Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 4 września 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka akcyjna

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. spółka cywilna

Opis zdarzenia przyszłego

A. Spółka Akcyjna (zwana dalej „Wnioskującą”) jest spółką akcyjną z siedzibą (…) zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Głównym zakresem działalności Wnioskującej jest produkcja i sprzedaż (...).

Wnioskująca zawarła w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną zakupu nieruchomości z dwoma osobami fizycznymi:

1.Panią A.A. prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą o nazwie „1. C., 2. B. s.c.” oraz

2.Panią B.B. prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą „B. s.c.”.

działającymi jako przedsiębiorcy razem, w ramach spółki cywilnej „B. spółka cywilna” zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny od 26 stycznia 2016 r. (zwanej dalej: „Zainteresowaną”).

Głównym zakresem działalności wspólników Zainteresowanej jest zgodnie z CEIDG sprzedaż (...).

Nieruchomość, która ma być przedmiotem transakcji (zwana dalej „Nieruchomość”) jest to działka gruntowa o powierzchni 1,7061 ha, niezabudowana, nieogrodzona, posiadająca dostęp do drogi publicznej poprzez służebność oraz drogę gminną o nr działki 1 oraz 2, położona w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), woj. (…), oznaczona numerem działki 3, objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), oznaczona w księdze wieczystej jako „R – grunty orne”, objęta Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego - Uchwała nr (…) Rady Miejskiej w (…) z (…) r. i oznaczona zgodnie z nim jako „6PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej”.

Nieruchomość została nabyta przez wspólników Zainteresowanej w celach inwestycyjnych 26 lipca 2017 r. aktem notarialnym Rep. A nr (…) wraz z C.C. jako współwłasność łączna.

C.C. wystąpił ze spółki Zainteresowanej dnia 1 października 2023 r., z czym związane było wystąpienie ze wspólności łącznej w Nieruchomości. C.C. potwierdził przed notariuszem, że wspólność łączna względem przedmiotowej Nieruchomości dotyczy wyłącznie A.A. oraz B.B. Fakt ten ma zostać ujawniony w księdze wieczystej przed sprzedażą Nieruchomości.

Wnioskodawca planuje wykorzystać Nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, poprzez budowę na niej budynku biurowo-magazynowo-produkcyjnego wraz z niezbędną infrastrukturą.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość została nabyta przez wspólników spółki B. s.c. (Zainteresowaną) działających jako wspólnicy spółki B. s.c. i na cele działalności gospodarczej prowadzonej w ramach spółki B. s.c. Nieruchomość stanowi mienie spółki rozumiane jako wspólny majątek wszystkich wspólników tj. współwłasność łączną, która jest niepodzielna w trakcie trwania spółki i za którą wspólnicy odpowiadają solidarnie całym swoim majątkiem.

Nieruchomość dla Zainteresowanej (B. s.c.) stanowi środek trwały - wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności zarobkowej w sposób zorganizowany i ciągły - wspólnicy planowali w ramach spółki B. wykorzystywać nieruchomość poprzez wybudowanie budynku produkcyjno-usługowego i wykorzystywanie dla celów działalności opodatkowanej. Plany te jednak nie doszły do skutku i wspólnicy podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega VAT zatem, należy uznać, że opisana Nieruchomość będzie wykorzystana w całości w celach opodatkowanych podatkiem VAT.

Zainteresowana (B. s.c.) zakupiła nieruchomość od rolnika na podstawie aktu notarialnego. W akcie tym stwierdzono, że zakup nie podlega pod podatek VAT. Zakup Nieruchomości nie był dokumentowany fakturą.

Zainteresowana nie odliczała podatku naliczonego, ponieważ zakup nie był opodatkowany VAT i nie był udokumentowany fakturą.

Wnioskodawca A. prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną, tj. sprzedaż (...). Wnioskodawca planuje wykorzystanie Nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, poprzez budowę na niej budynku biurowo-magazynowo-produkcyjnego wraz z niezbędną infrastrukturą, który będzie używany w całości do czynności opodatkowanych.

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym)

1.Czy sprzedaż Nieruchomości w opisanym stanie faktycznym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako transakcja niezwolniona z opodatkowania?

2.Czy Zainteresowana ma obowiązek udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą VAT?

3.Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej tę sprzedaż?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym)

1. Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezwolnioną z opodatkowania.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Planowana sprzedaż Nieruchomości spełnia zatem definicję dostawy towarów na gruncie VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i jako podatnik VAT dokonuje tej dostawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie był wykorzystany z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei, aby uznać dany majątek za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponieważ Nieruchomość była zakupiona w 2017 roku w ramach prowadzonej wspólnie działalności gospodarczej przez wspólników spółki cywilnej i planowali oni wykorzystać ją w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, początkowo zamierzali oni wybudować budynek o charakterze produkcyjno-usługowym, pod wpływem sytuacji gospodarczej postanowili jednak o zbyciu Nieruchomości. Zatem, wspólnicy od początku działali w sposób zorganizowany, w celu zarobkowym i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem w planowanej sprzedaży Zainteresowana będzie występować jako podatnik VAT, a planowana sprzedaż z perspektywy VAT stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w dotychczas wydanych interpretacjach podatkowych, np. w interpretacji z 2 kwietnia 2024 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.55.2024.2.MSO.

Biorąc pod uwagę, iż planowana sprzedaż nieruchomości stanowić będzie podlegającą opodatkowaniu VAT dostawę towarów, należy zbadać również możliwość podlegania zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub innym aktem równoważnym.

Przedmiotowa nieruchomość jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy produkcyjno-usługowej, jest więc terenem przeznaczonym pod zabudowę i nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tym samym dostawa nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

2. Pytanie 2 - czy sprzedaż będzie udokumentowana fakturą

Jeżeli planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów według właściwej stawki to Zainteresowana będzie miała obowiązek wystawić fakturę zawierającą podatek.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zainteresowana oraz Wnioskodawca są czynnymi podatnikami VAT.

Zainteresowana działa w kontekście transakcji sprzedaży jako sprzedawca w podatku VAT, pomimo że z punktu widzenia prawa cywilnego to wspólnicy spółki cywilnej są stroną dokonującą sprzedaży. Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, spółka cywilna, choć nie posiada osobowości prawnej w rozumieniu prawa cywilnego, jest uznawana za odrębnego podatnika VAT. Oznacza to, że to właśnie spółka cywilna, a nie indywidualnie wspólnicy, będzie podmiotem dokonującym sprzedaży w świetle ustawy o VAT. W konsekwencji, Zainteresowana będzie zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej tę transakcję.

Faktura ta powinna zawierać wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy o VAT, w tym stawkę podatku i kwotę należnego VAT, zgodnie z art. 106e ustawy o VAT.

3. Pytanie 3 - czy nabywca będzie miał prawo do odliczenia VAT.

Jeżeli planowana sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu i Zainteresowana będzie miała obowiązek wystawienia faktury zawierającej podatek VAT, to Wnioskująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego z tej faktury.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Oznacza to, że otrzymanie faktury jest niezbędne, aby Wnioskodawca miał prawo do odliczenia podatku VAT.

W art. 88 ustawy o VAT przewidziano wyłączenia w prawie do odliczenia podatku. Do takich przypadków zaliczają się m.in.: zakupy usług gastronomicznych i noclegowych, wystawienie faktur przez podmiot nieistniejący, transakcje nie podlegają opodatkowaniu lub są z niego zwolnione, w fakturach została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Należy jednak stwierdzić, że żadne z wyłączeń przewidzianych w tym artykule nie będzie miało zastosowania w przedmiotowej sytuacji.

Wnioskująca jest podatnikiem VAT i zamierza wykorzystywać tę nieruchomość do prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej. Prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych z działalnością opodatkowaną wynika z zasady neutralności VAT oraz ze względu na brak wystąpienia przesłanek wykluczających taką możliwość (tj. nie korzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT).

Takie stanowisko podziela KIS w indywidualnych interpretacjach podatkowych m.in. z 27 marca 2025 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.59.2025.1.WK.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W opisie sprawy podali Państwo informacje, z których wynika, że:

• zawarli Państwo w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną zakupu Nieruchomości z dwoma osobami fizycznymi, działającymi jako przedsiębiorcy razem, w ramach spółki cywilnej „B. spółka cywilna”;
• Nieruchomość, która ma być przedmiotem transakcji to działka gruntowa niezabudowana, oznaczona numerem 3;
• Nieruchomość jest objęta Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego i oznaczona zgodnie z nim jako „6PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej”;
• Nieruchomość została nabyta przez wspólników spółki B. s.c. na cele działalności gospodarczej prowadzonej w ramach Spółki;
• Zainteresowana nie odliczała podatku naliczonego, ponieważ zakup nie był opodatkowany VAT i nie był udokumentowany fakturą;
• Nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności zarobkowej, wspólnicy planowali w ramach spółki B. wykorzystywać nieruchomość poprzez wybudowanie budynku produkcyjno-usługowego i wykorzystywanie dla celów działalności opodatkowanej. Plany te jednak nie doszły do skutku i wspólnicy podjęli decyzję o sprzedaży nieruchomości;
• Nieruchomość stanowi mienie spółki rozumiane jako wspólny majątek wszystkich wspólników, tj. współwłasność łączną, która jest niepodzielna w trakcie trwania Spółki i za którą wspólnicy odpowiadają solidarnie całym swoim majątkiem;
• Nieruchomość dla B. s.c. stanowi środek trwały - wprowadzony do ewidencji środków trwałych;
• spółka A. planuje wykorzystać Nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w opisanym stanie faktycznym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako transakcja niezwolniona z opodatkowania.

Jak wyżej wskazano uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zbywca jest spółką cywilną prowadzącą działalność gospodarczą, Nieruchomość stanowi mienie Spółki. Nieruchomość była zakupiona przez Zbywcę na cele działalności gospodarczej prowadzonej w ramach Spółki.

Zatem należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa spółki i przy dostawie Nieruchomości spółka cywilna będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku należącego do przedsiębiorstwa spółki.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez B. s.c. będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży gruntu, nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość jest objęta Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego i oznaczona zgodnie z nim jako „6PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej”.

Zatem Nieruchomość stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, nabycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest wykorzystywana przez Zbywcę w całości w celach opodatkowanych podatkiem VAT.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji zbycie Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących obowiązku udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą VAT przez Zbywcę należy zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 1-15 ustawy:

faktura powinna zawierać:

1)  datę wystawienia;

2)  kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;

3)  imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;

4)  numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a oraz pkt 25;

5)  numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;

6)  datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;

7)  nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;

8)  miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;

9)  cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);

10)kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;

11)wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);

12)stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9;

13)sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;

14)kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;

15)kwotę należności ogółem.

Treść art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje natomiast, że:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Jak rozstrzygnięto powyżej, w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży Nieruchomości, Zbywca będzie występować w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Nabywca również jest podatnikiem VAT.

W konsekwencji Zbywca – B. s.c. - powinien udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą. Faktura ta powinna zawierać wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy o VAT, w tym stawkę podatku i kwotę należnego VAT, zgodnie z art. 106e ustawy o VAT

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa Nabywcy – A. S.A. – do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego sformułowane są w art. 86 ust. 1 ustawy. W oparciu o powyższy przepis:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy:

obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wskazano w opisie sprawy, Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Nabywca prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną, tj. sprzedaż (...). Nabywca planuje wykorzystanie Nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, poprzez budowę na niej budynku biurowo-magazynowo-produkcyjnego wraz z niezbędną infrastrukturą, który będzie używany w całości do czynność opodatkowanych.

W omawianej sprawie warunki odliczania podatku naliczonego sformułowane w art. 86 ustawy będą spełnione, ponieważ Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał w całości do czynność opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym – zgodnie z art. 86 ustawy – Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia negatywnych przesłanek określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 3 należało uznać za prawidłowe. 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.