celu;
• Wynajmowane hale oraz budynki mieszkalne znajdują się na zupełnie innych działkach i żadna ich część nie znajduje się na Nieruchomościach;
• Nieruchomości są niezabudowane i są nieruchomościami rolnymi;
• Sprzedający nie podejmował czynności związanych z uzbrojeniem Nieruchomości w media,
• Sprzedający potencjalną sprzedaż Nieruchomości ma zamiar ogłaszać za pomocą tablic reklamowych oraz standardowych ogłoszeń na portalach internetowych / w prasie, lecz bez korzystania z jakichkolwiek pośredników;
• Sprzedający nigdy nie udzielał i nie zamierza udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw celem uzyskania jakichkolwiek pozwoleń, zezwoleń, czy zaświadczeń w kontekście Nieruchomości;

Sprzedający nie udzielał i nie zamierza udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw na cele budowlane w kontekście Nieruchomości.

Pytania

1.Czy planowane transakcje sprzedaży 7 działek składających się na Nieruchomość będą stanowiły czynności opodatkowane podatkiem VAT?

2.Czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży tych działek należy uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży opisanych działek Sprzedający nie powinien zostać uznany za podatnika VAT, te transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu VAT-em. Sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 Powyższe stanowisko wynika z następujących argumentów.

1.Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

2.W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

3.Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

4.Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

5.W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

6.Zatem definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

7.W związku z powyższym, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

8.W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem, czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

9.W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

10.Natomiast w drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

11.W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

12.Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

13.Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C‑331/14, C-72/137), a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie, czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).

14.Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

15.Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć, czy Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży Nieruchomości) analizowanych 7 działek składających się na Nieruchomość będzie działał w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmie aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

16.Uznać jednak należy, że w zakresie przedmiotowej transakcji Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, bowiem nie będzie podejmował żadnych czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości, które by miały charakter profesjonalnego obrotu nieruchomościami, tj. tak jak już Sprzedający wskazywał w opisie stanu faktycznego:

‒Sprzedający nabył Nieruchomość blisko 20 lat temu w ramach rozliczenia długów brata;

‒Sprzedający prowadzi wprawdzie działalność gospodarczą lecz w innym zakresie niż obrót nieruchomościami, natomiast działki składające się na Nieruchomość nie były nigdy wykorzystywane w ramach tej działalności gospodarczej, rolniczej czy w jakikolwiek inny zarobkowy sposób – są one porośnięte trawą/koniczyną/drzewami i nigdy nie przynosiły jakichkolwiek przychodów;

‒Sprzedający nie zajmuje się sprzedażą/obrotem nieruchomościami;

‒Nieruchomość nigdy nie była ulepszana, ani też nie były wykonywane czynności, które mogłyby podnosić jej wartość;

‒Nieruchomość nigdy nie była wynajmowana, dzierżawiona, czy nie była wykorzystywana w ramach podobnego stosunku prawnego;

‒Wynajmowane hale oraz budynki mieszkalne znajdują się na zupełnie innych działkach i żadna ich część nie znajduje się na Nieruchomości;

‒Nieruchomość jest niezabudowana i jest nieruchomością rolną;

‒Sprzedający nie podejmował czynności związanych z uzbrojeniem Nieruchomości w media;

‒Sprzedający potencjalną sprzedaż Nieruchomości ma zamiar ogłaszać za pomocą tablic reklamowych i bez korzystania z jakichkolwiek pośredników;

‒Sprzedający nigdy nie udzielał i nie zamierza udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw celem

uzyskania jakichkolwiek pozwoleń, zezwoleń, czy zaświadczeń w kontekście Nieruchomości;

Sprzedający nie udzielał i nie zamierza udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw na cele budowlane w kontekście Nieruchomości;

‒Zbywca do tej pory sprzedał ok. 10 lat temu jedynie 1 z 8 działek składających się pierwotnie na Nieruchomość, natomiast docelowo ma zamiar sprzedać pozostałe części Nieruchomości.

Na chwilę obecną Sprzedający znalazł zainteresowanego nabyciem kolejnej jednej działki składającej się na Nieruchomości, natomiast nie została w tym zakresie zawarta do tej pory jakakolwiek umowa. Sprzedający nie wie, czy pozostałe Nieruchomości sprzeda jednemu nabywcy, czy wielu kupującym. Wnioskodawca nie wie także, czy sprzeda je w przeciągu kilku miesięcy, czy kilku lub nawet kilkunastu lat. Kwestie te zależą bowiem od potencjalnych zainteresowanych nabywców.

17.Stwierdzenie, iż sprzedaż nieruchomości jest realizowana w ramach działalności gospodarczej o której mowa w ustawie o VAT wymagałoby uznania, że Sprzedający podejmuje aktywność charakterystyczną dla podmiotów działających w branży obrotu nieruchomościami, że angażuje podobne środki do tego rodzaju podmiotów. Tymczasem Sprzedający zamierza zbyć części Nieruchomości nabytych blisko 20 lat temu – w ramach rozliczeń rodzinnych. Tak długi okres posiadania nieruchomości, w trakcie którego nie przynosi ona żadnych dochodów nie jest charakterystyczny dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Wręcz przeciwnie – jest to działanie charakterystyczne dla lokowania prywatnych środków i zarządzania majątkiem osobistym. Dodatkowo aktywność Sprzedającego ograniczy się w praktyce do zakomunikowania zamiaru sprzedaży Nieruchomości poprzez tablicę reklamową / ogłoszenia w sieci Internet lub prasie informujące o możliwości kupna Nieruchomości / ogłoszeń w Internecie. Tym samym w żadnym razie nie zostanie podjęty ciąg/szereg celowych działań/czynności mający na celu sprzedaż nieruchomości, który jest charakterystyczny dla działalności handlowej. Trudno przy tym argumentować, że dawanie ogłoszeń w Internecie nie mieści się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, bowiem osoba fizyczna chcąc zbyć majątek prywatny musi też w jakiś sposób zakomunikować, że zamierza się wyzbyć jakiejś jego części, a co więcej w niniejszym przypadku komunikacja ta osiągnie minimalne rozmiary. Jednocześnie brak podejmowania innych czynności związanych z profesjonalną działalnością wskazuje jednoznacznie, że taka sprzedaż ma wyłącznie charakter prywatny.

18.Stanowisko takie potwierdzają również liczne interpretacje, które są wydawane w podobnych stanach faktycznych. Przykładowo bowiem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 1 lipca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.198.2024.2.AP uznał, że: „Wskazali Państwo, że nie wykorzystywali Nieruchomości (składającej z działek ewidencyjnych o nr 1, 2, 3, 4) do żadnej działalności, w tym nie była ona wynajmowana ani wydzierżawiana innym podmiotom. Nie podejmowali Państwo ani nie podejmują żadnych czynności ukierunkowanych na sprzedaż Nieruchomości, takich jak ulepszenie lub uatrakcyjnienie nieruchomości, uzbrojenie gruntu, wystąpienie z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podejmowali Państwo ani nie podejmują żadnych działań o charakterze reklamowym oraz marketingowym, nie ogłaszali w środkach masowego przekazu czy też lokalnych źródłach ogłoszeń sprzedaży Nieruchomości. Aktualnie nie korzystają, lecz także nie zamierzają Państwo korzystać z usług pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości. Nie udzielali Państwo podmiotom trzecim pełnomocnictw do występowania w Waszym imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej Nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, w jej treści nie będą zawarte żadne zapisy zobowiązujące Państwa do udzielenia pełnomocnictw Kupującemu do występowania w Waszym imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowej Nieruchomości. W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjęli i nie zamierzają Państwo podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania przez Państwa podjęte należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż Nieruchomości (składającej z działek ewidencyjnych o nr 1, 2, 3, 4), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedających (Wnioskodawczyni oraz Uczestnika) za podatników tego podatku.

W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. Nieruchomości, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym przy sprzedaży Nieruchomości (składającej z działek ewidencyjnych o nr 1, 2, 3, 4) nie będą Państwo występowali w charakterze podatników podatku od towarów i usług”.

19.Analogicznie uznał również także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 9 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.874.2022.2.AM: „Jak wynika z okoliczności sprawy Zainteresowana będąca stroną postępowania (Sprzedająca) zamierza sprzedać Inwestorowi, zainteresowanemu nabyciem praw do nieruchomości gruntowej pod inwestycję, udziały w niezabudowanej nieruchomości gruntowej nr (...) (przysługujące w udziale 13/32 w Nieruchomości), które nabyła na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, sporządzonej w dniu (...) 1990 r. Pozostałymi współwłaścicielami ww. działki są:. (udział 13/32) oraz... (udział 6/32). Ww. udziały w Nieruchomości stanowią i zawsze stanowiły majątek osobisty Sprzedającej. Sprzedająca jest emerytką, nie prowadzi obecnie żadnej działalności gospodarczej, nie jest i nigdy nie była podatnikiem VAT, nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nie jest przez Sprzedającą ani żadnego ze współwłaścicieli wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest obecnie i nie była przedmiotem odpłatnych umów najmu ani dzierżawy. Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła jakiegokolwiek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Nieruchomość stanowiła część gospodarstwa rolnego. Sprzedająca nie ponosiła i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych w celu przygotowania gruntu do sprzedaży, w tym nie podejmowała żadnych czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze działalności polegającej na zbywaniu działek.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Zainteresowanej będącej stroną postępowania, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że planowana przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania sprzedaż udziału w działce nr (...) nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej aktywności Zainteresowanej będącej stroną postępowania w przedmiocie zbycia działki, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa udziału w przedmiotowej działce wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, Zainteresowana będąca stroną postępowania nie podejmowała i nie będzie podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku z planowaną sprzedażą udziału w działce nr (…). Zainteresowana będąca stroną postępowania wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, Zainteresowana będąca stroną postępowania będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału we współwłasności niezabudowanej działki nr (…). Zainteresowana będąca stroną postępowania nie będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. udziału we współwłasności ww. działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy”.

20.Również w podobnych stanach faktycznych takie rozstrzygnięcia podejmował także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji z dnia 9 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1- 3.4012.742.2022.2.MJ, czy także w interpretacji z dnia 9 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1- 2.4012.880.2022.2.KW.

21.Odnosząc się z kolei do podziału nieruchomości z roku 2015-2016 to również mając na uwadze okoliczności niniejszej sprawy uznać należy, że w żaden sposób nie zmienia to powyższych wniosków wskazujących, że przedmiotowa sprzedaż ma charakter rozporządzania majątkiem prywatnym i ww. podział w żaden sposób nie wpływa na tę kwalifikację i tym samym kwalifikację czynności w zakresie podatku VAT. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się bowiem też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzanie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać lepszą cenę, czy w ogóle umożliwić sprzedaż majątku, bowiem zbyt duża działka mogłaby w praktyce w ogóle uniemożliwiać sprzedaż z uwagi na zbyt duże koszty po stronie kupującego czy też brak możliwości zagospodarowania tak dużej przestrzeni i tym samym szybciej może zostać sprzedana działka o powierzchni np. 20 arów, niż przykładowo 5 hektarów. Zatem, nie można upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy w przypadku podziału dużej działki na mniejsze wraz z drogą wewnętrzną.

Jak wskazał NSA w wyroku z 24 marca 2023 r. (I FSK 2068/22) „Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku od towarów i usług”. Analogicznie NSA stwierdził w wyrokach z 17 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 2036/17.

22.Powyższe stanowisko wielokrotnie potwierdzały także organy podatkowe. Przykładowo bowiem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 17 stycznia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.949.2024.2.KS wskazał, że: „W okolicznościach niniejszej sprawy działania podjęte przez Pana, polegające na podziale działki, nie przesądzają o prowadzeniu przez Pana działalności w formie zorganizowanej, handlowej. Jak bowiem wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy poza podziałem działki nr 6, z której powstaną działki nr 1, 2, 3, 4, 5, będące przedmiotem sprzedaży nie podejmował/nie będzie Pan podejmował żadnych czynności w stosunku do tych działek, nie planuje Pan podejmować żadnych czynności zmierzających do zwiększenia wartości i atrakcyjności przedmiotowych działek.

W świetle przedstawionego we wniosku opisu sprawy, nie można zatem mówić o aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie tego rodzaju sprzedażą.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie przez Pana działek nr 1, 2, 3, 4, 5 powstałych z podziału działki nr 6, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż - w świetle wskazanych przez Pana okoliczności sprawy - brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Pana w przedmiocie zbycia tychże działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek przesądzających o uznaniu Pana w zakresie sprzedaży ww. działek, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5 powstałych z podziału działki nr 6, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz opis sprawy, stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż działek będących we współwłasności małżeńskiej nr 1, 2, 3, 4, 5 powstałych z podziału działki nr 6, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pan dokonując sprzedaży ww. działek nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, nie będzie Pan miał obowiązku naliczenia oraz zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działek”.

23.Analogicznie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał w interpretacji z dnia 23 maja 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.115.2022.2.ST uznając, że: „W niniejszej sprawie brak będzie przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia udziału w nieruchomościach, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmie takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę w stosunku do nieruchomości należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wynika z opisu sprawy - jedyna aktywność jaką Wnioskodawca podejmie w stosunku do działki nr 1, z której powstaną przedmiotowe nieruchomości, to jej podział. Wnioskodawca wskazał również, że bierze pod rozwagę możliwość zawarcia przedwstępnych umów sprzedaży, jednak postanowienia umów przedwstępnych nie będą przewidywały możliwości podejmowania przez kupujących jakichkolwiek czynności względem działek, przez okres od zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność. Wnioskodawca zamierza dokonywać sprzedaży udziału w działkach za pośrednictwem biura nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (...) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Zatem w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca sprzedając swój udział w działkach powstałych z podziału działki gruntu nr 1 będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy.

W konsekwencji dokonując sprzedaży udziału w działkach powstałych z podziału działki gruntu nr 1, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu będzie pozbawiał Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w przedmiotowych nieruchomościach, a dostawę udziału w działkach powstałych z podziału działki gruntu nr 1 cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, Wnioskodawca przy dostawie udziału w działkach powstałych z podziału działki gruntu nr 1 nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem”.

24.Tak samo uznał również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 23 maja 2022 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.117.2022.2.WP.

25.Powyższych wniosków nie zmienia również ta okoliczność, że Wnioskodawca przed podziałem Nieruchomości na mniejsze działki uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla tej Nieruchomości – było to bowiem niezbędne dla dokonania podziału Nieruchomości. Jak wspomniano – Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94”.

Natomiast w myśl art. 94 ust. 1 tej ustawy, podziału nieruchomości nieobjętej planem miejscowym można dokonać jeśli będzie on zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem w celu dokonania podziału w praktyce niezbędne było uzyskanie warunków zabudowy (dla całej Nieruchomości) – stąd wystąpienie o taką decyzję było tylko przygotowaniem do podziału. Wnioskodawca nie uzyskał natomiast i nie zamierza występować o warunki zabudowy dla poszczególnych 7 działek składających się na Nieruchomość. W konsekwencji wystąpienie o warunki zabudowy należy traktować jako element procedury podziału nieruchomości – która jest uznawana za realizację zarządu majątkiem prywatnym i samodzielnie nie jest argumentem dla uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT.

Stanowisko to potwierdza w pełni interpretacja Dyrektora KIS z 27 maja 2025 r. (0115- KDIT3.4011.390.2025.1.PS) – zapadła na gruncie zbliżonego stanu faktycznego w którym m.in. „Wnioskodawca nabył działkę nr 1 w 2005 roku, która była użytkowana rolniczo przez 20 lat. Działka została podzielona na mniejsze części (działki nr 1/1 i nr 1/2) ze względu na wiek wnioskodawcy oraz ograniczenia wprowadzone przez gminę. Działka nr 1/1 została ponownie podzielona na osiem działek pod zabudowę jednorodzinną oraz jedną działkę na dojście (nr 1/11). Wnioskodawca uzyskał warunki zabudowy dla tych działek, ale nie będzie występował o pozwolenia na budowę, co pozostawił przyszłym nabywcom. Działki są położone na terenie, dla którego gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie mają walorów turystycznych.”, i w której uznano wnioskodawcę za niedziałającego w charakterze podatnika VAT przy sprzedaży kilku działek powstałych w efekcie dokonanego podziału poprzedzonego uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy – z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania. Ten sam wniosek potwierdził zresztą NSA w wyroku z 9 marca 2016 r. (II FSK 1423/14) wskazując m.in. „do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”.

26.Również wnioski dotyczące procedowanego planu zagospodarowania przestrzennego / planu ogólnego składane przez Wnioskodawcę nie sprawiają, że należałoby go uznać za podatnika podatku VAT. Tego rodzaju aktywność jest przejawem uczestniczenia społeczeństwa w tworzeniu aktów prawa miejscowego i nie wykracza poza zwykły zarząd własnym majątkiem, do którego zaliczyć należy dbanie o utrzymanie przez nieruchomość jej wartości – niekorzystne zmiany w planach miejscowych mogłyby bowiem obniżyć tą wartość.

27.Mając zatem powyższe na uwadze, że Sprzedający nie będzie podejmował działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - należy uznać, że Sprzedający w odniesieniu do transakcji sprzedaży każdej z 7 działek składających się na Nieruchomość nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie obowiązany do wystawienia faktury wraz z właściwą stawką VAT dokumentującej sprzedaż towarów (Nieruchomości) – gdyż żadna z tych transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT-em.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej  (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07.  NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu spraw wynika, że nabył Pan w 2007 r. w ramach rozliczeń rodzinnych własność nieruchomości gruntowej (Nieruchomość). Nieruchomość jest niezabudowana i jest nieruchomością rolną. Nabycie tej Nieruchomości nastąpiło od córek Pana brata na podstawie art. 453 kodeksu cywilnego – w zamian za umorzenie przez Pana długów zmarłego brata, wchodzących w skład masy spadkowej. Jest to nieruchomość sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako grunty rolne, nie jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W latach 2015 i 2016 r. w celu podziału Nieruchomości uzyskał Pan warunki zabudowy (przewidują one możliwość zabudowy Nieruchomości budynkami mieszkalnymi), dla tej Nieruchomości oraz decyzję o podziale Nieruchomości na 8 działek i drogę dojazdową. Działki nie zostały wyłączone z produkcji rolnej. Jednocześnie w wyniku powyższego podziału konieczne było wydzielenie także drogi dojazdowej. Drogi dojazdowe obecnie nie są utwardzone w żaden sposób.

W 2016 roku jedna z działek została sprzedana – sprzedaż nie została opodatkowana podatkiem VAT. Do sprzedaży pozostało 7 działek składających się na Nieruchomość.

Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, rolniczej ani w jakikolwiek inny zarobkowy sposób.

Obecnie znalazł Pan zainteresowanego nabyciem kolejnej jednej działki składającej się na Nieruchomość, natomiast nie została w tym zakresie zawarta do tej pory jakakolwiek umowa. Nie wie Pan, czy pozostałe Nieruchomości sprzeda jednemu nabywcy, czy wielu kupującym oraz czy sprzeda je w przeciągu kilku miesięcy, czy kilku lub nawet kilkunastu lat. Kwestie te zależą bowiem od popytu na te działki.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, natomiast Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana w ramach tej działalności gospodarczej, czy w jakikolwiek inny zarobkowy sposób – jest ona porośnięta trawą/koniczyną/drzewami/polnymi roślinami i nigdy nie przynosiła jakichkolwiek przychodów.

Nie zajmuje się Pan sprzedażą/obrotem nieruchomościami. Głównym przedmiotem Pana działalności jest sprzedaż sprzętu do nurkowania, a ponadto wynajem budynków znajdujących się na innej nieruchomości nie objętej zakresem wniosku.

Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży nigdy nie była ulepszana (np. nie wyrównywał Pan tych gruntów, nie doprowadzał mediów, nie utwardzał drogi, itp.), nie była nigdy wynajmowana, dzierżawiona oraz nie była wykorzystywana w ramach podobnego stosunku prawnego.

Dla Nieruchomości procedowany jest od około 20 lat projekt Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – składał Pan do niego uwagi, w celu ochrony wartości Nieruchomości, obecnie procedowany jest Plan Ogólny i również składał Pan wnioski w tym samym celu.

Nie podejmował Pan czynności związanych z uzbrojeniem Nieruchomości w media. Sprzedaż Nieruchomości ma Pan zamiar ogłaszać za pomocą tablic reklamowych oraz standardowych ogłoszeń na portalach internetowych / w prasie, lecz bez korzystania z jakichkolwiek pośredników.

Nigdy nie udzielał i nie zamierza Pan udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw celem uzyskania jakichkolwiek pozwoleń, zezwoleń, czy zaświadczeń odnośnie Nieruchomości, w tym również na cele budowlane dotyczące Nieruchomości.

Ma Pan wątpliwości, czy planowane transakcje sprzedaży 7 działek składających się na Nieruchomość będą stanowiły czynności opodatkowane oraz czy w odniesieniu do ich sprzedaży należy uznać Pana za podatnika.

Analiza sprawy w kontekście przywołanych przepisów oraz wyroku TSUE w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości składającej się z 7 działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie wystąpią przesłanki, aby w związku z tą sprzedażą uznać Pana za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z okoliczności sprawy wynika, że dokonał Pan pewnych czynności w związku z Nieruchomością, które mogą być związane z jej planowaną sprzedażą. Jednak uzyskanie warunków zabudowy w celu dokonania podziału Nieruchomości, wydzielenie drogi dojazdowej, zgłoszenie uwag do projektu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Planu Ogólnego oraz umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży na tablicy reklamowej, portalach internetowych lub prasie, przez osobę, która nie zajmuje się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, nie inwestowała własnych środków finansowych w celu podniesienia wartości Nieruchomości oraz nie prowadziła działań marketingowych związanych z nieruchomością nie może przesądzać o uznaniu tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 1 ustawy. 

Zatem należy uznać, że w stosunku do Nieruchomości nie podejmuje Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie wystąpiły przesłanki zawodowego – stałego i zorganizowanego – charakteru Pana działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zatem czynności, które podejmuje Pan w celu sprzedaży działek objętych zakresem wniosku, nie świadczą o Pana aktywności jako podatnika podatku VAT. Nie wykonywał Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, które wykonują handlowcy, w szczególności działań mających uatrakcyjnić Nieruchomość dla potencjalnych nabywców ani działań marketingowych. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie wykorzystuje i nie zamierza Pan wykorzystywać pośredników. Ponadto Nieruchomość opisana we wniosku nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C‑181/10.

Zatem dokonując sprzedaży Nieruchomości składającej się z 7 niezabudowanych działek będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno‑skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy od przedstawionego we wniosku opisu sprawy interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pando interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.