Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą udziału w prawie wieczystego użytkowania działki nr A będącego we wspólności małżeńskiej.

Uzupełnił go Pan pismem z 11 sierpnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

… (dalej jako „Wnioskodawca”) posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod numerem NIP …, pod firmą "…. Zgodnie z wpisem do CIEDG przeważającym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca 18 maja 2023 r. nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej – działki nr A położonej w …przy ul. … (obręb …, jednostka rejestrowa …) o powierzchni 1,4688 ha (dalej jako „Nieruchomość”). Nabycie to nastąpiło w rezultacie rozwiązania spółki jawnej … Spółka Jawna (dalej jako „Spółka jawna”), w której Wnioskodawca pozostawał Wspólnikiem. Rozwiązanie Spółki jawnej nastąpiło w trybie art. 67 w zw. z art. 58 Kodeksu spółek handlowych – bez przeprowadzania likwidacji, poprzez podział majątku Spółki między wspólników. W wyniku przeprowadzenia likwidacji Spółki jawnej, Wnioskodawca stał się jedynym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. Nabycie nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawcy. W odniesieniu do Nieruchomości po stronie spółki … Spółka Jawna nie powstał obowiązek, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o VAT. Tym samym nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, co oznacza, że transakcja ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Wnioskodawca nie dokonywał odliczenia podatku naliczonego przy wejściu w posiadanie Nieruchomości.

Spółka jawna w toku prowadzonej działalności 04.11.2015 r. zawarła umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, na mocy której Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w Spółce jawnej w listopadzie 2015 r. W okresie prowadzenia działalności w formie Spółki jawnej, 31.10.2017 r. pomiędzy Spółką jawną a …Sp. z o.o. została podpisana umowa dzierżawy, na podstawie której, Spółka oddała Nieruchomość do używania i pobierania pożytków, a … Sp. z o.o. jako dzierżawca zobowiązała się do zapłaty na rzecz Spółki jawnej czynszu z tego tytułu. Dla … Sp. z o.o. została wówczas wydana decyzja o warunkach zabudowy Nieruchomości. Jak już wskazano, Wnioskodawca wszedł w posiadanie Nieruchomości w wyniku likwidacji Spółki jawnej. Na podstawie umowy z 21 lipca 2023 r., Wnioskodawca wydzierżawił Nieruchomość dzierżawcy (osobie trzeciej) w celu stworzenia tymczasowej bazy pod budowę sieci ciepłociągowej. Dzierżawa trwała ponad miesiąc, do 31 sierpnia 2023 r. Wnioskodawca obciążył dzierżawcę czynszem powiększonym o VAT na podstawie wystawionej przez siebie faktury. Przychód z tytułu dzierżawy tej Nieruchomości Wnioskodawca opodatkował w oparciu o art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. Po likwidacji Spółki Jawnej, Wnioskodawca nie zawierał umów majątkowych rozszerzających wspólność ustawową z małżonką dotyczących Nieruchomości. Wnioskodawcę i małżonkę łączy wspólność ustawowa majątkowa małżeńska. Następnie, 12 września 2023 r. Wnioskodawca dokonał następujących darowizn:

• darowizna ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz syna Wnioskodawcy, …;
• darowizna ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości do majątku wspólnego Wnioskodawcy oraz małżonki – ….

Darowizny te korzystały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, przy czym z uwagi na zawarcie umowy darowizny w formie aktu notarialnego po stronie obdarowanych nie powstał obowiązek złożenia deklaracji SDZ-2, stosownie do art. 4a ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Darowizny były rezultatem osobistej decyzji Wnioskodawcy w zakresie zarządu majątkiem – podziału pomiędzy najbliższą rodzinę.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest planowana sprzedaż ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości z majątku wspólnego Wnioskodawcy na rzecz osoby trzeciej (dalej: Nabywca). Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że sprzedaż ta nie była jeszcze planowana na etapie wspomnianej darowizny z 21 lipca 2023 r. ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego.

Nieruchomość stanowi majątek wspólny Wnioskodawcy i jego małżonki, który stanowi ich majątek prywatny. Nieruchomość nie stanowi majątku wykorzystywanego przez Wnioskodawcę do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. W szczególności, prawo do użytkowania wieczystego Nieruchomości nie zostało ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Dokonana darowizna i planowana przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną sprzedaż Nieruchomości nastąpiła i następować będzie wyłącznie w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Z zaświadczenia wydanego 8.05.2023 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta … wynika, że Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z wypisu z rejestru gruntów wydanego 2.05.2023 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta … wynika, że Nieruchomość oznaczona jest symbolem rodzaju użytków Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy). Od momentu nabycia Nieruchomości w drodze likwidacji Spółki jawnej, Wnioskodawca nie dokonywał żadnych zmian związanych z ich przeznaczeniem, z wyjątkiem wskazanego krótkoterminowego przeznaczenia pod dzierżawę. W okresie po ustaniu dzierżawy, w tym po dokonaniu wskazanych darowizn do momentu ich zbycia na rzecz Nabywcy, Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem działalności zarobkowej, w szczególności nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy odpłatnego korzystania. Wnioskodawca nie osiągał i nie osiąga przychodów z tej nieruchomości. Na działce nie jest i nie była prowadzona również działalność rolnicza. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o VAT. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w której poprowadzone są media. W Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek przyłącza do mediów. Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych, które mogłyby uatrakcyjnić Nieruchomość ani nie zawierał żadnych umów, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia Nieruchomości oraz podniesienia ich wartości. W szczególności Wnioskodawca wskazuje, że

• nie występował o podział Nieruchomości,

• nie dokonywał uzbrojenia terenu,
• nie wnioskował o przyłączenie Nieruchomości do mediów, przyłącza do sieci wodociągowej, gazowej, elektrycznej,
• nie dokonywał ogrodzenia Nieruchomości,
• nie występował o decyzję o warunkach zabudowy, zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca nie wyklucza ogłoszenia sprzedaży w środkach masowego przekazu (Internet, prasa) lub zaangażowanie pośrednika w sprzedaży nieruchomości - w zakresie typowym dla osoby prywatnej zbywającej nieruchomość (np. mieszkanie).

Nieruchomość jest niezabudowana budynkami ani budowlami i w momencie sprzedaży również będzie niezabudowana. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do podejmowania żadnych czynności przed zbyciem Nieruchomości. W szczególności Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uzyskania prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy obejmującej Nieruchomość umożliwiającej uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości. Wnioskodawca nie udzielił i nie planuje udzielać Nabywcy ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w jego imieniu dotyczących przedmiotowej nieruchomości – w szczególności Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielać upoważnienia w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. dotyczących Nieruchomości. Nabywca jako strona kupująca przed nabyciem nie będzie dokonywać na Nieruchomości inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększałyby ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi.

Niezależnie od tego, Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, które wynajmuje, a przychody z tego tytułu traktuje jako przychody z tzw. najmu prywatnego i rozlicza w oparciu o art. 1 ust. 2 oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Inne nieruchomości będące własnością Wnioskodawcy nie są przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Poza opisanymi we wniosku transakcjami Wnioskodawca nie wykonywał w ostatnich latach innych transakcji zbycia nieruchomości.

Zapytanie Wnioskodawcy dotyczy wyłącznie odpłatnego zbycia Nieruchomości, tj. pozostającego we wspólności małżeńskiej ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości. Wnioskodawca przyjmuje, że w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania za nieprawidłowe, dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani też na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej dla tej czynności stawki VAT.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca będzie występować w ramach tej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca nie będzie występować w ramach tej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznaczają dwie przesłanki: przedmiotowa (opodatkowana jest dostawa towarów i świadczenie usług) oraz podmiotowa (dostawy te i usługi muszą być dokonywane przez podatnika, który działa w takim charakterze). Dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika VAT i działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów uznanie, że osoba fizyczna dokonując sprzedaży gruntów działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność ma charakter zawodowy (profesjonalny), stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany. Według ww. przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady-mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy. Oznacza to, że do oceny charakteru działania danego podmiotu w konkretnej sprawie, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy zbywca podjął aktywne działania angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W doktrynie wskazuje się, że w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy co skutkowałoby koniecznością uznania sprzedającego nieruchomość za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie jest zaś działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Kryteria rozróżnienia działalności gospodarczej od zarządu majątkiem prywatnym wynikają z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (m.in. wyrok składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, wyrok z 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08). NSA wskazuje, że warunkiem koniecznym uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W przedstawionych okolicznościach nie sposób przypisać Wnioskodawcy zachowań handlowca, który działa w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, ani angażowania środków porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. W szczególności, następujące okoliczności przemawiają za uznaniem, że w tym przypadku Wnioskodawca nie działa jako podatnik VAT:

• Nieruchomość od dnia wejście w posiadanie przez Wnioskodawcę do dnia zbycia nie były przez wykorzystywane do celów zarobkowych, nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, bądź umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem krótkoterminowej umowy dzierżawy,
• Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej (krótkoterminowa dzierżawa rozliczona był na zasadach najmu prywatnego),
• Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy,
• Właściciele, w tym Wnioskodawca nie poczynili w stosunku do Nieruchomości jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości czy też uatrakcyjnienia nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie udzielił Nabywcy ani innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, dotychczasowe aktywności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego mienia i nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Powyższe okoliczności pozwalają uznać, że czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W ocenie Wnioskodawcy również fakt, że prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT w związku z jednoosobową działalnością gospodarczą pozostaje bez znaczenia dla kwalifikacji podatkowej transakcji będącej przedmiotem wniosku.

Jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 kwietnia 2023 r., sygn. akt I FSK 552/20: „Przedsiębiorca ma możliwość zbycia składników majątku prywatnego bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, podejmując przy tym czynności mające na celu zwiększenie zysku (np. podział działek).” W kontekście tej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia "działalność gospodarcza", w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.). Przy czym istotne jest, aby to wykorzystywanie następowało w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły w prowadzenia działalności, nawet w okresie krótkoterminowej dzierżawy. Była to wyłącznie transakcja incydentalna. O braku przypisania tej transakcji cech zorganizowania świadczy również fakt, iż przychody z tej dzierżawy opodatkowane zostały na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego jako źródło najem prywatny.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (aktualnie Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.) przez umowę dzierżawy jedna strona umowy zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków (wydzierżawiający), natomiast druga - do zapłaty umówionego czynszu (dzierżawca). Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących dzierżawy. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 30 stycznia 2024 r., sygn. I SA/Gl 1047/23: „Przy rozstrzyganiu kwestii dotyczących ustalania podmiotowości prawnopodatkowej w zakresie dzierżawy działek, kluczowy jest zindywidualizowany stan faktyczny, którego poszczególne elementy mogą mieć fundamentalne znaczenie dla stwierdzenia, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Odpłatność świadczenia nie przesądza sama przez się o tym, że stanowi ono element działalności gospodarczej. Przy takim założeniu należałoby uznać, że każdy podmiot pobierający wynagrodzenie za jakiekolwiek świadczenia (także np. pracę najemną) prowadzi działalność gospodarczą. To zaś pozostawałoby w sprzeczności z przytoczoną na wstępie definicją podatnika podatku od towarów i usług, która wymaga działania w sposób stały i zorganizowany dla celów zarobkowych (w celu osiągnięcia dochodu)”.

Zatem sam fakt, że Wnioskodawca potraktował dzierżawę jako czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, nie może przesądzać o uznaniu, że również zbycie tej Nieruchomości stanowi dostawę realizowaną przez podatnika. Każdą z tych czynności należy ocenić obiektywnie, kierując się definicją podatnika podatku od towarów i usług. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych sam fakt uznania dzierżawy gruntu co do zasady za działalność gospodarczą, nie ma automatycznego przeniesienia na późniejszą transakcję sprzedaży gruntu (prawomocne wyroki z dnia 7 grudnia 2016 r., sygn. akt I SA/Wr 948/16 i I SA/Wr 949/16, utrzymane w mocy wyrokami z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt I FSK 384/17 i I FSK 385/17, wyroki z dnia 16 września 2020 r., sygn. akt I SA/Gl 1585/19, z dnia 10 lutego 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 658/20). Stanowisko zaprezentowane w powołanych orzeczeniach oparte jest na wykładni prawa materialnego zaprezentowanej w wyroku TSUE w sprawie Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10, (EU:C:2011:589), w którym wyraźnie odnoszono się do gruntu, który przed analizowaną transakcją jego sprzedaży, był przedmiotem działalności rolniczej, a zatem w myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112, przedmiotem działalności gospodarczej. Powyższe wynika z faktu, że każda transakcja powinna być rozpatrywana per se (por. wyrok TSUE Optigen i in., C-354/03, C-355/03 i C-484/03, EU:C:2006:16, pkt 47). Z brzmienia art. 2 pkt 1 lit. a Dyrektywy 112 wynika, że aby transakcja mogła podlegać VAT, podatnik musi "działać w takim charakterze".

Natomiast podmiot dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika, a transakcja nie podlega VAT (zob. podobnie wyroki TSUE Armbrecht, C-291/92, EU:C:1995:304, pkt 16-18; Bakcsi, C-415/98, EU:C:2001:136, pkt 24). Natomiast podmiot dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika, a transakcja nie podlega VAT (zob. podobnie wyroki TS w sprawie: Dieter Armbrecht, EU:C:1995:304, pkt 16-18; Bakcsi, C-415/98, EU:C:2001:136, pkt 24). Ponadto w przypadku wykorzystywania dobra inwestycyjnego do celów zarówno zawodowych, jak i prywatnych zainteresowany ma, na potrzeby VAT, możliwość dokonania wyboru, czy zaliczyć to dobro w całości do majątku swojego przedsiębiorstwa, czy pozostawić całość w ramach majątku prywatnego, wyłączając je tym samym całkowicie z systemu VAT, czy też zaliczyć je do aktywów przedsiębiorstwa jedynie w zakresie wynikającym z rzeczywistego wykorzystania do celów zawodowych (zob. wyrok TS w sprawie Charles i Charles–Tijmens, C–434/03, EU:C:2005:463, pkt 23). Tak oto dobro takie może zostać wyłączone z systemu VAT, nawet jeśli częściowo jest wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej podatnika, który jednak pozbawiony jest wszelkiego prawa do odliczenia (zob. wyrok TS w sprawie Bakcsi, EU:C:2001:136, pkt 27). Ponadto podatnik sprzedający takie dobro, którego część postanowił zachować do użytku prywatnego, nie działa w takim charakterze, jeżeli chodzi o sprzedaż tej części (zob. podobnie wyrok TS w sprawie Dieter Armbrecht, EU:C:1995:304, pkt 24). Musi on jednak przejawiać przez cały okres posiadania danego dobra zamiar zachowania tego dobra (jego części) w swym majątku prywatnym (wyrok TSUE Armbrecht, C-291/92, EU:C:1995:304, pkt 21). Jednak sprzedaż przez podatnika terenu, który zaliczył on do swego majątku prywatnego, nie podlega VAT jedynie ze względu na ww. okoliczność. Jako że transakcje dokonane przez podatnika odpłatnie zasadniczo podlegają bowiem VAT, jeżeli podatnik działał w takim charakterze, toteż oprócz zaliczenia do prywatnego majątku konieczne jest jeszcze, aby sprzedaż taka została dokonana przez danego podatnika nie w ramach wykonywania jego działalności gospodarczej, lecz w ramach zarządzania i administrowania jego majątkiem prywatnym (wyrok TS Petar Kezić, s.p., Trgovina Prizma, C-331/14, EU:C:2015:456, pkt 22). Również w wyroku z dnia 22 grudnia 2023 r., sygn. I SA/Wr 233/23, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uznał, że „sam fakt uznania dzierżawy gruntu za działalność gospodarczą nie ma automatycznego przeniesienia na późniejszą transakcję sprzedaży gruntu”.

Zdaniem Wnioskodawcy, okoliczności rozpatrywanej sprawy opisane we wniosku o udzielenie interpretacji indywidualnej wprost wskazują, że Wnioskodawca przez cały okres posiadania Nieruchomości wykazywał zamiar ich zachowania w swym majątku prywatnym w stanie niepogorszonym i nie podejmował działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie można tym samym uznać sprzedaży Nieruchomości (nawet jeśli była przedmiotem krótkoterminowej dzierżawy), za działalność gospodarczą. Zdaniem Wnioskodawcy na podstawie okoliczności opisanych we wniosku o udzielenie interpretacji nie można mu przypisać cech osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Podejmowane przez niego czynności odpowiadają zarządowi majątkiem prywatnym, a ich wąski zakres nie wypełnia definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Tym samym w ocenie Wnioskodawcy, nie dokona zbycia nieruchomości jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Skutkiem powyższego transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomość nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Jak stanowi art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Jak wynika z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

W oparciu o art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej – działki nr A. Nabycie to nastąpiło w rezultacie rozwiązania spółki jawnej, w której Pan pozostawał wspólnikiem. W wyniku przeprowadzenia likwidacji spółki jawnej, stał się Pan jedynym użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Na podstawie umowy z 21 lipca 2023 r., wydzierżawił Pan nieruchomość dzierżawcy (osobie trzeciej) w celu stworzenia tymczasowej bazy pod budowę sieci ciepłociągowej. Dzierżawa trwała ponad miesiąc, do 31 sierpnia 2023 r., obciążył Pan dzierżawcę czynszem powiększonym o VAT na podstawie wystawionej przez siebie faktury. Następnie, 12 września 2023 r. dokonał Pan następujących darowizn:

• darowizna ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz syna;
• darowizna ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości do majątku wspólnego Pana oraz Pana małżonki.

Zamierza Pan dokonać sprzedaży ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości będącego we wspólności małżeńskiej. Nieruchomość ta:

• nie stanowi majątku wykorzystywanego przez Pana do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, w szczególności, prawo do użytkowania wieczystego nieruchomości nie zostało ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji Pana jednoosobowej działalności gospodarczej;
• od momentu nabycia nieruchomości w drodze likwidacji spółki jawnej, nie dokonywał Pan żadnych zmian związanych z ich przeznaczeniem, z wyjątkiem wskazanego krótkoterminowego przeznaczenia pod dzierżawę. W okresie po ustaniu dzierżawy, w tym po dokonaniu wskazanych darowizn do momentu ich zbycia na rzecz Nabywcy, nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem działalności zarobkowej, w szczególności nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy odpłatnego korzystania;
• nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w której poprowadzone są media;
• nie ponosił Pan i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych, które mogłyby uatrakcyjnić nieruchomość ani nie zawierał żadnych umów, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia nieruchomości oraz podniesienia ich wartości;
• nie występował Pan o podział nieruchomości,;
• nie dokonywał Pan uzbrojenia terenu;
• nie wnioskował Pan o przyłączenie nieruchomości do mediów, przyłącza do sieci wodociągowej, gazowej, elektrycznej;
• nie dokonywał Pan ogrodzenia nieruchomości;
• nie występował Pan o decyzję o warunkach zabudowy, zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• nie będzie Pan zobowiązany do podejmowania żadnych czynności przed zbyciem nieruchomości; w szczególności nie będzie Pan zobowiązany do uzyskania prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy obejmującej nieruchomość umożliwiającej uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości;
• nie udzielił Pan i nie planuje udzielać Nabywcy ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pana imieniu dotyczących przedmiotowej nieruchomości – w szczególności nie udzielał Pan i nie zamierza udzielać upoważnienia w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. dotyczących nieruchomości. Nabywca jako strona kupująca przed nabyciem nie będzie dokonywać na Nieruchomości inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększałyby ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania działki nr A spełni Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy zwrócić uwagę, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W odniesieniu do przedstawionych okoliczności należy przede wszystkim zauważyć, że działka choć nabyta w rezultacie rozwiązania spółki jawnej do majątku prywatnego, była przedmiotem umowy dzierżawy. Obciążył Pan dzierżawcę czynszem powiększonym o VAT na podstawie wystawionej przez siebie faktury.

Pomimo, że z opisu sprawy wynika, że nie dokonywał Pan jakichkolwiek czynności mających na celu zwiększenie wartości działki nr A, to z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadana działka służyła wyłącznie do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych przez cały okres jej posiadania. Sposób wykorzystania posiadanej działki przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy bezspornie wskazuje, że działka utraciła walor majątku osobistego, a charakter podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Jak już wcześniej wskazano dzierżawa nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem skoro zawarł Pan umowę dzierżawy w odniesieniu do opisanej nieruchomości, to stwierdzić należy, że nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Wydzierżawianie przez Pana działki, powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne jak dzierżawa, co miało miejsce w analizowanym przypadku. Nie można tej działalności, związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

W konsekwencji w przypadku sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania działki nr A będącego we wspólności małżeńskiej, nie można mówić, że w całym okresie posiadania nieruchomość stanowiła dla Pana wyłącznie majątek prywatny, służący celom własnym/osobistym. Zatem dzierżawa ww. działki wskazuje, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, odpowiadając na Pana pytanie stwierdzam, że planowana sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania działki nr A będącego we wspólności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Pan dla tej transakcji będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.